ASUNTO: AP31-V-2008-001813
Se refiere el presente caso a una demanda inquilinaria de desalojo de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal que ha presentado el ciudadano ANTONINO FERRANTE, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-10-541.717, representado por el abogado Julia Rivero Melecio IPSA # 68.719; contre el ciudadano MANUEL IVAN LASO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-2.106.294.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendido suscribió con el demandado un documento privado contentivo de contrato de arrendamiento, sobre un apartamento No. A-9-B, ubicado en el piso 9 de la Torre “A” del Conjunto denominado “Parque residencial Panorama”, situado en la calle Este de la Urbanización Manzanares, del Municipio Baruta, Estado Miranda; por el alquiler de Bs.500, oo; que, por aumentos convenidos posteriores, llegó a Bs.700, oo.
La duración de dicho contrato era de un año, a partir del 01 de julio de 2002. Vencido el contrato más la prórroga legal en el año 2004, se suscribió en el año 2006 un convenio dejando en claro que la duración era hasta el 01 de julio de 2007, corriendo, a partir de dicha fecha, la “prórroga legal” que vencería el 01 de julio de 2008.
Sin embargo, vencida la prórroga legal, y hasta los actuales momentos, no ha hecho la entrega; y es por lo que ocurre a demandarlo, después de explanar el fundamento de derecho, para lo cual transcribe artículos del Código Civil; que en su decir legitimarían su pretensión. Estima la demanda en Bs.5.000,oo.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado Eduardo Morales Medina, IPSA # 19781, que pasó a negar y contradecir la demanda incoada contra su defendido, bajo los siguientes argumentos:
La parte demandada se encuentra actualmente en el goce de la prórroga legal.
En efecto—argumenta—el contrato de arrendamiento de fecha 01 de julio de 2006 que reconoce, estipula que el arrendamiento tendrá una duración de un año fijo más un año de prórroga, contado a partir del 01 de julio de 2006.
Así que el primer año del contrato se inició el 01 de julio de 2006 y finalizó el 30 de junio de 2007; y la prórroga se inició el 01 de julio de 2007 y finalizó el 30 de junio de 2008.
Al demandado le corresponde una prórroga legal de dos años, tal como reza la letra c) del art. 38 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios; por lo que el arrendatario esta gozando de la prórroga legal que va desde el 01 de julio de 2008 hasta el 30 de junio de 2010.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis, definido los términos de la controversia, pasemos a analizar los medios de pruebas aportados por las partes a los autos; oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan, al tema controvertido, que no es otro que el vencimiento o la vigencia de la prórroga legal.-
1.-
Al folio 10 y ss corre un documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. No aparece que tenga fecha de suscripción. Se tiene por reconocido, a tenor del art. 444 CPC.
Allí se dice que el mismo tendrá una duración de un año fijo, más uno de prórroga, a contar desde el 01 de julio de 2002.
Vemos que “la prórroga contractual” no esta condicionada; por lo que su decurso comienza sin solución de continuidad, al vencerse el primer año fijo del contrato, concluyendo entonces “la prórroga contractual “el 01 de julio de 2004. Y a partir de allí comenzaría de pleno derecho “la prórroga legal” de un año, de acuerdo con el literal b) del art 38 del Decreto ley de la Materia, concluyendo dicha prórroga legal el 01 de julio de 2005.
Ahora bien, como quiera que a partir de esta última fecha las partes siguieron ejecutando el contrato , el mismo se ha reconducido tácitamente, a tenor del art. 1600 del Código Civil y se considerará indeterminado para el futuro en cuanto a su vencimiento. Sin embargo en el libelo se nos dice que las partes posteriormente volvieron a suscribir un convenio estipulando nuevamente el tiempo o fecha de vencimiento del arrendamiento; así que éste volvió ser determinado. Cosa perfectamente posible, que las partes libremente le pongan fecha de vencimiento a un contrato que antes era indeterminado o que se había indeterminado; pero en estos casos—añadimos—las partes deben atenerse o computar el tiempo de arrendamiento anterior o desde su comienzo, a los efectos de calcular la duración de la prórroga legal.
2.-
Al folio 16 corre un comprobante del Juzgado de Consignaciones, entregando (20-01-07) al actor el alquiler consignado por el demandado, correspondiente al período octubre y noviembre de2006. Acompañado con la demanda. Se tiene por reconocido.
Es una prueba más, además del dicho del actor, de que el contrato se habría reconducido tácitamente e indeterminado en cuanto al tiempo, después del vencimiento de la prórroga legal; que, como vimos antes, finalizó el 01 de julio de 2005.
3.-
Al foliuo17 corre un documento privado, consignado por el actor marcado “D” firmado por las partes, de fecha 23 de abril de 2007, donde ellas estipularon que el contrato de arrendamiento de marras tendría una vigencia que duraría hasta el primero (01) de julio de 2007, y el arrendatario gozaría de una “prórroga legal” de un año, que concluiría el 30 de junio de 2008. Se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC
En el libelo se dijo erradamente que este convenio era del año 2006, cuando en realidad es del año 2007.
Se calcula mal la “prórroga legal”; ya que la duración de la relación arrendaticia se debe computar desde el 01 de julio de 2002, y tendría, para el 01 de julio de 2007, cinco años de antigüedad, correspondiéndole entonces dos años de prórroga legal, de acuerdo con la letra c) del art. 38 del Decreto Ley sobre la materia; y no, un año.
No es admisible que por vía de convenio se reduzca la duración de la prórroga legal, ya que siendo un derecho que beneficia al inquilino, no sería posible que éste la renuncie o la reduzca por vía de convenio, de acuerdo con el art. 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Esto haría que “la prórroga legal” estaría finalizando el 01 de julio de 2009, y no .el 30 de junio de 2008, como se dice en ese documento.
Además, dicho sea de paso, los lapsos de años y meses se computan desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso (art.12 del Código Civil).
Así que si la prórroga legal finalizaría el 01 de julio de 2009, es evidente que cuando se presenta la demanda (14 de julio de 2008) ella esta todavía en pleno decurso, actualizándose en consecuencia el presupuesto de hecho del dispositivo del art.41 del Decreto ley de arrendamientos Inmobiliarios, que sanciona con la inadmisión las demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, que se presenten cuando estuviese todavía en curso la prórroga legal, como es el caso presente.
4.-
Al folio 78 y ss corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio sobre el inmueble de autos.
Tiene fecha de suscripción de 01 de julio de 2006. Fue presentado por la parte demandada, y se tiene por reconocido, a tenor del art. 444 CPC.
Y en él se dice, en la cláusula cuarta, que el tiempo de duración es de un año fijo y uno de prórroga, contados a partir del 01 de julio de 2006.
Aquí también la “prórroga contractual” corre sin solución de continuidad a partir del vencimiento del primer año fijo, lo que significa que concluiría el 01 de julio de 2008.
Pero debemos advertir que en el convenio de fecha 23 de abril de 2007, (folio 17) acompañado por el actor con su demanda, que es posterior a éste, se dijo que el contrato se vencía el 01 de julio de 2007, y no se mencionaba para nada “prórroga contractual” alguna; lo que significa o debemos interpretar que la última voluntad de las partes (de fecha 23 de abril de 2007) fue ponerle en forma definitiva fecha de vencimiento a la relación, para el primero de julio de 2007, sin añadir una “prórroga contractual” de un año más. De allí que la “prórroga legal” de dos años, no la podaríamos computar desde el 01 de julio de 2008, como lo hace el apoderado demandado, sino desde el 01 de julio de 2007; finalizando entonces, el 01 de julio de 2009; y no, el 01 de julio de 2010, como argumenta el demandado. Así se declara.
5.-
Al folio 83 y ss hasta el folio 103 inclusive, corren una serie de documentos privados representativos de recibos de pago de alquileres que el demandado le habría efectuado al actor, por causa del arrendamiento del inmueble de autos. Se tienen por reconocidos, a tenor del art. 444 CPC.
Ahora bien, en el presente proceso de desalojo no se litiga en base a la insolvencia del arrendatario, sino al vencimiento de la prórroga legal; por lo que la prueba de los pagos de cánones de arrendamiento resulta totalmente desvinculada con el thema decidendum de este juicio
6.-
Al folio 104 y ss hasta el folio 1006 rielan una serie de planillas de depósito bancaria representativa de consignaciones inquilinarias judiciales que habría llevado a cabo el demandado a favor del actor, por ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Cabe decir lo mismo: aquí no se esta demandando el desalojo por la falta de pago de alquileres, sino por motivo del vencimiento de la prórroga legal.
Conclusiones
Visto el material probatorio traído a los autos por las partes, podemos concluir que la “prórroga legal” esta todavía cursando, la cual finalizaría el 01 de julio de 2009, como vimos anteriormente en los números 3° y 4° de estos análisis.
En consecuencia se actualiza el supuesto de inadmisión del art. 41 del Decreto Ley de la Materia, como ya se dijo. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA POR INADMISIBLE, de acuerdo con el art. 41 del Decreto Ley sobre la Materia, que presentó Antonino Ferrante contra Manuel Iván Laso, ambas parte arriba identificadas
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres días del mes de marzo del año dos mil nueve, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ Isach
La Secretaria
IVON CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve y cuarenta y cincoE de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria