TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 150º
ASUNTO: AP31-V-2008-002946
PARTE ACTORA: LUIS MORON VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 10.535.096, Abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 18.017.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil C.A. INMOBILIARIA Y DE SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LUXOR, (C.A. Inmobiliaria LUXOR), domiciliada en Caracas, e inscrita en el Registro de Comercio bajo el Nro. 46, Tomo 20-A, en fecha 01 de Julio de 1958.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO BUYSSE B, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 24.085.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: NULIDAD DE ASAMBLEA
SENTENCIA: DEFINITIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de NULIDAD DE ASAMBLEA, intentada por el ciudadano LUIS MORON VELASQUEZ, en contra de la Sociedad Mercantil C.A. INMOBILIARIA Y DE SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LUXOR, (C.A. Inmobiliaria LUXOR).-
La demanda fue admitida por auto de fecha 12 de enero de 2009, por los trámites del procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
Habiéndose negado la parte demandada a firmar el recibo de citación entregado por el alguacil, se libró Boleta de Notificación de conformidad con lo establecido en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con el último de los requisitos exigidos por dicho artículo en fecha 25 de febrero de 2009.-
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada consignó su escrito respectivo y alegó la falta de cualidad de la parte demandada.-
En el lapso probatorio sólo la parte actora aportó pruebas al proceso, cumpliendo con su carga procesal.-
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la Parte Actora:
Alegó la parte actora en su escrito libelar que es propietario del apartamento ubicado en la última planta, o planta Penthouse, del Edificio TEHANI, situado en la Calle El Colegio, (hoy calle San Antonio), de la Urbanización san Antonio de la Parroquia El Recreo, Sabana Grande del Municipio Libertador del Distrito capital, según consta en Documento Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de Noviembre de 2003, bajo el Nro. 20, Tomo 15, Protocolo Primero.-
Que el día viernes 21 de Noviembre de 2008, se presentó en dicho Edificio TEHANI, con el único propósito de retirar del buzón de correo (ubicado en la planta baja), la copia de la “planilla de liquidación de gastos comunes” (copia “aviso de cobro” del recibo de condominio) que mensualmente pasa la C.A. Inmobiliaria LUXOR (administradora del condominio), a los propietarios del edificio.-
Que nunca ha habitado en dicho Penthouse, porque la vendedora lo sigue ocupando con abuso de derecho, y que eso lo saben y les consta a la administradora del condominio y a los demás copropietarios, porque es un hecho público y notorio en el edificio TEHANI.-
Adujó que además del recibo de condominio, encontró los siguientes instrumentos privados emanados de C.A. Inmobiliaria LUXOR, a quien los opone en los términos del artículo 1.364 del Código Civil:
1) Una hoja de papel bond tamaño carta con membrete y logotipo de la administradora del edificio, fechada el día lunes 24 de Noviembre de 2008 (posterior a las elecciones regionales) que dice: “…SINTESIS DE LO TRATADO EN LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS “TEHANI”.- Los señores co-propietarios de las Residencias TEHANI se reunieron en Asamblea General Extraordinaria en Tercera (3era) y última convocatoria, el viernes 14 de Noviembre de 2008, para deliberar sobre los puntos según se detallan a continuación: …”. (MARCADO “C”)-
En dicha fecha, (21 de Noviembre de 2008), se inició el lapso de TREINTA (30) DÍAS, que otorga el artículo 25 de la Ley de propiedad Horizontal para IMPUGNAR los presuntos acuerdos tomados por la mayoría (en realidad una vergonzosa minoría) con violación de la Ley de la materia.-

2) Una hoja de papel bond tamaño carta con membrete y logotipo de la administradora del condominio, fechada el día 11 de Noviembre de 2008, que dice: “… Sres. PROPIETARIOS RESIDENCIAS TEHANI”, CONVOCATORIA – Se le Agradece a Los Propietarios: - ASISTIR – a la Tercera (3era) y última Convocatoria a realizarse el día Viernes 14 de Noviembre de 2008 a las 7:30 p.m., en el mismo lugar, …”. (MARCADO “D”)

3) Una hoja de papel bond tamaño carta con membrete y logotipo de la administradora del condominio, fechada el día 03 de Noviembre de 2008, que dice: “… RESIDENCIAS “TEHANI” – ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA – UNICA CONVOCATORIA – Se convoca a los señores copropietarios de las Residencias “TEHANI” ubicado en las Calles San Antonio, sabana Grande, para una Asamblea General Extraordinaria que se celebrará en UNICA CONVOCATORIA, el día Miércoles 05 de Noviembre de 2008, a las 7:30 p.m., en el mismo Edificio para deliberar sobre el siguiente orden del día: …”. (MARCADO “E”)-

Adujo que dicho comunicado identificado con la letra “E”, y el cual fue fijado en la cartelera, violentó por falta de aplicación el apartado primero del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues convocó a los propietarios el día 03-11-08, para que se reunieran el día 05-11-08.-.
Que dicha norma dice: “… a menos que conste que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos…”, resultando que entre el 03-11-08 y el 05-11-08, NO HAY TRES (03) días de anticipación, por lo menos.-
Alegó que la administradora, intencional y deliberadamente omitió (por razones de economía, argumentó su funcionario que se ocupa de ello) publicar la convocatoria de asamblea extraordinaria por “…un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha,…”, conforme lo dispone el apartado segundo del artículo 24 ejusdem.-
Que con dicha omisión maliciosa la administradora infringió descaradamente la norma que consagra el principio de la publicidad de las convocatorias a asambleas de propietarios para decidir sobre asuntos tan importantes, como es la “… Elección de Nueva Junta de Condominio”.-
Que dicho de otra manera, la administradora hizo una convocatoria clandestina, maliciosa y premeditada, cuidando que no asistiera a la asamblea porque se le iban a frustrar sus planes manipuladores, desestabilizadores y golpistas.-
Que al prescindir de la convocatoria “… por un periódico de la localidad, con la anticipación predicha…” la supuesta convocatoria quedó viciada de NULIDAD ABSOLUTA.-
Que en virtud de lo antes expuesto, pidió al Tribunal que mediante sentencia deje claramente establecido que:
PRIMERO: Los copropietarios no fueron convocados a asamblea conforme lo manda la ley.-
SEGUNDO: La “única” convocatoria de fecha 03-11-08, es NULA DE PLENO DERECHO.-
TERCERO: La Tercera y última convocatoria de fecha 11-11-08, es NULA DE PLENO DERECHO, porque al no estar prevista en la Ley esta modalidad de reunir en asamblea a los propietarios, resulta una creación arbitraria e ilegal de la administradora convocante.-
CUARTO: Es NULA LA ASAMBLEA, supuestamente efectuada el día viernes 21 de Noviembre de 2008, y por lo tanto, se la tiene como no realizada, por ser inexistente y carente de toda eficacia jurídica, por haberse incurrido en las violaciones denunciadas y, en consecuencia, es NULA la pretendida Elección de Nueva Junta de Condominio.-
Que en efecto fue electa en una Tercera (3era) y última convocatoria NO prevista en la Ley y, además, si reunir el quórum legal para constituirse en asamblea, mucho menos para deliberar y decidir válidamente. La “…Nueva Junta…” fue electa SOLAMENTE por dos (2) propietarios que se eligieron a si mismos y que a duras penas suman el 26% del valor total atribuido al edificio TEHANI, Los artículos 23 y 24 de la Ley exigen por lo menos LOS DOS TERCIOS, o sea, el 66,66% de la totalidad del valor del inmueble.-
QUINTO: Es procedente la respectiva condena en las costas del proceso.-
PUNTO PREVIO
La parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda alegó la falta de cualidad de la C.A., Inmobiliaria y de Servicios Administradora LUXOR, para mantener la presente causa a título de accionada, pues, tal y como señaló el actor en su libelo, su mandante es sólo la Administradora de las “Residencias Tehani”, inmueble suficientemente identificado en las actas procesales, y siendo el objeto de la pretensión del demandante que se declare la nulidad de los acuerdos tomados por la asamblea de Copropietarios de esas residencias realizada el 21 de Noviembre de 2008, es únicamente la Comunidad de Propietarios de ese edificio quien puede estar interesada en las resultas de este juicio, y en tal virtud sostenerlo.-
El Tribunal para resolver observa:
Sobre la cualidad, el Dr. LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.
A tal efecto se evidencia que lo pretendido por la actora con la presente demanda es lograr la nulidad de la asamblea general extraordinaria de copropietarios del Edifico Residencias “Tehani”, realizada de fecha 21 de noviembre de 2008.
La ley especial que regula la materia, la Ley de Propiedad Horizontal, establece las funciones del administrador, señalando que éste ejerce la representación judicial de la comunidad en lo que respecta a las acciones judiciales contra los copropietarios morosos, previa autorización de la junta de condominio y,
siendo la comunidad de copropietarios un ente sin personalidad jurídica, esta debe ser representada por las personas que la integren, siendo entonces que es la comunidad de copropietarios, la llamada a resistir la pretensión de nulidad de una asamblea, tomada en el seno de una reunión de copropietarios , independientemente de que la convocatoria haya sido efectuada por el Administrador, pues es ésa, la de “convocar” una de las funciones del administrador, según la Ley de Propiedad Horizontal, y es la comunidad de propietarios, quien válidamente puede hacer frente a la pretensión de nulidad de sus acuerdos tomados en Asamblea.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto considera esta Juzgadora, que la C.A INMOBILIARIA Y SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LUXOR, C.A., carece de legitimación pasiva para resistir la pretensión de Nulidad de Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del Edificio Residencias “Tehani”, y en consecuencia, debe prosperar la falta de cualidad propuesta por la parte demandada en el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.
Siendo la legitimación pasiva uno de los requisitos de constitución regular de la relación procesal, resulta inoficioso el pronunciamiento sobre el mérito de la causa. ASI SE DECIDE.
PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA Y SIN LUGAR LA ACCIÓN DE ASAMBLEA intentada por el ciudadano LUIS MORON VELASQUEZ contra la empresa C.A., INMOBILIARIA Y DE SERVICIOS ADMINISTRADORA LUXOR, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE Y, PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiséis (26) días del mes de marzo de Dos Mil Nueve (2009). 198 años de Independencia y 150 años de Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,

ABG. DAYANA PARODI PEÑA

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA,

ABG. DAYANA PARODI PEÑA