REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÀNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA SENTENCIA DEFINITIVA. EXPEDIENTE NRO.: 07-13.819. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA DEMANDANTE: MARTHA MAYERLIN ODREMAN TORREABA APODERADOS JUDICIALES: YENYS MILAGROS MENTESUMA Y MERCEDES TORREGROSA SEIJO. DEMANDADO WARLIN RAMON LOPEZ ROMAN APODERADOS JUDICIALES: CARLOS DESIDERIO DELGADO, JOSE LUÍS TACHAY LOVERA, ENDER LABASTIDA CEDEÑO Y FRANKLIN OMAR OLIVO I La presente causa se inicia por medio de Libelo de demanda presentado en fecha 09 de Marzo de 2.007, por las abogados YENYS MILAGROS MONTESUMA Y MERCEDES TORREGROSA SEIJO, quienes son Venezolana, mayor d edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.121.120 y V-8.689.776, abogados en ejercicio, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 107.902 y 107.903, respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana MARTHA MAYERLIN ODREMAN TORREALBA, quien es Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.692.306, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA contra el ciudadano WARLIN RAMON LOPEZ ROMAN, quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.909.115, y donde exponen textualmente entre otras cosas lo siguiente: “En fecha 20 de Julio del año dos Mil seis (2006), nuestra representada MARTHA MAYERLIN ODREMAN TORRELBA, supra identificada, celebró en su carácter de propietaria CONVENCION DE OPCION DE COMPRA VENTA con el ciudadano WARLIN RAMON LOPEZ ROMAN…omissis…, el cual tiene por objeto un bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nro. 74, y la vivienda sobre ella construida, identificada con la nomenclatura catastral No. 005-004-V-020-018-001-001, situada en la avenida 06, Sector 5 de la Urbanización “Corocito”, desarrollada sobre la antigua “Hacienda El Corocito” entre las poblaciones de Cagua y Santa Cruz de Aragua, en jurisdicción del Municipio José Angel Lamas del Estado Aragua..omissis…El termino de la duración del citado contrato fue de ciento veinte (120) días continuos, con una prorroga de treinta (30) días, es decir, cinco meses fijos, contados a partir de la firma de la convención, para tal negociación, tal como lo estipula la Cláusula Cuarta del citado contrato que dice: “LAS ESCRITURAS DEFINITIVAS DEBERAN ESTAR LISTAS EN UN TERMINO DE CIENTO VEINTE (120) DÍAS CONTINUOS, MAS UNA PRORROGA DE 30 DÍAS. DICHO TIEMPO EMPEZARA A COMPUTARSE A PARTIR DE LA FIRMA DEL PRESENTE DOCUMENTO”, pero sucede que los cinco meses se cumplieron en fecha 20 de Diciembre del 2.006, por lo que en diversas ocasiones, antes de intentar la presente acción, nuestra mandante se entrevistó con el opcionado del contrato de Opción de Compra, y le manifestó que ya se la había vencido el plazo del contrato, y si no cumplían con la opción de compra venta pactada no podían seguir ocupando el inmueble, ya que el contrato se había vencido, y el estaba disfrutando de su inmueble, ya que una vez firmada la opción nuestra representada confiando en la segura celebración de la compraventa definitiva puso al opcionante en posesión del inmueble. Pero sucede ciudadano Juez, que desde la fecha que se venció el contrato ya han pasado casi tres (3) meses, incumpliendo de esta manera el contenido del mencionado contrato, con lo expuesto se evidencia un incumplimiento flagrante de las estipulaciones de la cláusula cuarta del mencionado contrato, lo cual faculta a nuestra representada solicitar la resolución del mismo, y exigir la cláusula Quinta que estipula la cláusula penal, la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs.4.000.000,oo) por daños y perjuicios, por incumplimiento del comprador…omissis..Por todo lo antes expuesto, es que en nuestra condición de apoderadas judiciales de la ciudadana MARTHA MAYERLIN ODREMAN TERREALBA, acudimos ante Usted muy respetuosamente para DEMANDAR por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, como efecto demandamos formalmente en este acto, y por ante este Tribunal al ciudadano WARLIN RAMON LOPEZ ROMAN, …omissis…”.- En fecha 15 de Marzo de 2.007, este Tribunal admitió la demanda presentada, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los Veinte (20) días de Despacho, más uno que se le concedió como término de la distancia a dar contestación a la demanda. Verificado todo lo relacionado en cuanto a la citación ordenada a la parte demandada, este compareció en fecha 09 de Abril de 2.007, debidamente asistido del abogado CARLOS DESIDERIO DELGADO, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 28.570, y se dio por citado en el presente juicio. Que siendo la oportunidad legal para que la parte demandada diera contestación a la demanda, este compareció por intermedio de su apoderado judicial, abogado CARLOS DESIDERIO DELGADO, supra identificado, y consignó constante de tres (3) folios útiles, escrito de contestación a la demanda y donde de igual forma reconviene a la parte demandante, desprendiéndose en el escrito presentado textualmente entre otras cosas lo siguiente: “..Niego, rechazo y contradigo que mi representado: 1) Haya incumplido las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta celebrado con la demandante. 2) Que el plazo fijado en la cláusula 4º del referido contrato se haya vencido como lo dice la actora. 3) Tenga que pagar Bs. 4.000.000,oo a la parte actora en concepto de daños y perjuicios por su presunto incumplimiento. 4) Tenga que pagar costas y costos procesales, ..omissis…5) Tenga que pagar motos resultantes de indexación alguna, devolver el inmueble objeto de la negociación o entregar ningún tipo de recaudo…omissis…Como puede verse, ha sido la actora quién ha incumplido las obligaciones contractuales contraídas, especialmente la del documento de fecha 11 de noviembre del año 2006, en el cual recibió el pago parcial de la cosa vendida, y se obligó a firmar el otorgamiento respectivo el día 23 de ese mismo mes y año, cosa que no hizo ni piensa hacer a juzgar por la demanda que ahora nos ocupa. Por esta razón, y con base en el artículo 1.167 ejusdem del Código Civil, y de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, formalmente en nombre de mi representado reconvengo a la demandante MARTHA MAYERLIN ODREMAN TORREALBA…omissis…”.- En fecha 16 de Mayo de 2.007, este Tribunal admitió la reconvención hecha por la parte demandada, fijándose el quinto (5to) día de Despacho siguiente para que la demandante reconvenida diera contestación a la misma. Que en la oportunidad legal para que la parte demandante reconvenida diera contestación a la reconvención esta no compareció ni por si ni por intermedio de apoderada judicial alguna. Que abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. En fecha 19 de Junio de 2.007, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes que intervienen en el presente juicio. Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente Causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera: PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos. Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas. Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente as oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas. TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes. QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido. SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial. SÉPTIMO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.- Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera: -II- DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Del estudio hecho al libelo de la demanda se desprende que la acción intentada por la ciudadana MARTHA MAYERLIN ODREMAN TORREALBA es por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA y por su parte el demandado, ciudadano WARLIN RAMON LOPEZ ROMAN. Por su parte el ciudadano WARLIN RAMON LOPEZ ROMAN, reconviene a la parte demandante por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA. En la contestación a la demanda el demandado reconviniente niega, rechaza y contradice que haya incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de opción a compra venta celebrado entre el y la demandante reconvenida, que el lapso fijado en el mismo se haya vencido, que tenga que par la cantidad de (Bs.4.000.000,oo) por concepto de daños y perjuicios. Que en la oportunidad legal para que la parte demandante reconvenida diera contestación a la reconvención, esta no compareció ni por si ni por intermedio de su apoderada judicial. III DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS EN APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD Admitidas como fueron por este Tribunal en tiempo oportuno las pruebas promovidas por las partes que intervienen en el presente juicio, se evidencia que la parte demandada reconviniente lo siguiente: Promovió los instrumentales marcados 1,2,3,4,5,6,y 7 y fueron producidos junto con el escrito de contestación de la demanda, y cursante en autos a los folios 42 al 72, ambos inclusive, los cuales no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la demandante reconvenida, motivo por el cual este Tribunal otorga a los mismos todo el valor probatorio que aportan a la presente causa. Así se decide. Promovió la declaración testifical de la ciudadana CARMEN MAGALY MONTENEGRO ADROZ, y para ello se comisionó al Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua. Al folio 126 y 127 Corre inserto en autos declaración rendida por la ciudadana CARMEN MAGALY MONTENEGRO ADROZ, en fecha 03 de Julio de 2.007, ante el Juzgado comisionado y de las deposiciones hecha por la misma se evidenció que esta manifestó ser suegra de la parte demandada reconvenida, ya que este se encuentra casado con su hija de nombre, motivo por el cual este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, desecha a la testigo promovida. Así se decide. En el punto III del mismo escrito de pruebas promovió prueba de informes, y a tal efecto este Tribunal una vez admitida dicha prueba acordó oficiar lo conducente al Banco banesco, Agencia Cagua, según oficio Nro. 07-1009, de fecha 19 de Junio de 2.007. Sobre este particular en fecha 30 de Agosto de 2.007, fue recibido en este Tribunal comunicación emanada de Banesco Banca Universal, de fecha 15 de Agosto de 2.007, donde señalan que al demandado reconviniente, ciudadano WARLIN RAMON LOPEZ ROMAN, le fue aprobado un crédito hipotecario, y que dicho crédito hipotecario no fue protocolizado en virtud de la no comparecencia tanto del representante del Banco Nacional de Vivienda y Habitad y la vendedora, prueba esta que este Tribunal confiere todo el valor probatorio que esta aporta a la presente causa. Y Así se decide. Por último en el particular IV del mismo escrito probatorio, fue promovida Inspección Judicial, en la sede del Registro Inmobiliario de esta ciudad de Cagua, ubicado en el 4to pido del Edificio Forum, frente a la Plaza Sucre, la cual una vez admitida, este Tribunal acordó el traslado y constitución a los fines de dejar constancia a los particulares a que se contraía dicha prueba, traslado este que fue efectuado en fecha 27 de Junio de 2.007, tal y como se desprende a los folios 114 al 116 del presente expediente, evidenciándose de la revisión de los libros de presentación para registro o protocolizaciones, que el día 27 de Octubre de 2.006, fue presentado documento a que se contrae la prueba, es decir, documento de cancelación de hipoteca inmobiliaria de primer grado, de compra venta y de constitución de hipoteca de primer grado, todo ello relativos al inmueble ubicado en la Urbanización Corocito, Avenida 6, Nro. 74, Sector 5, en Santa Cruz, Municipio Lamas del Estado Aragua. Al Particular Segundo: Se dejó constancia que se reflejó en los documentos presentados que la partes son las indicadas en el particular primero, es decir, Martha Mayerlin Odreman y Warlin Ramon López Román, la primera como vendedora y el segundo como comprador, del inmueble objeto de la presente acción. Al particular tercero se dejó constancia que la fecha para el otorgamiento es el Nueve (9) de Noviembre de 2.006, el cual no fue otorgado en dicha fecha. Al cuarto particular: Se dejó constancia que en fecha 02/02/07 el documento objeto de la presente prueba no fue presentado en esa fecha si no en fecha 07 de Febrero de 2.007, por la misma persona que lo presentó la primera vez, Magali Torres Rojas, fijando su otorgamiento para el día 15/02/2007, el cual en esa oportunidad tampoco fue otorgado. Prueba esta que este Tribunal otorga todo el valor probatorio que la misma aporta a la presente causa. De igual forma observa este Juzgador que de las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida se evidenció que: Al particular primero invocaron en toda forma de derecho todo el mérito favorable que se arrojan de los autos, en cuanto favorezca a su representada, y ratificaron en todo su contenido de fondo, forma, y fundamentos y disposiciones el libelo de demanda que interpusieron, al particular Segundo invocaron e hicieron valer el hecho en que incurrió la demandada al no cumplir con su obligación de comprar el inmueble objeto de este juicio y en tercer lugar produjeron, ratificaron y promovieron el merito favorable de que se desprende del contrato de opción de compra celebrado entre la demandante y el demandado. En el cuarto particular promovieron la prueba de testigos, a saber los ciudadanos ALEXIS HILARIO MERENTES DELGADO, MILVIDA JOSEFINA MENDOZA VILLASANA y MAGALI JOSEFINA TORRES ROJAS, a quienes para su declaración fue comisionado el Juzgado de los Municipios Sucre y José Angel Lamas del Estado Aragua, las cuales corren insertas en autos a los folios 128 al 133, ambos inclusive. De la declaración de los ciudadanos ALEXIS HILARIO MERENTES DELGADO Y MIVIDA JOSEFINA MENDOZA VILLASANA, del estudio realizadas a las deposiciones por ellos hecha ante el Juzgado comisionado, se pudo evidenciar que estos no traen a la presente causa hechos de convicción suficientes para que tales declaraciones puedan ser tomadas en cuenta, toda vez que se evidencia que tales testigos son netamente referenciales, motivo por el cual dichas deposiciones deben ser desechadas.- Así se decide. Así mismo al folio 132 del Presente expediente corre inserta declaración rendida por la ciudadana MAGALY JOSEFINA TORRES ROJAS, por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, evidenciándose de sus deposiciones que esta fue conteste al reconocer haber hecho la presentación previa para la negociación objeto de la venta del inmueble objeto de la presente acción, que la ciudadana Martha Odreman, (parte demandante) presentó ante el Registro Inmobiliario el documento de compra venta y que el mismo no pudo ser otorgado en virtud de la no comparecencia del apoderado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. Motivo por el cual este Tribunal otorga a dicha declaración todo el valor probatorio que la misma aporta a la presente causa. IV MOTIVA: Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones: A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto II, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos copias simples no impugnada del contrato de opción de compraventa, la cual cursa a los folios nueve (9) al Doce (12) de este expediente; así mismo se observa que la parte demandada convino en la existencia de dicho contrato. A los fines de determinar la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, este juzgador considera adecuado observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual dice así: “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.” De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral del contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador. En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa. Así se decide.- En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, observa este Tribunal que a decir de la actora en el escrito libelar que dicho incumplimiento se circunscribe a las siguientes obligaciones: 1º. La falta de otorgamiento del documento definitivo de compraventa en el plazo estipulado en dicha relación contractual, la cual fue pactada por ellos en la cláusula CUARTA en ciento ochenta días, contados a partir del día 20 de Julio de 2.006, fecha cierta del otorgamiento del referido contrato. Dichas obligaciones, según lo alegado por la parte actora, fueron pactadas por las partes al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa. Por su parte, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda niega, rechaza y contradice haber incumplido con las obligaciones por el asumidas en el contrato de opción de compra venta entre ellos celebrado, y por el contrario ha sido la demandante reconvenida la que incumplió con dicha relación contractual toda vez que esta no acudió en la oportunidad fijada para el otorgamiento definitivo de la venta entre ellos pactada. A los fines de decidir la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, este juzgador pasa a examinar dichas obligaciones, a fin de determinar el titular de cada una de ellas, de la siguiente forma: En primer lugar analizadas como fueron las obligaciones de otorgamiento del documento de compraventa definitivo ante el Registrador Subalterno, haciendo especial énfasis en la parte obligada a ello. Por cuanto nada se establece en las cláusulas del contrato cuya resolución se dirime en este proceso en cuanto a la obligación de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, este Tribunal debe observar lo dispuesto por el legislador venezolano en el Código Civil, a tal efecto el artículo 1488 del referido Código Civil establece lo siguiente: “Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.” Asimismo el Artículo 1491, ejusdem establece: Artículo 1.491.- Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.” De lo anterior, el afamado autor patrio Luis Aguilar Gorrondona, hace referencia en su obra “Contratos y Garantías, Derecho Civil IV”, en la cual señala lo siguiente: “2° Tradición de inmuebles (…) En todo caso el vendedor cumple con otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado. (…) OBLIGACIÓN DE PAGAR GASTOS En principio, corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte (C.C. art. 1.491), lo que puede sintetizarse diciendo que debe pagar los gastos de venta y los gastos de transporte. I. Entre los gastos de venta se encuentran, en su caso, los honorarios profesionales causados por la redacción del contrato, los derechos de autenticación y registro del mismo, y el papel sellado requerido…” Asimismo, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, con ponencia del magistrado Tulio Álvarez Ledo, ha establecido lo siguiente: “Como se evidencia de la anterior trascripción, el tribunal de alzada declaró que en virtud del artículo 1.488 del Código Civil, la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida supone la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor en la respectiva oficina de Registro, a los efectos de su otorgamiento, pronunciamiento que está acorde con dicha regla, la cual expresa que “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”. Ello permite concluir que la recurrida no la interpretó erróneamente, sino que por el contrario, la desarrolló de acuerdo a su alcance y contenido.” Del anterior criterio jurisprudencial, concatenada con la opinión doctrinaria transcrita parcialmente, se desprende que el vendedor de un inmueble determinado cumple con su obligación de realizar la tradición de la cosa mediante la presentación del documento definitivo de compraventa, mientras que el comprador está obligado a cancelar los gastos que de su registro se produzcan. De una revisión de autos, se desprende que constan en autos que la parte demandante cumplió a cabalidad con presentar en forma oportuna el documento de compra venta definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva, sustentándose esto en la inspección judicial practicada en el lapso probatorio, y cursante a los folios 114 al 117 del presente expediente. De igual forma considera necesario analizarse la obligación contraída por el comprador, es decir, el hacer las diligencias necesarias para satisfacerla, como lo era lograr el otorgamiento del Crédito de Política Habitacional respectivo, evidenciándose de autos que este por su parte cumplió cabalmente con dicha obligación, ello se sustenta del de la comunicación recibida del Banco Banesco, Banco Universal de fecha 15 de Agosto de 2.007, y cursante al folio 138 del presente expediente. En el caso que nos ocupa, la parte actora reconvenida demanda al comprador del incumplimiento de la obligación por ellos contraída en la cláusula cuarta del contrato de autos, lo cual era el cumplir en el lapso estipulado en dicha cláusula, lo cual era el otorgamiento definitivo en dicho lapso de la venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente. En consecuencia, este Tribunal no puede declarar el incumplimiento que se le atribuye a la parte demandada bajo dicho concepto. Así se declara. Por su parte el demandado reconviene a la demandante, en la resolución de la ya tantas veces mencionada relación contractual, imputándole a esta el hecho de haberse negado al otorgamiento definitivo ante la Oficina Inmobiliaria respectiva, del documento traslativo de propiedad sobre el bien inmueble objeto de la presente acción. Sobre este particular de autos se desprende que de la declaración rendida por la abogado MAGALY JOSEFINA TORRES ROJAS, cursante al folio 132, esta manifiesta en la respuesta a la cuarta pregunta que la venta no se materializó ante la oficina de Registro Inmobiliario por la falta del apoderado de Banavih, lo cual se corrobora también de la comunicación emanada en fecha 15 de Agosto de 2.007, cursante al folio 138, por Banesco Banco Universal, donde se señala que no fue protocolizada la venta definitiva por la no comparecencia del representante del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. De lo antes señalado se infiere que las partes contratantes de la relación contractual que hoy se demanda, una vez hecha entre ellos las reciproca concesiones, estos fueron diligencias al demostrar durante el curso de la litis, que cumplieron cada uno por su parte la obligación por ellos contraída, lo que obliga a este juzgador a declarar sin lugar la acción resolutoria intentada por la demandante, ciudadana Martha Mayerlin Odreman Torrealba y de igual forma sin lugar la reconvención hecha por el demandado, ciudadano Warlin Ramon Lopez Roman, ambos plenamente identificados en autos.- Así se decide. V DISPOSITIVA Por todas las razones y argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO intento la ciudadana MARTHA MAYERLIN ODREMAN TORREALBA contra el ciudadano WARLIN RAMON LOPEZ ROMAN. SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCION hecha por el ciudadano WARLIN RAMOKN LOPEZ ROMAN contra la ciudadana MARTHA MAYORLIN ODREMAN TORREALBA, ambos plenamente identificados en autos. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto existen vencimientos recíprocos no se condena en costas. Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 en concordancia con el Artículo 233 ambos del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estrado Aragua, con sede en Cagua, a los Veintitrés (23) días del mes de Marzo de Dos Mil Nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación. El Juez, Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA. El Secretario, Abg. CAMILO CHACON HERRERA. En esta misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:00 horas de la tarde, previo el anuncio de Ley. El Secretario, EXP. NRO: 07-13819 EPT/CCH/drjq.