TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: JAVIER GUMERSINDO REYES DIAZ Y SORAYA ISABEL HENRIQUEZ DELIA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de la cédula de identidad Nros: V-7.269.976 y V- 9.649.430 respectivamente, y domiciliados en España.
PARTE DEMANDADA: MANTENIMIENTO VIAL 252, CA., empresa inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 18 de Febrero de 1994 y asentada bajo el N° 88, Tomo 609-B, representada por su Director, el ciudadano LUIS EDUARDO RAMIREZ CASANOVA, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la Cedula de Identidad N° V-1.971.866.-
APODERAD0S DE LA PARTE ACTORA: ARNALDO AVENDAÑO PEREZ, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 34.733.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FELIPE MARIN LOPEZ, venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio inscritos en el I.P.S.A bajo el N°. 50.521.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXP. 9780-08
SENTENCIA DEFINITIVA:
Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 25-09-2008.
En fecha 10-11-2008, fueron agregadas las resultas del Tribunal Ejecutor de Medidas.
En fecha 11-11-2008, compareció la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial y se da por citado.
En fecha 12-11-2008, la parte demandada dio contestación a la demanda, siendo ratificada la misma en fecha 13-11-2008.
En fecha 14-11-2008, la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 17-11-2008, fueron admitidas las pruebas por la parte demandada.
En fecha 26-11-2008, la parte actora consigna escrito de pruebas, siendo admitidas en esta misma fecha.
En fecha 28-11-2008, fueron agregadas las resultas de la citación.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo que en fecha 01 de Marzo del 2004, se suscribió contrato de Arrendamiento entre los ciudadanos Javier Gumersindo Reyes Díaz y Soraya Isabel Henríquez D´elia, en su condición de Arrendadores y la Sociedad Mercantil Mantenimiento Vial 252, CA., en su condición de arrendataria sobre un inmueble tipo apartamento distinguido con el Numero y Letra 11-F, ubicado en el piso 11 del Edificio Residencias Mi Encanto, Calle Guayana, Urbanización El Bosque, Sector Las Delicias, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua. Que el inmueble arrendado tiene una superficie aproximada de Sesenta y Seis Metros Cuadrados con Treinta Decímetros (66.30 Mtrs.2), distribuidos en dos niveles y se encuentra comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Con la fachada Norte del Cuerpo Norte; SUR: Con el Apartamento 11-E y áreas de circulación; ESTE: con el apartamento 11-G y OESTE: con la fachada Oeste del Cuerpo Norte. Que se estableció en su cláusula tercera que la duración del contrato será se SEIS (06) meses a partir del día Primero (1ero) de marzo del 2004, renovables cuando así lo decidan las partes previa notificación por escrito, lo cual deberá realizarse con treinta (30) días de anticipación. Que vencido el tiempo del contrato entre ellas no se materializo notificación alguna de intención de prorrogar el Contrato de Arrendamiento, el cual venció el Primero (01) de Septiembre del 2004. Que los Arrendadores dejaron en plena posesión del inmueble a la Arrendataria, y esta última cancelando los cánones de arrendamiento que se seguían venciendo, pasando a ser el Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado. Que la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento señala que el canon inicial de arrendamiento era por la cantidad de Cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales pagaderos por la Arrendataria por mensualidades adelantadas e incluyendo en tal monto la cuota mensual de condominio que el apartamento genere como parte integrante del Edificio Residencias Mi Encanto. Que posteriormente al vencimiento del Contrato de Arrendamiento, las partes acordaron un aumento en el canon de arrendamiento mensual, el cual el monto para la fecha Enero del 2008 alcanzaba la cantidad de Seiscientos Bolívares Fuertes (BsF. 600,00). Que la Arrendataria, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos mensuales comprendidos de los meses Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del mes de 2008, los cuales debían ser cancelados cada uno de ellos el día Primero (1ero) de cada mes, por un monto de Seiscientos Bolívares Fuertes (BsF. 600,00), previo descuento de la cuota de condominio mensual de cada mes señalado generado por el inmueble. Que por lo ante expuesto intenta acción de desalojo contra la Sociedad Mercantil Mantenimiento Vial 252, C.A. Que fundamenta la demanda en el literal “A” del Articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los Artículos 1.133, 1.264, 1.269, 1.270, 1.276, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.600 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, el apoderado de la demandada, en su escrito de contestación reconoce que ente los ciudadanos Javier Gumersindo Reyes Díaz y Soraya Isabel Henríquez D´elia, y su representada Sociedad Mercantil Mantenimiento Vial 252, CA., se suscribió un Contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble, en la cual este tendría una duración de seis (06) meses a partir del primero de marzo del 2004, renovable si así lo decidieran las partes, como en efecto se ha venido renovando, convirtiéndose en un Contrato Indeterminado. Que previo los ajustes de canon de arrendamiento, para la fecha es de BsF. 650,00 previa deducción del pago del condominio y no como equivocadamente el actor afirma que el canon de arrendamiento es de BsF. 600,00. Rechaza, niega y contradice que su representada haya dejado de cancelar el canon de los meses correspondientes de Marzo, abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto como lo alega el actor, y que ello se desprende de las constancias de certificación de consignación judicial emitida por los Juzgados de Municipios y que de una de ellas se infiere que el demandad ha cancelado no sólo los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, y Agosto, sino que ha cancelado hasta Septiembre. Que en fecha 6 de octubre del 2008 la parte actora certifica que la demandada había cancelado los cánones de arrendamientos de los meses de Mayo, Agosto y Septiembre, es decir que para el 30 de Octubre del 2008, fecha que se pretendió ejecutar la medida, el actor estaba en conocimiento de la cancelación de los meses supras señalados. Que es totalmente falso que su representada esté incursa en la causal fáctica establecida en la cláusula cuarta del Contrato de Arrendamiento y la contenida en el literal a del Decreto con Rango de Fuerza de ley de Arrendamiento.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1)Original del poder (Fol. 09 al 11).
2)Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre Elba del Carmen D´Elia de Henríquez en representación de Javier Gumersindo Reyes Díaz Y Soraya Isabel Henríquez D´Elia y Mantenimiento Vial 252, CA. (Fol. 12 y 13).
3)Copia simple del documento de propiedad del citado inmueble. (Fol. 14 al 16).
4)Recibo de condominio del apartamento arrendado expedida por la Junta de Condominio del Edificio Residencias Mi Encanto. (Fol.17).
5)Constancia de certificación de consignación Judicial de Arrendamiento expedida por los tres Juzgados de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (Fol. 18 al 37 y 41 al 49).
Por su parte la demandada trajo a los autos:
1)Planillas de depósito bancario (folios 20 y 21 del cuaderno de medidas)
2)Original de comprobantes de consignaciones ( folios 22 al 24 del cuaderno de medidas)
3)Original del poder Judicial que le fue conferido por la Sociedad Mercantil Mantenimiento Vial 252 C.A., al Abogado Felipe Marin López (Fol. 53 al 56).

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
Es un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, según instrumento autenticado cursante a los folios 12 y 13, y así se declara.
En la cláusula cuarta del contrato las partes establecieron: “Las partes han convenido el canon de arrendamiento en la suma de: Cuatrocientos bolívares (400,00) mensuales con el condominio incluido que El Arrendatario deberá pagar por mensualidades adelantadas cada mes a la arrendadora, la falta de pago oportuna de dos mensualidades dará derecho a la arrendadora a declarar rescindido el presente contrato de arrendamiento y exigir la inmediata desocupación del inmueble más el pago de las cuotas vencidas o por vencerse hasta la expiración del presente contrato o el de sus prórrogas si fuere el caso”
Ahora bien, en el caso bajo análisis se demanda el desalojo basado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde marzo 2008 a agosto de 2008, respecto a lo cual la parte demandada afirma encontrarse solvente por haber cancelado, por lo que dada su afirmación le corresponde la carga de la prueba por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido observamos que cursa a los folios 20 y 21 del cuaderno de medidas planillas de depósito bancario por un monto de seiscientos cincuenta bolívares cada uno, presentadas por el demandado en la práctica de la medida de secuestro para acreditar el pago del canon de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2008, realizados en la cuenta de Castillo de Bujana Julia, tercero ajeno a este proceso. Al respecto debe señalarse que según criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia de fecha 20/12/2005, Exp. Nº 2005-000418, Ponencia Isbelia Pérez de Caballero.) se asimilan dichos instrumentos a las tarjas conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, pero es evidente que para darles el tratamiento de tal, debe tratarse de planillas de depósito en cuenta a nombre del accionante, o por lo menos de persona que figure en el contrato u otro instrumento como autorizada para recibir los cánones de arrendamiento. En efecto, tomando en cuenta que según el contrato de arrendamiento el pago debía efectuarse a la arrendadora, correspondía a la parte demandada desplegar la actividad probatoria pertinente para justificar el pago del canon en una cuenta de una persona diferente al arrendador, pues no puede presumir esta juzgadora que dicho depósito realizado a un tercero se hizo con el objeto de cancelar el canon de arrendamiento, ya que pudiera tratarse de una operación por otra causa. De manera que no podemos darle a dichos instrumentos los efectos liberatorios del pago de los cánones de los meses de marzo y abril de 2008, y así se declara.
Asimismo observamos que cursa a los folios 22 al 24 comprobantes de consignaciones arrendaticias expedidas por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial, conforme a las cuales se desprende que en fecha 12 de junio de 2008 consignó mayo y junio; el 10 de julio de 2008 consignó el canon del mes de julio y el 27 de agosto de 2008 se consignó el canon de agosto de 2008. Ahora a los fines de verificar si las consignaciones fueron válidamente efectuadas conviene trascribir el contenido del artículo 51 del La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que dice:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
En relación a la interpretación del contenido del referido dispositivo ha sido criterio reiterado de esta juzgadora que la consignación debe efectuarse en el lapso de quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad en la forma contractualmente pactada; y así lo ha impuesto nuestra Sala Constitucional en sentencia de fecha 05 de febrero de 2009, exp. 07-1731, juicio seguido por INMOBILIARIA 200555 C.A., contra Helimedical C.A.
Ahora bien, según lo pactado convencionalmente, el pago del canon de arrendamiento debía realizarse por mensualidades adelantadas, de tal manera que el canon de arrendamiento del mes de mayo efectuado el 12 de junio resulta extemporáneo por tardío, el de junio 2008 efectuado el 12 de junio de 2008 fue efectuado en lapso; el de julio de 2008 consignado el 10 de julio de 2008 resulta valido; el del mes de agosto que fue realizado el 27 de agosto resulta extemporáneo por tardío.
Como se observa los cánones de agosto y mayo de 2008 son extemporáneos, lo cual de por sí solo no configura la causal dada la especial connotación que hace el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal b) que exige que se trate de dos mensualidades consecutivas; pero en cuanto a los meses de marzo y abril de 2008 no fue debidamente acreditado el pago o hecho extintivo alguno. De allí que deba establecerse que la causal de desalojo está configurada y por lo tanto procedente la demanda según lo dispuesto en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1579, 1592 Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.