TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: ORBENYS DOLORES RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No.8.576.260.
ABOGADO ASISTENTE: ALEJANDRO PUCCINI MIRANDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.8.588.300, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No.15.105.-
PARTE DEMANDADA: GLORIA SALVATIERRA ROJAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No.6.707.487.-
ABOGADA APODERADA: DAYANA MARCANO REQUENA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.10.865.923 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No.74.107.-.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE: 3553-08
Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada el día 19 de Noviembre de 2008, por la ciudadana ORBENYS DOLORES RODRÍGUEZ, asistida de abogado, contra la ciudadana GLORIA SALVATIERRA ROJAS, todos identificadas anteriormente, por DESALOJO (folio 1) y sus anexos (2 al 11), la cual fue admitida en fecha 21 de Noviembre de 2008 (folio 12), y fue librada la compulsa el 05 de Diciembre de 2008 (folio 13).-
En fecha 15 de Diciembre de 2008, el ciudadano Alguacil del Tribunal, deja constancia de haber practicado la citación de la demandada, quien se negó a firma el recibo de la compulsa de citación, (folios 14 al 18) y, en fecha 08 de Enero, el Tribunal ordena que, por Secretaría se libre BOLETA DE NOTIFICACIÓN a la demandada, en la cual se le notifique la declaración del Alguacil con respecto a su citación a los efectos de lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 19 y 20).-
En fecha 23 de Enero de 2009, el ciudadano Secretario del Tribunal, deja constancia de haber practicado la notificación de la demandada mediante la entrega en su residencia, de la boleta librada al ciudadano Ronald Díaz, titular de la cédula de identidad No.10.388.945. (Folios 21).-
En fecha 27 de Enero de 2009, la demandada, comparece asistida de abogado y consigna escrito de contestación de la demanda. (Folios 22 al 26) y anexos (folios 27 al 36), y, seguidamente, en la misma fecha y mediante diligencia le otorga Poder Apud Acta a la abogada que le asiste, DAYANA MARGARITA MARCANO REQUENA, ya identificada (folio 37).-
En fecha 05 de Febrero de 2009, la parte actora consignó su respectivo escrito de promoción de pruebas (folios 38 y 39) y anexos (folios 40 y 41).-
A los folios 42 al 45, riela decisión del Tribunal sobre la Cuestión Previa opuesta por la demandada por Incompetencia del Tribunal por la materia y por la cuantía y las declara sin lugar.
En fecha 10 de Febrero de 2009, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas (folio 51 al 53) y anexos (folios 54 al 126), que fueron admitidas conjuntamente con las promovidas por la parte actora, mediante auto en fecha 10 de Febrero de 2009. (folio 127).-
Mediante diligencia de fecha 18 de Febrero de 2009, la apoderada de la parte demandada desiste de la promoción del testigo, ciudadano César René Briceño Ceballos y solicita que el Tribunal deje sin efecto el despacho de Comisión librado en la presente causa. (Folio 133).-
En fecha 20 de Febrero de 2009, la apoderada actora, mediante diligencia (folio134), consigna escrito con sus conclusiones (folios 135 al 138).-

PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA
La parte actora pretende lo siguiente:
1) Que es arrendadora de un inmueble de su propiedad, (anexa copia de documento de propiedad, marcado “A”), constituido por un apartamento ubicado en la Calle Libertador, Residencias El Parque, Torre A, Piso 04, Apartamento 4D, La Victoria, Estado Aragua. Que de manera verbal dice haber dado en arrendamiento a la ciudadana GLORIA SALVATIERRA ROJAS, ya identificada, en fecha 16 de Agosto de 2006.
2) Que el canon de arrendamiento convenido fue de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) mensuales, (equivalentes hoy a TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.300,00) que no cancela la arrendataria, afirma, desde el mes de Julio de 2007 hasta Octubre de 2008,
3) Que demanda a la arrendataria por desalojo, conforme a lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga la desocupación y entrega del inmueble, totalmente desocupado y libre de personas y cosas, que convenga en pagar la suma a la que ascienden los cánones insolutos más los que se sigan venciendo; y que la demandada sea condenada al pago de las costas y costos procesales. Estima la demanda en la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.4.800,00)

PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA
DE LA INCOMPETENCIA DEL TRIBUNAL
En primer término, opone la Cuestión Previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por incompetencia del Tribunal por la cuantía y por la materia. Esta cuestión fue decidida mediante sentencia de fecha 05 de Febrero de 2008 (folios 42 al 45) y la misma quedó firme, permaneciendo este Tribunal como competente para sustanciar y decidir la presente causa.

LA FALTA DE CUALIDAD
Alega que no tiene la cualidad de inquilina que aduce la demandante, puesto que, en fecha 16 de Agosto de 2006 y el 09 de Octubre de 2006, lo que celebró con la actora fue un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, por el cual ocupa el inmueble descrito y objeto de la demanda.-

DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
Niega que haya celebrado el 16 de Agosto de 2006, contrato de arrendamiento verbal alguno con la demandante, que tenga por objeto el inmueble descrito, ni con un canon de arrendamiento de Bs.300,00 mensuales; niega que, para la fecha cuando se presentó la demanda, se encontrara insolvente en el pago de los cánones desde Julio de 2007 hasta Octubre de 2008, niega haber incumplido relación contractual de arrendamiento alguno; niega que deba cantidad alguna por concepto de cánones vencidos ni por vencerse, ni que tenga que desalojar el inmueble ni pagar costas procesales.
Acompaña anexos a su escrito de contestación de la demanda, documentos, marcados “C” y “D”, contentivos de contratos de opción de compraventa celebrados el 16 de Agosto de 2006 y 09 de Octubre de 2006 (Renovación), y entregó a la actora la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES, equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.40.000,00). En la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compraventa, cuyo objeto es el mismo inmueble objeto de esta demanda, se establece que la demandada ocuparía el inmueble desde el momento de la autenticación de dicho contrato, y así fue, pero no se pactó canon de arrendamiento alguno, por lo que el supuesto contrato verbal en que se fundamenta la acción, no existe jurídicamente y ella nunca prometió pagar canon de arrendamiento alguno ni la propietaria lo exigió pues no se estipuló relación arrendaticia alguna. .-
Afirma que, con respecto al contrato de compraventa celebrado en forma auténtica en fecha 09 de Octubre de 2006, ejerció ACCIÓN DE CUMPLIMENTO por ante el Tribunal de Primera Instancia competente y la instancia perimió, por inactividad de sus apoderados en aquel juicio y sólo espera el transcurso de 90 días para incoar nueva acción de incumplimiento del mencionado conato contra la hoy demandante, pues alega que ésta se ha negado a cumplir lo pactado por ellos en el mencionado contrato.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, el Tribunal observa:

PRIMERO
Se trata de una demanda por DESALOJO, mediante la cual, la parte actora pretende que la arrendataria le haga entrega del inmueble arrendado, se dé por resuelto el contrato celebrado entre las partes y que la arrendataria demandada pague los cánones insolutos y los que se sigan venciendo más las costas procesales.
Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de su derecho y consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas oportunamente. A) Por su parte, la parte actora promovió, en el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, el mérito favorable de los autos; y, en el Capítulo II, promueve copia certificada de Acta levantada el 23 de Marzo de 2007, por ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio José Félix Ribas del estado Aragua, para demostrar la existencia de la relación arrendaticia verbal. Este documento administrativo, que está suscrito por ambas partes no fue desconocido o impugnado en forma alguna por la demandada, por lo que debe estimarse como de pleno valor probatorio como conducente para demostrar lo que en el mismo se declara; B) Por su parte, la demandada, promueve En el Capítulo Primero de su escrito de promoción de pruebas, el mérito favorable de los autos, especialmente el del escrito de contestación al fondo de la demanda de facha 27 de Enero de 2009; En el Capítulo Segundo, promueve el mérito del contrato de opción de compra celebrado el 09 de Octubre de 2006 y que fue acompañado, marcado “D” y corre a los folios 33 al 36 del expediente. Esta prueba, por tratarse de un documento auténtico contra el cual no se ejerció impugnación o desconocimiento alguno, se estima en todo su valor probatorio para demostrar que en esa fecha, 09 de Octubre de 2006, las partes celebraron contrato de opción de compraventa, cuyo objeto es el mismo inmueble objeto de la presente demanda de desalojo; En el Capítulo Tercero, promueve depósito bancario efectuado por ella, en fecha 16 e Agosto de 2008, en la cuenta No.081-401735-7 del Banco Central, a nombre de la ciudadana ORBENYS RODRÍGUEZ. Con relación a este depósito bancario, promovido por la demandada, este Tribunal no lo estima como de valor probatorio alguno pues, tratándose de un documento privado emanado de tercero (Banco Central, Banco Universal), ajeno a la relación procesal, debió ser promovido conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir, con ratificación mediante la prueba testimonial, o mediante la promoción de la prueba de informes; En el Capítulo Cuarto, promueve correo certificado de fecha 12 de Marzo de 2007, enviado por la actora a la demanda, con la cual pretende demostrar que la demandante tenía la intención de no honrar su compromiso con la demandada con respecto a la opción de compra celebrada en fecha 09 de Octubre de 2006. Este documento, no fue desconocido por la contraparte, por lo que se estima de valor probatorio para demostrar la certeza de lo que en el mismo se declara; En el Capítulo Quinto, promueve copia del expediente No.21861, nomenclatura del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de demanda por cumplimiento de opción de compraventa incoado por la demandada contra la ciudadana ORBENYS RODRÍGUEZ del cual se demuestra la existencia del expediente No.21.861 en el cual se sustanció el juicio que por cumplimiento de contrato de compraventa incoara la demandada, Gloria Salvatierra contra la demandante, Orbenys Rodríguez, perimido en fecha 24 de Noviembre de 2008; y, en el Capítulo Sexto, promueve la testimonial de los ciudadanos CESAR RENE BRICEÑO CEBALLOS y OMAIRA GUTIERREZ RAMÍREZ, de los cuales solamente rindió su declaración, la segunda de las nombradas, de cuya declaración destaca la respuesta dada a la pregunta: “…Diga la testigo porqué no se materializó esa opción de compraventa”, y a la cual contestó: “A la fecha de la firma en el registro correspondiente la propietaria no se presentó el porqué no se.” Y que tal hecho le consta porque, como funcionaria del IPASME, ella es la encargada de ir al registro y hacer entrega de los cheques; De resto, no surge de su declaración nada que puede resultar pertinente a los fines de dirimir la controversia en este juicio, pues declara que, en el trabajo que realiza no se le pregunta a los contratantes si van a ocupar el inmueble o no, y que recibió los documentos como opción de compra y no de alquiler y no le consta que la demandada adeude o no, los cánones de arrendamientos demandados aquí.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil contiene el principio general en cuanto a la carga de la prueba, cuando dispone:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

De manera que, ha quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento verbal celebrado entre las partes, la identificación del inmueble objeto del mismo y el hecho de adeudar ya, para el 23 de Marzo de 2007, tres (03) mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento, por expresa aceptación por la demandada, al suscribir el Acta levantada por ante la Jefe del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua en fecha 23 de Marzo de 2007, cuya copia debidamente certificada corre a los folios 40 y 41, promovida por la parte actora.
La parte demandada comprueba que se celebró un contrato de opción de compraventa entre las partes el 09 de Octubre de 2006, cuyo objeto es el inmueble objeto también del contrato verbal de arrendamiento, y estima esta Juzgadora que la coexistencia de ambas contrataciones es perfectamente legal, pues se establecería así, en todo caso, una obligación, por parte de la demandada de pagar un canon de arrendamiento por el plazo que durase la opción y, que en caso de que ésta no se cumpliera y, por alguna razón no se efectuara la venta definitiva, rigiera el contrato de arrendamiento, la relación de las partes durante la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria opcionada.-
Las acciones que la demandada decida ejercer contra la hoy demandante, fundamentadas en el contrato de opción de compraventa que ambas partes celebraron, deberán, en todo caso, ser planteadas por ante el organismo jurisdiccional competente
Demandada pues, la insolvencia de la demandada, correspondía a ésta demostrar que estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual no logró pues, desde el mismo momento de la contestación de la demanda negó la existencia del contrato de arrendamiento y adeudar la suma de Bs.300,00 por mes durante el período comprendido entre los meses de Julio de 2007 hasta Octubre de 2008. La demandada, al negar la existencia del contrato de arrendamiento afirma que el canon demandado es de “supuestos” Bs.300,00, que niega adeudar, pero durante la secuela del proceso, demostrada la existencia del contrato, no demostró que el canon fuera diferente, por lo que ha de tenerse como canon de arrendamiento convenido por las partes, el de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.300,00) MENSUALES.-
Siendo así las cosas y, no habiendo traído la demandada al proceso, prueba alguna que lograra desvirtuar las pretensiones de la actora, la demanda debe ser declarada con lugar. Así se declara y decide.-