REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veinte de mayo de dos mil nueve 199º y 150º PARTE DEMANDANTE: GLENIS ROCIO SILVA FERNANDEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 9.411.387. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS LUIS PETIT, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 86.686. . PARTE DEMANDADA:, LUIS HUMBERTO URREA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 4.247.360. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Se hizo asistir de BETTY JOSEFINA GUEVARA RAMIREZ, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 103.328. MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por el abogado Carlos Luís Petit, quien en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Glenis Rocío Silva Fernández demandó al ciudadano Luís Humberto Urrea, por Desalojo. Por auto de fecha 25 de marzo de 2009, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencia de fecha 24 de abril de 2009, el alguacil designado, dejó expresa constancia de la citación practicada a la parte demandada. En fecha 28 de abril de 2009, compareció la parte demandada, debidamente asistida de abogado y consignó escrito en el cual dio contestación a la demanda incoada en su contra. Abierto el juicio a pruebas sólo la actora hizo uso de tal derecho dentro del lapso legal. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo y en tal sentido observa: II En el caso sub iudice la pretensión de la parte actora se contrae al desalojo del inmueble objeto de la demanda, basado en la necesidad que tiene de ocuparlo. En tal sentido expuso su representante legal como fundamento de la pretensión los siguientes argumentos: Que mediante contrato privado su representada, Glenis Rocío Silva Fernández dio en arrendamiento al señor Luís Humberto Urrea, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 22, Edificio 1, Bloque 19, Ubicado en la Urbanización Ruiz Pineda Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que conforme al la cláusula tercera, el canon mensual fue fijado en la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares, hoy cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes. Que mediante Resolución N° 011319 de fecha 30 de agosto de 2.007, fue fijado el nuevo canon de arrendamiento en la suma de trescientos setenta con cincuenta céntimos de bolívar fuerte. Que conforme a la clausula décima sexta, el lapso de duración del mencionado contrato fue estipulado por un año contado a partir del día 18 de diciembre de 2.005, hasta el 18 de diciembre de 2006, pero es el caso que vencido dicho lapso, el arrendatario teniendo como fundamento el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comenzó a hacer uso de la prorroga legal que era por 6 meses, vencido el cual continuó ocupando el inmueble y su representada continuó recibiéndole el canon de arrendamiento, situación que hasta la fecha de interposición de la demanda, convirtiéndose dicho contrato en a tiempo indeterminado. Adujo que desde hace varios años su mandante habita junto con su hija Michelle Savchenka Santiago Silva, en la casa de sus padres de nombres Oswaldo Floriano Silva Leca Martins y Adelaida de Jesús Fernández Silva, que está ubicada en la Calle A con Avenida Loira, Quinta Renato, El Paraíso, de esta ciudad. Que desde unos meses para acá, la situación familiar de su mandante y su hija han cambiado drásticamente, tanto así que en la actualidad sus padres las tratan como a unas extrañas y le han pedido en varias oportunidades mudarse, además de haberles hecho saber en reiteradas oportunidades que les estorban, lo que ha convertido en una buena acción de una hija y una nieta para con sus padres y abuelos en el sentido que se prestaban ayuda mutua, en una situación por demás hostil y desagradable, ya que se sienten como verdaderas arrimadas. Que no conforme con la lastimosa situación por la que está atravesando su mandante se ha agravado aún más, por cuanto como es conocido por todos, en la actualidad los alquileres de vivienda se han tornado en un asunto difícil, no sólo por el alto precio del canon mensual, sino por la poquísima oferta existente, debido a que muy poca gente está arrendando y a la fecha no ha encontrado algún inmueble que pueda pagar con su sueldo, por lo que no le queda mas alternativa que recuperar su inmueble para habitarlo junto a su hija y tener una vida digna en un espacio físico propio donde desenvolverse. Como consecuencia de ello y por cuanto han resultado infructuosas las gestiones amistosas para la entrega voluntaria del inmueble es por lo que solicitó su desalojo con la consecuente entrega del mismo. Por las razones expresadas demandó el desalojo del inmueble, fundamentando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 respectivamente del Código Civil y 33 y 34, literal b respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a estas alegaciones la parte demandada, convino en la celebración del contrato de arrendamiento, de modo que la celebración del negocio jurídico no resultó un hecho controvertido, pero negó que la relación arrendaticia haya iniciado en el año 2.005. Negó, rechazó y contradijo que haya hecho uso de la prorroga legal, en base al argumento de que si bien es cierto existe un contrato a tiempo determinado, no es menos cierto que la conducta pasiva del arrendador para notificar al arrendatario del derecho que tiene a la prorroga legal modifica la voluntad de las partes, lo cual transforma el contrato de marras en un contrato a tiempo indeterminado. Rechazó, negó y contradijo que la propietaria requiera el inmueble, por cuanto habita en la casa de sus padres, alegando que de unos meses para acá su situación familiar ha cambiado, es decir, que la relación de toda una vida, cambió drásticamente en unos meses. Rechazó, negó y contradijo que entre la ciudadana Glenis Rocío Silva y el haya existido gestiones para la entrega del inmueble, por ser un hecho que el primer contrato de arrendamiento tuvo una duración desde el 18 de agosto de 2.004 al 18 de agosto de 2.005, realizando un nuevo contrato que le permitió ajustar un aumento del canon de arrendamiento, lo que significa que está ejerciendo acciones para aumentar el canon de arrendamiento, es motivado a obtener un lucro, no precisamente para habitarlo. Planteados los términos en los cuales quedó trabada la litis, el Tribunal observa que el Tema a decidir se contrae al desalojo del apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 22, ubicado en el Edificio 1, Bloque 19, situado en la Urbanización Ruiz Pineda Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, basándose en la necesidad que tiene su propietaria de ocuparlo. De esta manera se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato que vincula a las partes contendientes en el presente proceso. Ahora bien, en materia Civil, las normas que establecen la actividad que deben cumplir las partes dentro de un proceso, para lograr del órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a su pretensión, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las mencionadas normas, quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo. A los efectos de probar las afirmaciones en las cuales sustentó su pretensión, la parte actora promovió las siguientes pruebas: 1.- No obstante que no fue controvertida su condición de propietaria del inmueble cuyo desalojo reclama, la representación judicial de la parte actora, promovió documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, desprendiéndose del mismo la certeza de lo afirmado por la representación judicial de la actora, respecto a la condición de propietaria que ostenta esta, sobre el inmueble cuyo desalojo pretende. Así se decide. 2.- Promovió original de instrumento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado, hecho que tampoco formó parte de lo controvertido en la secuela del proceso. Así se decide. 3.- Promovió copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, que se tiene por fidedigna al no ser impugnada en su debida oportunidad procesal, desprendiéndose del citado instrumento que la propiedad sobre el inmueble denominado Zuliris, la ostenta el ciudadano Oswaldo Floriano Silva Leca. 4.-.Constancia emanada de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia el Paraíso, adscrita a la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador que se contrae a la declaración de dos ciudadanos que hacen constar que conocen a la parte actora y que les consta que ésta reside en el inmueble denominado Zuliris ubicado en la Calle A de la Urbanización Loira, documento que no aporta valor probatorio alguno al presente proceso, por no haber sido ratificado durante la secuela del proceso, todo ello a los fines de garantizar el principio de contradicción y control de la prueba. Así se decide. 5.- Promovió la declaración testimonial de la ciudadana Belkys Yasmina Salazar Lira, quien en opinión del Tribunal resulta favorable a la pretensión de la parte actora, es decir, a la necesidad que tiene la arrendadora de ocupar el inmueble de su propiedad, toda vez que respondió de manera clara que conoce a Glenis Rocío Silva; que dicha ciudadana vive en la casa de sus padres, los cuales también dice conocer y que en la actualidad no existe una relación armónica entre ellos, razón por la cual esta Juzgadora de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aprecia el dicho de la testigo antes citada. Así se decide. 10.- Promovió la testimonial de los ciudadanos Arlix Agustín Patiño y Angherly Maritza Pacheco Aular, quienes en sus declaraciones fueron contestes, no incurrieron en contradicciones y las mismas fueron concordantes entre sí, en lo que se refiere a que conocen suficientemente a la parte actora y a sus parientes cercanos, así como los inconvenientes que viene confrontando con sus progenitores, en cuya vivienda reside, razón por la cual el Tribunal valora plenamente sus declaraciones. Así se establece. 11. Promovió factura correspondiente al suministro de servicio de gas, emanada de la empresa Domegas, que no obstante no haberse recibido en el despacho la prueba de informes, este Tribunal lo valora de manera favorable a la pretensión de la actora. Así se decide. 12.- Promovió copia simple de acta de nacimiento emanada de la oficina Principal de Registro Público del Distrito Federal, que se tiene por fidedigna al no ser impugnada en su debida oportunidad procesal, desprendiéndose del citado instrumento la filiación existente entre la ciudadana Glenis Rocío Silva Fernández con los ciudadanos Oswaldo Floriano Silva y Adelaida Fernández. Así se decide. Ahora bien, para decidir se observa que para que proceda el desalojo de un inmueble basándose en la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es necesaria la concurrencia de varios extremos a saber: 1.- En primer lugar es necesario que el contrato fundamento de la demanda sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado. 2.- Que quien alegue la necesidad sea el propietario del inmueble. 3.- Que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble que pretende desalojar. De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político. En sintonía con lo anterior, ha sido constante y reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que el Estado social protege a los ciudadanos ajenos al poder económico y político. En ese sentido la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales. Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares. Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.” De la misma manera, debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario, pues, de obtenerse un desalojo de un inmueble, sin que real y efectivamente exista la necesidad por parte de su propietario de usarlo, se le estarían vulnerando al arrendatario sus derechos, los cuales ha querido proteger el legislador en la normativa antes indicada. Pero, a su vez; la causal de desalojo basada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, siempre que tal necesidad quede demostrada en la secuela del proceso, está claramente amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, no obedece a razones de índole económico; sino por el contrario obedece a la necesidad que tiene un pariente de éste de ocupar el inmueble, por no contar con otra vivienda donde habitar y lógicamente, pues debe forzosamente el Tribunal acordar el desalojo, pues de no hacerlo se le estaría ocasionando entonces un grave perjuicio.(negrillas del Tribunal) En tal sentido es oportuno traer a colación lo sostenido pro el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, donde señala: “… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. En el caso sub iudice, a los efectos de determinar de la procedencia en derecho de la pretensión deducida, observa quien aquí sentencia que no formó parte de lo que fue controvertido la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes, en el presente juicio, sin embargo, como quiera que la parte demandada adujo que no ha hecho uso de la prorroga legal, debe entonces determinarse cual es la verdadera naturaleza del contrato cuyo desalojo demanda la actora. En este sentido, de una revisión a la cláusula Décima Sexta del contrato constata el Tribunal que en la misma se estableció textualmente lo siguiente:”El plazo de duración del presente contrato es de un año fijo contado a partir del día dieciocho (18) de diciembre de 2.005 hasta el dieciocho (18) de diciembre de 2.006, este contrato se firma a tiempo concretamente determinado.” Del texto anteriormente trascrito se desprende, que la citada cláusula estableció como término de duración del contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día 18 de diciembre de 2.005, sin prorroga. De allí que, se evidencia que el contenido de la misma es preciso, cuando establece como condición, que el contrato se celebraba a tiempo determinado, por tanto, la voluntad tanto de la arrendadora como de la arrendataria, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, sin necesidad de desahucio por haberlo convenido las partes expresamente. De este modo se observa que vencido el contrato el 18 de diciembre de 2.006, empezó, empezó a regir el lapso de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en la norma fue de seis meses, por haber tenido el contrato una duración de un año, pero, una vez vencido ese plazo y continuar la arrendataria en posesión del inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato, transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado. De tal manera que en opinión de quien aquí sentencia, lo aducido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, debe ser desechado por improcedente, en razón de que la prorroga legal opera por imperio de la Ley y no depende en ningún modo de la voluntad del arrendador, de tal suerte que si la voluntad de las partes fue vincularse mediante un contrato por el plazo fijo de un año, vencido ese plazo, empezó a regir la prorroga legal sin necesidad de desahucio, por que así lo establecieron las partes en el contrato cuando señalaron que el plazo era a tiempo determinado, de tal manera que no se requería ninguna manifestación de voluntad de la actora notificando el desahucio, ya que el propio contrato estableció cual era su fecha de vencimiento. Así se decide. Como consecuencia de lo anterior, considera el Tribunal cumplido, el primero de los extremos exigidos para la procedencia del desalojo solicitado, es decir, que el contrato cuyo desalojo pretende la actora es un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado. Así se establece. En segundo lugar, de las actas procesales, constata el Tribunal que no obstante que no fue controvertida la condición de propietaria del inmueble cuyo desalojo pretende la parte actora en el presente juicio, su representación judicial aportó a los autos el instrumento que acredita su condición de propietaria sobre el inmueble que es objeto del presente juicio, teniéndose por satisfecho el segundo de los extremos para la procedencia del desalojo. Así se decide. De la testimoniales rendidas, las cuales han sido plenamente valoradas en el texto del fallo, el Tribunal constata; que la ciudadana Glenis Rocío Silva Fernández vive en la casa de sus progenitores, con quien no mantiene una buena relación de convivencia, hecho que no fue desvirtuado en forma alguna en la secuela del proceso, situación que en el caso que nos atañe justifica que dicha ciudadana quiera mudarse a su residencia, a los fines de resguardar el respeto que debe reinar entre las familias, razón por la cual considera quien aquí sentencia llenos los extremos, para la procedencia del desalojo fundado en la causal prevista en el literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no se desprende de las actas procesales que la actora cuente con otro inmueble donde pudiera fijar su residencia; por tanto, la presente demanda debe prosperar y así se decide. III En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó GLENIS ROCIO SILVA FERNANDEZ contra LUIS HUMBERTO URREA, en consecuencia se condena a la parte demandada: PRIMERO: A desalojar en el plazo de seis meses, contados a partir de la fecha en la cual la presente decisión quede definitivamente firme, el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 22, Edificio 1, Bloque 19, Ubicado en la Urbanización Ruiz Pineda Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Visto que el inmueble sobre el cual ha de recaer la presente decisión se encuentra ubicado en el Municipio Libertador, se acuerda oficiar en este mismo acto a la autoridad del Municipio Libertador, mediante oficio que se acuerda librar, a los fines de hacer de su conocimiento de la causa seguida por ante este Juzgado, y de lo fallado en esta misma fecha, remitiéndole a tales efectos copia certificada, del libelo de demanda, auto de admisión, escrito de contestación y de la presente decisión. Así se decide. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días de mayo de dos mil nueve. Años 199° de la independencia y 150 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA En esta misma fecha, siendo las 12:07 pm., se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. Exp.AP31-V.2009-00489. LBR/MSG.