ASUNTO: AP31-V-2009-000630 El juicio por Reintegro Arrendaticio intentado por el ciudadano REINALDO JIMÉNEZ LISCANO, titular de la cédula de identidad Nº 8.678.083, representado judicialmente por los abogados Betty Pérez Aguirre y José Antonio Lorenzo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.980 y 137.198, respectivamente, contra el ciudadano LUBERTO CONTRERAS, titular de la cédula de identidad Nº 2.814.661, representado judicialmente por la abogada Judith Ramos, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 37.043, se inició por libelo de demanda incoado el 23 de marzo de 2009 y se admitió por auto del 26 del mismo mes y año, por los trámites del juicio breve. PRIMERO En el libelo de demanda, la parte actora alegó que es arrendatario del inmueble identificado como PB-A, ubicado en la planta baja del edificio identificado con el Nº 4, calle El Martillo, sector denominado Palo Grande, parroquia San Juan, Municipio libertador del Distrito Capital, por haber sido arrendado por el ciudadano Luberto Contreras. Que la relación arrendaticia se inició desde el 01 de marzo de 2003, pero por no aceptar dos nuevas condiciones del arrendador para firmar el contrato correspondiente al 1º de marzo de 2007, fue demandado por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, dado que no quiso firmar contrato donde se le aumentaba de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) a seiscientos bolívares (Bs. 600) mensuales y que no se podía colocar a otro arrendatario porque perdería su continuidad. Que desde el mes de enero de 2005, por Decreto Presidencial, está prohibido el aumento de los alquileres sobre inmuebles destinados a vivienda, por lo que de acuerdo a la irrenunciabilidad de sus derechos, solicita el reintegro de los alquileres pagado en exceso desde el 01 de marzo de 2006 hasta el 01 de febrero de 2009, tomando en consideración el alquiler fijado en el contrato del 01 de marzo de 2006, donde el inmueble jamás ha sido regulado. Que según la relación hecha, desde el marzo a diciembre de 2006 pagó cuatrocientos bolívares (Bs. 400) en exceso, por la diferencia entre ciento ochenta bolívares (Bs. 180) y doscientos veinte bolívares (Bs. 220), que desde enero a diciembre de 2007, pagó en exceso la suma de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750), derivado de la diferencia entre aquellos cánones. Que desde enero a diciembre de 2008, pagó en exceso la suma de ochocientos cuarenta bolívares (Bs. 840) por la diferencia entre ciento ochenta bolívares (Bs. 180) y doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250), mientras que por los meses de enero y febrero pagó un exceso de ciento cuarenta bolívares (Bs. 140) por la diferencia entre estos últimos cánones, para un total de dos mil ciento treinta bolívares (Bs. 2.130), por lo que demanda al ciudadano Luberto Contreras, a los fines que convenga o sea condenado al pago de la precitada suma de dinero por concepto de reintegro de lo pagado en exceso sobre alquiler así como la suma que resulte de la indexación de esa suma de dinero y las costas procesales. Consta que en fecha 17 de abril de 2009, la parte demandada se dio por citada y oportunamente el 21 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión. En efecto, propuso como cuestión previa el defecto de forma de la demanda por no haberse aportado al libelo los instrumentos fundamentales de la misma, según lo dispuesto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, alegó la cuestión previa de caducidad de la acción contenida en el ordinal 10º del precitado artículo, alegando que la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos años, por lo que si demanda el reintegro de los meses comprendidos desde marzo de 2006 al mes de marzo de 2007, prescritos, caducó igualmente la acción de reintegro. Sobre el mérito negó y rechazó tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Negó que pretendiese cobrar la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600) por alquiler dado que desde abril de 2003 están congelados los alquileres de vivienda. Que el arrendatario pagaba lo estipulado en el contrato, esto es ciento ochenta bolívares (Bs. 180) como canon mensual más cuarenta bolívares (Bs. 40) por mantenimiento de áreas comunes. Que decidió no firmar nuevo contrato por lo que de pleno derecho operó la prórroga legal que venció el 29 de febrero de 2008. Negó que haya cobrado sobrealquileres desde marzo de 2006 a febrero de 2009, por la suma de dos mil ciento treinta bolívares (Bs. 2.130). Que sólo recibió del arrendatario pago del canon de arrendamiento hasta enero de 2008, dentro del plazo de prórroga legal, por lo que mal puede pretender que se le reintegren cánones prescritos desde marzo de 2006 hasta marzo de 2007 y menos por consignaciones hechas en el tribunal respectivo que corresponden a meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal, lo cual es ilegal cobrarlos dado que traería como consecuencia la tácita reconducción, negó que tenga que pagar indexación monetaria. SEGUNDO De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si la parte actora es acreedora de la suma de dinero que alegó haber pagado en exceso, en virtud del contrato de arrendamiento mantenido con la parte demandada, para lo cual se analizan a continuación las pruebas aportadas, no sin antes resolver las cuestiones previas formuladas, las cuales buscan regularizar el proceso y desembarazarlo de obstáculos procesales y conducirlo hasta la fase de sentencia. Respecto al defecto de forma alegada por no haberse aportado los instrumentos en que fundamentó la pretensión, esto es, de aquello de los cuales deriva el reintegro y los contratos de arrendamiento, según afirmó la parte demandada, advierte el Tribunal que respecto a la relación arrendaticia, se tiene que es un hecho admitido por las partes y por ello fuera del debate probatorio y respecto a los instrumentos en que se fundamentó la petición de reintegro, la parte sí aportó instrumentos, cosa distinta es que ellos sean eficaces para probar el pago del sobrealquiler alegado, por lo que resulta sin lugar esta cuestión previa de defecto de forma. En cuanto a la caducidad de la acción para reclamar sobrealquileres, en razón que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 62 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que esta “acción” prescribe a los dos (2) años, advierte el Tribunal que estamos en presencia de dos figuras jurídicas distintas. Según Mélich (2002, 159-160), la caducidad “…es la pérdida de una situación subjetiva (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación”. En cambio, la prescripción se encuentra definida legalmente en el artículo 1952 del Código Civil, como “un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas en la Ley”. Entre ambas instituciones, se han establecido diferencias. La caducidad deriva de la ley o del convenio de las partes mientras que la prescripción deriva siempre de la ley. Que la caducidad la puede revisar de oficio el juez mientras que la prescripción se necesita ser opuesta por el interesado y que la caducidad es un lapso fatal mientras que la prescripción puede ser interrumpida. La prescripción es renunciable no así la caducidad, en tal sentido, debe desecharse la cuestión previa formulada. TERCERO Sobre el mérito, se destaca que hubo acuerdo entre las partes que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de marzo de 2003 y continuó a través de varios contratos, el último de los cuales con vigencia a partir del 01 de marzo de 2006, siempre por el inmueble arriba señalado y por el canon mensual de ciento ochenta bolívares (Bs. 180), tal como se observa del contenido de los instrumentos aportados por las partes de manera autentica y se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil. Además, consta en copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial el 27 de abril de 2009, donde declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, intentado por Luberto Contreras contra Reinaldo Jiménez, que para el 28 de febrero de 2007, fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, el demandado optó por la prórroga legal de un año que venció el 29 de febrero de 2008, sin la parte demandada hiciese entrega del inmueble. Por otro lado, la parte actora pretende el reintegro de sobrealquileres que alegó haber pagado desde marzo de 2006 hasta febrero de 2007, sobre los cuales, la parte demandada a pesar de haber negado tal pago, alegó su prescripción. En efecto, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 62 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años”. Ello significa que el legislador no quiso que prospere el reintegro de sobrealquileres una vez transcurrido veinticuatro 24) meses. Siendo así, visto que la prescripción es el modo de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo y en este caso, se pretende el reintegro de una suma de dinero que la parte actora alegó haber pagado en exceso como sobrealquiler desde marzo de 2006 hasta febrero de 2009, siendo que la citación de los demandados ocurrió el 17 de abril de 2009, evidentemente, los sobrealquileres alegados desde marzo de 2006 hasta marzo de 2008 prescribieron y por tanto sobre ellas no procede tutela jurídica, siendo inocuas las pruebas aportadas a los fines de demostrar dichos pagos. Queda por determinar la procedencia de las alegadas desde abril de 2008 hasta febrero de 2009, para lo cual se valoran las pruebas aportadas por la parte actora junto a su libelo de demanda. Al folio 19 del expediente cursa dos copias al carbón de depósitos de dinero efectuados en el Banco Industrial de Venezuela en fechas 23 de marzo y 30 de abril de 2009, efectuados por el actor en cuanta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por las sumas de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) y doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250), respectivamente, en cuyos reversos consta un sello húmedo del mismo y un manuscrito que dice mayo 2008 a febrero de 2009 y abril de 2008, respectivamente. Estos instrumentos se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil, haciendo fe que en el citado tribunal ingresó esa cantidad de dinero a favor del hoy demandado. Siendo así y dado que la parte actora para el mes de febrero de 2009, seguía ocupando el inmueble, en virtud del contrato de arrendamiento pues de otra manera no se explica que haya sido demandado en cumplimiento del contrato de arrendamiento, que tiene la característica de ser de tracto sucesivo, naturalmente debía seguir pagando el precio del canon pactado, independientemente de la demanda. Por ello, si estaba obligado a pagar ciento ochenta bolívares (Bs. 180) como canon mensual y cuarenta bolívares (Bs. 40) por mes por concepto de mantenimiento de áreas comunes, para un total de doscientos treinta bolívares (Bs. 230) mensuales, por ese lapso de tiempo debió pagar la suma de dos mil quinientos treinta bolívares (Bs. 2530) y habiendo depositado dos mil setecientos cincuenta, resulta una diferencia a su favor de doscientos veinte bolívares (Bs. 220). De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 13 y 58 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados y queda sujeto a repetición todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. El Ejecutivo Nacional decretó el servicio de alquiler de vivienda como de primera necesidad, según Decreto N° 2.304 publicado en Gaceta Oficial N° 37.626 del 06 de febrero de 2003, esto es, antes del nacimiento del vínculo contractual entre las partes. Sobre la base de ese Decreto, los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, mediante Resolución Conjunta del 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial el 19 de mayo de 2004, Nº 37.941, decidieron mantener los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, por el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. La última prórroga de seis meses se publicó en la Gaceta Oficial Nº 39.059 del 14 de noviembre de 2008. Siendo así, por tratarse de un servicio de primera necesidad en que el Estado a través del Ejecutivo Nacional, mantiene interés por referirse a un servicio sensible socialmente y de orden público, en los cuales a los fines de la fijación del monto de dichos cánones no rige –en estos momentos- la autonomía de la voluntad de las partes, no pueden los particulares relajar tal normativa mediante convenios. Siendo que la relación arrendaticia de autos empezó a regir a partir del 01 de marzo de 2003, debía aplicársele aquellas disposiciones del Ejecutivo. Esto es, si bien las partes podían pactar el monto del canon de arrendamiento por la relación que nacía, dicho monto no podía ser modificado mientras permaneciera vigente dicha Resolución. En este caso, quedó probado que el canon de arrendamiento era por la suma de ciento ochenta bolívares (Bs. 180) mensuales más cuarenta bolívares (Bs. 40) mensual que debía pagar el arrendatario por concepto de mantenimiento de áreas comunes, por lo que al haberse aumentado a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) mensuales, se violentó normas de orden público, resultando totalmente ineficaz y sin ningún efecto jurídico tales aumentos, a los cuales no estaba obligado a pagar el arrendatario y con derecho a repetir lo pagado en exceso por ese concepto de sobrealquileres. Respecto a la petición de indexación solicitada, estima este Tribunal que la propia normativa especial inquilinaria prevé un mecanismo a los fines de ajustar la pensión de arrendamiento de acuerdo al índice de precios al consumidor, por lo que si la parte no ajustó su proceder a la misma, mal puede venir luego solicitar ese ajuste, resultando sin lugar esta petición. CUARTO En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas formuladas. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Reintegro Arrendaticio intentado por el ciudadano Reinaldo Jiménez contra el ciudadano Luberto Contreras: TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a reintegrarle a la parte actora la suma de doscientos veinte bolívares (Bs. 220) por concepto de sobrealquileres. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas. Regístrese y publíquese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de mayo de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación. EL JUEZ MAURO JOSÉ GUERRA LA SECRETARIA ACC. TABATA GUTIERREZ En esta misma fecha, siendo las 02:51 p.m, se publicó el anterior fallo. LA SECRETARIA TABATA GUTIERREZ