TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
199° y 150°
I. PARTE NARRATIVA.
PARTE ACTORA: BANCO PLAZA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de marzo de 1989, bajo el Nº 72, Tomo 59-A-Pro, modificados posteriormente sus estatutos sociales en fecha 05 de abril de 1991, bajo el Nº 08, Tomo 11-A-Pro.
PARTE DEMANDADA: COMERCIAL FRUTAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 1963, bajo el Nº 24, Tomo 35-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.358 y 67.301, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: TRINA GASCUE y EZRA MIZRACHI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.304 y 2.523, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sentencia Definitiva
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación Judicial de la parte actora aduce que su representada es nuevo propietario del inmueble de juicio y se abroga a la condición de arrendador del mismo, según contrato que suscribiera la sociedad mercantil ADMINISTRADORA M.L. TOVAR h, C.A., previa autorización del propietario de dicho inmueble, con la sociedad mercantil COMERCIAL FRUTAR, C.A., por un (1) año fijo prorrogable por períodos iguales, y siendo el caso, que la arrendataria a pesar de haber sido notificada de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y vencido el mismo, así como la prorroga legal concedida, no ha hecho entrega del inmueble arrendado. Por otro lado, la apoderada judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo de demanda.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda con sus respectivos recaudos en fecha 31 de marzo de 2008, quedando atribuida a este juzgado en esa misma fecha. En fecha 21 de abril de 2008, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 24/04/2008, compareció el apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó las copias pertinentes para la elaboración de la compulsa de citación a la parte demandada, la cual fue expedida en fecha 29/04/2008.
Luego de agotados los trámites para la lograr la citación de la demandada tanto personal como por carteles, se procedió a designarle defensor ad-litem, cargo este que recayó en la abogada CARMEN LAURA ROMERO OROZCO, I.P.S.A. Nº 51.580, quien notificada, juramentada y citada, procedió a contestar la demanda en fecha 30 de marzo de 2009. En esa misma fecha se presentó la abogada TRINA MARGARITA GASCUE A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.304, quien en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada COMERCIAL FRUTAR, C.A., procedió a contestar la presente demanda, consignando a efecto el poder que acredita su representación.
En vista de la actuación de la parte demandada a través de su apoderado judicial, se prefiere a ésta que la defensor judicial designada.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas ambas hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandante: Que su representada es propietaria y arrendadora del inmueble distinguido como local 4, de la planta baja del Edificio La Playa, ubicada en la Calle 500, esquina de la Calle 600, Manzana “F”, de la Urbanización Quinta Crespo, Parroquia Santa Teresa.
Que el 01 de mayo de 1990 se celebró contrato de arrendamiento inmobiliario entre las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA M.L. TOVAR, C.A. como arrendador, y COMERCIAL FRUTAR C.A. como arrendataria por el inmueble de autos, habiéndose establecido en la cláusula tercera que el lapso de duración sería de un año partir de la firma del contrato , y que se prorrogaría por períodos iguales, sin con un mes de anticipación por lo menos al final de cada período, cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario.
Que consta que mediante solicitud Nro. S-2255 que el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas procediendo a solicitud de su representada (BANCO PLAZA, C.A) con fecha 15 de octubre de 2003 notificó del inmueble de juicio la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que por tener una duración total de catorce años le correspondía hacer uso de una prórroga legal de hasta tres años que terminarían el 01 de mayo de 2007.
Que hasta la presente fecha la parte demandada ha incumplido con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado.
Alegatos de la demandada: La parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la actora en su libelo de demanda. Asimismo, alegó como punto previo la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que la actora carece de capacidad para actuar en juicio, por cuanto la relación arrendaticia que mantuvo su representada sobre el inmueble de autos, siempre fue con la ADMINISTRADORA M.L. TOVAR h C.A., que actúo en representación del anterior propietario.
Que la actora no ha demostrado ser la arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y que el anterior propietario nunca notificó a su representada de la venta y la cesión de los derechos a la nueva propietaria BANCO PLAZA, C.A., por lo que desconoce su cualidad como arrendadora.
Asimismo, niega que la arrendadora ADMINISTRADORA M.L. TOVAR h C.A., haya notificado a su representada de la voluntad de no prorrogar el contrato suscrito en fecha 01 de mayo de 1990, así como tampoco la haya notificado del plazo de tres (3) años de la prorroga legal, a partir del primero 1ro de mayo de 2003.
DE LA CUESTION PREVIA
Conforme lo dispone el art.35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la demandada, como es la prevista en el ordinal 3º del art.346 CPC. Arguye en ese sentido que existe ilegitimidad de la persona del actor por no tener capacidad de comparecer en juicio.
Debe destacarse la no procedencia de la cuestión previa ya que quien se presenta juicio por el actor BANCO PLAZA, C.A. tiene debido poder de representación otorgado en forma auténtica, siendo en tanto dado por una persona jurídica debidamente registrada como comprobó e notario al hacer la nota de autenticación.
Luego, cuando el BANCO PLAZA, C.A. adquiere la totalidad del inmueble significa que pasa a ser arrendador de los contratos de arrendamiento que existían antes de su compra, celebrados por ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C.A., quedando subrogado en ese carácter.
En consecuencia, siendo que la cuestión previa está referida a la capacidad procesal y no a la cualidad, se desecha del proceso.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC, con la observancia que solo la parte demandante promovió sus respectivos medios, y que la demandada presentó escrito tomando en cuenta la comunidad de las pruebas que ya constaban en autos:
1.) Con el libelo de demanda produjo marcado “B”, folios 19 al 23 copia certificada expedida por la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador. Este documento contiene la venta pura y simple que hace la sociedad de comercio INVERSIONES MERBA, C.A. al BANCO PLAZA, C.A. constituida por todo el edificio denominado La Playa, donde ubicado el inmueble de juicio.
Este recaudo presentado en copia certificada como indica el art. 1384 del Código Civil, se tiene legalmente promovido, porque siendo documento público, al no ser tachado de falso, tiene el valor del art. 429 C.P.C. El mismo es pertinente para probar que el 03 de octubre de 2002 se efectuó la referida compra- venta.
2.) A los folios 24 al 28 cursa marcado “C” contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C.A. como arrendadora y como arrendatario COMERCIAL FRUTAR, C.A,. Este contrato de arrendamiento no fue impugnado por la parte contraria, razón de tenérsele reconocido a tenor de lo establecido en el art. 444 del Código de Procedimiento Civil.
El mismo es pertinente para demostrar la relación contractual entre las partes, y fundamentalmente como lo alegó la actora que la duración del mismo era de un año, y que se fue prorrogando automáticamente, manteniendo su naturaleza determinada. En efecto por la forma como asta redactada la cláusula tercera, al establecerse en plural la posibilidad de prórrogas, este juzgador interpreta por la facultad prevista en el art. 12 C.P.C., que siempre las partes conocían cuando comenzada y cuando terminaba la próxima prórroga.
3.) Marcado “D” a los folios 29 al 49 cursa notificación judicial con el Nro. S-2255 del Juzgado Duodécimo de Municipio en el que a solicitud del BANCO PLAZA, C.A. participan a COMERCIAL FRUTAR, C.A., tanto de la venta del Edificio como de la voluntad de la representada de no dar nueva prorroga del contrato original. Dicho instrumento no fue tachado de falso por la parte contraria y siendo judicial se tiene como legalmente promovido a tenor de lo establecido 1357 del Código Civil.
El mismo es pertinente para demostrar que el nuevo propietario sí notificó al inquilino de esa condición de titular del derecho de propiedad, con lo cual cumple con lo establecido en el art. 1550 del Código Civil, con lo cual, si le es oponible al inquilino el contrato subrogado.
4.) En el lapso de pruebas consignó a los folios 138/139 carta remitida a BANCO PLAZA, por la ciudadana TRINA GASCUE quien suscribe en representación de COMERCIAL FRUTAR, C.A. Siendo evidenciado la condición de quien la suscribe como apoderada de la demandada, se tiene por legalmente promovida a tenor de lo previsto en el art.1370 del Código Civil.
La misma es pertinente para establecer el conocimiento que tiene la demandada respecto al vencimiento de la prórroga legal.
De las conclusiones probatorias
Se establecieron los siguientes hechos:
a.) Que por documento privado la sociedad de comercio ADMINISTRADORA M.L.TOVAR H., C.A. dio en arrendamiento a COMERCIAL FRUTAR, C.A. el local objeto de juicio.
b.) Que por documento público el BANCO PLAZA, C.A. adquirió todo el edificio denominado La Playa donde está contenido el local objeto de juicio, y que habiendo sido una venta en bloque o global, no procede el derecho de preferencia del inquilino tal y como establece el art.49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
c.) Que el nuevo propietario notificó a través de un tribunal a COMERCIAL FRUTAR de su condición y además, de su voluntad de no dar nueva prórroga del contrato, y que nacía el derecho de la prórroga legal.
d.) Que la demandada a través de carta está en conocimiento de que se venció la prórroga legal de tres -3- años.
En consecuencia, estando en presencia de un contrato a tiempo determinado, debe declararse cumplido el término natural y el tiempo de la prórroga legal.
Habida cuenta de la plena prueba conforme dispone el art.254 CPC, siendo cumplida por el actor la carga de pruebas, establecida en el art.506 eiusdem, la demanda debe prosperar.

III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A. en contra de COMERCIAL FRUTAR, C.A., ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 3º del art.346 CPC.
TERCERO: Se declara cumplido el contrato por vencimiento de la prórroga de ley, y en consecuencia se condena a la demandada a la entrega real y efectiva del inmueble de autos distinguido como: “LOCAL Nº 4, SITUADO EN LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO LA PLAYA, IDENTIFICADO CON EL CÓDIGO DE CATASTRO Nº 12-09/31-01, UBICADO EN LA CALLE 500, ESQUINA CON LA CALLE 600, MANZANA F, DE LA URBANIZACIÓN COMERCIAL QUINTA CRESPO, PARROQUIA SANTA TERESA, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL”
CUARTO: Se condena a la demandada al pago de las costas, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Có0digo de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes. Notifíquese a las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de mayo de dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°
EL JUEZ TITULAR
Abog. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA TITULAR

Abog. MARYEMMA FIGUEROA
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA

Abog. MARYEMMA FIGUEROA
LAPG/MF/CD,1.-
Exp.- N° AP31-V-2008-000785.-