TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.573.986. APODERADA JUDICIAL: Ciudadana YOLA JOSEFINA CARRASQUEL FUENTES, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 81.063.

PARTE DEMANDADA
Ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Número 3.904.253. APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos ARMANDO RODRÍGUEZ LEÓN, PEDRO PRADA, VÍCTOR PRADA, SORELENA PRADA, AGUSTÍN BRACHO E IRIS ACEVEDO, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 37.254, 32.731, 46.868, 97.170, 54.286 y 116.424, respectivamente.

MOTIVO
DESALOJO.

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Calle Norte 13, entre las Esquinas Avilanes a Candilito, Edificio El Tajo, sexto piso, Nº 61, Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

ASUNTO Nº AP31-V-2008-002270

I
NARRACIÓN DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 24 de septiembre de 2008, por la ciudadana Yola Carrasquel Fuentes, actuando como apoderada judicial del ciudadano José Luis Salazar Maita, introducido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por Desalojo a la ciudadana María Catalina Hernández.

Verificada la distribución de Ley, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en fecha 03 de noviembre de 2008, previa la verificación de los documentos consignados se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello en armonía con lo pautado en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 18 de noviembre de 2008, la apoderada de la parte actora consignó los fotostatos relativos a la compulsa y por auto de fecha 20 de noviembre de 2008, se libró la misma. En fecha 09 de diciembre de 2008, la referida representación judicial consignó los emolumentos relativos a la citación.

Tramitada la citación personal de la parte demandada, el Alguacil encargado de practicarla dejó constancia que la ciudadana María Catalina Hernández se negó a recibir la misma, por lo que la actora solicitó que se le notificara de la actuación del alguacil de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, pedimento que fue acordado por auto de fecha 26 de enero de 2009.

Por diligencia de fecha 02 de marzo de 2009, la Secretaria de este Despacho, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades a que alude el referido artículo 218 ejusdem, en esa misma fecha compareció el abogado Agustín Bracho, consignó poder que acredita su representación y se dio por citado en nombre de la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 05 de marzo de 2009, el abogado Agustín Bracho dio contestación a la demanda, reconociendo la existencia de la relación arrendaticia y alegó la existencia de la prórroga legal por tres años a favor de su representada, por lo que solicitó se declare improcedente la demanda de Desalojo por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

A través de escrito de fecha 19 de marzo de 2009, la parte actora promovió pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 23 de marzo de 2009.

Por auto de fecha 31 de marzo de 2009, previo cómputo por Secretaría se dijo “VISTOS”, entrando la causa en estado de sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.

II
PUNTO PREVIO
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Por cuanto la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, adujo que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y que por lo tanto no podía demandarse el desalojo del inmueble por cuanto su representada goza del derecho de la prórroga legal de tres años de conformidad con el artículo 38 literal “d” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal con vista a las argumentaciones aducidas por la accionada, pasa a resolver como punto previo al juicio de mérito si la demanda incoada se encuentra ajustada a derecho de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

La acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano José Luis Salazar Maita en contra de la ciudadana María Catalina Hernández, cuya pretensión se fundamenta en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso sub examine, de la lectura meridiana del escrito libelar, y de la revisión de los documentos presentados por el demandante, específicamente del contrato de arrendamiento (folios 33 al 34); y de la carta misiva que cursa al folio 23 y que fue debidamente reconocida por la demandada en la contestación, a través de la cual el arrendador notifica al inquilino su voluntad de no renovar el contrato y que desde el 13/08/2007 comenzaría a computarse la prórroga legal, se desprende que la relación arrendaticia que origina la presente acción, es un contrato por escrito a tiempo determinado, tal como lo señala el demandado.

En ese sentido, la cláusula “DÉCIMA” del contrato de arrendamiento cursante a los folios 42 al 43, alusiva a la duración de dicha relación arrendaticia, establece lo siguiente:

“…El presente contrato comenzará a regir el día 15 de agosto de 1982 y concluirá el día 30 de agosto de 1983, y se prorrogará a partir de esta última fecha, automática y sucesivamente cada vez, por períodos de un año, si con un mes de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra parte, lo contrario. Ahora bien, a los efectos de dicha notificación, además de las formas previstas en la ley para su cumplimiento, el Arrendador cumplirá con su obligación de notificar la terminación del contrato, enviando en tal sentido un telegrama dirigido a la Arrendataria y a la dirección indicada en la cláusula PRIMERO de este documento. …..”

De manera que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el contrato de arrendamiento que originó la presente acción se ha venido prorrogando automáticamente por períodos de un año, desde el 30 de agosto de 1983, y siendo que el 13 de mayo de 2007 se notificó a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato y el inicio de la prórroga legal a partir del 13/08/2007 (folio 23) cuya documento fue reconocido por la parte demandada en la oportunidad de la contestación, por lo que adquiere pleno valor probatorio, se desprende claramente que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, aunado al hecho de que la propia parte actora lo reconoce en su libelo al folio 3 del expediente cuyo penúltimo párrafo establece lo siguiente:

“…La Up supra demandada, está desconociendo al nuevo propietario del inmueble. La vigencia de dicho contrato fue un año fijo contado a partir del día 15 de Agosto de 1.982 y concluiría el 30 de agosto de 1.983 prórroga automática y sucesivamente por períodos de igual duración, si con un mes de anticipación, por lo menos cualquiera de las partes no notificara a la otra parte, lo contrario. Y así se efectuó. “Sic.

En ese sentido, habiéndose notificado a la inquilina (folio 23) en fecha 13 de mayo de 2007 la voluntad de no renovar el contrato suscrito el 13 de agosto de 1.982, el referido contrato fue prorrogándose automáticamente por períodos de un año desde el 30 de agosto 1.983 hasta el 30 de agosto de 2007, de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima del mismo y con motivo de la notificación en referencia, por lo que la relación arrendaticia tuvo una duración de veinticinco (25) años, comenzando a computarse la prórroga legal a partir del 30 de agosto de 2007 fecha de vencimiento de la última renovación del contrato.

En ese sentido, habiendo tenido la relación arrendaticia una duración de más de diez (10) años, corresponde al inquilino una prórroga legal de tres (03) años de acuerdo con el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya prórroga en el caso que nos ocupa comenzó a transcurrir a partir del 30/08/2007 y vence el 30/08/2010, en cuyo lapso de tiempo la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original de conformidad con el último aparte del artículo 38 ibídem.

Ahora bien, fundamenta la parte actora su pretensión en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya norma establece lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.…”.

Del contenido del artículo precedentemente citado, se desprende la acción de Desalojo, específicamente por necesidad que tenga el propietario (literal “b”). Sin embargo, para que dicha pretensión sea admisible se requiere como requisito fundamental que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, supuesto de hecho que no se verifica en el caso de autos.

Al respecto, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:

“…“….Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal)

En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la pretensión incoada por el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA y fundamentada en el literal “b” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato por escrito a tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda, debiendo condenarse en costas a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida y dado que la defensa de la demandada prosperó en derecho. Así se decide.

Resuelto el anterior punto previo, resulta inoficioso ingresar al análisis de los argumentos aducidos por la actora como fundamento de su pretensión, por cuanto ha quedado evidenciado que la pretensión deducida resulta contraria a derecho, tal como lo adujo la demandada.

III
DE LA DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la presente demanda de desalojo intentada por el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA contra la ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, ambos identificados ab initio;
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida;
TERCERO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se acuerda la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de mayo de dos mil nueve (2009). AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,

DAYANA ORTÍZ RUBIO
LA SECRETARIA,

MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G.

En la misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G.

DOR/MARG.
AP31-V-2008-002270