REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. 199º y 150º ASUNTO: AP31-V-2009-001447 En fecha 20 de mayo de 2009, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Juzgados de Municipios de los Cortijos, por los abogados Raymond Orta Martínez, Carlos Alberto Calanche Bogado, Indira Moros Restrepo y María de los Ángeles Pérez Núnez, Inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos 40.518, 105.148, 110.298 y 119.895, en su carácter de apoderados de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (ahora Capital) y Estado Miranda, el día 09 de octubre de 1984, bajo el No 36, Tomo 8-A Sgdo; demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran en contra de la ciudadana ARMINDA GÓMEZ ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V-315.583. Este Tribunal observa que estando la presente petición en el estado de admisión, pasa a hacer las siguientes consideraciones: La parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento que suscribiere originalmente la inmobiliaria García Gómez, C.A. con la demandada en fecha 08 de octubre de 1970, y consigna al efecto original del contrato de arrendamiento que fuere suscrito entre las partes, estableciéndose en la cláusula segunda que: “La duración del presente contrato es de un (1) año fijo prorrogables automáticamente por períodos de un (1) año si con un mes de anticipación por lo menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra, lo contrario” Tal como se observa, las partes establecieron que el contrato de arrendamiento comenzaría por tiempo fijo de un año y estableciendo que el mismo se prorrogaría de manera automática por períodos de un (1) año, señalando el actor que el contrato se fue prorrogando por períodos de un (1) año hasta el 29 de julio de 2005, fecha en la que señala que se interrumpieron las renovaciones consecutivas, y que la última de las prórrogas convencionales venció el 01 de noviembre de 2005, y que a partir de esta última fecha comenzó a correr el lapso de la prórroga legal arrendaticia, que en el presente caso alegan era de tres (3) años. Así las cosas, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años y los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince (15) años y toda estipulación contraria no tiene ningún efecto. De igual forma establece el Código Civil dos casos excepcionales en los que puede ser pactado el arrendamiento por mas de quince años, y estos son: 1) Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla , puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario; 2) Y en loa casos de arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, pueden extenderse hasta cincuenta años. Así las cosas, en el presente caso, no opera ninguna de las excepciones, por lo que el arrendamiento no podía ser hecho por mas de quince (15) años, sin importar que se hubiere colocado la renovación anual del mismo, ya que en la practica, de aceptarse que la renovación automática y consecutiva puede pasar de dicho tiempo el efecto sería el mismo, violentar lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil. Es por ello que, en el presente caso, el contrato comenzó a tener plenos efectos a partir del 01 de noviembre de 1970, de conformidad con la cláusula cuarta, por lo que al pasar el décimo quinto año de vigencia, y siendo que el artículo 1.580 limita al quince (15) años el arrendamiento y al haber quedado la arrendataria en posesión de la cosa y así haberlo permitido el arrendador, el mismo se indeterminó de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. En consecuencia, el contrato de autos, es un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.- Establecido lo anterior, se hace pertinente señalar que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Lo subrayado es de este Juzgado) Es por todo lo anterior, y en virtud de estarse demandando el cumplimiento del contrato, y siendo que el contrato que sirve como instrumento fundamental a la demanda, es un contrato de arriendo a tiempo indeterminado, la presente demanda debe ser inadmitida, como en efecto lo será, en virtud de que la misma es contraria a la Ley, y en específico, contraría lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En base a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara INADMISIBLE la presente demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., contra de la ciudadana ARMINDA GÓMEZ ÁLVAREZ, ambas partes ya identificadas. Así se decide.- REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.- Dado, Firmado y Sellado, en la Sala de este Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTICINCO (25) días del mes de MAYO del año DOS MIL NUEVE (2009). El Juez Titular Edgar J. Figueira R. La Secretaria Abg. Niusman Romero En la misma fecha, siendo la UNA Y TREINTA DE LA TARDE (1:30 p.m.) previo el cumplimiento de las formalidades de la ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Abg. Niusman Romero EJFR/nr.- EXp. No AP31-V-2009-001447