REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS
ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2008-002696
PARTE DEMANDANTE:
ELBA CATALA PALACIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.818.824.-
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
CARLOS ALBERTO CONES CERMEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.663.-
PARTE DEMANDADA:
JOSE CECILIO ARAQUE MENDOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 10.711.940.-
JESUS EDUARDO MARQUEZ VASQUEZ, MIGUEL GOMEZ, AGUSTIN IGLESIAS, CARMEN OSORIO, JOHANNA MARCANO, YESSI GALVIS, ANGELA SANTORO y JORGE DICKSON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.131, 10.579, 49.056, 72.967, 103.508, 41.700, 57.004 y 64.595, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 10 de Noviembre de 2008 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 11 de Noviembre de 2008, la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.-
Narra en su libelo el apoderado de la parte actora que su representada ELBA CATALA PALACIOS es copropietaria de un inmueble que dio en arrendamiento al ciudadano JOSE CECILIO ARAQUE MENDOZA y que está constituido por una Casa Quinta denominada “Las Morochas”, número 0509-04-14, cedula catastral 01-01-09-U01-009-004-014-000-000-000, ubicado en la Avenida Los Chaguaramos, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Que el arrendamiento consta autenticado en fecha 13 de Julio de 2005 en el cual se convino en su cláusula segunda “La duración del presente contrato de arrendamiento será de dos (2) años fijos, contados a partir del primero 1 de agosto de 2005 y se considerará prorrogado por otro año si al vencimiento del término fijo alguna de las partes no hubiere dado aviso a la otra expresando su voluntad de darlo por terminado.”
Continúa la actora significando que notificó en fecha 09 de Julio de 2007 al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento.- Que en fecha 01 de Agosto de 2008 venció la prórroga legal por un año y que no ha entregado el inmueble.-
En definitiva la actora señala que considera vencida la prorroga legal y que por tanto el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble y que en tal virtud demanda para que se le imponga la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble libre de bienes y personas y en las condiciones en las que lo recibió y que se le paguen las costas procesales.-
El demandado comparece en fecha 07 de Abril de 2009, dentro de la oportunidad legal para la contestación de la demanda y mediante escrito que consigna alega:
Que niega, rechaza y contradice la demanda, señalando como falsos los hechos alegados, salvo los que expresamente reconozca.- Reconoce que ELBA CATALA PALACIOS era propietaria del inmueble al que se ha hecho referencia.- Señala que es cierto, que suscribió el contrato de arrendamiento y la arrendadora le notifico su voluntad de no prorrogar el arrendamiento en fecha en fecha 09 de Julio de 2007.-
Continua el demandado alegando la falta de cualidad de la actora para intentar la demanda afirmando que ELBA CATALA PALACIOS le ofreció en venta en inmueble y que luego, al no haber aceptado, lo vendió a la firma mercantil ALR SERVICIOS INMOBILIARIOS C.A., mediante documento protocolizado en fecha 29 de Agosto de 2008.-
Insiste en el alegato de falta de cualidad de la actora, pero fundamenta en que la ciudadana ELBA CATALA PALACIOS cedió los derechos y obligaciones derivados del contrato a la sociedad mercantil ALR SERVICIO INMOBILIARIOS C.A.-
Sigue el demandado alegando en su defensa la existencia de la prohibición de Ley de admitir la acción por lo que invoca la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que se encuentra en curso la prorroga legal, pues la relación arrendaticia se inició con contrato celebrado el 22 de Agosto de 2002 con el anterior propietario JOSÉ AGUSTÍN CATALA y con base en estos mismos hechos alega la improcedencia de la demanda, afirmando además que ha cumplido puntualmente el pago del canon de arrendamiento.-
Las partes en el curso de la causa aportaron las pruebas que adelante se relacionan, valoran y aprecian.-
Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:
II
PRUEBAS
1. Expediente AP31-S-2007-000655 relativo a la solicitud de Notificación Judicial hecha por la ciudadana ELBA CATALA PALACIOS, mediante la intervención del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio al arrendatario JOSÉ CECILIO ARAQUE MENDOZA, relativa a la no prórroga del contrato de arrendamiento, incorporado a la misma en copia certificada.- Esta probanza se valora, en su conjunto, conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de la clausula segunda que prevé:
“La duración del presente contrato de arrendamiento será de dos (2) años fijos, contados a partir del primero 1 de agosto de 2005 y se considerará prorrogado por otro año si al vencimiento del término fijo alguna de las partes no hubiere dado aviso a la otra expresando su voluntad de darlo por terminado.”
Igualmente se aprecia como plena prueba de la notificación que se efectuó para no prorrogar el arrendamiento.-
2. Notificación practicada con la intervención de la Notaria Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador en fecha 11 de Julio de 2008.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado notificación al arrendatario ofreciendo en venta el inmueble que ocupa.-
3. Cursante del folio ciento veinte (120) al folio ciento veinticuatro (124) del expediente copia simple de instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por el cual las ciudadanas ELBA CATALA PALACIOS y ELBA PALACIOS SARMIENTO dan en venta a la Sociedad Mercantil ALR SERVICIOS INMOBILIARIOS C.A., el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la compra-venta realizada y documentada por este instrumento.-
4. Cursante del folio ciento veinticinco (125) al folio ciento veintiséis (126) del expediente copia simple de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Departamento Libertador del Distrito Federal, por el cual el ciudadano ELIAS LOPEZ CALLICO da en venta al ciudadano JOSE AGUSTIN CATALA DELGADO el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la compra-venta realizada y documentada por este instrumento.-
5. Cursante del folio ciento veintisiete (127) al folio ciento treinta (130) del expediente copia simple de instrumento autenticado por ante Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital por el cual el ciudadano JOSÉ AGUSTÍN CATALÁ da en arrendamiento a JOSÉ CECILIO ARAQUE MENDOZA el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del arrendamiento pactado realizada y documentada por este instrumento.- Sobre esta probanza se advierte que en forma general el apoderado de la actora señala que “…desconozco e impugno cualquier relación arrendaticia no mantenida con mis poderdantes…” empero tal forma no constituye un desconocimiento del instrumento en sí mismo, ni tampoco supone su tacha, por lo cual este surte el efecto probatorio ya anotado.-
6. Cursante del folio ciento treinta y uno (131) al folio ciento treinta tres (133) del expediente copia simple de instrumento autenticado por ante Notaria Publica Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, por el cual Elba Catala Palacios da en arrendamiento a José Cecilio Araque Mendoza el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa. Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del arrendamiento pactado realizada y documentada por este instrumento.
7. Cursantes del folio ciento treinta y cuatro (134) al folio al folio ciento cuarenta y cuatro (144) del expediente legajos de recibos emitidos por el ciudadano JOSÉ AGUSTÍN CATALÁ y que corresponde a los meses desde julio de 2002 hasta Diciembre de 2002, estas instrumentales se desechan ya que las mismas resultan impertinentes pues el tema probatorio de la causa es el relativo a la terminación del arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal.-
8. Cursante al folio ciento cuarenta y cinco (145) del expediente comunicación suscrita por el ciudadano JOSÉ AGUSTÍN CATALÁ relativo a la regulación del arrendamiento.- Esta instrumental se desecha ya que la misma resulta impertinente pues el tema probatorio de la causa es el relativo a la terminación del arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal.-
9. Cursantes del folio ciento cuarenta y seis (146) al folio al folio ciento setenta y dos (172) del expediente legajos de recibos emitidos por el ciudadano JOSÉ AGUSTÍN CATALÁ y que corresponden a los meses desde Febrero de 2003 hasta Julio de 2005, estas instrumentales se desechan ya que las mismas resultan impertinentes pues el tema probatorio de la causa es el relativo a la terminación del arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal.-
10. Cursantes del folio ciento setenta y tres (173) al folio al folio doscientos once (211) del expediente legajos de recibos emitidos por la ciudadana ELBA CATALÁ PALACIOS y que corresponde a los meses desde Septiembre de 2005 hasta Agosto de 2008, estas instrumentales se desechan ya que las mismas resultan impertinentes, pues el tema probatorio de la causa es el relativo a la terminación del arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal.-
11. Copia simple del expediente 2008-1805 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a la consignación del arrendamiento y siete (7) planillas relativas a los depósitos bancarios realizados en ese procedimiento.- Estas instrumentales se desechan ya que las mismas resultan impertinentes, pues el tema probatorio de la causa es el relativo a la terminación del arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal.- Insertas en el mismo expediente las planillas de depósito en la cuenta de ese Tribunal.- De estas probanzas tenemos que las copias simples fueron impugnadas y no se produjo la copia certificada correspondiente por lo cual carecen de valor.- Ahora por lo que respecta a las planillas bancarias insertas.- Estas instrumentales se desechan ya que las mismas resultan impertinentes pues el tema probatorio de la causa es el relativo a la terminación del arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal. -
Así adminiculando los elementos de pruebas aportados a la causa logra establecerse que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento por tiempo determinado que fue suscrito en fecha 13 de Julio de 2005.- Igualmente se establece que entre el arrendatario demandado en esta causa y el anterior propietario del inmueble ciudadano JOSÉ AGUSTÍN CATALÁ existía un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de Agosto de 2002.-
Igualmente se establece que las ciudadanas ELBA CATALÁ PALACIOS y ELBA PALACIOS SARMIENTO dan en venta a la sociedad de comercio ALR SERVICIOS INMOBILIARIOS C.A., el inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa y que en fecha 25 de Septiembre de 2008, la arrendadora ELBA CATALÁ PALACIOS cedió sus derechos a la sociedad mercantil ALR SERVICIOS INMOBILIARIOS C.A.-
III
FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA
En síntesis la afirmación de la falta de cualidad de la actora está sustentada en la circunstancia de que la actora vendió el inmueble y cedió el contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil ALR SERVICIO INMOBILIARIOS C.A.- A tal efecto significamos que de las instrumentales que cursan a los folios del ciento veinte (120) al ciento veinticuatro (124) y del folio cinco (5) al folio siete (7) del expediente, las cuales antes fueron valoradas y apreciadas, se establece que en efecto ocurrió tanto la venta, como la cesión de derechos que significa el demandado.-
Ahora en diligencia de fecha 16 de Abril de 2009 el representante judicial de ALR SERVICIO INMOBILIARIOS C.A. ciudadano ANGEL RAMON LA ROSA ratifica todas las actuaciones procesales ejecutadas por la demandante, invocando la norma contenida en el artículo 379 del Código de Procedimiento Civil, es decir planteando se intervención como tercero adhesivo.-
Sobre la cualidad, el Maestro LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:
“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” …omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.-
De modo que podemos afirmar que para que exista la cualidad de la actora debe darse correspondencia entre el sujeto al que en abstracto la ley le concede la acción y aquel que en concreto la propone ente el Tribunal.- Para el caso de autos tenemos que en la sociedad mercantil ALR SERVICIO INMOBILIARIOS C.A se han reunido las condiciones de propietaria por la venta que le hicieron, como de arrendadora tanto por efecto de la subrogación arrendaticia que prevé el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de la cesión derechos que en su favor realizó la anterior arrendadora, negocios jurídicos que ocurrieron con anterioridad a que se intentara la demanda.-
Así para la fecha 10 de Noviembre de 2008, cuando la ciudadana ELBA CATALÁ PALACIOS propone la demanda, no tenía ni la condición de propietaria, ni la condición de arrendadora y por tanto carecía de la cualidad para poder proponer la demanda.- La actuación del representante de la ahora propietaria y arrendadora del inmueble sociedad de comercio ALR SERVICIOS INMOBILIARIOS C.A, señalando que “ratifica” los actos efectuados, no produce, a juicio de quien suscribe ningún efecto, pues no se trata del acto de un representante que carecía de poder suficiente y así se subsana tal elemento.- La cualidad en definitiva, es además, un presupuesto para poder obtener una sentencia favorable, pues supone en casos como el que nos ocupa la existencia de un vínculo jurídico derivado de un contrato cuya ejecución se reclama judicialmente. -
Siendo así lo procedente en derecho y en justicia en la presente causa es declarar la Falta de Cualidad de la Actora para proponer la demanda y como consecuencia de ello queda relevado este Juzgado de tener que emitir otro pronunciamiento, quedando comprendido el relativo a la cuestión previa por la existencia de una prohibición de ley de admitir la acción propuesta por estar en curso la prorroga legal, dado que por su naturaleza está íntimamente vinculada al fondo de la controversia.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana ELBA CATALA PALACIOS contra el ciudadano JOSE CECILIO ARAQUE MENDOZA, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.-
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la actora.-
Publíquese y Regístrese. –
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los once (11) días del mes de Mayo de dos mil nueve (2009). 199 Años de Independencia y 150 Años de Federación.-
El Juez,
Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 11 de Mayo de 2009, siendo la 1:21p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,
Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2008-002696
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