REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA







EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP. Nº 8238-08

DEMANDANTE: BENITO BANDE PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.143.846, a través de su Apoderado Judicial Abogado JOSE ALEJANDRO VERASTEGUI BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 121.660

DEMANDADO: Ciudadana MARIA EL WARRAK ELIAS, titular de la cédula de identidad N° V-7.221.701

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VENCIMIENTO DE PRORROGA

Que el presente litis se inició con libelo de demanda presentado ante el Tribunal por distribución, en fecha Veintinueve ( 29 ) de Octubre de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), por el Apoderado DEMANDANTE, tal como consta del poder otorgado ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, en fecha Diez ( 10 ) de Diciembre de Dos Mil Siete ( 2.00 7 ), bajo el N° 71, tomo 159, en fecha Veintidós ( 22 ) de Marzo de Dos Mil Seis ( 2.006 ) contra la DEMANDADA.
Arguye el DEMANDANTE, que su mandante celebró Contrato de Arrendamiento sobre el local comercial distinguido con el numero y letra


1-D, del CENTRO COMERCIAL GALERIAS BANDE, que forma parte de un local comercial de mayor extensión, distinguido con el numero Uno ( 01 ), ubicado en la planta baja del denominado Centro Comercial Maracay, II Etapa, situado en la intersección del Boulevard Pérez almarza con la Calle Páez, Jurisdicción del Municipio Girardot, en esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua. El Centro comercial Galerías Bande se desarrolla sobre un inmueble propiedad de su mandante, distinguido con el numero Uno ( 1 ), ubicado en la planta baja del Centro comercial Maracay II etapa, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de compra-venta, protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 29 de Enero de 1.996, bajo el Nº 07, Pto. 1°, Tomo 2. Documento de Condominio: CENTRO COMERCIAL GALERIAS BANDE, protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 31 de octubre de 2.002, bajo el N° 32, Tomo 4, Pto. 1°. Documento de Condominio del CENTRO COMERCIAL MARACAY, II ETAPA, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito, del Estado Aragua, en fecha 13 de Octubre de 1997, bajo el N° 5, Protocolo Primero, Tomo 3.
Que el local comercial fue entregado en perfecto estado de friso, pinturas, vidrios e instalaciones eléctricas, el cual se comprometió a conservarlo y devolverlo al finalizar el contrato por cualquier causa, en el mismo buen estado que lo recibió, de acuerdo a la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento suscrito, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, Estado Aragua, de fecha 14 de Septiembre de 2.005, bajo el 64, tomo 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que anexó marcado “B”, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la relación arrendaticia se mantuvo vigente entre las partes mediante tres ( 3 ) contratos de arrendamiento, los cuales se especifican a continuación:
Contrato N° 01: Comenzó el Primero ( 1ro. ) de Octubre de 2.002, en día Treinta y Uno ( 31 ) de Marzo de 2.003, tal como se evidencia en la Cláusula


Quinta del contrato de arrendamiento, celebrado el día 10 de Septiembre de 2.002, inserto bajo el N° 69, tomo 62, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, anexó marcado “C”.
Contrato N° 02: Continuo el día Primero ( 1ro. ) de Enero de 2.004 hasta el día Treinta y Uno ( 31 ) de Diciembre de 2.004, como se evidencia en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento celebrado el día 05 de Abril de 2.004, inserto bajo el N° 01, tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, anexó marcado “D”.
Contrato N° 03: Continuo el día Primero ( 01 ) de julio de 2.005 hasta el día Treinta ( 30 ) de Junio de 2.007, como se evidencia en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento celebrado el día 14 de Septiembre de 2.005, inserto bajo el N° 64, tomo 63, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, anexó marcado “B”.
Que de los contratos de arrendamientos firmados por las partes tenemos que la relación arrendaticia tiene una vigencia de Cuatro ( 04 ) años y Nueve meses.
Vencido el último contrato y por ser contratos a tiempo fijo o determinado el DEMANDADO comenzó a disfrutar del beneficio de la prorroga legal el Primero ( 01 ) de Julio de 2.007, invocó el Artículo 38 de la L.A.I., contenida dentro de los parámetros establecidos en el literal b.
Así mismo dice que el inquilino debió cumplir su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado y manifestó no estar dispuesto a cumplir, pretendiendo continuar en el uso y disfrute de la cosa, es decir que se encuentra en estado de contumacia frente al cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado.
Por estas razones es por lo que ocurre ante este despacho, a los fines de demandar en nombre de su representado al DEMANDADO, por cumplimiento de contrato, a los fines que de cumplimiento de entregar el inmueble, incurriendo en normas contenidas del contrato de arrendamiento, el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuya aplicación invocó.
Así mismo invocó los Artículos 1.159, 1.167 del Código Civil, 1°, 33,




38, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por todas las razones de derecho explanadas, es por lo que procedió a demandar, formal y efectivamente a la DEMANDADA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, al cumplimiento de contrato y de entregar el inmueble arrendado totalmente libre de personas y/o bienes, solvente con sus servicios públicos y en perfecto estado en que lo recibió al inicio de la relación
Solicitó medida de secuestro, sobre el inmueble objeto de la demanda.
Estimó su acción en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 5.000,oo ).
Admitida la demanda en fecha Cinco ( 05 ) de Noviembre de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), se emplazó a la DEMANDADA para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación dentro de las horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m. a dar Contestación a la demanda ( folio 36 ).
Así mismo se libró la compulsa de citación a la DEMANDADA y diligencia inserta al folio 41, el Alguacil de este Tribunal, consignó recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por la ciudadana CAROLINA MAJOUD KASPAR, en virtud de no encontrarla.
Al folio 39, parece diligencia suscrita por la ciudadana CAROLINA MANJOUD, asistida por el Abogado HUGO LEONARDO KING NARVAEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 44.401, mediante la misma se dio por citada.
Se libraron los carteles de citación a la DEMANDADA, se ordenó su publicación en los diarios El Aragueño y El Periodiquito, los cuales fueron consignados por el apoderado DEMANDANTE y la Secretaria de este Tribunal hizo la fijación de uno de ellos en la morada de la DEMANDADA.
En auto que corre al folio 58, se le designó Defensor Judicial a la DEMANDADA, se ordenó notificar.



Al folio 59 riela diligencia mediante la cual la DEMANDADA, le otorgó poder-Apud-Acta a los Abogados JOSE RAFAEL TORREALBA RANGEL e IRIS RODRIGUEZ DE RODRIGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.6.290 y 13.079 respectivamente, ordenando este Juzgado tenerlos como sus Apoderados Judiciales.
A los folios 61 al 70, aparece escrito de contestación de la demanda, suscrito por los apoderados de la DEMANDADA, proponiendo las Cuestiones Previas establecidas en el Artículo 346, Ordinales 6° y 11°, en concordancia con el Artículo 340 Ordinales 2°, 4° del Código de Procedimiento Civil y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, anexó copia certificada del Documento de Condominio y del Contrato de Arrendamiento.
Corre inserto a los folios 88 al 90 ambos inclusive escrito, mediante el cual el Apoderado de la parte DEMANDANTE subsanó las Cuestiones Previas opuestas por la parte DEMANDADA, anexó copias certificadas del poder que le otorgado y mandato de la ciudadana ZULAY C. ALVAREZ DE BANDE al ciudadano BENITO BANDE PEREZ.
Mediante diligencias insertas a los folio 99 y 104, el Apoderado de la parte DEMANDADA, consignó escritos de pruebas.
La Apoderado DEMANDANTE en diligencia al folio 108, impugnó los contratos de arrendamientos consignados.
A los folios 109, 110 y 111 riela escrito de pruebas presentado por los Apoderados de la parte DEMANDADA.
Se admitidas las pruebas presentadas, tal como consta en auto que corre inserto al folio 112, así mismo se realizó el computo por Secretaria de los días de Despacho transcurridos en este Tribunal desde el día Dos ( 02 ) de Abril exclusive al Veinticuatro de Abril de Dos Mil Nueve.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, se ordenó dictar Sentencia en el lapso establecido de Ley, y en conformidad con los Artículos 14 y 257 del Código de Procedimiento Civil, el Juez de este Despacho llamó a las partes para la celebración de un Acto Conciliatorio, para el día Veintisiete ( 27 ) de Abril de Dos Mil




Nueve ( 2.009 ), a las Diez ( 10:00 ) de la mañana.
A los folios 114, 115 y 116, riela escrito de conclusiones consignados por los Apoderados de la DEMANDADA.
En la oportunidad del acto conciliatorio, este Tribunal dejó constancia que no se hicieron presentes las partes.

- I -

Este Tribunal a los fines de decidir la presente litis con conocimiento de causa observa:
Que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano BENITO BANDE PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.143.846, a través de su Apoderado Judicial Abogado JOSE ALEJANDRO VERASTEGUI BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 121.660, tal como consta del poder otorgado ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, bajo el N° 71, tomo 159, en fecha Diez ( 10 ) de Diciembre de Dos Mil Siete ( 2.007 ), contra la ciudadana MARIA EL WARRAK ELIAS, titular de la cédula de identidad N° V-7.221.701, sobre el local comercial distinguido con el numero y letra 1-D, del CENTRO COMERCIAL GALERIAS BANDE, que forma parte de un local comercial de mayor extensión, distinguido con el numero Uno ( 01 ), ubicado en la planta baja del denominado Centro Comercial Maracay, II Etapa, situado en la intersección del Boulevard Pérez almarza con la Calle Páez, Jurisdicción del Municipio Girardot, en esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua. El Centro comercial Galerías Bande se desarrolla sobre un inmueble propiedad de su mandante, distinguido con el numero Uno ( 1 ), ubicado en la planta baja del Centro comercial Maracay II etapa, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de compra-venta, ésta con carácter de arrendataria y el primero de los nombrados como arrendador del inmueble antes identificado.
Que como fundamento de su mandante, el Apoderado del parte




DEMANDANTE celebró contratos en fechas Primero ( 01 ) de Octubre de
Dos Mil Dos ( 2.002 ) hasta el Treinta y Uno de Marzo de Dos Mil Tres ( 2.003 ); Primero ( 01 ) de Enero de Dos Mil Cuatro ( 2.004 ) hasta el Treinta y Uno ( 31 ) de Diciembre de Dos Mil Cuatro ( 2.004 ) y del Primero ( 01 ) de Julio de Dos Mil Cinco ( 2.005 ) hasta el Treinta ( 30 ) de Junio de Junio de Dos Mil Siete ( 2.007 ), debidamente autenticados.
De igual manera alega que la relación arrendaticia tiene una vigencia de Cuatro ( 04 ) años y Nueve ( 09 ) meses y que vencido el ultimo contrato de arrendamiento, comenzó a disfrutar de la prórroga legal, el Primero ( 01 ) de Julio de Dos Siete ( 2.007 ).
Que la prórroga legal de la inquilina estaba contenida dentro de los parámetros establecidos en el literal b, por lo que le correspondía Un ( 01 ) año, en el lapso comprendido entre el Primero ( 01 ) de Julio de Dos Mil Siete ( 2.007 ) al Treinta de Junio de Dos Mil Ocho ( 2.008 ).

- II -


DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

En la contestación de la demanda comparecieron los abogados en ejercicio JOSE RAFAEL TORREALBA RANGEL E IRIS RODRIGUEZ DE RODRIGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 6.290 y 13.079, respectivamente, en su carácter de Apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadana MARIA EL WARRAK ELIAS, los cuales mediante escrito constante de diez (10) folios y dos anexos, interpusieron las cuestiones previas signadas con los ordinales 3°, 6° en concordancia con el Artículo 340, numerales 2° y 4° y Ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.-
En lo atinente a las Cuestiones Previas opuestas, es necesario, para este Tribunal, indicar el Artículo 35° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que preceptúa:





“En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad podrá oponer la reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía… Omissis”

En acatamiento al dispositivo parcialmente transcrito, entra este Juzgador a decidir las Cuestiones Previas interpuestas:
En cuanto a la contenida en el Ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aprecia una vez analizadas las actas procesales que conforman el presente juicio, específicamente a los folios que van del 91 al 94 y Vto., copia certificada del poder que le fuera otorgado por el ciudadano BENITO BANDE PEREZ, titular de la cédula de identidad Nº 12.143.846, en su carácter de parte actora, al abogado en ejercicio JOSE ALEJANDRO VERASTEGUI BRICEÑO, con el cual considera el que sentencia quedo debidamente subsanada dicha cuestión previa a tenor de lo establecido en el artículo 350 del citado Código. Y, así se decide y se determina.
Con respecto a la cuestión previa referida al ordinal 6°, del articulo 346 en concordancia con el artículo 340 , numerales 2° y 4° del Código de Procedimiento Civil, observa, de una lectura detenida del libelo de la demanda, que inicia estas actuaciones que la parte actora no indicó los linderos ni medidas del inmueble arrendado, pero se vislumbra a los folios 88 al 90, escrito de subsanación de las referidas cuestiones previas, mediante el cual señala de manera detallada y pormenorizada los linderos, medidas y demás especificaciones del local comercial arrendado, según consta del documento de condominio que acompañó al escrito libelar marcado “E” (folios 29 al 35, ambos inclusive), asi mismo se verifica de las actas judiciales, que el demandante, ciudadano BENITO BANDE PEREZ, demanda a titulo personal, con el carácter de arrendador, de acuerdo a los contratos de



arrendamientos anexados al libelo de la demanda por el Apoderado accionante como fundamento de su acción (folios 13 al 28 y vto.,), amen de que no se esta ventilando la propiedad del inmueble arrendado, por lo que la del numeral 2°, articulo 340, no debe prosperar, quedando a todas luces subsanada la cuestión previa referida al ordinal 4° del nombrado artículo. Y, así se establece y se determina.-
Ahora bien, en relación a la cuestión previa opuesta del cardinal 11° del artículo 346, eiusdem, referida a “La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en concordancia con el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios”, fundamentada por la demandada de autos, en el hecho de que la relación arrendaticia se inició en fecha Primero (1°) de Junio de Mil Novecientos Noventa y Nueve ( 1999 ) hasta el Treinta ( 30 ) de Junio de Dos Mil siete ( 2007 ) , es decir tiene Ocho (8) años y Veintinueve ( 29 ) días, por lo que alega dicha accionada se encuentra en curso la prórroga legal a que se contrae el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, dice, comenzó desde el Primero ( 01 ) de Julio de Dos Mil Siete ( 2007) hasta el Treinta ( 30 ) de Junio de Dos Mil Nueve ( 2009 ), por lo que dicha acción no debió admitirse en virtud de lo estipulado en el Artículo 41 de la citada Ley.
Al respecto considera esta Instancia Jurisdiccional que efectivamente a los folios 71 al 85, ambos inclusive, aparecen dos (02) copias certificadas de contratos de arrendamientos consignados por la parte demandada con el escrito de contestación a la demanda, en donde se constata que la relación arrendaticia entre las partes contratantes, (demandante y demandada), comenzó a regir a partir del Primero (01) de Junio de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), según consta de la Cláusula Tercera del primer contrato (vto., del folio 72), y culminó el día Treinta ( 30 ) de Junio del Dos Mil Siete (2007), tal como se observa del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 13 al 17, ambos inclusive, (cláusula quinta ), por lo que dicha relación arrendaticia tiene Ocho (08) años y Veintinueve (29) días, siendo necesario traer a colación el artículo 38, regla “c” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual prevé:


“…Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…”

De la norma parcialmente trascrita y del análisis de los contratos de arrendamientos cursantes en autos se evidencia, que efectivamente la relación arrendaticia entre las partes que conforman la presente litis culminó en fecha Treinta ( 30 ) de Junio de Dos Mil Siete ( 2007 ), correspondiéndole de acuerdo al citado artículo la prorroga legal de Dos (02) años, la cual vence en fecha Treinta ( 30 ) de Junio de Dos Mil Nueve ( 2009 ), por lo que a todas luces se encuentra en curso la prorroga legal, siendo procedente declarar “ CON LUGAR ” la Cuestión Previa opuesta, y por ende INADMISIBLE la demanda que inició estas actuaciones, en conformidad con los Artículos 38 (regla c) y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y, asÍ queda expresamente y determinado.-