TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: NOHEL SALVADOR DIAZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-3.681.917 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: ALI JOSE SILVA, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la Cedula de Identidad N° V-7.265.143.-
APODERAD0S JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EGBERTO JESUS RIOVAS OJEDA, CARLOS RAFAEL CUBA DIAZ Y SAIRI ELISA MONTAÑO QUINTERO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 20.621, 51.047 y 100.941 respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: DOUGLAS ACOSTA, JUANA JULLY SOLIS Y GIORA SANCHEZ, Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 54.595, 54.589 y 45.756 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXP. 9850-09
SENTENCIA DEFINITIVA:
Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 13-02-2009.
En fecha 17-03-2009, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 23-03-2009, la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 25-03-2009, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 01 de abril de 2009, fueron consignados las resultas de los informes remitidos de la ONIDEX, Caracas.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora en su libelo que en fecha 21 de Mayo de 2004 fue celebrado contrato de arrendamiento entre los ciudadanos BELKIS CAROLINA PACHECO NORATI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.646.269 y el ciudadano ALI JOSE SILVA, antes identificado sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el N° 9-B de la planta N° 9, que forma parte del Edificio denominado “residencias santa marta” el cual se encuentra ubicado en la Tercera Avenida con Avenida Sucre de la Urbanización Calicanto, Jurisdicción del Municipio Crespo, Distrito Girardot de Maracay, Estado Aragua, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Pasillo de escaleras y ascensores, ducto de basura y Apartamento N° 9-A, SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada Este y pasillo de escaleras; y OESTE: Fachada oeste, según consta en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Girardot del Maracay Estado Aragua, en fecha 21 de mayo de 2004. Que la duración contractual fue pactada de mutuo acuerdo en seis (6) meses contados desde la autenticación del contrato, prorrogable por un periodo igual; siempre y cuando mediante notificación dada por escrito de la arrendadora al arrendatario dentro de los treinta (30) días que anteceden al término de dicho contrato su voluntad de prorrogar el mismo. Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00), que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades anticipadas, establecido en la Cláusula Segunda del contrato. Que en fecha trece (13) de abril de 2007, le fue ofrecido en venta el apartamento al arrendatario ALI JOSE SILVA, la cual rechazó tal como se puede evidenciar en documento autenticado por ante l a Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua. Que en vista que el arrendatario rechazó la venta, le fue ofrecido el inmueble, por lo que procedió a solicitar un crédito Hipotecario a la Entidad Financiera Banfoandes, para poder llevar a cabo la compra del referido apartamento, tal como consta de documento protocolizado en fecha 24 de agosto de 2007. Que carece de vivienda propia y requiere el inmueble para ocuparlo con su grupo familiar constituido por sus tres hijas Aurimar Díaz, Georgina Díaz y Betssymar Díaz. Que a consecuencia de su divorcio se procedió a enajenar el único bien inmueble adquirido durante la unión matrimonial, según consta de documento autenticado en fecha 09 de mayo de 2006 y protocolizado en fecha 17 de diciembre de 2008, cuyo producto de la enajenación lo destinó para adquirir el inmueble que pretende desalojar. Que a pesar de las múltiples gestiones que ha realizado a los efectos que el arrendatario le haga entrega del inmueble, éste se ha negado a hacerle la entrega del mismo. Que por lo expuesto anteriormente procede a demandar por desalojo al ciudadano ALI JOSE SILVA, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en hacerle entrega del inmueble solvente en todos los servicios. Que fundamente la presente acción en los Artículos 34, Literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y Artículo 1269 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Por su parte el apoderado de la parte demandada, en su escrito de contestación opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con base al Ordinal 5° del Artículo 340 del precitado Código, basado en que no se se señalan las pertinentes conclusiones. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la existencia de una condición pendiente, fundamentado en que no se le ofreció por instrumento autentico la venta del inmueble ni se le indicó el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Que rechaza y contradice la demanda incoada tanto en los hechos como en derecho. Que niega lo alegado en el escrito de demanda en cuanto que haya realizado múltiples gestiones y de manera reiterada para hacer de su conocimiento que requiere el inmueble. Niega que el actor tenga la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble arrendado con su grupo familiar. Señala que hay una contradicción en los argumentos del actor ya que la venta del inmueble que hizo el actor con su ex cónyuge, fue antes de que se divorciara. Que rechaza y contradice lo alegado por el actor según el cual el producto de la enajenación del inmueble vendido con su ex cónyuge lo destinó para adquirir el apartamento que pretende que sea desalojado. Que el precio que recibió el demandante por la casa vendida fue de SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00) y el precio por el cual compró el apartamento que ocupa, fue de SETENTA MIL BOLIVARES (BS. 70.000,00), con el financiamiento para su adquisición por la Entidad financiera BANFOANDES constituyéndose a tal efecto una garantía hipotecaria por SESENTA Y CINCO MIL CIEN BOLIVARES (BS. 65.100,00), de lo anterior se evidencia que existe una contradicción con lo esgrimido en el libelo. Que la parte actora conjuntamente con su ex cónyuge vendió el bien conyugal a las ciudadanas Nayarit Isaura Diaz Torres Y Mayela Ymaru Diaz Torres, las cuales son hijas de estos últimos.

DE LAS PRUEBAS:

La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1)Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre Belkis Carolina Pacheco Norati y Ali José Silva. (Folios 5 al 7).
2)Original del documento de ofrecimiento de venta, (folios 8 y 9).
3)Copia Certificada del documento hipotecario del inmueble. (Folios. 10 al 18).
4)Copias certificadas de partidas de nacimiento. (Fol.17 al 28).
5)Copia certificada de sentencia de divorcio expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (Folios 29 al 34).
6)Original del documento de venta efectuada por los ciudadanos Noel Salvador Díaz y Carmen Mireya Torres (folios 36 al 40).
7)Informes emitidos por el Departamento de Datos filiatorios (folios 67 y 68).

La parte demandada no promovió pruebas.

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
De las cuestiones previas
- La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ordinal 5° ejusdem basado en que la fundamentación legal invocada por el actor es deficiente y que no señaló las pertinentes conclusiones. Al respecto observamos que la parte actora en su libelo de demanda hace una narración clara de los hechos fundamentando su demanda en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para concluir solicitándole desalojo del inmueble. Si bien es cierto que en el cuerpo del escrito libelar no hay un capítulo que diga textualmente “pertinentes conclusiones” ello no significa que la demanda esté defectuosa, pues tal exigencia de la norma no es una formalidad sacramental, lo importante es que los hechos y petitorio sean claros y ajustados a derecho, inclusive la errada o exigua fundamentación jurídica es suplida por el principio iura novit curia (el juez conoce el derecho). Por lo tanto la cuestión previa es desestimada y así se declara.
- Asimismo se opone la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basado en que existe una condición pendiente que según se configura por el hecho de que no se le ofreció mediante documento auténtico en venta el inmueble arrendado. Al respecto observamos que la prejudicialidad ha sido definida como “el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad” (LA ROCHE Ricardo, editorial Torino, Caracas 1996, tomo III, Pág. 60). En el caso bajo estudio la parte no ha señalado ninguna causa o juicio, cuya decisión tenga incidencia en la presente causa, por lo que evidentemente la cuestión previa es infundada, y así se declara.

Del desalojo
Ahora bien, la parte accionante solicita el desalojo aduciendo que lo requiere para ser ocupado con su grupo familiar.
En este orden resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195)
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…”
De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1)que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2)la propiedad sobre el inmueble
3)el vínculo consanguíneo aducido, si se alegare.
4)manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad
En cuanto al primero tenemos que cursa a los folios 05 al 07 original de instrumento notariado contentivo de contrato de arrendamiento, el cual no fue objeto de impugnación, quedando demostrada la relación arrendaticia, y así se declara.
Según lo previsto en la cláusula tercera del contrato que reza: “De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato es de seis (06) contados a partir de la autenticación del presente documento, prorrogable por un período igual siempre y cuando medie notificación dada por escrito por LA ARRENDADORA a EL ARRENDATARIO dentro de los treinta días que anteceden al vencimiento del término inicial del presente contrato su voluntad de prorrogar dicho contrato.”.
En el presente caso no consta documental alguno que demuestre que la relación arrendaticia haya sido renovada, por lo no existe duda alguna que el contrato es a tiempo indeterminado, y así se declara.
Con relación al segundo de los requisitos tenemos que cursa a los folios 10 al 18 copia certificada de instrumento registrado, el cual no fue impugnado, por que se le otorga pleno valor probatorio, quedando así demostrada la propiedad aducida por el accionante, y así se declara.
Sobre el tercero de los requisitos tenemos que cursa a los folios 17 al 28 copias certificadas de las actas de nacimiento de las ciudadanas Aurimar Díaz, Georgina Díaz y Betssymar Díaz, instrumentos que no fueron impugnados, por lo que son apreciados, quedando plenamente demostradas que las referidas ciudadanas son hijas del actor, y así se declara.
Sobre la alegada necesidad observamos que cursa a los folios 29 al 31 copia certificada de sentencia de divorcio dictada por el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil y Mercantil de esta circunscripción conforme a la cual se declaró disuelto el vínculo matrimonial existente entre el actor y la ciudadana Carmen Torres.
De igual modo cursa a los folios 37 al 39 original de instrumento registrado, el cual no fue impugnado conforme al cual el actor y su excónyuge venden un inmueble.
También cursa a los folios 67 y 68 informes remitidos por el Departamento de datos filiatorios de la ONIDEZ, de los cuales se desprende que las ciudadanas Nayarit y Mayela Diaz Torres son hijas del actor y de la ciudadana Carmen Torres.
También observa esta juzgadora que según el documento de compra-venta del inmueble arrendado, la adquisición del inmueble se realizó a través de un crédito de deudor hipotecario que se otorga según lo previsto en la Ley del Régimen Prestacional de Viviendas y Habitat, cuyas exigencias entre otras cosas son: Que la persona no carezca de vivienda propia y que el inmueble adquirido lo habitará durante la vigencia del préstamo hipotecario, obligaciones cuyo incumplimiento le puede acarrear consecuencias al beneficiario del crédito. De manera que está más que justificada la necesidad alegada por el accionante, y así se declara.

De igual manera se verifica que la parte demandada, no aportó elementos probatorios tendentes a desvirtuar la necesidad alegada por el actor, y así se declara.
Todo lo anterior llevan a la convicción de esta juzgadora que efectivamente el elemento necesidad si tiene sustento y por lo tanto se estima que la acción es procedente según lo dispuesto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.