TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: SANTINA BALSAMO ASARO, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro V-8.006.345, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida.
PARTE DEMANDADA: YSAURA COROMOTO PEROZA, Abogada, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.974.126 y de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARNALDO AVENDAÑO PEREZ, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 34.733 y de este domicilio.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
EXP No. 9794-2008.-
SENTENCIA DEFINITIVA.

Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta admitida por los trámites del juicio breve en fecha 10 de Junio de 2008 por el Juzgado 2do de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry.
En fecha 23 de Julio de 2008, el alguacil consignó recibo de citación sin la firma de la parte demandada.
En fecha 13 de Agosto de 2008, fue librado cartel de citación a la parte demandada.
En fecha 01 de Octubre de 2008, la parte demandada procedió a recusar al Juez.
En fecha 03 de Octubre de 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda.-
En fecha 20 de Octubre de 2008, le correspondió por distribución a este juzgado el conocimiento de la presente causa.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7-4, situado en la planta piso n 7, que forma parte del edificio denominado Residencias Villa del Parque, ubicado en la calle Mariño Norte, Urbanización Calicanto.
Que en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento se determino que la duración del mismo sería de Un (01) año fijo, contados a partir del día 15 de Junio del año 2006, venciéndose el mismo el día 15 de Junio del año 2007, acordándose de manera expresa que al vencimiento de dicho plazo el contrato se consideraría extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna. Que en fecha 24 de Mayo del 2007, mediante telegrama enviado a la parte demandada, la actora le recordó la obligación de entregar el inmueble al vencimiento del contrato y que una vez acaecida dicha fecha, comenzaría a disfrutar de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que en el lapso del disfrute de la prórroga legal la arrendataria debe cumplir todos y cada uno de los deberes establecidos en el contrato de Arrendamiento. Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Un Mil Trescientos Cincuenta bolívares (Bs. 1.350, oo) mensuales, establecida de mutuo acuerdo entre las partes, pagaderas, por mensualidades anticipadas, los días Quince (15) de cada mes. Que según lo que establece la cláusula Cuarta del contrato, la falta de pago de una de las mensualidades de arrendamientos dentro de los quince días a su vencimiento, se considerara causa suficiente para que Arrendadora solicite la resolución del mismo y exija la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones que le fue entregado al inicio del arrendamiento, los daños y perjuicios que se hayan ocasionado mas la pensión ò pensiones de arrendamientos y las que continúen venciéndose hasta el logro de la definitiva entrega del inmueble, estableciéndose el pago de intereses moratorios sobre las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas. Que la arrendataria a partir de la mensualidad que corresponde el lapso del 15 de Julio al 15 de Agosto ambos del año 2007, y sucesivamente hasta el 15 de Mayo 2008, ha dejado de cancelar las mismas directamente en la persona de la arrendadora. Que la parte demandada ha consignado judicialmente parte de tales montos a que esta obligada a pagar en la modalidad contractual citada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry en el expediente de consignaciones signado con el nro.3019.Que se evidencia de las consignaciones que los cánones de arrendamiento son incompletos y en forma extemporánea.Por lo antes expuesto demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento del inmueble. Fundamenta la presente acción en los artículos 1.133, 1.167, 1.264 y 1.269,1.270, 1.276, 1579,1592 y 1594 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en su escrito de contestación a la solicita la nulidad de todas las actuaciones aduciendo vicios en la citación. Asimismo opone la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, basada en que está gozando la prórroga legal y que por tanto cualquier demanda es inadmisible a tenor de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho alegando que se encuentra solvente de todas las obligaciones. Negó, rechazó y contradijo ser arrendatario desde el año 2006, por cuanto tiene 2 años ocupando el inmueble.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1)Original del contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes en fecha 01-07-2006. (Folios 09 al 17).
2)Original de Certificación Arrendaticia expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Folios 18 al 30.
3)Telegrama con acuse de recibos folios 31 al 33.
4)Copia simple de titulo de propiedad, folios 34 al 38.
Por su parte la demanda, trajo a los autos:

1)Copia simple de instrumento Notariado contentivo de Contrato de Arrendamiento, folios 97 al 114.

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
- DE LA NULIDAD SOLICITADA POR LA PARTE DEMANDADA
La parte accionada en su escrito de contestación pide la nulidad de todo lo actuado y que se reponga la causa al estado de nueva citación. Para ello señala que la actuación del alguacil del Juzgado Segundo de Municipios está viciada porque según no hizo ninguno de los traslados explanados por él. Al respecto debe señalar este Despacho que en el presente caso la parte demandada estampó diligencia en fecha 01-10-08, quedando así citada y procediendo a contestar la demanda en su oportunidad, por lo que cualquier eventual vicio que existiere en los actos de citación quedan subsanado con la intervención de la parte demandada dentro del expediente, por lo que la solicitud de nulidad es desestimada, y así se declara.

-DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 11° basada en que para la fecha de interposición de la demanda se encontraba vigente la prórroga legal y que por lo tanto la acción propuesta por la parte accionante es inadmisible. Al respecto observamos: El artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales
Como se desprende del dispositivo trascrito no se deben admitir demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, cuando estuviere vigente la prórroga legal. Ahora en el caso bajo estudio no se trata de una acción de ese tipo, sino de una acción de resolución de contrato que el mismo dispositivo legal le da cabida al señalar que se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales. De allí que la acción propuesta sea perfectamente admisible, y por lo tanto la cuestión previa debe se desechada y así se declara.

DE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO

En cuanto al fondo de la controversia observamos que es un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01-01-2006. No obstante la parte demandada afirma que la relación arrendaticia data desde año 2005, por lo que siendo su afirmación le corresponde la carga de la prueba, por imperio de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas observamos que cursa al folio 97 al 114 copia simple de instrumento autenticado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 19-06-05 con vigencia desde el 15-06-05 al 15-06-06. De igual forma cursa al folio 09 al 12 original de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 16-06-06 con vigencia desde el 15-06-06 al 15-06-07, lo que significa que le correspondía una prórroga legal de un año que venció el 15-06-08. Ahora eso no quiere decir, tal y como se expresó anteriormente que no se pueda demandar la resolución del contrato.
En efecto, la accionante pide la resolución del contrato de arrendamiento, debido a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento desde julio de 2007, respecto a lo cual la parte demandada afirma encontrarse solvente por estar consignando en el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En este sentido observamos que cursa a los folios 18 al 30 original de certificación de consignación arrendaticia, de cuyo texto se extrae que las consignaciones fueron efectuadas por un monto de 1.250 Bs. Cada una de la siguiente forma:
Fecha de consignación mes consignado
07-08-07 julio 2007
31-08-07 agosto 2007
03-10-07 agosto 2007
31-10-07 octubre 2007
05-12-07 noviembre 2007
15-01-08 diciembre 2007
10-04-08 febrero y marzo 2008
Se hace la observación que en la constancia expedida aparece repetido el mes de agosto
Ahora bien en relación a la oportunidad en que debe hacerse el pago del canon es necesario transcribir la cláusula segunda del último contrato suscrito entre las partes, que cursa al folio 09, la cual reza:
“El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) que LA ARRENDATARIA se compromete a pagar A LA ARRENDADORA por mensualidades anticipadas, los días quince (15) de cada mes…”
De la cláusula trascrita se verifica que la oportunidad de pago del canon de arrendamiento es los días 15 de cada mes por mensualidades anticipadas. Ahora, tratándose de pago por consignación, tenemos que en este sentido el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
De manera que si consideramos que el pago del canon es los días 15 de cada mes, la consignación podía efectuarla hasta el día 30 de cada mes. En el caso de autos tenemos que se señala la falta de pago de los períodos desde el 15 de julio de 2007 al 15 de mayo de 2008, constatándose de la constancia arrendaticia, discriminada up supra que las consignaciones son todas extemporáneas por tardía, por un monto menor al estipulado contractualmente y no comprende todos los períodos reclamados, lo que hace procedente la acción por resolución de contrato según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil.