TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: AFONSO SILVA DA LUZ, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-775.301. Actuando en nombre y representación de su hermano ciudadano YDELBERTO SILVA DALUZ, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-884.189.
PARTE DEMANDADA: GERNALYS DEL CARMEN ARGOTTE GOMEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-13.558.056, y SALAH NAJIB HOBAICHE, de nacionalidad Libanés titular de la cedula de identidad N° E-986.157, en su condición de fiador.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: FRANCIS CABRERA MONTESINOS, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 42.241.
DEFENSOR AD LITEN DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO MARTE NAGEL. Inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°. 93.350 y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
EXP. 9660-2008.-
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 18 de Febrero de 2008.
En fecha 03 de Abril de 2008, la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda, siendo admitida la misma en fecha 30 de Abril del año 2008.
Realizados los trámites para la citación personal, sin que ello fuere posible, se acordó la citación por carteles, los cuales fueron consignados en fecha 02 de Octubre de 2008.
En fecha 18 de Noviembre de 2008, la Secretaria de este despacho dejó constancia que fue fijado el Cartel de Citación en el domicilio de los demandados.
En fecha 15 de Enero de 2009, la parte actora solicitó la designación de un defensor Judicial, siendo acordado lo solicitado en fecha 20 de enero de 2008 designando para el cargo solicitado al Abogado Pedro Marte Nagel.
Cumplidos los trámites de notificación, aceptación, juramentación y citación del defensor en fecha 11 de marzo de 2009 consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 16 de Marzo de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 18 de marzo de 2009.
En fecha 19 de Marzo de 2009, el defensor judicial consignó escrito de promoción de pruebas.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega el apoderado de la parte actora en su libelo de demanda: Que el ciudadano YDELBERTO SILVA DA LUZ, antes identificado, adquirió un inmueble distinguido con en N° 00-04, ubicado en la planta baja del edificio “mijao”, grupo 7 del Conjunto Residencial “Parque Aragua”, tal y como consta en el documento debidamente protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Aragua, de fecha veinte (20) de febrero de 1978, anotado bajo el N° 29, folio 152 vto, protocolo primero, tomo 1° adicional. Que el referido inmueble lo arrendó a la ciudadana GERNALYS DEL CARMEN ARGOTTE GÓMEZ, antes identificada. Que la duración acordada en el mismo fue de seis (06) meses, contados a partir de la firma del Contrato de Arrendamiento, firmado en fecha 22 de enero de 2004. Que se constituyó en fiador el ciudadano SALAH NAJIB HOBAICHE. Que el canon de Arrendamiento fue fijado en la cantidad de DOCIENTOS BOLIVARES (200,00), quedando entendido por las partes que vencido el lapso de duración o prorroga, la arrendataria debería desocupar inmediatamente el inmueble. Que la arrendataria quedó obligada a la desocupación y que si no lo hiciere, debería cancelar la cantidad de (25,00) VEINTICINCO BOLIVARES, diarios, más el canon de arrendamiento. Que la Arrendataria entregaría el inmueble el día 22 de febrero de 2007, pero hasta la fecha no ha cumplido. Que la vivienda la esta habitando la persona que funge como su fiador, el ciudadano SALAH AJIB HOBAICHE, sin que tenga intenciones de desocupar el mismo. Que se ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos y privados tales como, aseo, luz eléctrica, así como tampoco el servicio de gas domestico. Que la persona que habita el inmueble lo esta realizando sin autorización del arrendador. Que fue levantada acta firmada por los copropietarios del edificio, donde dejan constancia de situaciones de violencia intrafamiliar en el apartamento 00-04. Que se ha incumplido con lo acordado en las cláusulas segunda, tercera, sexta, octava y novena del contrato, razón por la cual demanda la resolución del contrato.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1.original del Poder Especial conferido por el ciudadano Ydelberto Silva Da Luz al ciudadano Afonso Silva Da Luz. Otorgado por ante la Notaria Quinta de Valencia, Folios 9,10 y 11.
2.Copia del documento de propiedad el cual fue presentado a efectos videndi por ante la Secretaria del este Juzgado folios, 14 al 17.
3.Original del Contrato de Arrendamiento firmado entre las partes otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, folios 19, 20,21.
4.Copia del informe de preparación del contador público donde consta el balance personal del ciudadano SALAH NAJIB HOBAICHEN en su condición de fiador, folios 22 y 23.
5.Original de la citación procedente de la Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios. Folio 24.
6.Copia del libro de actas llevado por el Condominio del Edificio Mijao ubicado en la Urbanización Parque Aragua. Folios 27 al 29.
7.Testimoniales de Betzaida Ortiz, Víctor Manyoma C.I. Josefa Velandria y Juana de Torres.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El defensor Judicial de la parte demandada Negó, Rechazo y Contradijo en toda y cada una de sus partes tanto en hecho como en el derecho la demanda interpuesta. Asimismo señalo que se les envío telegrama a los ciudadanos Gernalys Del Carmen Argotte Gomez y Salah Najib Hobaiche, no recibiendo ningún tipo de respuesta.

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
La parte actora solicita la resolución del contrato basado en que los demandados han incumplido con lo establecido en las cláusulas segunda, tercera, cuarta, sexta, octava y noveno, respecto a lo cual el defensor judicial de los demandados negó y rechazo tal incumplimiento. Al respecto observamos, que cursa a los folios 19 al 21 original de instrumento autenticado, el cual no fue impugnado, por lo que es valorado, quedando así plenamente demostrada la relación arrendaticia, y así se declara. En las cláusulas por cuyo incumplimiento se pide la resolución, rezan:
Segunda: El canon de Arrendamiento es por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200, 000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar puntualmente por mes vencido, el de cada mes así como el pago de condominio.
Tercera: El término acordado para la duración de este contrato es de seis (06) meses, contados a partir de la firma de este Contrato ante Notaria Pública. Este contrato podrá prorrogarse única y exclusivamente, por igual tiempo de seis (06) meses, siempre y cuando sea participado por la ARRENDATARIA, por escrito al ARRENDADOR con mínimo de treinta (30) días antes del vencimiento del lapso de duración de este contrato. Queda establecido que una vez concluido el término o prorroga de haber sido concedida ésta por escrito a que se refiere esta cláusula, LA ARRENDATARIA deberá desocupar inmediatamente el inmueble arrendado, autorizando y así lo acepta con la firma de este contrato, a que EL ARRENDADOR tome posesión del inmueble, sin necesidad de tener que ejercer acción alguna ante la vía jurisdiccional (Tribunales competentes). Debiendo entregar LA ARRENDATARIA el inmueble en las mismas buenas condiciones en las cuales las recibe, en casa de que LA ARRENDATARIA esté obligada a la desocupación del inmueble y no lo hiciere, incurrirá en la pena de pagar VEINTICINCO MIL BOLIVARES (25.000,00) diarios, mas el canon de arrendamiento, establecido en esta cláusula; ello como cláusula penal. Igualmente queda expresamente establecido por las partes, que vencido el término del mismo, ó prorroga si se hubiere concedido, y LA ARRENDATARIA continuare en posesión del inmueble arrendado e incumpliere con alguna de las cláusulas de este contrato, NO se entenderá como prorrogado el presente contrato, ni se producirá la Tácita reconducción.
Cuarta: En caso de que LA ARRENDATARIA hubiere cumplido de manera correcta y puntual con todas las cláusulas de este contrato, e hiciere uso de la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el fiel cumplimiento de este contrato, única manera de que pueda hacer uso de dicha prorroga legal, el canon se incrementara para este lapso legal en un 10% pues en caso contrario de no tener derecho a las misma e interrumpir la posesión del inmueble por su no desocupación, EL ARRENDADOR intentará las correspondientes acciones judiciales, debiendo pagar LA ARRENDATARIA los gastos generados por ello, incluyendo honorarios de abogados, tanto judiciales como extrajudiciales, así como daños y perjuicios.
Sexta: Será de exclusiva cuenta LA ARRENDATARIA el pago de los servicios públicos y privados, tales como aseo urbano, condominio, luz eléctrica, así como cualquier otro servicio público o privado que requiera el inmueble arrendado, mientras LA ARRENDATARIA, permanezca ocupando dicho inmueble. LA ARRENDATARIA queda obligada por el consumo de servicios públicos y privados que origine su uso hasta tanto EL ARRENDADOR no entregue inmediatamente al finalizar la relación arrendaticia o finiquito de solvencia pudiendo EL ARRENDADOR reclamar judicialmente los pagos de consumos no efectuados por LA ARRENDATARIA, que en esta cláusula tiene suscrito con la aceptación y firma del presente contrato.
Octava: Este Contrato se considera rigurosamente celebrado, INTUITO PERSONAE, en consecuencia LA ARRENDATARIA no podrá cederlo, ni traspasarlo en forma alguna, ni total, ni parcialmente, bajo pena de nulidad del contrato.
Novena: La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente Contrato, así como también la falta de pago de una mensualidad conforme a lo establecido en la cláusula cuarta de este mismo contrato, dará a EL ARRENDADOR derecho para considerar resuelto de pleno derecho, para pedir su cumplimiento, y en ambos casos para reclamar de LA ARRENDATARIA el pago de los daños y perjuicios consiguientes
En el caso de marras observamos que la parte demandada no acreditó el pago o hecho extintivo de la obligación de pago del canon de arrendamiento y servicios del inmueble, por lo que debe considerarse a la parte demandada como insolvente, y por lo tanto ha incumplido con lo pautado en la cláusula segunda y sexta del contrato, y así se declara.
En relación al señalamiento de incumplimiento de la cláusula tercera de contrato observamos que dicha cláusula se refiere al lapso de duración del contrato, y las consecuencias pecuniarias por el retraso en la entrega del inmueble una vez vencido el mismo y la prórroga legal, lo que da cabida a una eventual acción de cumplimiento según lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y no a una acción de resolución que es el caso de autos, por lo que tal señalamiento es desestimado, y así se declara.
En relación al señalamiento de incumplimiento de la cláusula octava del contrato basada en que hubo un traspaso debe señalarse que tal hecho, siendo afirmación de la parte accionante le corresponde la carga de la prueba por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido observamos que no hay prueba alguna que sustente este alegato, por lo que se desestima, y así se declara.
En relación al señalamiento de que la parte demandada ha realizado una serie de hechos perturbatorios en la comunidad del edificio observamos que cursa a los folios 108 y 109 y folios 111 y 112 testimoniales de las ciudadanas Josefa María Hidalgo de Bellandria y Juana María Mendia de Torrres, quienes son contestes y coincidentes en afirmar según lo respondido en las preguntas tercera y cuarta (TERCERA: DIGA LA TESTIGO, SI TIENE CONOCIMIENTO DE PROBLEMAS CONTRA EL ORDEN PUBLICO CON LAS PERSONAS QUE HABITABAN EL APARTAMENTO 004, DEL EDIFICIO MIJAO, SEÑORA GERNALYS ARGOTTE Y SU PAREJA SALAH NAJIB HOBAICHE, QUE CONLLEVÓ A LA JUNTA DE CONDOMINIO A TRATAR CON EL PROPIETARIO LA DESOCUPACION DE DICHO APARTAMENTO POR PARTE DE LA INQUILINA. Contestó: Si, es cierto y me costa, continuamente tenían discusiones fuertes, lo que ameritaba que interviniera la policía, lo que hizo que la Junta de Condominio, que para esa época yo pertenecía, le pasamos una carta a la señora Silvia que es la propietaria del apartamento para que interviniera en el problema y le solicitara la desocupación a los inquilinos, por que causaban muchos problemas en la comunidad. CUARTA: DIGA LA TESTIGO, SI TIENE CONOCIMENTO DE QUIEN HABITA A LA PRESENTE FECHA EL APARTAMENTO 004, PLANTA BAJA DEL EDIFICIO MIJAO, DE RESIDENCIAS PARQUE ARAGUA, Y DE RAZON FUNDADA DE SUS DICHOS EN CASO DE SER POSITIVO. Contestó: Si, tengo conocimiento, actualmente lo habita el marido de la inquilina, el señor salah, porque ella se mudo para ciudad Bolívar, antes venia con frecuencia, pero cada vez que ella venia comenzaba la discusión y había que llamar a la policía, incluso era tan fuerte la discusión entre ellos que salía a relucir hasta cuchillos y había que llamar a la policía todo el tiempo, hasta que hablamos con ella, que tratara de no venir mas, ella sacó en una oportunidad los corotos, pero después los volvió a traer, y después de una fuerte discusión se los volvió a llevar. Todo lo que he declarado me consta por que los conozco de vista, trato, y comunicación, ya que yo vivo en el mismo edificio Mijao, en el apartamento 0102, del piso 1, y por ello puedo dar fe de todo lo que ocurre porque estoy muy cerca del apartamento 004.) en que la arrendataria y el fiador suscitaban discusiones que perturbaban la tranquilidad del resto de los habitantes del edificio, por lo que se estima que se incumple con lo estatuido en el Código Civil, en su artículo 1592, ordinal 1° , y así se declara.
En razón de lo anterior estima esta juzgadora que efectivamente se ha incumplido con lo acordado contractualmente así como también que hay violación de la normativa legal sustantiva en materia arrendaticia, lo que hace procedente la acción por resolución de contrato, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.