TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2008-002409

PARTE DEMANDANTE:
RAQUEL BEATRIZ RIOBUENO BERNALES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº 7.283.422.-

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
JOSEFINA RAMONA RIOBUENO DE FERNANDEZ y JULIA RIVERO MELECIO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.357 y 68.719, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

FREDDY GREGORIO, ROGELIO JOSE y FRANCISCO JAVIER FRANCO VILLASMIL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 16.864.504, 16.864.503 y 19.530.908, respectivamente.-
MARIELA IBARRA GORDON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 117.093.-

APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-

En la causa seguida por la ciudadana RAQUEL BEATRIZ RIOBUENO BERNALES contra los ciudadanos FREDDY GREGORIO, ROGELIO JOSE y FRANCISCO JAVIER FRANCO VILLASMIL, se celebró en fecha 27 de Octubre de 2009 el debate oral y se emitió el dispositivo del fallo declarando con lugar la demanda.- Estando en la oportunidad de publicar el fallo en los términos que prevé el artículo 877 para extender por escrito el fallo completo, se procede a ello, omitiendo la narrativa conforme lo ordena el mismo artículo.-

I
La parte actora demanda la ejecución de un contrato de opción de compra venta sosteniendo que en fecha 09 de Julio de 1996, la ciudadana GLADIS JOSEFINA VILLASMIL NUÑEZ, se comprometió a venderle el apartamento 5-B situado en la planta 5, entre los ejes C-D y 2-3 del edificio Los Monjes, Primera Etapa del Conjunto Residencial La Veguita, en la Avenida Guzmán Blanco o cota 905 en Caracas.- Que el precio se convino en la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 7.000.000,00) hoy SIETE MIL BOLIVARES (BS. 7.000,00) de los cuales entrego DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (BS. 2.000,00) y que el saldo restante se pagaría mediante un préstamo bancario.-
Continua alegando que no obstante la ciudadana GLADIS JOSEFINA VILLASMIL, no cumplió con entregarle los documentos necesarios para completar la gestiones del crédito liberación de hipoteca, autorización para vender bienes de los menores, Certificación de Gravamen, Solvencia Municipales y Solvencias de Condominio.-
Que realizó el pago de una hipoteca que pesaba sobre el inmueble al realizar pagos por las cantidades de TRESCIENTOS MIL NOVECIENTOS SIETE BOLÍVARES (BS.300.907,00) y BOLÍVARES TREINTA MIL NOVENTA BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (BS. 30.090,72).- Que la propietaria falleció en fecha 15 de Noviembre de 2005 y que por ello procede contra sus sucesores.-
Pide además que el saldo quede a su favor como indemnización por las deudas que tuvo que cancelar por el inmueble.-
Por su parte los demandados luego de impugnar la estimación que la actora da al valor de la demanda señalan que es cierto que se suscribió el contrato de opción de compra venta cuya ejecución se demanda.- Que es cierto que el cincuenta por ciento (50%) del inmueble fue cedido a los hoy demandados por su padre por lo que son copropietarios del inmueble, niegan los demás hechos relatados por el actor e invocan la prescripción de la obligación por cuanto desde la fecha de la celebración del contrato hasta hoy, han transcurrido más de diez (10) años.-
En cuanto a las pruebas ambas partes reconocen la existencia de la oferta de compra venta convenida en fecha 09 de Julio de 1996 mediante instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el numero 2, Tomo 69 del los Libros de Autenticaciones. Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en los artículo 1363 y 1364 del Código Civil y se tiene como plena prueba de la existencia del contrato cuya ejecución se demanda.
La actora y la demandada consignaron mediante escritos recibidos en fechas 27 de julio de 2009 y 10 de agosto de 2009, documentales que se desechan, por haberse quebrantado la regla de establecimiento que prevé que en el juicio oral las documentales deben ser aportadas con el libelo y la contestación.-
En el curso de la audiencia ambas partes al ser interrogadas por el Juez, reconocieron la existencia de un proceso judicial en el que la ciudadana GLADIS JOSEFINA VILLASMIL y los demandados en este proceso demandaron la resolución del contrato de opción de compra venta.-
En cuanto a la impugnación de la cuantía por estimarla insuficiente, sin indicar una nueva estimación de la demanda, este Tribunal estima que a los demandados en este caso correspondía señalar en cuanto consideraban el monto fijado y por tanto queda firme el señalado por la actora.-
En relación a la impugnación de la estimación de valor de la demanda nuestro Máximo Tribunal ha establecido:
“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.

Así la demandada debía producir pruebas para establecer el valor que considera realmente corresponde a la demanda.- A tal efecto produjo en el proceso unas instrumentales constituidas por la impresión de una copia de un aviso publicado en internet.- Empero tal elemento no solo resulta ineficaz, dado que se trata de la declaración del autor sobre en cuanto estima el precio de ese inmueble y no cuanto es su valor en realidad, sino que además resulta inadmisible por extemporáneo ya que las pruebas documentales deben promoverse con el libelo o la contestación.-

En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso la parte demandada impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, se desecha esta impugnación y así se decide.-

Resuelto lo anterior tenemos que en el presente caso está plenamente demostrado y así además lo reconocen las partes que la ciudadana GLADIS JOSEFINA VILLASMIL NUÑEZ, mediante el documento autenticado al que se ha hecho referencia acordó que “…el vendedor da en opción a compra venta un apartamento de su exclusiva propiedad…(omisis)…El precio que se pacta para la venta, es la cantidad de siete millones de bolívares…”.-

El Máximo Tribunal en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 30 de abril de 2002, deslindó la venta del contrato preparatorio de la misma y a tal efecto estableció:

“La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.-

Así en los casos en los que se cruza la voluntad del vendedor y la del comprador sobre la cosa y el precio se entiende perfeccionada la venta.-

De modo que se interpreta que en nuestro derecho, siempre que exista acuerdo sobre la cosa y el precio se perfecciona la venta, en virtud de que los elementos del contrato de venta, conforme al artículo 1474 del Código Civil son: el consentimiento, la cosa y el precio.- Tales elementos están presentes en el contrato cuya ejecución se ha demandado, así entre las partes de esa operación se verificó una compra venta y así se declara.-

Es pertinente igualmente recordar que el texto del artículo 1161 de nuestro Código Civil que prevé:
“Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.” (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

De donde podemos una vez más ratificar la máxima que ha regido la interpretación en esta materia y conforme a la cual siempre que existe acuerdo sobre la cosa y el precio se entiende perfecta la venta, aún cuando no hubiere ocurrido la tradición o el pago del precio.- Recordemos que la tradición y el saneamiento (artículos 1488 y 1503 Código Civil) son las obligaciones que para el vendedor derivan del contrato de venta.- Mientras, el pago del precio es la obligación que deriva de la venta para el comprador.- De modo, que estos no son elementos constitutivos del contrato.-

Vale además en esta causa significar que nuestro Código Civil regula la llamada venta de la cosa ajena y prevé:
“Artículo 1.483.- La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.

La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.” (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

Norma que en el caso “subjudice” debe además interpretarse en relación con el dispositivo del artículo 217 que prevé que de la anulación de los actos realizados sin cumplir las estipulaciones de Ley para la administración y disposición del patrimonio de los hijos, pueden solicitar la anulación el padre, la madre, el hijo y sus causahabientes.-

Pero en tanto no recae el pronunciamiento judicial que así lo declare a solicitud de uno de los legitimados en esta particular situación, debe entenderse que subsiste la venta y no le es dado al Juez declarar de oficio la anulación, en oposición a la nulidad absoluta.-

Establecido lo anterior tenemos que entonces lo que persigue la actora es el cumplimiento de la obligación de efectuar la tradición con el otorgamiento de la correspondiente escritura.- Frente a esta pretensión la demandada alega la prescripción, pues dice que han transcurrido más de diez (10) años desde la operación.-

Debemos recordar que la prescripción para consumarse exige no solo el transcurso del tiempo, sino además la inacción del acreedor que comporta que éste estando en la posibilidad y necesidad de ejercer su derecho no lo haga.-

Respecto del transcurso del tiempo además exigimos que no exista una causa que interrumpa la prescripción y en el presente caso tenemos que ambas partes reconocieron en la audiencia que existió una demanda para obtener la resolución del contrato que intento la vendedora y otros.

“Artículo 1.973° La prescripción se interrumpe también civilmente, cuando el deudor o el poseedor reconocen el derecho de aquél contra quien ella había comenzado a correr.” (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

Así al proponerse la demanda aquella se reconoció el derecho que aquí reclama la actora y por tanto no procede la prescripción en los términos alegados.- Así se declara.-

De modo que en términos de las normas de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, tenemos que en el presente caso está demostrada la existencia de la obligación que se demanda, mientras el demandado no demostró la existencia de algún hecho extintivo.- Así las cosas lo pertinente es que estime procedente la acción y así se declara.

Pretende además la actora como acción derivada que se le acuerde a titulo de indemnización de daños y perjuicios la cantidad equivalente al saldo del precio de venta.- No obstante, no logro demostrar la existencia y extensión del daño alegado por lo cual debe desecharse esta pretensión.- Así se decide.-

II
En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intento la ciudadana RAQUEL BEATRIZ RIOBUENO BERNALES, contra los ciudadanos FREDDY GREGORIO, ROGELIO JOSE y FRANCISCO JAVIER FRANCO VILLASMIL, ambas partes identificadas en el cuerpo de la decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato que se ha demandado haciendo el otorgamiento de la escritura correspondiente.-

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en el proceso.
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los doce (12) días del mes de Noviembre de dos mil nueve (2009). 199 Años de Independencia y 150 Años de Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 12 de Noviembre de 2009, siendo las 12:37 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2008-002409