TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 09 de noviembre de 2009
199º y 150º
PARTE ACTORA: AURISTELA LEON GONZALEZ
APODERADO JUDICIAL O ABOGADOS ASISTENTES: SERGIO ALEJANDRO GONZALEZ HIDALGO
Inpreabogado Nos. 84.255
PARTE DEMANDADA: MARGIE XIOMARA BLANCO RODRIGUEZ
DEFENSOR AD-LITEM: RAUL LAZO MOLINA
MOTIVO: Resolución Contrato de Arrendamiento
EXPEDIENTE: 39042
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva (con o sin lugar la demanda)
MATERIA: Arrendaticia

NARRATIVA
Se iniciaron las presentes actuaciones con motivo de la demanda presentada en fecha veintidós (22) de marzo de 2007 por el abogado SERGIO ALEJANDRO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, domiciliado en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, titular de la Cédula de Identidad No. V-4.679.989, abogado en ejercicio, Inpreabogado No. 84.255, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana AURISTELA LEON GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-4.882.282, contra la ciudadana MARGIE XIOMARA BLANCO RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.682.691, de este domicilio por Resolución Contrato de Arrendamiento. (Folios 01 al 11).
En fecha 23 de marzo de 2007, se le dio entrada a la demanda, bajo el número de expediente 39.042. (Folio 13)
En fecha 16 de abril de 2007, el tribunal admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada. (Folio 14).
En fecha 30 de abril de 2007, se libró la compulsa para la citación de la parte demandada (Folios 35 y 36).
En fecha 18 de mayo de 2007, diligencia el alguacil del tribunal, donde manifiesta que le fue imposible practicar la citación de la parte demandada. (Folio 37)
En fecha 22 de junio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandante mediante diligencia solicita la citación por carteles de la parte demandada. (Folio 51).
En fecha 17 de julio de 2007, el tribunal ordena la citación por carteles de la parte demandada. (Folio 54)
En fecha 27 de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora sustituye el poder en la abogada NEYVA GONZALEZ. (Folio 56)
En fecha 31 de julio de 2008, mediante diligencia la apoderada judicial de la parte actora solicita el abocamiento del juez de la presente causa. (Folio 58).
En fecha 16 de septiembre el ciudadano juez de este tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa. (Folio 59).
En fecha 02 de diciembre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia consigna los ejemplares de las publicaciones de los carteles de citación. (Folio 64).
En fecha 17 de diciembre de 2008, la secretaria del tribunal deja constancia de la fijación del respectivo cartel de citación. (Folio 67).
En fecha 03 de marzo de 2009, se designa como defensor judicial de la parte demandada al abogado RAUL LAZO MOLINA, Inpreabogado No. 101.295 y se ordena su notificación mediante boleta (Folio 69).
En fecha 17 de abril de 2009, mediante auto el tribunal ordenó la citación del defensor ad-litem. (Folio 79).
En fecha 20 de mayo de 2009, el alguacil del tribunal mediante diligencia deja constancia de haber practicado la citación de la parte demandada (Folio 79).
En fecha 25 de mayo de 2009, el defensor ad-litem mediante escrito da formal contestación a la demanda. (Folios 81 al 82)

MOTIVA

El Tribunal pasa así a considerar los motivos y fundamentos que constituyen el objeto de la presente causa y en tal sentido formula las siguientes consideraciones de hecho y derecho en atención al principio de lo alegado y probado, teniendo como norte la aplicación de la tutela judicial efectiva, el cumplimiento del debido proceso y el ejercicio a plenitud del derecho a la defensa mediante el examen exhaustivo de todas las actas del expediente:
La controversia quedó planteada en los siguientes términos:
1.- LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA:
Que la ciudadana AURISTELA LEON GONZALEZ, cedió en arrendamiento a la ciudadana MARGIE XIOMARA BLANCO RODRIGUEZ, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a la vivienda familiar situado en la calle Santos Michelena con Calle López Aveledo, conjunto residencial y comercial CENTRO VENEARAGUA, torre III, piso siete (07) apartamento siete raya A(7-A), en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua. Que en la Cláusula Segunda del citado contrato se estableció entre las partes un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo), los que deberá cancelar la arrendataria por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días siguientes, hasta que entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y en el mismo perfecto estado de aseo, uso y conservación en que lo recibe. Que la cláusula tercera establece que el tiempo de duración de este contrato es de doce meses fijo, en el caso de que la arrendataria desee continuar ocupando el inmueble, deberá celebrar un nuevo contrato, una vez transcurrido el tiempo de duración establecido. Que las partes convienen que en ningún caso el contrato será a tiempo indeterminado. Que la cláusula cuarta establece que para la finalización del presente contrato no hará falta ningún tipo de notificación o desahucio, pues esta se producirá con el transcurso inexorable del tiempo de duración establecido. Que la cláusula Quinta establece que el presente contrato sin perjuicio de su otorgamiento, se inicia el 1° de noviembre del 2000. Décima primera: la falta de pago de dos meses de canon de arrendamiento o el incumplimiento por parte de esta, de cualquiera de las cláusulas establecidas en este contrato dará derecho a la arrendadora a considerar el contrato incumplido y por lo tanto resuelto de pleno derecho e intentar las acciones legales que estimen pertinentes. Igualmente alega que el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha primero (01) del mes de diciembre del año 2000, originalmente tenía una duración de doce (12) meses fijos y el cual se inició sin perjuicio de la fecha de su otorgamiento el día primero del mes de noviembre del año 2000, se fue prolongando en el transcurso del tiempo, aún cuando las partes acordaron en la cláusula tercera del mismo “que en ningún caso este contrato será a tiempo indeterminado” por lo que en la actualidad se encuentra vigente, siendo su última prorroga el día primero del mes de noviembre del año 2006, hasta el día treinta y uno del mes de octubre del año 2007. Que la arrendataria de manera unilateral dejo de cumplir con una de las obligaciones del contrato y sin causa que lo justifique, dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2001; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2002; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2006. Que demanda la resolución del contrato de arrendamiento y que como consecuencia de ello se le entregue el inmueble completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió al momento de la celebración del contrato de arrendamiento. Que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de cinco millones quinientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 5.550.000,oo), por concepto de pensiones de arrendamientos vencidas e insolutas. Demanda el pago por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de setenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 75.000,oo) mensuales por el uso del inmueble, contados a partir del mes de marzo del año 2007, hasta que la arrendataria haga la entrega definitiva del mismo. Demanda el pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, vencidas y no pagadas calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual, los cuales suman la cantidad de cincuenta y cinco mil quinientos bolívares exactos (Bs. 55.500,oo) calculados hasta el día veintiocho del mes de febrero del año 2007 y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
Fundamenta su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592, 1.594 del Código Civil venezolano y articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2.- LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA:
Al acto de la contestación de la demanda, compareció del defensor ad litem designado por el tribunal, quien en representación de la parte demandada negó, rechazó y contradijo las afirmaciones de hecho y de derecho, así como la pretensión deducida por la parte actora en el libelo de demanda. Solicitó que la acción incoada contra la ciudadana, Margie X. Blanco Rodríguez, supra identificada, fuera declarada inadmisible en la definitiva que recaiga, lo cual fundamentó en que si bien es cierto que la ley de arrendamientos inmobiliarios establece en su dispositivo ex articulo 33, que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contendidas en el mismo Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, no menos es cierto que estamos en presencia de la acumulación de pretensiones prohibida ex articulo 78, formulada por el actor en su libelo de demanda y denunciada aquí como causal de inadmisibilidad. Alega que el actor ejerce una acción mero declarativa de resolución de contrato de arrendamiento. Con ella pretende obtener de manera subsidiaria, según su decir la desocupación del inmueble objeto de arrendamiento por una parte, y por la otra, los pagos de varias cantidades de dinero por concepto de compensación pecuniaria. Con ello el demandante no estaría menos que subvirtiendo la naturaleza jurídica de la acción propuesta, pues aún cuando fuera declarado resuelto el contrato de marras, no existe técnicamente la posibilidad de obtener la desocupación del inmueble, ni tampoco los pretendidos pagos por concepto de compensación pecuniaria, ya que el dispositivo contenido en el artículo 1167 invocado por el propio actor, nos refiere un pago de naturaleza indemnizatoria previa demostración de los daños y perjuicios originados por el incumplimiento del otro contratante en sus obligaciones convencionales.
Alegó que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé los supuestos para demandar el desalojo, que una de las causales se refiere a la falta de pagos de dos mensualidades consecutivas en cuanto constituye el canon arrendaticio y se formuló la interrogante ¿Por qué? la parte actora no intentó la acción de desalojo.
3.- ACTIVIDAD PROBATORIA.
A.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA, produjo con el libelo de demanda, como instrumentos que fundamentan su pretensión, los siguientes:
1) Copia simple del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay en fecha 01 de diciembre de 2000, bajo el número 57, tomo 205, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, documento en virtud de que no fue impugnada en el acto de la contestación de la demanda se le acuerda valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Copia simple de Documento de Aclaratoria, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay en fecha 08 de septiembre de 2006, bajo el No. 58, tomo 139, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, documental que no fue impugnada en la oportunidad del acto de la contestación de la demanda, por lo tanto se le acuerda valor probatorio de conformidad con el artículo 429 ejusdem.
3) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 29 de septiembre de 1987, bajo el No. 42, folios 146 al 150, protocolo primero, tomo 18°, documental que no fue impugnada en la oportunidad del acto de la contestación de la demanda, por lo tanto se le acuerda valor probatorio de conformidad con el artículo 429 ejusdem.
4) Copia simple de documento de liberación de hipoteca, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 10 de marzo de 1999, bajo el No. 2, folios 7 al 9, protocolo primero, tomo 11°, documento al cual se le niega valor probatorio, por no tener relación con los hechos controvertidos en el proceso.

B) REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA:
El defensor ad-litem, no promovió pruebas en el lapso probatorio.

Vista la pretensión de la parte actora y las defensas de fondo del demandado, y valorado como ha sido el material probatorio, este tribunal pasa a pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión, así:
La parte actora alega en su libelo de demanda: “…El contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero de diciembre de 2000, originalmente tenía un tiempo de duración de 12 meses fijos, y el cual se inicio sin perjuicio de la fecha de su otorgamiento el día primero (01) del mes de noviembre del año 2000, se fue prolongando en el transcurso del tiempo, aun cuando las partes acordaron en la cláusula tercera del mismo que en ningún caso este contrato sería a tiempo indeterminado, por lo que en la actualidad se encuentra vigente, siendo su ultima prorroga el día primero (01) del mes noviembre del año 2006, hasta el día treinta y uno del mes de octubre del año 2007…” Al analizar la cláusula contractual del tiempo, este juzgador observa que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes tenía un periodo de vigencia de un año, tal cual como se desprende de la cláusula tercera, es decir que el contrato de arrendamiento finalizó el 31 de noviembre de 2001, por ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que no admite prorrogas automáticas, según lo establecido en dicho instrumento, el cual prevé que si la arrendataria desea continuar ocupando el inmueble como tal, deberá celebrar un nuevo contrato, una vez transcurrido el tiempo de duración establecido, por lo tanto no es cierto que el contrato de arrendamiento inicial se haya prorrogado en el tiempo, sino que la relación arrendaticia que nació a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado por obra y gracia de la tácita reconducción del contrato, en virtud de que habiéndose fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión del inmueble y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
Por su parte, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente:
“…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”
Por lo tanto, se evidencia que este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado Orden Publico Inquilinario; entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios; de igual manera, el Artículo 49 Constitucional impone, entre otros, el debido proceso, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, asi como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia. Así mismo el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra ( tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
Por su parte, el Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato a tiempo indeterminado” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el sistema jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil o es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De lo antes expuesto, se deduce, que existe una clara diferencia entre las acciones por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil y las y las acciones de desalojo, taxativamente tipificadas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo consiguiente, la primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes; por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario, y, por tanto, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin la justicia. Por otra parte, para este Tribunal sería un notable desconocimiento del derecho, declarar con lugar una acción de “Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado”, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, por todo lo cual esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso que nos ocupa que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no supo activar correctamente la acción siendo forzoso concluir que la acción propuesta no puede prosperar y así se declara y decide.

DISPOSITIVA

En base a las anteriores consideraciones y razonamientos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en nombre de los Ciudadanos y Ciudadanas, de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que me confiere la ley, declara: SIN LUGAR la demanda presentada en fecha veintidós (22) de marzo de 2007 por el abogado SERGIO ALEJANDRO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, domiciliado en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, titular de la Cédula de Identidad No. V-4.679.989, abogado en ejercicio, Inpreabogado No. 84.255, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana AURISTELA LEON GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-4.882.282, contra la ciudadana MARGIE XIOMARA BLANCO RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.682.691, de este domicilio por Resolución Contrato de Arrendamiento.
Notifíquese a las partes de la presente decisión a los fines recursivos.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, sellada y firmada en la sala del despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay, a los nueve días (09) días del mes de Noviembre de 2009, año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

DR. SAMIL EDREI LÓPEZ CORREA.

LA SECRETARIA

ABOG. LUISAURA GURLINO
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, y se publicó, siendo las 03:00 p.m.
LA SECRETARIA

ABOG. LUISAURA GURLINO
Exp. N° 39.042
SELC/lg/av
Maquina 2