TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: INES MARIA PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 2.243.249, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JOSE ERASMO BELLOSO OLIVARES, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-1.573.876, y de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: JOSE RAFAEL RAMIREZ GARCIA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 17.352
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE ANTONIO ANZOLA. Inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°. 27.537 y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
EXP. 10.016-09
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 21 de Julio de2009.
En fecha 05 de Octubre de 2009, el Alguacil de este despacho consignó recibo de citación firmado por el demandado.
En fecha 07 de Octubre de 2009, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 16 de Octubre de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de Octubre de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de Octubre de 2009, este Juzgado dictó auto mediante el cual admitió las pruebas consignadas por ambas partes.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega el apoderado de la parte actora en su libelo de demanda, que su representada celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano JOSE ERASMO BELLOSO OLIVARES, en fecha 29 de enero de 1997, por un inmueble de su propiedad ubicado en la calle Brasil c/c calle de la Avenida 101. N° 7 del Barrio La Coromoto, de este ciudad de Maracay. Qué dicho Contrato fue celebrado por un lapso de seis (06) meses, contados a partir de el primero de febrero de 1997 hasta el 31 de Agosto de 1997, prorrogables por tiempos iguales, a menos que una de las partes de a la otra un aviso por escrito, con no menos de treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento del término correspondiente manifestando su voluntad de no prorrogar. Qué el canon de Arrendamiento convenido para la época fue de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00), recibiendo la Arrendadora la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000,00) por concepto de depósito. Que el arrendatario ha permanecido doce (12) años en el inmueble, a pesar de las diversas prórrogas que se le dieron para desocupar el inmueble. Que se le enviaron cuatro (04) comunicaciones que recibió y firmó informando que debería desocupar el inmueble. Que el inmueble se encuentra deteriorado y que ya no esta en condiciones de habitarla. Que por todas estas razones demanda al ciudadano JOSE ERASMO BELLOSO OLIVARES, y solicita el desalojo, ya que el inmueble requiere de reparaciones urgentes. Que estimó la demanda en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00) Y pidió el pago de las costas procesales.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda opuso Cuestión Previa, prevista en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un Juicio distinto, al establecer la doctrina reiterante del ahora Tribunal Supremo de Justicia, de realizar procesos por ante los Departamentos de Ingeniería Municipal y de Perisología, en la Alcaldía correspondiente, para así obtener el permiso o dictamen de los mismos. Que en su contestación a fondo, negó y rechazó y contradijo, la demanda en todas sus partes. Que negó, rechazó y contradijo, que lo alegado en el libelo de la demanda en cuanto a que el inmueble se encontraba en grave deterioro y por tal motivo no podía seguir siendo habitado. Que en los doce (12) años de permanencia en el inmueble ha realizado reparaciones menores, lo ha pintado y hasta reparaciones eléctricas se le realizaron al mismo, por lo que niega que requiera ser desocupado.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1. Copias simples de las cuatro (04) notificaciones que se le hicieron al arrendatario (folios 5 al 8)
2. Copia simple del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes (folios 10 al 12)
3. Original del informe del albañil sobre el estado del inmueble (folio 13)
4. Presupuesto general de las reparaciones del inmueble. (folio 14)
5. Fotografías (folios 15 al 22).
6. Testimoniales
La parte demandada promovió:
1. Fotografías, (Folios 36 al 47).
2. Comprobante de pago (folio 48)
3. Facturas de compra (folios 49 al 52)
4. Testimoniales.

PARA DECIDIR SE OBSERVA
De la cuestiones previas
La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 8° del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil basado en que es necesario la tramitación de permiso por ante el Departamento de Ingeniería Municipal para la reparación o demolición del inmueble.
Al respecto cabe observa que “la cuestión prejudicial ha sido definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad” (LA ROCHE, Ricardo Henríquez, Código de Procedimiento Civil, tomo III, editorial Torino, Caracas 1996, Pág. 60)
En el caso de autos se aduce prejudicialidad basado en la falta de un permiso municipal, lo cual obviamente no es un juzgamento esperado de otro juez, lo que es suficiente para desestimar la cuestión previa, y así se declara.

Del desalojo
La parte actora demanda el desalojo del inmueble arrendado fundamentado en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios basado en que el inmueble se encuentra deteriorado y en condiciones de inhabitabilidad y que por tanto requiere ser reparado.
En este sentido el artículo 34, literal c de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios reza:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
El dispositivo trascrito contempla la posibilidad que se acuerde el desalojo de un inmueble arrendado siempre y cuando vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación. En el caso de marras la parte actora señala que debe ser reparado.
Hablar de reparaciones que requieran la desocupación del inmueble en este caso significa que el inmueble presenta daños importantes o de tal magnitud que no permitan que el mismo esté ocupado por representar un peligro a la vida o salud de las personas o porque la presencia de personas y bienes impida u obstaculicen la realización de la reparación, pero esos son hechos que deben quedar plenamente demostrados.
Así tenemos que cursa a los folio 05 al 07 cartas suscritas por la accionante, la cual nada a porta al controvertido, y así se declara.
Al folio 08 cursa comunicación suscrita por el demandado donde notifica que no está interesado en la prórroga legal, lo cual no es un hecho controvertido, y así se declara.
Al folio 09 al 12 cursa copia del contrato de arrendamiento, el cual no fue impugnado, quedando así acreditada la relación arrendaticia, y así se declara.
Al folio 13 cursa original de comunicación suscrita por Rafael Ramírez, la cual fue ratificada por testimonial según acta cursante al folio 54. En dicha comunicación señala sobre los daños que presenta el inmueble arrendado y que no está en condiciones de ser habitado.
Al folio 15 al 22 cursa fotografías promovidas por la parte actora, sobre las cuales la ciudadana Mata León Chrismary declaró, según acta cursante al folio 56 haberlas efectuado en el inmueble arrendado, y a los folios 36 al 47 cursa fotografías promovidas por la parte demandada. En este sentido es necesario destacar que las fotografías son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el juez. Pues bien, siguiendo las enseñanzas de HERNANDO DEVIS ECHANDIA, puede afirmarse que, como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios. Cumplido este requisito, como documentos privados auténticos que son, pueden las fotografías llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas (vid. “Teoría General de la Prueba Judicial”, tomo II, quinta edición, Víctor P. de Zavalía – Editor, Buenos Aires- Argentina, página 579). De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas, debe esta sentenciadora determinar primero si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, y al efecto observa que respecto a las fotografías cursante a los folios 15 al 22 fueron ratificadas a través de testimonio, por lo que esta juzgadora le da valor como indicio, y así se declara. Con respecto a las muestras fotográficas cursante a los folios 36 al 47 no consta a los autos confesión alguna del demandado respecto a las escenas captadas por las fotografías que se hacen valer. Tampoco consta que en dichas imágenes aparezca persona alguna que pueda ratificar la autenticidad de las mismas a través de testimoniales, ni promovió la parte que las trajo a los autos, testigos que puedan declarar en este proceso sobre las mismas, por haber participado en el desarrollo posterior del negativo, así como tampoco ha promovido el examen de dichos negativos por peritos. En consecuencia, esta Juzgadora desecha del proceso a las fotografías en referencia, y así de declara.
A los folios 49 al 52 cursa originales de facturas, las cuales deben desecharse por tratarse de instrumento emanados de terceros no ratificados en juicio, según lo prevé en artículo 431 del Código de procedimiento civil, y así se declara.
Al folio 57 cursa testimonio de Mora Ascanio Edinson Alberto, promovido por la parte demandada, donde expresa pregunta segunda diga el testigo en el tiempo que conoce al ciudadano Belloso cuantas veces ha realizado reparaciones en el inmueble donde habita el mencionado ciudadano? contestó: cada año. tercera: diga el testigo en que ha consistido las reparaciones que ha realizado en el mencionado inmueble? contestó: en filtraciones y pintura. sexta: diga el testigo que trabajo hay que realizar para arreglar las filtraciones. Contestó: Ya se hizo el mantenimiento al manto.
Al folio 58 cursa testimonial de Osio Mendoza Romy Luis, quien en su declaración expresa: pregunta segunda: diga el testigo si ha entrado alguna vez a la casa donde reside el ciudadano Belloso. contestó: si por su condición lo acompaño hasta la entrada de su casa. tercera: diga el testigo en que condiciones ha observado usted en que se encuentra la casa? contestó: buenas. cuarta: diga el testigo si ha simple vista se ve desperfecto o deterioro que la haga inhabitable o peligrosa en su habitabilidad? contesto: no. quinta: diga el testigo por que le constan los hechos de la condición de la casa? Contesto: bueno como dije los hechos, buena no se observa inhabitable, no hay ningún evento que indique que es inhabitable.
Al folio 59 cursa testimonial de Brown González Abraham quien señaló: segunda pregunta: diga el testigo si ha entrado alguna vez a la casa donde reside el ciudadano Belloso? contestó: si por su condición lo acompaño hasta la entrada de su casa. tercera: diga el testigo si ha notado algún deterioro en la parte en la parte que ha podido visualizar de la casa? contestó: no, lo que pasa es que yo veo los albañiles que pasan para allá y se suben en la escalera para la platabanda. cuarta: diga el testigo aproximadamente en el tiempo en el tiempo que conoce al señor Belloso ha visualizado a personas realizando reparación en el inmueble donde reside el mencionado ciudadano: contestó: si, por lo dicho anteriormente casualmente. quinta: diga el testigo si sabe que tipo de reparación se ha realizado en dicho inmueble? Contestó: Bueno lo que yo he visto es albañilería lo que se conoce comúnmente.

Al folio 60 cursa Inspección efectuada por este mismo Despacho en al cual se dejó constancia que el inmueble presentaba desprendimiento de friso y pintura, grietas, y manchas de color marrón en paredes y techo.
Del material probatorio aportado por las partes esta juzgadora arriba a la conclusión que el inmueble efectivamente presenta una serie de daños. En efecto, con la inspección judicial esta juzgadora pudo constatar la existencia de desprendimientos de friso y pintura y huecos, así como manchas de color marrón en paredes y techos, que denotan por una parte, la existencia de un daño en la estructura del inmueble que evidentemente requiere reparación; y por la otra esos daños observados hacen presumir la existencia de filtraciones y decimos presumir porque la sola inspección no es suficiente para confirmar ese hecho. Sin embargo la misma parte accionada con su propia labor probatoria, y muy especialmente con el testimonial de Mora Ascanio Edinson junto a la comunicación ratificada de Rafael Ramírez(promovido por la parte actora), son contestes y coincidentes en afirmar que al inmueble se le han realizado y requiere trabajos de albañilería, muy especialmente trabajos concernientes a las filtraciones que el mismo presenta, lo que confirma lo que esta juzgadora observó con la inspección, es decir el inmueble presenta filtraciones en techo y paredes, y así se declara.
El testimonial de Osio Mendoza Romy Luis son apreciaciones subjetivas respecto a las condiciones de la vivienda, por lo que se desestima, y así se declara.
El testimonial de Brown González Abraham coincide con los de los dos primeros en cuanto que en el inmueble se han ejecutado trabajos de albañilería, y así se declara.
Ahora, si bien es cierto que el inmueble presenta esos daños, no encuentra esta juzgadora elementos que nos permitan afirmar que el inmueble requiere la desocupación para la realización de las reparaciones pertinentes, pues para ello hubiese sido necesario la opinión de expertos calificados en la materia, aportados bien por vía experticia en este juicio o informes de Bomberos u otros organismos calificados, pues el sólo dicho de un testigo, en este caso el de Rafael Ramírez no hace plena prueba en cuanto a que el inmueble sea inhabitable, si las reparaciones justifican el desalojo no. En efecto la inspección, testigos y fotografías ponen en evidencia los daños que adolece el inmueble pero no puede esta juzgadora, por no contar con la pericia necesaria ni existir elementos probatorios suficiente establecer si es indispensable la desocupación del inmueble pues pudiera suceder que las reparaciones pueden hacerse estando ocupado o también pudiera pensarse lo contrario en el sentido que es necesario la desocupación, pero esto es sólo una especulación, no algo plenamente demostrado, por lo que dada la escasa actividad probatoria en este aspecto resulta forzoso establecer que el desalojo no puede prosperar, y así se declara.