TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: CONCETTINA LO RE DE TROTTA, de nacionalidad italiana, mayor de edad, viuda, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.E-561.290.
ABOGADOS PODERADOS: MAURO RAMÍREZ y CARLOS CHÁVEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad No.6.929.290 y No.3.151.176, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el No.79.379 y No.7.856, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL ÁNGEL DÁVILA BECERRA., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.3.550.922.
ABOGADA APODERADA: NORMAN REYES CEDEÑO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.49.784
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
EXPEDIENTE: 3591-09

Se da inicio a las presentes actuaciones por demanda presentada, en fecha 17 de Abril de 2009, por la ciudadana CONCETTINA LO RE DE TROTTA, asistida de abogado, contra el ciudadano RAFAÉL ÁNGEL DÁVILA BECERRA, todos identificados anteriormente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Folios 1 y 4) y anexos (folios 3 y 4).
En fecha 20 de Abril de 2009, este Tribunal admitió la referida demanda y ordenó la citación de la parte demandada. (Folio 5).
En fecha 27 de Abril de 2009, se libró compulsa y se entregó al ciudadano Alguacil de este Tribunal quien, mediante diligencia, dejó constancia, en fecha 19 de Mayo de 2009, de no haber podido realizar la citación personal del demandado (folios 6 al 12).
El día 11 de Mayo de 2009, la demandante otorga poder apud acta a los abogados Ninoska Azuaje Blanco y Junimay González Aguaje. (Folio 7). En fecha 12 de Junio de 2009, la apoderada actora, NINOSKA AZUAJE, solicitó se practicara la citación del demandado por medio de carteles, lo que se acordó, mediante auto de fecha 15 de Junio de 2009 y se ordenó librar el cartel correspondiente, conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (folios 13 al 15).-
En fecha 06 de julio de 2009, la accionante otorga poder apud acta a los abogados Mauro Ramírez y Carlos Chávez y, cumplidas las diligencias relacionadas con la citación cartelaria, (folios 16 al 20), mediante diligencia de fecha 28 de Julio de 2009, compareció el apoderado actor, MAURO RAMÍREZ y solicitó se designara Defensor de Oficio al demandado y, una vez designado el abogado Nelson Gouveia para tal cargo y habiendo aceptado y juramentado legalmente, se practicó su citación. En la oportunidad de la contestación de la demanda, el día 06 de Octubre de 2009, compareció el demandado y asistido de abogado, consignó escrito de contestación de la demanda. (Folios 34 y 35).-
En fecha 13 de Octubre de 2009, comparece el demandado, ciudadano RAFAEL ANGEL DÁVILA BECERRA, parte demandada en esta causa, asistido de abogado y, mediante diligencia, consignó escrito de promoción de pruebas y anexo (folios 38 al 40) y, en fecha 14 de Octubre de 2009, lo hace la parte actora (folios 41 al 44). Ambos escritos fueron proveídos mediante auto de fecha 15 de Octubre de 2009.-

PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA
1) Que es copropietaria de un inmueble distinguido con el No. 18-11, , ubicado en la Calle Aragua, en la ciudad de la Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, que consta de dos (02) casas, una en la Planta y la otra en la Planta Alta, cuyos linderos y medidas son: NORTE: EN 30 METROS, LÍMITE DE LA CASA No.18-10 de la Calle Carabobo; SUR: en 30 metros, límite de la casa No.18-12 de la Avenida Victoria; ESTE: en 15 metros, límite con la Calle Aragua, que es su frente; y OESTE: en 15 metros, límite con la casa No.18-09 de la calle Carabobo, de cuyo inmueble dio en arrendamiento la Planta Alta del inmueble antes identificado, al ciudadano RAFAEL ANGEL DÁVILA BECERRA el 15 de Octubre de 2006 y, en fecha 15 de Noviembre de 2007, se suscribió nuevo contrato de arrendamiento, según documento que acompaña, marcado “A”.-
2) Que se estableció un tiempo de duración de seis (06) meses contados a partir del día 15 de Octubre de 2007 hasta el 14 de Abril de 2008 y, a partir de este última fecha, comenzó la vigencia de la PRÓRROGA LEGAL, conforme al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, como la relación arrendaticia era mayor de un año y menor de 5 años, la duración de la prórroga legal sería de un (01) año, hasta el 14 de Abril de 2009
3) Que no ha sido posible lograr en forma conciliatoria que el demandado efectúe la entrega del inmueble arrendado.
5) Que, en consecuencia, demanda al ciudadano Rafael Ángel Dávila Becerra por Cumplimiento de Contrato para que convenga o en su defecto a ello sea condenado: a) para que convenga en la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, sin plazo alguno; y b) En pagar las costas y costos del presente juicio.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El demandado, asistido de abogado, acepta que existe la relación arrendaticia pero, afirma que surgió mediante contrato celebrado el 15 de octubre de 2006 que venció el 15 de Octubre de 2007, y que, a partir de dicha fecha, al no haber desahucio por parte de la arrendadora, ni intención del arrendatario de finalizar la relación contractual, operó de pleno derecho de pleno derecho, la TÁCITA RECONDUCCIÓN. No obstante, un mes después, el 15 de Noviembre de 2007 fue firmado un nuevo contrato que dice desconocer, regar, rechazar y contradecir.-
Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de su derecho y promovieron sus probanzas así: A) la parte demandada, en el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, promovió el mérito favorable de los autos; En su Capítulo II, promovió el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 5 de octubre de 2006, en el cual operó lo que denomina la tácita reconducción. Esta prueba, por tratarse de un documento privado que no fue, en forma alguna desconocido o impugnado por la parte actora, se estima en todo su valor probatorio como conducente para demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 15 de octubre de 2006, lo que corrobora lo afirmado por la parte actora en el escrito de la demanda. Además, promovió las consignaciones efectuadas en el expediente No.1602-09, que demuestran el estado de solvencia del demandado en el pago de los arrendamientos, que en realidad resultan irrelevantes pues no se incluye en la demanda, petición alguna con respecto al pago de cánones de arrendamiento; y, finalmente, en el Capítulo III, la prueba de exhibición del contrato de opción de compra que anexó, marcado ”B”. Vista la exhibición del documento promovido, hecho por la demandante, ha quedado demostrado que se suscribió contrato de opción de compra, cuyo objeto es el 75% del inmueble arrendado, el día 30 de mayo de 2007. Sin embargo, resulta impertinente la prueba, pues en nada afecta la existencia del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, dado que venció el plazo estipulado en el mismo sin que conste en autos que la negociación se haya llevado a cabo; B) Por su parte, la demandante promovió lo siguiente: En el Capítulo I de su escrito libelar, promueve el mérito favorable de los autos, muy especialmente, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 15 de Octubre de 2007 y que riela a los folios 03 y 04 del expediente. Este documento, se estima en todo su valor probatorio como conducente para demostrar la existencia del contrato celebrado el 15 de Noviembre de 2007, puesto que el desconocimiento que pretendió hacer el demandado no se refirió a que la firma no fuera de su puño y letra o que el contenido del documento fuere incierto, sino que no estaba de acuerdo con el contenido de la cláusula Tercera del mismo; En el Capítulo II promueve, la Confesión del demandado, quien admitió, alega el actor, la existencia de la relación contractual, así como que, ha debido hacérsele una notificación legal para que comenzara a correr la prórroga legal y así entregar el inmueble en Abril de 2008.
Llegada la oportunidad para decidir, el Tribunal hace las siguientes observaciones:

PRIMERO
Establecida la convención de las partes en la existencia de la relación arrendaticia, así como la identificación del inmueble objeto del mismo y del monto de los cánones de arrendamiento estipulados, estima quien juzga, que los hechos controvertidos y por ende objeto de prueba son los siguientes: a) El establecimiento de la contratación vigente; mientras que la actora alega que el contrato vigente fue suscrito el 15 de Noviembre de 2007, el demandado alega que el contrato se suscribió el 15 de Octubre de 2006 y que operó en él, la tácita reconducción; b) La calificación del contrato solicitada por el demandado, como contrato a tiempo indeterminado debido a la tácita reconducción que, alega aperó; y c) La fecha de vencimiento del contrato y, por ende, las fecha de comienzo y vencimiento de la prórroga legal que la Ley establece a favor del arrendatario y la duración de la misma.
El contrato cuya resolución se demanda acompañado al escrito libelar cursante a los folios 3 y 4 de este expediente, fue suscrito entre las partes a tiempo determinado con una vigencia de seis (06) meses, contado a partir del día 15-10-2007 hasta el 14-04-2008. Alega el demandado que el contrato se celebró el 15 de Octubre de 2006 con vigencia hasta el 14 de octubre de 2007, pero no hubo desahucio por parte de la Arrendadora por lo que operó de pleno derecho, la tácita reconducción y rechaza el contrato suscrito el 15 de Noviembre de 2007 y lo desconoce en su cláusula tercera.
El encabezado del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario”,…(Subrayado del Tribunal).
La duración de la prórroga legal va a depender del tiempo en que haya estado vigente entre las partes ese contrato de arrendamiento a tiempo fijo, siempre y cuando no haya operado la tácita reconducción. Así tenemos que dicho tiempo de prórroga legal variará de seis (6) meses a tres (3) años; y al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, comenzará a correr dicho lapso de prórroga legal, inmediatamente después de la fecha de vencimiento del término fijo, nunca a partir de la notificación del Tribunal. En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio...” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I, Gilberto Guerrero Quintero. Pag. (116)
De manera pues que, aún cuando haya existido una relación arrendaticia anterior a la celebración del contrato de fecha 15-11-2007, la misma se entiende terminada una vez que las mismas partes celebran un nuevo contrato de arrendamiento. Y esto es así, por cuanto la prórroga legal, que es un derecho del inquilino y una obligación para el arrendatario, debe tenerse por cumplida, cuando las partes celebran un nuevo contrato de arrendamiento, por escrito y con la estipulación de un término fijo de duración, como es el caso que nos ocupa.
De manera que ha de tenerse como un hecho cierto que entre las partes existe la relación arrendaticia, sobre el inmueble descrito en el escrito libelar distinguido con el No. 18-11, ubicado en la Calle Aragua, en la ciudad de la Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, desde el 15 de Octubre de 2006, puesto que la parte actora no impugnó, en forma alguna el contrato traído a los autos por el demandado. Igualmente, del contenido del contrato de arrendamiento que riela a los folios 03 al 04, se evidencia que en su Cláusula Tercera, las partes convinieron en que “…El presente contrato tendrá una duración de SEIS (6) MESES contados a partir del 15 de octubre de 2007 hasta el 14 de abril del 2008, a partir de esta última fecha entrará en vigencia la PRÓRROGA LEGAL……”
El contrato celebrado con vigencia de un (01) año, en fecha 15 de Octubre de 2006, terminó su vigencia el 14 de Octubre de 2007. Inmediatamente después, comenzó a correr, de pleno derecho la prórroga legal por seis (06) meses y no operó la tácita reconducción, como lo afirma el demandado. El 15 de Noviembre de 2007, las partes concuerdan en celebrar un nuevo contrato, esta vez con duración de seis (06) meses, desde el 15 de Octubre de 2007 hasta el 14 de Abril de 2008. Las partes estaban en libertad de contratar si la vigencia del nuevo contrato corría desde su firma o desde la fecha cuando culminó el contrato anterior y eso fue lo que decidieron. A partir del día 15 de Abril de 2008, comenzó a correr la prórroga legal conforme a lo señalado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, según lo alegó el demandante, dado que la relación arrendaticia tenía más de un año y menos de cinco (5) años de duración, la prórroga legal por un año, culminó el 14 de Abril de 2009.
El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) . ..(omissis)…” b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Entonces, la prórroga legal culminó el día 14 de Abril de 2009 y, a partir de allí, nació para el arrendador, el derecho a solicitar del arrendatario, la entrega del inmueble arrendado, conforme lo dispone el artículo 39 eiusdem: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...”, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento debe ser declarada con lugar y así se Declara y Decide.