TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: JESÚS RAMÓN BRITO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, viudo, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.325.404.
ABOGADOS PODERADOS: EMILIANO ALBANO MACHADO, ARQUÍMIDES ROMERO, FRANKLIN OMAR OLIVO, MOISÉS ANTONIO PÉREZ LARA Y ENDER JOSÉ LABASTIDA CEDEÑO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.8.206, No.12.973, No.78.690, No.86.526 y No.101.479 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS PICCININ., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.3.893.635.
ABOGADA APODERADA: DELIA CORRO CORRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.2.522.089, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.11.202
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
EXPEDIENTE: 3595-09

Se da inicio a las presentes actuaciones por demanda presentada, en fecha 27 de Abril de 2009, por el abogado FRANKLIN OMAR OLIVO, en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano JESÚS RAMÓN BRITO, contra el ciudadano JUAN CARLOS PICCININ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Folios 1 al 4) y anexos (folios 5 al 30).
En fecha 29 de Abril de 2009, este Tribunal admitió la referida demanda y ordenó la citación de la parte demandada. (Folio 31).
En fecha 11 de Mayo de 2009, se libró compulsa y se entregó al ciudadano Alguacil de este Tribunal quien, mediante diligencia, dejó constancia, en fecha 27 de Mayo de 2009, de no haber podido realizar la citación personal del demandado (folios 32 al 38).
En fecha 04 de Junio de 2009, el apoderado actor, FRANFLIN OMAR OLIVO, solicitó se practicara la citación del demandado por medio de carteles, lo que se acordó, mediante auto de fecha 08 de Junio de 2009 y se ordenó librar el cartel correspondiente, conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (folios 39 y 40).-
Cumplidas las diligencias relacionadas con la citación cartelaria, (folios 41 al 45), mediante diligencia de fecha 23 de Julio de 2009, compareció el ciudadano JUAN CARLOS PICCININ y, asistido de abogado, se dio por citado en la presente causa. (Folio 46).-
En fecha 30 de julio de 2009, comparece el ciudadano JUAN CARLOS PICCININ, parte demandada en esta causa, asistido de abogado y, mediante diligencia, consignó escrito de contestación de la demanda y anexos (folios 47 al 81).-
En fecha 30 de julio de 2009, el demandado, JUAN CARLOS PICCININ, comparece y otorga Poder Apud Acta a la abogada que lo asiste, DELIA CORRO CORRO, ambos identificados anteriormente. (Folio 82).

PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA
1) Que es propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno y el edificio sobre el mismo construido, ubicado en la calle Páez, No.78-1, en la ciudad de la Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, de cuyo inmueble forma parte un (01) Local Comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio y que, desde hace más desde veintidós (22) años lo dio en arrendamiento al ciudadano JUAN CARLOS PICCININ, incluido el contrato de arrendamiento celebrado mediante documento privado en fecha 02 de Julio de 2005, que acompaña, marcado “B”.-
2) Que se estableció un tiempo de duración de seis (06) meses contados a partir del día 02 de Abril de 2005 y que el canon de arrendamiento convenido fue la suma de Bs.200.000,00 mensuales, equivalentes a DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.200,00) pagaderos por mensualidades vencidas, dentro de los primeros tres (03) días de cada mes.
3) Que en fecha 11 de Agosto de 2008, mediante actuaciones de este Juzgado (Expediente C-2936), que se acompaña marcado “C”, se notificó al ciudadano JUAN CARLOS PICCININ que, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal d), la prórroga legal que le correspondía, vencía el día 02 de Octubre de 2008, por lo que el día 03 de Octubre de 2008, debía entregar al arrendador, el local comercial objeto de la notificación.
4) Que no ha sido posible lograr en forma conciliatoria que el demandado efectúe la entrega del local arrendado.
5) Que, en consecuencia, exige para que convenga o en su defecto a ello sea condenado: a) en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes el día 02 de Abril de 2005 y convenga en la entrega del inmueble arrendado, presentando al arrendador, todos los recibos y/o comprobantes que acrediten el pago relacionado con el condominio y los servicios públicos o privados prestados al inmueble; b) En pagar las costas y costos del presente juicio.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El demandado, asistido de abogado, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes y alega que en el contrato celebrado entre las partes, mediante documento privado en fecha 02 de Abril de 2005 y que riela a los folios 8 y 9 del expediente, se estipuló que la duración del contrato sería de seis (06) meses fijos, contados a partir del 02-04-2005, por lo que la fecha de vencimiento del contrato sería el día 02 de Octubre de 2005 y que, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal que le correspondería sería de seis (06) meses, por lo que expiraría dicha prórroga legal el día 02 de Abril de 2006. Afirma que, al no haberle sido exigida la desocupación al vencimiento del contrato ni al vencimiento de la prórroga legal, se produjo la reconducción del contrato de arrendamiento, quedando el mismo renovado y su duración, conforme a lo dispuesto en al artículo 1.600 del Código Civil, “…pasó a ser indeterminada.-
Acompaña a su escrito de contestación de la demanda, recibos de pago de cánones de arrendamiento desde el mes de de Mayo de 2006 hasta Septiembre de 2008. Afirma que, a partir del mes de octubre de 2008, se vio obligado a consignar en este Despacho, en el expediente signado con el No.1.529, nomenclatura de este Juzgado, los cánones arrendaticios correspondientes, al negarse el arrendador a recibirle el pago de los mismos.
Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de su derecho y promovieron sus probanzas así: A) la parte actora, en el Capítulo Único de su escrito de promoción de pruebas, punto 1°, promovió el escrito de consignación de arrendamientos hechos ante este Juzgado por el demandado, que acompaña marcado “D” y que, debidamente suscrito por él, fue recibido por este Tribunal, el día 12 de Noviembre de 2008, riela al folio dos (02) del expediente No.1.529, conforme al primer particular del cual, queda probado que “desde hace más de veintidós años”, el demandado tiene en arrendamiento, el local, ubicado en la Planta Baja del Edifico Prarma, den la Calle Páez de esta ciudad de La Victoria; en el punto 2° de dicho Capítulo, promueve el documento privado de fecha 02 de Abril de 2005, mediante el cual las partes celebraron contrato de arrendamiento del local comercial objeto de la demanda y que fuera acompañado al escrito libelar, marcado “B” y cuya duración era de seis (06) meses fijos, contados a partir del día 02 de Abril de 2005 y venció el día 02 de octubre de 2005; en el punto 3°, promueve las actuaciones realizadas por este Tribunal en el expediente No.2.936, que se anexó al escrito libelar marcado “C”, mediante la cual se demuestra que el demandado fue notificado que la prórroga legal que le correspondía vencía el 902 de Octubre de 2008, por lo que el día 03 de Octubre debería entregar el inmueble arrendado y se prueba además., afirma el actor, la oposición del arrendador a que el demandado arrendatario, continuara ocupando el local, una vez vencida la prórroga legal; en el punto 4°, acogiéndose a la comunidad de la prueba, promueve el escrito contentivo de la solicitud de notificación cuyas actuaciones, producidas por el demandado, conforman el expediente No.2.945 de fecha 30 de Septiembre de 2008, de donde se demuestra que, desde el año 1986, el demandado ha poseído en arrendamiento el inmueble objeto de la demanda. Los documentos promovidos no fueron impugnados en forma alguna por la contraparte, por lo que merecen ser estimados en todo su valor probatorio como conducentes para demostrar lo que en ellos se lee. B) Por su parte, el demandado promovió lo siguiente: En el Capítulo I de su escrito libelar, promueve el mérito favorable de los autos; En el Capítulo II promueve, en su ordinal PRIMERO, el contrato de arrendamiento que, en original, corre a los folios 8 y 9 de las actas procesales; En el ordinal SEGUNDO, promueve los recibos cursantes a los folios 50 al 76 del expediente, que prueban, afirma, la tácita reconducción del contrato y porqué se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Estos documentos, contentivos de recibos de pago de arrendamiento del local objeto de la demanda durante el período comprendido entre los meses de Mayo de 2006 hasta Septiembre de 2008, otorgados por el actor, se estiman en todo su valor probatorio por no haber sido, en forma alguna, desconocidos o impugnados por el demandante, como conducentes para demostrar el pago, por parte del demandado, de las mensualidades a que hacen referencia dichos recibos, por los conceptos y montos en ellos establecidos; En el ordinal TERCERO, promueve notificación judicial hecha al arrendador demandante que cursa a los folios 77 al 81; y, en el ordinal CUARTO, promueve y acompaña, copia certificada de la Consignación de Alquileres a que se refiere el expediente No.1.529, nomenclatura de este Tribunal , hecha por el ciudadano JUAN CARLOS PICCININ. Estos documentos, por tratarse de documentos públicos, se estiman en todo su valor probatorio para demostrar lo que en ellos se refiere.
Llegada la oportunidad para decidir, el Tribunal hace las siguientes observaciones:

PRIMERO
Establecida la convención de las partes en la existencia del contrato de arrendamiento celebrado el día 02 de Abril de 2005 que riela a los folios 8 y 9, así como la identificación del inmueble objeto del mismo y del monto de los cánones de arrendamiento estipulados, estima quien juzga, que los hechos controvertidos y por ende objeto de prueba son los siguientes:
a) La existencia verbal o escrita del contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, antes del 02 de Abril de 2005.
b) La fecha de vencimiento del contrato y, por ende, las fecha de comienzo y vencimiento de la prórroga legal que la Ley establece a favor del arrendatario y la duración de la misma.
c) La calificación del contrato solicitada por el demandado, como contrato a tiempo indeterminado debido a la tácita reconducción que, alega aperó.
El contrato cuya resolución se demanda acompañado al escrito libelar cursante a los folios 8 y 9 de este expediente, fue suscrito entre las partes a tiempo determinado con una vigencia de seis (06) meses, contado a partir del día 02-04-2005. Este hecho ha sido aceptado por ambas partes. Alega el demandante que, por haber ocupado el arrendatario el inmueble, desde hace más de veintidós (22) años, debe tomarse en cuenta la extensión total de existencia de la relación arrendaticia, a los efectos de la prórroga legal y su duración, calculada conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Nada han dicho ni demostrado las partes, sobre la existencia de algún contrato escrito anterior al celebrado el día 02-04-2005 o de las condiciones que rigieron durante todo el tiempo que ocupó el arrendatario el inmueble con anterioridad al día 02-04-2005, a partir de cuya fecha comenzó a regir el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, mediante documento privado y que corre a los folios 8 y 9 del expediente, en el cual nada se dice con respecto al tiempo anterior.
Ahora bien, debemos tener en cuenta que, sólo en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a disfrutar de la prórroga legal, cuyo lapso varía de acuerdo a la duración que haya tenido el contrato celebrado entre las partes. Así se desprende del encabezado del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario”,…(Subrayado del Tribunal).
La duración de la prórroga legal va a depender del tiempo en que haya estado vigente entre las partes ese contrato de arrendamiento a tiempo fijo, siempre y cuando no haya operado la tácita reconducción. Así tenemos que dicho tiempo de prórroga legal variará de seis (6) meses a tres (3) años; y al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, comenzará a correr dicho lapso de prórroga legal, inmediatamente después de la fecha de vencimiento del término fijo, nunca a partir de la notificación del Tribunal. En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio...” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I, Gilberto Guerrero Quintero. Pag. (116)
De manera pues que, aún cuando haya existido una relación arrendaticia anterior a la celebración del contrato de fecha 02-04-2005, la misma se entiende terminada una vez que las mismas partes celebran un nuevo contrato de arrendamiento. Y esto es así, por cuanto la prórroga legal, que es un derecho del inquilino y una obligación para el arrendatario, debe tenerse por cumplida, cuando las partes celebran un contrato de arrendamiento, por escrito y con la estipulación de un término fijo de duración, como es el caso que nos ocupa.
De manera que ha de tenerse como un hecho cierto que entre las partes existe la relación arrendaticia, sobre el inmueble descrito en el escrito libelar ubicado en la Planta Baja del Edificio Prarma, ubicado en la Calle Páez, No.78-1, en esta ciudad de la Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua. Igualmente, del contenido del contrato de arrendamiento que riela a los folios 08 al 09, se evidencia que en su Cláusula Segunda, las partes convinieron en que “…El tiempo de duración de este contrato de arrendamiento es por el término de seis (06) meses fijos, contados a partir del día dos de abril del año dos mil cinco (02.04.2005).” , en la Cláusula Tercera, la obligación en que estaba el arrendatario de pagar la suma de Bs.200.000,00 mensuales, equivalentes a DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.200,00) por concepto de canon de arrendamiento.- Así las cosas, conforme a lo hasta ahora analizado, el término fijo de duración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento hoy se demanda, venció el día 02 de Octubre de 2005 y, sin que fuese necesaria la notificación del demandado, la prórroga legal comenzó a correr, desde el día siguiente al vencimiento del contrato, es decir, desde el día 03 de Octubre de 2005, y por un período de seis (06) meses, conforme a lo dispuesto en el literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, la citada disposición establece lo siguiente:
“Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. ..(omissis)…”

Entonces, la prórroga legal culminó el día 02 de Abril de 2006 y, a partir de allí, nació para el arrendador, el derecho a solicitar del arrendatario, la entrega del inmueble arrendado, conforme lo dispone el artículo 39 eiusdem: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...”.- A partir, de allí, según ambas partes lo aceptan, el inquilino ha continuado en posesión del inmueble y el arrendador continuó recibiendo el pago de las mensualidades de arrendamiento, como se evidencia de los recibos debidamente suscritos por el arrendador y que, la actora no ha impugnado en forma alguna, que fueron acompañados por la parte demandada al escrito de contestación de la demanda y rielan a los folios 50 al 76 del expediente.
Conforme a lo expuesto, el contrato de arrendamiento devino en un contrato a tiempo indeterminado, de acuerdo a la disposición contenida en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece:
“Artículo 1.600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En este orden de ideas, el artículo 1614 ejusdem dispone que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.. Ambas normas contemplan la figura jurídica denominada por la doctrina como la “tácita reconducción”, esto es la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado.
En síntesis, el contrato de arrendamiento celebrado el día 02 de Abril de2005 terminó su vigencia el día 01 de octubre de 2005 y, ope legis, comenzó a correr la prórroga legal conforme lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por seis (06) meses y, a partir de entonces, demostrado como ha quedado, con los recibos de pago debidamente suscritos por el arrendador que no fueron desconocidos o impugnados en forma alguna, por la accionante, transcurrió un lapso de casi tres años durante los cuales el arrendatario siguió poseyendo el inmueble arrendado y pagando las mensualidades por cánones de arrendamiento recibiendo recibo de los mismos de manos del propio arrendador, quien suscribe tales documentos, y ha operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento debe ser declarada sin lugar y Así se Declara y Decide.