TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 02 de octubre de 2009
199° y 150°
Expediente Nº 16.466-09
PARTE ACTORA: Ciudadano PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.555.652.
APODERADA JUDICIAL: Abogada MARIBEL LARA ANZOLA, inscrita en el Inpreabogado bajo los N° 52.716.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805.
ABOGADO ASISTENTE: Abogado HUGO INDRIAGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 85.032.
MOTIVO: DESALOJO.

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria y las mismas se relacionan con el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805, asistido por el abogado Hugo Indriago, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 85.032, en contra de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 04 de junio de 2009, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano PORFIRIO RODRIGUEZ IRIARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.555.652.
Dichas actuaciones fueron recibidas en éste Despacho según nota estampada por la Secretaría en fecha 28 de julio de 2.009, constante de una (01) pieza, que a su vez contiene doscientos cuatro (204) folios útiles. El Tribunal mediante auto dictado el día 31 de julio del mismo año fijo el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar la respectiva sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (Folio 206).
II.- DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 04 de junio de 2009, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (Folios 188 al 201), en el cual se puede observar lo siguiente:

“...De las actas que integran el presente expediente quedo demostrado la existencia de la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de mayo de 2007 ante la Notaría Pública de la Victoria del Estado Aragua.- de los términos en que quedo planteada la controversia con los argumentos y defensas ventiladas por las partes, surge para ambas la carga de demostrar sus alegatos y defensas esgrimidas por cada una de las partes;…(..)
El contrato de arrendamiento se refiere a un inmueble ubicado en la parcela 9, de la Urbanización las Mercedes, la Victoria del Estado Aragua, por un canon de ochocientos cincuenta bolívares (Bs.850, 00), tal como lo reconoce el demandado y consiste en bienechurias integradas por una casa, para uso de oficina, un deposito tipo galpón y la parcela del terreno en referencia.-
Alega el actor que el inmueble ha sido destinado por el demandado a usos prohibidos en contravención a la conformidad de uso concedidas por las autoridades Municipales, incurriendo en darle al inmueble un uso distinto al pactado en la relación de arrendamiento como lo es el taller mecánico;…(…). La entrega del inmueble arrendado, el pago de las pensiones de arrendamientos vencidas y no canceladas equivalentes a cuatro (4) mensualidades vencidas desde el 30 de octubre de 2008 al 30 de enero de 2009 y los intereses de moras causados por el atraso en el pago de esos cánones...(…)
Para determinar si la pretensión es aplicable si el inmueble arrendado es bajo contrato verbal o a tiempo indefinido; se observa que la parte actora solicita el desalojo de un contrato de arrendamiento, que venció en fecha 30 de abril de 2008, que el demandado continuo ocupando y se hizo indeterminado, debido a la falta de pago de cánones de arrendamiento vencidos y consecuencialmente la exigencia del pago de las mensualidades insolventes.
Es necesario determinar si efectivamente el contrato de autos esta o no sujeto a la aplicación de las normas de la ley de arrendamiento inmobiliario para así encausar la pretensión cuyo objeto sea dar por terminada la relación arrendaticia…
Del contrato se desprende que el inmueble objeto del presente juicio esta incluido en el ámbito de aplicación del artículo 18 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
El demandado no dio oportuna contestación a la demanda y presento junto con las pruebas alegatos que se desestiman por ser extemporáneas, aunque haciendo abstracción de un alegato que tiene que ver con el derecho a la defensa, que señala el demandado haber creado un estado de indefensa en este acto, cual es la actuación de la secretaria del Tribunal que en fecha 08-05-2009 se traslado a cumplir con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil punto final, es decir, a comunicarle al citado los dichos del alguacil,…(…). A tal efecto se desprende de las actuaciones realizadas por la Secretaria que ésta se identifico y que lo notifico debidamente, que de no haber ella cumplido con su función el demandado tenia la vía de la tacha para impugnar su actuación y no lo hizo, además de que su comparecencia al Tribunal desvirtúa los alegatos por el demandado esgrimiendo en cuanto a indefensión. Y así se decide… (…)
…La controversia se centra fundamentalmente en la pretensión de la parte actora de desalojo dirigida contra la parte demandada básicamente por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2008 a enero de 2009 ambos inclusive y el haber destinado el inmueble a usos prohibidos por las autoridades municipales como taller mecánico…
…La relación arrendaticia no fue controvertida, aparece claramente probada a través del contrato de arrendamiento de fecha 25 de mayo de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio José Félix Rivas del Estado Aragua, con sede en la Victoria,… y al cual este tribunal le otorga pleno valor probatorio… (…)
…En relación a la insolvencia alegada por la parte actora el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,… (…)
Ahora bien corresponde sobre la base de lo expuesto examinar las consignaciones realizadas por el ciudadano Victoriano Olivares Romero para determinar el cumplimiento o no de su obligación de pagar oportunamente el canon acordado que el presente caso por las razones antes expuestas quedo congelado en la cantidad de Bs. 850,00.-…(…)
…Del libelo de la demanda se desprende que la parte actora reclama la cancelación de los meses de octubre de 2008 enero de 2009 y el arrendador hizo consignaciones de mayo de 2009, abril de 2009, Septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2008, enero, febrero y marzo 2009.-
…Siendo que conforme al citado artículo 51 tenia 15 días mas siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente, verificando el Tribunal de las consignaciones realizadas por el demandado que el mes de octubre debió consignarlo el 16-11-08; que noviembre debió consignarlo el 16-12-08…, apreciándose que el demandado consigno todos esos meses en fecha 11 de marzo de 2009, fuera de la oportunidad convencional y legal otorgada por la ley; por lo cual se concluye que el arrendador incurrió en la causal establecida en el literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e incumplido el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Y así se decide… (…)
…Asimismo observa el Tribunal que la parte actora promovió testifícales que ya fueron analizadas, valoradas y que dan por reproducidas con lo cual quedo demostrado y evidenciado que el demandado destino el inmueble arrendado a usos prohibidos por la autoridades Municipales, como lo señalo en su demanda… (…)
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, el derecho invocado y en merito de las consideraciones anteriores; este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la acción de Desalojo, incoada por el ciudadano PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 6.555.652,... (…)
Se ordena que el demandado entregue a la parte actora el bien constituido por una parcela de terreno de aproximadamente 43468,62 mts2,… (…)
Se condena a la parte demandada a cancelar la cantidad de seis mil ochocientos bolívares (Bs. 6.800,00) correspondiente a los cánones vencidos…
No hay condenatoria en costas debido a la particularidad del fallo… (…)” (Sic)

III. DE LA APELACIÓN
Ahora bien, fue presentada diligencia de fecha 11 de junio de 2009, relativa al recurso de apelación interpuesto por el demandado, ciudadano Victoriano Olivares, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805, asistido por el abogado Hugo Indriago, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 85.032, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria de fecha 04 de junio de 2009, que señaló:
… “estando dentro del lapso procesal para APELAR de la decisión de el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil del Estado Aragua La Victoria, sobre el expediente que riela bajo el numero 22614 con el debido respeto APELO a la sentencia del 04 de junio del 2009 en el expediente antes citado…” (Sic) (Folio 202)

IV.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
El presente caso, surge a través de la demanda interpuesta el 13 de marzo de 2009, ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, por la abogada MARIBEL LARA ANZOLA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 52.716, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, plenamente identificado en autos, en contra del ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, igualmente identificado en autos, por motivo de desalojo (Folios 01 al 03) y anexos (folios 04 al 24).
Posteriormente, en fecha 20 de marzo de 2009, el Tribunal de la causa admite la acción de desalojo, emplazando al Ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, para que compareciera al segundo día hábil siguiente después de citado a fin de dar contestación a la demanda (folio 25).
Luego, en fecha 29 de abril de 2009, consta diligencia del Alguacil del Tribunal donde dejó constancia que fue practicada la citación del demandado y que éste se negó a firmar (folio 28).
En esa misma fecha se ordena a la secretaria del Tribunal mediante auto, que libre boleta de notificación y de cumplimiento al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 34).
Ahora bien, en fecha 18 de mayo de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto, en fecha 19 de mayo de 2009 y se fijó oportunidad para la comparecencia de los testigos (folios 38 al 40).
Posteriormente, estando dentro del lapso para promover, la parte actora, en fecha 21 de mayo presentó un segundo escrito de pruebas y en fecha 22 de mayo de 2009, fueron admitidas y se fijó la oportunidad de comparecencia del testigo para ratificar el contenido de los documentos promovidos junto con el libelo de demanda. (Folios 42 al 44).
En este sentido, en fechas 25, 26 y 27 de mayo de 2009, se evacuaron las pruebas promovidas por la parte actora (folios 45 al 58).
La parte demandada en fecha 27 de mayo de 2009, presentó escrito de descargó (folios 59 y 60), y consignó documentos marcados con letras A, B, C D, E (folios 61 al 185). Igualmente, en la misma fecha el Tribunal A Quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (Folio 186).
Al respecto, el Tribunal A Quo dicto decisión de fecha 04 de junio de 2009, donde el Tribunal de la causa declaró con lugar la acción de desalojo (Folios 188 y 201), la cual fue objeto de apelación por parte de la demandada, mediante diligencia presentada en fecha 11 de junio de 2009, la cual cursa al folio 202, apelación ésta que fue formulada de forma genérica, por lo que, le corresponde a ésta Juzgadora revisar minuciosamente todas las actuaciones contenidas en el expediente, para verificar la legalidad de la decisión recurrida.
En otro orden de ideas, la pretensión de la parte actora se circunscribe en una acción de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, correspondiente a los meses de octubre de 2008 a enero de 2009 ambos inclusive y el haber destinado el inmueble a usos prohibidos, de conformidad con el contrato de arrendamiento y por las autoridades municipales.
Así mismo, expresó la parte actora que en el contrato se celebró por un término de un (01) año fijo, y que vencido el plazo inicial del contrato de arrendamiento, la ocupación del inmueble se prolongó en virtud de la manifestación del demandado de no hacer entrega del inmueble arrendado y continuar haciendo uso del mismo, adquiriendo el contrato en cuestión carácter de indeterminado. Igualmente se observó que la parte demandada no dio contestación a la demanda.
De lo anterior se desprende que, el thema decidendum se circunscribe en determinar la procedencia o no del desalojo.
Al respecto, ésta Juzgadora revisará el acervo probatorio presentado por las partes, así como las demás actuaciones contenidas en el expediente, a fin de verificar si lo señalado por el Juez A Quo se encuentra ajustado o no a derecho.
En este sentido, la parte demandante presentó junto al libelo de demanda las siguientes documentales:
Marcado “A” sustitución de poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Aragua, bajo el N° 72, Tomo 28, en dicho instrumento la ciudadana MARGOT VALDERRAMA, sustituyó el poder otorgado por el ciudadano PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, en la persona de la abogada MARIBEL LARA ANZOLA (folios 04 y 05).
En este sentido, se observa que es un documento Público el cual ha cumplido con las formalidades de un Registrador, al respecto, el artículo 1357 y 1.359 del Código Civil señala:
“Artículo 1.357 Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Artículo 1.359 El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar”.

Por lo tanto, visto que el documento no fue tachado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio. Y así se establece.
Asimismo, el accionante consignó, contrato de arrendamiento en original, marcado “B”, autenticado por ante la Notaría Pública de la Victoria, de fecha 25 de mayo de 2007, bajo el N° 45, Tomo 55 (folios 07 al 09), suscrito por los ciudadanos PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, titular de la cédula de identidad N° V-6.555.652, representado por la abogada Margot Valderrama Silva, en su carácter de arrendador y VICTORIANO OLIVARES ROMERO, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805, en su condición de arrendatario, sobre un inmueble consistente en una parcela de terreno de aproximadamente cuatro mil cuatrocientos sesenta y ocho con setenta y dos metros cuadrados (4.468,72 Mts2), así como una bienhechuria consistente en una casa de dos habitaciones, sala, recibo-comedor, con techo de platabanda, para uso de oficina, así como un deposito tipo galpón con techo de platabanda; ubicada en la parcela N° 9, Urbanización las Mercedes, la Victoria, Estado Aragua, del cual se observa lo siguiente:
“…se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que se regirá por las cláusulas siguientes:
… SEGUNDA: El canon de arrendamiento a sido fijado de mutuo y amistoso acuerdo entre las partes contratantes en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000), mensuales pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas durante los meses de vigencia de ese contrato correspondiente al mes de junio y julio del corriente año; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000) mensuales pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas durante los meses de vigencia de ese contrato correspondiente al mes de Agosto, Septiembre y Octubre del corriente año,…(…) (sic)
… TERCERA: la duración de este contrato es de de un (01) año contado a partir del primero (1ero) de mayo de Dos Mil Siete (2.007) hasta el treinta (30) de abril de Dos Mil Ocho (2.008). En caso de que ambas partes opten por continuar la relación arrendaticia será condición obligatoria la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento autenticado, por el lapso fijo y condiciones que determinen las partes… (Sic)
…CUARTA: Este contrato se entiende celebrado INTUITO PERSONAE, en lo que respecta a el “ARRENDATARIO” y en consecuencia este no podrá ceder ni traspasar el presente contrato en ninguna forma sin autorizacion previa ni escrita de la “ARRENDADORA”, y en caso ocntrario el “ARRENDATARIO” continuara respondiendo con los alquileres y demas obligaciones contraidas en este contrato, hasta su terminacion, asi como los daños y perjuicios y gastos judiciales o extrajudiciales que ocasione tal incumplimiento. El uso destinado para el bien arrendado será exclusivamente comercial.
…DECIMA: Es pacto expreso que el “ARRENDATARIO” se obliga a hacer uso de la cosa arrendada sometiendo su conducta a las normas morales y sociales que lo acrediten como circunspecto. Queda igualmente prohibido utilizar el inmueble o sus dependencias para actividades contrarias al orden público o para depósito o almacén de materiales inflamables o explosivas. Igualmente, el “ARRENDATARIO” observara las disposiciones sobre higiene domiciliaria, establecidas o que se establezcan por las respectivas autoridades sanitarias, haciéndose responsable en caso contrario de multas y gastos a que hubiere lugar con su incumplimiento.
…DECIMA CUARTA: la falta de cumplimiento de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que la “ARRENDADORA” lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble”… (Sic)(Subrayado y negrillas de éste Tribunal)

Como se puede observar, existe una relación arrendaticia entre las partes, en la cual establecieron cláusulas por las cuales debía regirse dicha relación.

En este sentido, ésta Superioridad constató, que el contrato de arrendamiento fue presentado junto con el libelo de la demanda, por lo que, le correspondía a la parte demandada desconocerlo en el acto de contestación, verificándose de las actuaciones, que éste no fue desconocido ni impugnado en su oportunidad por el adversario, en consecuencia se tiene por reconocida la relación arrendaticia surgida entre los contratantes y como cierto el contenido que se desprende del mencionado instrumento, por lo que, ésta Superioridad le otorga el valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.
También, presentó documento de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, celebrado entre Porfirio Rodríguez Iriarte y Victoriano Olivares Romero, antes identificados, marcado “C”, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en fecha 01 de septiembre de 1989, anotado bajo el N° 15, folios 68 al 72, Protocolo Primero, Tomo 6, con los cuales trata de probar que el demandante en efecto es propietario del inmueble dado en arrendamiento (folios 12 al 14).
Por lo tanto, visto que el documento no fue tachado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, conforme lo establece el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando probado que el ciudadano PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, es propietario del bien inmueble ubicado en la parcela N° 9, Urbanización las Mercedes, la Victoria, Estado Aragua. Y así se declara.
Asimismo, el accionante también consignó documento contentivo de consulta preliminar, concedida por las Autoridades Municipales, marcado “D”, emanado del Departamento de planeamiento y construcción del Municipio José Félix Rivas de La Victoria, Estado Aragua de fecha 18 de mayo de 2005 (folios 15 al 17) suscrita por la ingeniera Millard Escalona, Directora Sectorial de Infraestructura y la ingeniera Nancy Chacon, Directora de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio José Félix Rivas.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, Expediente N° 2001-000885, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, expresó lo siguiente:
… “Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.
Además, las referidas actuaciones de tránsito no encajan en rigor en la definición de documento público, porque precisamente, es posible desvirtuar su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad o de la simulación, como ocurre con los documentos públicos negociales”.
En ese mismo orden de ideas, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, Exp. N° 03-0290, expresó lo siguiente:
… “la Sala ha dejado establecido (Sent. del 26-4-90, caso: Antonio José Paracare c/ Colectivos Je-Ron C.A.) que las diferentes actuaciones administrativas emanadas de funcionarios del Estado, a pesar de no encajar en rigor en la definición que del documento público dan los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tiene de todos modos el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios que cumplen atribuciones que les ha conferido la Ley y contienen, por tanto, una presunción de certeza que el interesado debe desvirtuar en el proceso judicial…”

Ahora bien, una vez transcrito lo anterior, ésta Superioridad observa, que el documento administrativo presentado oportunamente por la parte actora junto al libelo de demanda, marcado “D”, fue emanado de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio José Félix Rivas, firmado por la ingeniera Millard Escalona, Directora Sectorial de Infraestructura y la ingeniera Nancy Chacon, Directora de Desarrollo Urbanístico y en virtud de que tal documento no fue desvirtuado por la parte demandada, mediante prueba en contrario, ésta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se decide.
Igualmente, se verificó que el demandante presentó, junto al libelo de demanda, un escrito emanado por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Bosque N° 2, Las Ceibas, Urbanización Las Mercedes, marcado “E” (folios 18 al 24), al respecto observa ésta Superioridad que es un documento emanado de un tercero que no es parte en el juicio principal, siendo necesario traer a colación, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.

La norma in comento regula el establecimiento de una prueba concreta, es decir, de un documento privado cuando éste lo suscribe un tercero que no es parte en el juicio ni causante de éste, deberá ser ratificado por su firmante mediante una declaración en forma análoga a un testimonio y con la posibilidad de que la parte promovente formule preguntas para controlar la veracidad de la misma.
A este respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0223, de fecha 20 de diciembre de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, señaló lo siguiente:
“…el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone para la validez de un documento privado promovido por las partes, su ratificación mediante la prueba testimonial, constituyéndose, por ende, norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba”…

En igual sentido dicha Sala, en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, señaló:
“…estas declaraciones hechos por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva del control y contradicción de la prueba, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a forma parte de la prueba testimonial, las cuales deber ser la regla de la valoración prevista en el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil…”

Ahora bien, de lo anteriormente transcrito y del análisis de las actas que conforman el expediente, ésta Alzada pudo verificar que el documento emanado de un tercero, el cual riela a los folios 18 al 24 fue ratificado en su oportunidad, por la ciudadana Yoleida Martínez de Cordones, en su carácter de presidente de la Junta de Condominio Conjunto Residencial Bosque 2, Las Ceibas, Urbanización Las Mercedes, a través de acta levantada por el Tribunal de la causa en fecha 27 de mayo de 2009, el cual riela al folio 56. Por lo que, ésta Superioridad le otorga valor probatorio, en virtud de haber cumplido con los requerimientos de ley consagrados en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
La parte actora, en el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
1. En el Capítulo Primero el mérito favorable de los autos, y con relación a esto ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, que no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.
2. En el Capítulo Segundo la parte demandante, promovió las testimoniales de los ciudadanos:
Consta acta de fecha 25 de mayo de 2009 (folio 45), donde se verifica la declaración testimonial de YANEIDA ESTHER BRAVO DE AGUILAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.558.227, del interrogatorio realizado se desprende lo siguiente:
“…Primero: Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Margot Valderrama Silva.- Contesto: Si la conozco de vista, de trato si la conozco.- Segundo: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Victoriano Olivares Romero?.- Contesto: Si lo conozco.- Tercero: Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de estas 02 personas, le consta que existe una relación de arrendamiento entre los mismos, sobre la Parcela N°: 09, de la Urbanización Las Mercedes, Sector El Bosque, de La Victoria, Estado Aragua.- Contesto: Si me consta que existe esa relación, ya que varias veces he acompañado a la Sra. Margot, a cobrarle el arrendamiento, en las cuales él se ha negado a cancelarle.- Cuarto: Diga la testigo, desde que fecha ha acompañado a la Sra. Margot, en donde el arrendatario se haya negado a pagar el canon de arrendamiento, como plantea en su respuesta anterior?.- Contesto: desde el mes de noviembre del año 2008.- Quinto: Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de la ubicación del inmueble que describió como objeto de delación de arrendamiento, entre los ciudadanos Margot Valderrama y Victoriano Olivares, sabe que funciona en el mismo? Contesto: Bueno hay un estacionamiento, a veces lavan y reparan carros…”(sic)

Igualmente consta en Acta de fecha 25 de mayo de 2009 (folio 46), declaración de la ciudadana ANABELL GONZALEZ DE ALONZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.737.133, quien respondió de la siguiente manera:
“…Primero: Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Margot Valderrama Silva.- Contesto: si la conozco.- Segundo: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Victoriano Olivares Romero?.- Contesto: Si.- Tercero: Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de estas 02 personas, le consta que existe una relación de arrendamiento entre los mismos, sobre la Parcela N°: 09, de la Urbanización Las Mercedes, Sector El Bosque, de La Victoria, Estado Aragua.- Contesto: Si me consta porque varias veces he acompañado a la Sra. Margot, a cobrar y el Sr. Victoriano, se ha negado a pagarle desde noviembre hasta esta fecha, que no le ha pagado ni medio.- Cuarto: Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de la ubicación del inmueble que describió como objeto de delación de arrendamiento, entre los ciudadanos Margot Valderrama y Victoriano Olivares, sabe que funciona en el mismo? Contesto: Si eso es un estacionamiento y aparte de eso, funciona un taller mecánico y un auto lavado…” (sic).

Asimismo en fecha 26 de mayo de 2009, al folio 48, consta declaración del ciudadano ABNER JOSE CORONEL BOBADILLA, titular de la cédula de identidad N° V- 15.054.373, quien contestó al interrogatorio de la siguiente manera:
“…Primero: Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Margot Valderrama Silva.- Contesto: si la conozco.- Segundo: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Victoriano Olivares Romero?.- Contesto: Si lo conozco.- Tercero: Diga el testigo, si por el conocimiento que tiene de estas 02 personas, le consta que existe una relación de arrendamiento entre los mismos, sobre la Parcela N°: 09, de la Urbanización Las Mercedes, Sector El Bosque, de La Victoria, Estado Aragua.- Contesto: Si.- Cuarto: Diga el testigo, si sabe y le consta de las actividades perjudiciales a la comunidad que ejecuta el ciudadano Victoriano Olivares Romero, en el inmueble descrito en la anterior pregunta.- Contesto: si me consta, el mal uso que le dan a dicho comercio, si fue arrendado para un fin, porque le dan otros usos, como por ejemplo: taller mecánico, auto lavado, criadero de animales, y aparte de las consecuencias que ello trae, como malas palabras, peleas, discusiones, contaminación, ruidos molestos, que no tienen nada que ver con el fin del alquiler de este estacionamiento.- Quinto: Diga el testigo, si estas actividades que usted menciona, ha perjudicado a la comunidad, en el entendido que usted habita en el sector.- Contesto: Si, ciertamente me perjudica a mi, como persona que vive dentro de ese condominio, así como a todas las personas en especial los niños menores de edad que utilizan las áreas adyacentes al estacionamiento para recrearse...”(sic)

Igualmente, en fecha 26 de mayo de 2009 (folio 50 y 51), consta acta de la testigo, ciudadana DORA ELENA BETANCOURT DE ARDILLA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 3.797.253, quien expresó lo siguiente:
“…Primero: Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Margot Valderrama Silva.- Contesto: si la conozco de vista, así de trato no mucho, no salgo casi de mi apartamento.- Segundo: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Victoriano Olivares Romero?.- Contesto: No, no de sólo vista.- Tercero: Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de estas 02 personas, le consta que existe una relación de arrendamiento entre los mismos, sobre la Parcela N°: 09, de la Urbanización Las Mercedes, Sector El Bosque, de La Victoria, Estado Aragua.- Contesto: Bueno, no me consta porque se dicen que la Sra. Margot le alquilo al Sr. Víctor, pero no me consta..- Cuarto: Diga la testigo, si sabe y le consta que el Sr. Víctor Olivares Romero, ejecuta actividades en el inmueble descrito en la anterior pregunta, que son perjudiciales a su persona y a la comunidad?.- Contesto: Si eso si me consta, porque yo vivo en el edificio que esta pegado estacionamiento, hay una cerca y la separación que hay del edificio es de 1 metro, hay el Sr. Pega los carros cerca de la cerca, casi pegado de la ventana del edificio, la contaminación del olor a gasolina, el humo que sale cuando prenden los carros, los ruidos de las radios cuando las personas vienen a buscar sus carros a tempranas horas de la mañana y en la noche noche, tocando las cornetas para que les abran el portón, las alarmas que suenan, y de paso tiene un criadero de animales, gallinas, patos, loros, pavos y eso es una contaminación de moscas, malos olores, porque lo que le dan de comer son desperdicios, tomates, repollos, todos desperdicios de hortalizas. Al Sr. En varias veces se le ha llamado la tensión, pero el dice que las moscas y los malos olores es el tiempo de lluvia nada mas.-Quinto: Diga la testigo, si en alguna oportunidad ha llamado la atención al Sr. Victoriano Olivares Romero, por intermedio de escritos, sobre el particular descrito anteriormente en su respuesta?.- Contesto: Si, varias veces se le ha llamado la atención al Sr. Pero el no ha querido firmarlas”.(sic)

También, consta acta de fecha 27 de mayo de 2009, de la ciudadana LIGDA ELENA BRICEÑO JIMENEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 10.734.873, quien señaló lo siguiente:
“…Primero: Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Margot Valderrama Silva.- Contesto: si la conozco desde hace mucho tiempo.- Segundo: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Victoriano Olivares Romero.- Contesto: Si lo conozco de hecho es el señor que tiene el estacionamiento alquilado donde yo guardo mi carro.-No, no de sólo vista.- Tercero: Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de estas 02 personas, le consta que existe una relación de arrendamiento entre los mismos, sobre la Parcela N°: 09, de la Urbanización Las Mercedes, Sector El Bosque, de La Victoria, Estado Aragua.- Contesto: Si tengo conocimiento ya que en estos últimos meses he acompañado a la señora Margot a cobrar el alquiler que por cierto el se ha negado a cancelar porque no tiene dinero.- Cuarto: Diga la testigo, si tiene conocimiento de las actividades que se realizan en el inmueble descrito en el anterior pregunta.- Contesto: Si tengo conocimiento la actividad de un principio era el estacionamiento que funcionaba muy bien hasta hace unos tres años para acá que el señor metió un taller mecánico que ha vuelto perjudicial para toda la comunidad porque el olor de la gasolina es molesto, aparte de que los sonidos de los motores es a toda hora porque ellos están probando los carros y de paso metió un criadero de gallinas y patos y por lo tanto el olor de excremento es horrible. -Quinto: Diga la testigo por que tiene conocimiento de estas actividades.- CONTESTÓ: vivo en el edificio muy cerca del estacionamiento y sufro las molestias”… (sic)

Ahora bien de las declaraciones antes transcritas, ésta Superioridad observa, que los testigos Yaneida Bravo, Anabell González, Abner Coronel, Dora Elena Betancourt y Ligda Briceño, concuerdan en sus declaraciones, por cuanto conocen de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Margot Valderrama Silva y Victoriano Olivares Romero, que existe una relación de arrendamiento entre los ciudadanos Margot Valderrama Silva y Victoriano Olivares Romero, sobre la parcela N° 9 de la Urbanización Las Mercedes, Sector El Bosque, La Victoria, Estado Aragua, también coinciden en sus dichos, que el arrendatario ciudadano Victoriano Olivares Romero, se ha negado a pagar el canon de arrendamiento.
Asimismo, quedó demostrado, que el ciudadano Victoriano Olivares Romero, le da mal uso al comercio porque el inmueble fue arrendado para un fin y él le da otro uso y que el ciudadano Victoriano Olivares Romero, ejecuta actividades perjudiciales a la comunidad en el inmueble tales como taller mecánico, auto lavado, criadero de animales y aparte de las consecuencias que ello trae, como malas palabras, peleas, discusiones, contaminación, ruidos molestos (folios 45 al 55), por lo que, ésta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a los dichos de los mencionados testigos. Y así se establece.
Con relación a la testigo Argelia Ledezma, según consta de acta de fecha 27 de mayo de 2009, no asistió al acto de evacuación de testigo, por lo cual fue declarado desierto, en consecuencia se desecha del proceso. Y así se declara.
Por último, la parte actora, a través de un segundo escrito de pruebas, promovió una testimonial, con el objeto de reconocer el contenido de tres escritos emanados de la Junta de Condominio Conjunto Residencial Bosque 2, Las Ceibas, Urbanización Las Mercedes, suscrita por la Presidenta ciudadana Yoleida Martínez de Cordones, de fechas 8-3-06, 24-05-08 y 04-02-09, conforme a lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; al respecto ésta Juzgadora, le otorgó anteriormente pleno valor probatorio a los documentos reconocidos por la ciudadana Yoleida Martínez de Cordones, cursantes a los folios 18 al 24 del expediente y relacionados con el inmueble objeto de este juicio, ratificando lo afirmado por los testigos, con lo cual quedó demostrado el uso inadecuado que el arrendatario le dio al bien arrendado (folios 56 al 58).
En el lapso probatorio la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
Contrato de Arrendamiento, en copia fotostática simple, marcado “A”, para demostrar el verdadero canon de arrendamiento, amparado por todos los decretos de Ley, el cual ya fue valorado con anterioridad por ésta Alzada (folios 61 Y 62).
Sobre éste particular, ésta Superioridad pudo constatar, que se desprende del contenido del mencionado instrumental, que las partes pactaron fijar un canon de arrendamiento en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000), mensuales pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas durante los meses de vigencia del contrato, correspondiente a los meses de junio y julio del corriente año; la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000) mensuales pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas durante la vigencia del contrato correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del corriente año, la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000) mensuales pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas durante la vigencia del contrato correspondiente a los meses de noviembre, y diciembre del corriente año, así como enero de 2008; y por último la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.300.000) mensuales pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas durante los meses de vigencia de ese contrato correspondiente al mes de febrero, marzo y abril de 2008.
En este sentido, de lo antes escrito, se verificó que, existe una variación en el canon de arrendamiento, comenzando desde la cantidad de ochocientos cincuenta mil (Bs.850.000) hasta un millón trescientos mil bolívares (Bs.1.300.000).
Se observa, que la parte recurrente promueve el contrato de arrendamiento en copia fotostática simple, a los fines de que se fije un canon único de arrendamiento conforme a los decretos leyes, dictados en ésta materia.
Al respecto, es necesario acotar que, para el 30 de Noviembre de 2002 quedaron congelados los cánones de arrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda según las Resoluciones DM/Nº 152 emanada del Ministerio de la Producción y el Comercio, conjuntamente con la Resolución DM/Nº 046, dictada por el Ministerio de Infraestructura de fecha 18 de Mayo de 2004, que establece en su artículo 1:
“Se mantienen en todo el Territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas (…) en virtud de haber sido declarados servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda”

En este sentido, la Resolución menciona ha sido reiterada y constante, siendo la última, de fecha 14 de Noviembre de 2008, (Resolución conjunta DM Nº 452 del Ministerio del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, Resolución DM Nº 128 del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y la Resolución DM Nº 102 del Ministerio del Poder Popular Para La Vivienda Y Hábitat).
De lo anterior, se deduce que, la resolución ut supra mencionada sólo será aplicable a los bienes inmuebles destinados a vivienda, y de la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento se desprende que: “el uso destinado para el bien arrendado será exclusivamente comercial”... (…)
Asimismo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su in fine señala: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Siendo que el contrato es ley entre las partes y debe ser cumplido conforme al propósito y la intención de quienes lo suscribieron, siempre que las cláusulas no sean contrarias al orden público ni a las buenas costumbres. Por lo que, se concluye que, conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el bien arrendado tendría uso comercial, lo que hace inaplicable la resolución DM/Nº 152 emanada del Ministerio de la Producción y el Comercio, conjuntamente con la Resolución DM/Nº 046, dictada por el Ministerio de Infraestructura de fecha 18 de Mayo de 2004, en virtud de que la misma está dirigida únicamente a los inmuebles destinados a vivienda.
De lo anteriormente expuesto, ésta Alzada concluye que, los cánones establecidos en el contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de la Victoria, de fecha 25 de mayo de 2007, bajo el N° 45, Tomo 55 (folios 07 al 09), suscrito por los ciudadanos PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, titular de la cédula de identidad N° V-6.555.652, representado por la abogada Margot Valderrama Silva, en su carácter de arrendador y VICTORIANO OLIVARES ROMERO, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805, en su condición de arrendatario, son validos y en consecuencia se tomaran en cuenta al momento de determinar el verdadero monto en bolívares adeudados por el arrendatario. Y así se decide.
Asimismo, Marcado “B”, consignó copias fotostáticas simples de vaucher por BS. 5.950 a favor de Rodríguez Porfirio de fecha 11-03-2009; Bs. 850,oo de fecha 3-4-2009; Bs. 850,oo de fecha 5-5-2009, en la Entidad Bancaria Banfoandes; vaucher de la Entidad Bancaria Corp Banca, C.A. a nombre de Margot Valderrama por Bs. 1.300,oo de fecha 30-09-2008; Bs. 1.300,oo de fecha 28-8-2008; Bs. 1300,oo de fechas 30-7-2008 y 26-6-2008 y copia de escritos de consignaciones realizadas por el demandado ante el Juzgado de los Municipios Ribas y Revenga del Estado Aragua, con sede en La Victoria (folios 63 al 70).
Éste Juzgador verificó, que los referidos documentales privados, promovidas en copia fotostática simple por la parte demandada, por lo que, se hace necesario señalar el contenido de la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nro. 0259 de fecha 19 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez, en la cual dejó establecido lo siguiente:
“…Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedigna, son las fotostática y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito Art. 429. Si se exhibe una copia fotostática simple de un documento privado simple…ésta carece de valor según lo expresado por el art. 429… y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documental es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, por que estamos ante un caso de in conducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple determinada de un documento privado reconocido o autenticado…” (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Con relación al criterio establecido por la Sala, y compartido por éste Tribunal, aplicándose el mismo para la valoración de esta prueba, quien decide observa que los documentos privados promovidos por la parte demandada, son copias fotostáticas simples de su original, por lo tanto no tiene valor probatorio alguno, toda vez, que no son las copias exigidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (Documento privados reconocidos o autenticas) en consecuencia, se desechan las referidas documentales. Y así se establece.
Ahora bien, el demandado además consignó, Recibo de Ingresos originales, marcado “C”, emanado del Juzgado de los Municipios Ribas y Revenga del Estado Aragua, con sede en La Victoria, de fecha 18-4-2009 por Bs. 850, oo por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al período de mayo 2009, otro de fecha 11 de marzo de 2009 por Bs. 850,00 correspondiente al período de abril 2009 y recibo por BS. 5.990 correspondiente al pago de arrendamiento de los meses: septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2008 y enero, febrero y marzo 2009 (folios 72 al 74).
Observa ésta Alzada que, la documental antes descrita constituye un documento público emanado del Juzgado de los Municipios José Félix Rivas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con el cual se deja constancia de que fueron efectuados unos pagos correspondientes a los meses ut supra señalado. Ahora bien, visto que las referidas documentales no fueron tachadas por su adversario en la oportunidad legal, se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se establece.
Siguiendo este orden de ideas, es preciso señalar que las partes contratantes establecieron en la cláusula segunda que la cancelación de los cánones de arrendamiento se realizaría por mensualidades vencidas. En tal sentido, es de entender que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta, conforme a lo señalado en el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, el cual establece:
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
…2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Corresponde a ésta Alzada, sobre la base de lo expuesto, examinar si las consignaciones presentadas por el ciudadano Victoriano Olivares Romero, fueron realizadas oportunamente, para así determinar el cumplimiento o no de su obligación estipuladas en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, que en el presente caso por las razones antes expuestas quedó congelado en la cantidad de Bs. 850,oo.
A tal efecto, cabe destacar que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra lo siguiente:
“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Siguiendo esta línea, considera quien aquí juzga traer a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional, de fecha 05 de febrero de 2009, expediente N° 07-1731, motivado al Recurso de Revisión interpuesto por Inmobiliaria 200555 C.A. en contra de la sentencia del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento que instauró en contra de Helimedical C.A., en la cual se observa lo siguiente:
“En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.” (Subrayado y Negrillas de ésta Superioridad).

Del libelo de la demanda, se desprende que la parte actora reclama la cancelación de los meses de octubre 2008 a enero 2009 y el arrendador hizo consignaciones de mayo 2009, abril 2009, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2008 y enero, febrero y marzo 2009 (folios 72 al 74), los cuales deben ser pagados por mensualidades vencidas, tal como se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, conforme al citado artículo 51, el arrendador tenia 15 días más siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente para cancelar el canon respectivo, verificando el Tribunal de las consignaciones realizadas por el demandado que el mes de octubre 2008 debió consignarlo el 16-11-08; que noviembre 2008 debió consignarlo el 16-12-08 y diciembre 2008, debió consignarlo el 16-01-09 y enero 2009, debió consignarlo el 16-2-09, apreciándose que el demandado consignó todos los pagos de esos meses en fecha 11 de marzo de 2009, es decir; fuera de la oportunidad convencional y legal otorgada por la Ley; por lo cual se concluye que el arrendador incurrió en la causal establecida en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario e incumplió el contenido de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento y así se decide.
De igual manera, la parte demandada presentó en el lapso probatorio, copia de declaración de impuestos sobre inmuebles urbanos emanado de la Alcaldía del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, con sede en La Victoria, marcado “D”, el cual resulta inconducente, por cuanto no guarda relación con el hecho controvertido, por lo que no tiene valor probatorio y se desecha del proceso. Y así se declara (folios 75 y 76).
En este sentido, el documento señalado “E” (listado de personas) es un documento privado emano de terceras personas (folios 77 al 80), ajenos a la relación procesal, por lo tanto, para que estas puedan tener valor en juicio, deberán ser ratificados por los terceros a través de la prueba testimonial, tal y como lo previó el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, visto que no consta tal declaración por las personas que lo suscribieron, se desechan del proceso el referido medio probatorio. Y así se decide.
Asimismo, marcado “E”, constan letras de cambio de fechas 01 de mayo de 2003, 01 de mayo de 2006 y 27 de abril de 2005, así como recibos de cancelaciones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2003, los meses de enero, febrero, marzo, abril del año 2004, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, éstos, son documentos privados que no fueron reconocidos por quien aparece suscribiéndolos, además no se relacionan con los meses de arrendamiento reclamados por la actora; por lo que, resulta inconducente con el thema decidendum, y en consecuencia, no se le otorga valor probatorio y se desechan del proceso. Y así se declara (folios 81 al 125).
La parte demandada, promovió Jurisprudencia en copia simple, marcada “F”, de la Sala de Casación Civil de fecha 05 de mayo de 2009, en este sentido, éste Tribunal la desecha del proceso por ser inconducente para la demostración del hecho controvertido. Y así se establece.
Por último, el demandado presentó junto con las pruebas escritos de alegatos que se desestiman por ser extemporáneas, en virtud de que no dio contestación a la demanda y era en esa oportunidad en que debió proponer tales defensas; aunque haciendo abstracción de un alegato que tiene que ver con el derecho a la defensa, que señala el demandado haber creado un estado de indefensa en este acto, cual es la actuación de la Secretaria del Tribunal A quo que en fecha 08-05-2009, se trasladó a cumplir con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, es decir, a comunicarle al citado los dichos del Alguacil, y quien dejó constancia de haber localizado al ciudadano Victoriano Olivares Romero, y como funcionario de ese Tribunal procedió a entregarle la boleta de notificación para que acudiera al Tribunal de la causa, cumpliendo así con su misión.
A tal efecto, se desprende de las actuaciones realizadas por la Secretaria que ésta se identificó y que lo notificó debidamente, que de no haber ella cumplido con su función el demandado tenía la vía de la tacha para impugnar su actuación y no lo hizo, además de que su comparecencia al Tribunal de la causa a presentar escrito de promoción de pruebas, desvirtúa los alegatos por el demandado en cuanto a indefensión. Y así se decide.
Ahora bien, una vez valorado todo el acervo probatorio, ésta sentenciadora considera pertinente traer a colación los artículos 1.159 y 1.1160 del Código Civil, el cual señala:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En éste sentido, observa ésta Superioridad que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario de 2 mensualidades, de acuerdo a lo señalado en el artículo 34 literal a y d del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Observa ésta Alzada, que el contrato de arrendamiento objeto del juicio según la cláusula tercera tenia vigencia hasta el 30 de abril de 2.008 y que el demandado se ha mantenido ocupando el inmueble, vencido el término, el contrato pasa a ser indeterminado, operando la tácita reconducción, lo que hace que la acción procedente sea la de desalojo como lo señaló la demandante, circunstancia que quedó demostrada en el presente expediente. Y así se decide.
Ahora bien, en principio se suma ésta Superioridad al criterio de que la Tácita Reconducción no es que convierte en “Indeterminado” el Contrato, sino que lo renueva en sus mismas condiciones, por el mismo plazo; aunque acatamos que nuestro Código Civil, en sus artículos 1.600 y 1.614, dispone que, en cuanto a sus efectos, cuando ocurre tal reposición automática, se le debe dar el tratamiento de “Relación Indeterminada”. Sólo en sus efectos se convierte en “Indeterminada”, pero su naturaleza, su ego, su esencia, sigue siendo “Determinada”.
En este orden de ideas, ni nuestro Código Civil, ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen desde cuál momento se aplicaría la Tácita Reconducción una vez fenecido el Contrato; o sea, cuánto tiempo deberá transcurrir para que se considere que las partes no hicieron oposición a la continuidad arrendaticia.
En este sentido, veamos cómo nos definen la Tácita Reconducción tres (3) de los más prestigiosos diccionarios manejados en el mundo jurídico:

“Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo”.
(Tomado del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor Guillermo Cabanellas. Página 04).

“Para la Academia, reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga”.
(Tomado del Diccionario Jurídico Venezolano D&F. Año 1998. Ediciones Vitales 2000 C.A. Página 127).

Ahora bien, visto que el contrato de arrendamiento determinado, autenticado por ante la Notaría Pública de la Victoria, de fecha 25 de mayo de 2007, bajo el N° 45, Tomo 55 (folios 07 al 09), suscrito por los ciudadanos PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, titular de la cédula de identidad N° V-6.555.652, representado por la abogada Margot Valderrama Silva, en su carácter de arrendador y VICTORIANO OLIVARES ROMERO, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805, en su condición de arrendatario, tuvo en principio una vigencia de un año, contados a partir del 01 de mayo de 2007 hasta el 30 de abril de 2008, transcurrido dicho lapso, el contrato pasó a ser indeterminado como quedó demostrado ut supra, por lo que, en el presente caso operó la Tacita Reconduccion. Y así se decide.

Una vez dicho lo anterior, del caso de marras, se desprende que el demandado (identificado ut-supra), no demostró el pago oportuno de los cánones de arrendamiento demandados, vencidos e insolutos correspondiente a los meses de octubre de 2008 a enero de 2009, existiendo un incumplimiento definitivo al no consignar el pago del canon de arrendamiento oportunamente conforme a lo estipulado entre las partes en el contrato de marras, ni consignar el canon en el tiempo útil establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, evidenciándose el incumplimiento de las cláusulas segunda y décima cuarta del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario. Y así se establece.
Ahora bien, con el documento emanado de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Bosque N° 2, Las Ceibas, Urbanización Las Mercedes, marcado “E”, el cual riela a los folios 18 al 24 y que fue ratificado en su oportunidad, por la ciudadana Yoleida Martínez de Cordones, en su carácter de presidente de la Junta de Condominio Conjunto Residencial Bosque 2, Las Ceibas, Urbanización Las Mercedes, a través de acta levantada por el Tribunal de la causa en fecha 27 de mayo de 2009, que cursa inserta al folio 56, junto al escrito emanado de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio José Félix Rivas, firmado por la ingeniera Millard Escalona, Directora Sectorial de Infraestructura y la ingeniera Nancy Chacon, Directora de Desarrollo Urbanístico, se demostró el uso inadecuado que el arrendadatario le dio al bien arrendado. Y así se declara.
Asimismo, verificó el Tribunal que la parte actora promovió testifícales que ya fueron analizadas, valoradas y que se dan por reproducidas con lo cual quedo demostrado que el demandado destinó el inmueble arrendado a usos prohibidos por las autoridades Municipales, como lo señaló en su demanda, incumpliendo con la cláusula décima del contrato de arrendamiento.
Como consecuencia de las razones expuestas resulta forzoso para ésta Juzgadora declarar la procedencia de la demanda por desalojo, por lo tanto, la decisión del Tribunal Aquo de fecha 04 de junio de 2009 se encuentra ajustado a derecho. Y así se establece.
Por lo antes expuesto le resulta forzoso para ésta Superioridad declarar sin lugar la apelación interpuesta, en consecuencia modifica la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2009, únicamente con relación al monto condenado a pagar por el demandado. Y así se decide.
IV. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señaladas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805, asistido por el abogado Hugo Indriago, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 85.032, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, en fecha 04 de junio de 2009, en el juicio por desalojo incoado por el ciudadano PORFIRIO RODRIGUEZ IRIARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.555.652, en contra del ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805.
SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, en fecha 04 de junio de 2009, en el juicio por desalojo incoado por el ciudadano PORFIRIO RODRIGUEZ IRIARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.555.652, en contra del ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805, únicamente con relación al monto condenado a pagar por el demandado. En consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la acción de desalojo incoada por el ciudadano PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 6.555.652, representado por su apoderada judicial abogada en ejercicio MARIBEL LARA ANZOLA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 52.716 contra el ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.398.805.
CUARTO: Se Ordena al demandado, ciudadano VICTORIANO OLIVARES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.398.805, que entregue a la parte actora ciudadano PORFIRIO RODRÍGUEZ IRIARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.555.652, el bien inmueble constituido por una parcela de terreno de aproximadamente cuatro mil cuatrocientos sesenta y ocho con setenta y dos metros cuadrados (4.468,72 Mts2), así como una bienhechuria consistente en una casa de dos habitaciones, sala, recibo-comedor, con techo de platabanda, para uso de oficina, así como un deposito tipo galpón con techo de platabanda; ubicada en la parcela N° 9, Urbanización las Mercedes, la Victoria, Estado Aragua.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a cancelar la cantidad total de CATORCE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 14.850,00) correspondiente a los cánones vencidos de los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2008, y desde enero hasta septiembre de 2009, calculados en base a los cánones estipulados en el contrato de arrendamiento, los cuales son Mil Bolívares (Bs.1.000,00) correspondiente al mes de octubre, Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.150,00) correspondiente a los meses de noviembre, diciembre de 2007 y enero de 2008 que suman la cantidad de Tres Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.450,00) y Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00) correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009, que suman la cantidad de Diez Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 10.400,00).
SEXTO: No hay condenatoria en costas en razón de la naturaleza del fallo.
SÉPTIMO: Se condena en costas por la interposición del recurso, a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la Victoria, en Maracay, a los dos (02) días del mes de octubre de 2009. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. CARMEN ESTHER GÓMEZ CABRERA

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. JUAISEL GARCÍA

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:16 de la tarde.-
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. JUAISEL GARCÍA
CEGC/ JG/fcz
Exp. 16.466-09