TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

PARTE ACTORA: RENA DAVIDZON BERKOVICH, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 10.547.738.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CARLOS BRENDER y ROBERTO SALAZAR, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.820 y 66.600.
PARTE DEMANDADA: MIRIAM COROMOTO ALDANA LOZADA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.313.589.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YOLEIDA ROJAS BORGES, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 76.652.
MOTIVO: DESALOJO (APELACION)
ASUNTO Nº: AP11-R-2009-000348.

Corresponde conocer a este juzgado de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora en fechas 16 y 22 de junio de 2009, contra el fallo dictado en fecha 12 de junio de 2009 por el Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró CON LUGAR la falta de cualidad y, consecuentemente, SIN LUGAR la demanda interpuesta.

ANTECEDENTES

Presentada la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana RENA DAVIDZON BERKOVICH contra la ciudadana MIRIAM COROMOTO ALDANA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas en fecha 3 de marzo de 2009, correspondió su conocimiento, previo sorteo de Ley, al Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
La parte actora alega en su libelo que según demanda de retracto legal arrendaticio, se acordó verbalmente con la demandada un contrato de arrendamiento verbal sobre un inmueble identificado como Local Nº 31-A, del edificio denominado Bloque 6, ubicado entre las Esquinas de Angelito y Plaza O’Leary, Urbanización El Silencio, Parroquia San Juan, Caracas. Que según Resolución Nº 012568 de fecha 13 de octubre de 2008 emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, se fijó canon un canon de arrendamiento mensual de UN MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 1.315,55). Que la ciudadana MIRIAM COROMOTO ALDANA ha dejado de cancelar los cánones correspondientes a los meses de: diciembre de 2008, enero y febrero de 2009 a razón de la cantidad antes señalada cada uno, originando una suma total de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.946,65).

Fundamenta la demanda en el artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tales razones de hecho y de derecho es por lo que solicita al órgano jurisdiccional competente en caso de no convenir la demandada, al desalojo del inmueble; al pago de la cantidad debida antes descrita, así como el pago de las mensualidades que se sigan causando por la misma suma hasta la sentencia definitiva. Estima la demanda en TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.946,65). Asimismo solicitó medida de secuestro.

Admitida la demanda en fecha 6 de marzo de 2009, se ordena el emplazamiento de la parte demandada a fines de ejercer su derecho a la defensa. Agotada la citación personal, ésta se da por citada en fecha 20 de mayo de 2009 y consigna escrito de contestación a la demanda el día 22 de ese mismo mes y año.

Así, argumenta las siguientes cuestiones previas: a) ilegitimidad del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio; b) ilegitimidad del apoderado judicial de la parte actora y c) la existencia de una cuestión prejudicial. En cuanto al fondo, niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora, en los hechos y en el derecho, particularmente, el reconocimiento de de la demandada en un juicio de retracto legal arrendaticio y en el pago de los cánones de arrendamiento que se demanda.

Ambas partes promovieron pruebas y fueron proveídas en su oportunidad.

En fecha 12 de junio de 2009 el Tribunal Sexto de Municipio dicta sentencia declarando con lugar la falta de cualidad y sin lugar la demanda.

En fechas 16 y 22 de junio de los corrientes la parte actora apela de la decisión y es escuchada en ambos efectos en fecha 29 de junio de 2009, ordenando su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo a este Tribunal.

En fecha 13 de julio de 2009 se dio por recibido el expediente y se fijó el décimo (10º) día siguiente para emitir el fallo, el cual se procede a materializar en las siguientes líneas.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia por haber sido apelada ésta en su totalidad.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

El presente juicio versa sobre una acción de desalojo presentada por la ciudadana RENA DAVIDZON BERKOVICH contra la ciudadana MIRIAM COROMOTO ALDANA, en el cual se demanda por presuntos cánones insultos.

A sabiendas que este juicio es materia especial, su procedimiento también esta caracterizado por su especialidad, el cual no es otro que el procedimiento breve, acentuado éste por la reducción de lapsos procesales y en las oportunidades para hacer valer las acciones y las excepciones de las partes, respetando las máximas garantías procesales.

La contestación a la demanda, a diferencia del juicio ordinario, se ejerce, a la vez, las consideraciones de fondo y las cuestiones preliminares. Particularmente, en los juicios de desalojo, la ley textualmente así lo consagra en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reduciendo así los lapsos y actos procesales ordinarios: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo…”. Esto es, que será la contestación la única oportunidad procesal donde se pueda oponer cuestiones previas, y que deberá ser decidida junto a la pretensión del accionante en la sentencia definitiva.

En efecto, será al momento de dictar el fallo correspondiente que los operadores de justicia decidan, a la vez, las consideraciones preliminares y las consideraciones de fondo. Claro está que resultaría inoficioso para el juzgador decidir en el fallo esta última si aquella ha prosperado, a excepción de las referidas a la falta de jurisdicción o incompetencia del juez, cuyo asunto deberá resolverse el mismo día de su proposición o al día de despacho siguiente.

Por su parte, el artículo 33 establece que las demandas de desalojo se sustanciaran y se decidirán no solo de acuerdo a las disposiciones contenidas en Ley que la rige sino también “al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”, y el artículo 886 eiusdem, expresa: “…Si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355”. En tanto, el artículo 354 de la ley civil adjetiva establece: “Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º del artículo 346, el proceso se suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350…”.

En el caso de marras, la parte demandada en su escrito de contestación opuso las siguientes cuestiones previas: 1) la ilegitimidad del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) la ilegitimidad del apoderado judicial de la parte actora, por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio, de acuerdo al ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, 3) la existencia de una cuestión prejudicial, pues existen dos causas relacionadas. La primera, por el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial por NULIDAD DE VENTA contra las ciudadanas RENA DAVIDZON BERKOVICH y sus hijas MISHEL y CORINA MERLIN DAVIDZON. La segunda, por el Tribunal Superior Quinto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, por NULIDAD DE ACTO ADMINISTRATIVO, referida a la regulación del inmueble; y, además, sus consideraciones de fondo, ambos argumentos al momento de interponer el escrito de contestación.

Estando en la etapa decisoria el a quo, decide el asunto resolviendo: “Si la parte actora vendió el inmueble, como la parte demandada afirma en (sic) contestación, lo que se actualiza, respecto al contrato de arrendamiento verbal objeto de este juicio, es una pérdida de cualidad o legitimación ad causa del actor, de acuerdo con el art.20 el Decreto Ley Inquilinario; ya que, según la interpretación que se desprende de esa norma, el traspaso de la propiedad del inmueble arrendado produce una subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento que existía con el vendedor. Éste, por tanto, dejaría de ser el arrendador, perdería esa condición, traspasándola al comprador, que se convertiría en el nuevo arrendador subrogado. Ello nada tiene que ver con la cuestión previa alegada del No. 2 del art. 345 CPC; que se refiere a situaciones donde el actor tiene su capacidad de obrar disminuida, por interdicción o inhabilitación, como en los casos de menores o incapaces. En otras palabras, el demandado “califica” erradamente su defensa de cuestión previa, ubicándola en la No. 2 del art. 346 CPC; cuando lo que en realidad quiso invocar fue una falta de cualidad del actor (art.361 CPC), que este sentenciador califica así, en aras del principio “juris novit curia”. Así se declara”. Por su parte, en las conclusiones de la sentencia decide: “Por cuanto ha prosperado la falta de cualidad de la parte actora, porque esta demostrado que el inmueble, en que la demandada reconoció ser inquilina por 39 años, fue vendido a terceras personas, produciéndose la subrogación de las compradoras como arrendadoras, en la relación arrendaticia existente con la demandada, de acuerdo con el art. 20 del Decreto ley (sic) de Arrendamientos Inmobiliario (sic), resultaría innecesario seguir examinando las otras cuestiones controvertidas del presente juicio. Así se declara”. Y en su dispositiva: “En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, que presentó Rena Davidzon Berkovich contra Mirian Coromoto Aldana, arriba ya identificadas…”.

Ahora bien, esta juzgadora observa las siguientes consideraciones: 1) alegada la cuestión previa relativa a la falta de ilegitimidad contenida en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el a quo cambia la calificación jurídica a falta de cualidad de conformidad con el principio “iura novit curia”; 2) declara procedente “la falta de cualidad de la parte actora” y, 3) al proceder tal excepción, desestima las otras consideraciones previas y el fondo, declarando sin lugar la demanda.

Es preciso determinar lo concerniente al principio iura novit curia y su alcance. El mismo es entendido como el conocimiento y, en consecuencia, la aplicación, del derecho que debe imperar en los operadores de justicia, independientemente de haber sido o no alegado por las partes, a diferencia de las situaciones fácticas, las cuales, deben ser argumentadas por éstas. En sentencia de fecha 21 de julio de 2008, la Sala de Casación Civil estableció: “En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos”. Igualmente, la Sala Político Administrativa en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1993 lo ha contextualizado en las siguientes líneas: “…Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del Derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante…No obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el artículo 340, ordinal 5° del Código de procedimiento Civil, y en el artículo 361 ejusdem, en virtud de los cuales las partes, al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de atar de manos al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia de procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes…”. De tal manera que siguiendo estos criterios jurisprudenciales, es entendido este principio como la potestad de los operadores de justicia en aplicar el derecho independientemente del fundamento de las partes, atendiendo y respetando los argumentos fácticos que limitan la controversia, pues de lo contrario se apartaría del thema decidendum.

En el caso de marras, la demandada alegó la ilegitimidad de la persona de la actora por cuanto carece de capacidad necesaria para comparecer en juicio, pues a su decir no se puede hacer valer en juicio en nombre propio, un derecho ajeno. Como prueba de ello, alega la constancia en autos del documento en el que la ciudadana RENA DAVIDZON BERKOVICH, en su carácter de apoderada de los ciudadanos AVRAM DAVIDZON y BERTA BERKOVICH de DAVIDZON, da en venta un inmueble distinguido con el número treinta y uno letra “A” (Nº 31-A), de un local comercial que formó parte de uno de mayor extensión ubicado en el Bloque 6 de la Urbanización El Silencio, instrumento que esta juzgadora lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, y cuya descripción coincide con el inmueble del cual la parte actora pretende el desalojo.

Sin embargo, lo alegado por la demandada como ilegitimidad en la capacidad del actor resulta ambiguo y oscuro con los argumentos y la prueba sobre el cual lo sustenta. En efecto, por un lado arguye que la ciudadana RENA DAVIDZON BERKOVICH no es titular del derecho que la asiste para accionar en la presente acción al efectuar un negocio jurídico relativo a la venta del inmueble sobre el cual pretende el desalojo y, por otro lado, ante tal situación alega la ilegitimidad de la ciudadana por no tener la capacidad requerida para comparecer en juicio. En este sentido, es deber de los operadores de justicia, como directores del proceso, velar por la más sana interpretación y cuidar de las actuaciones procesales, respetando las garantías procesales y constitucionales.

Habida cuenta de lo anterior, y de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite al juez a interpretar los contratos y los actos con arreglo al propósito y a la intención de las partes, teniendo en cuenta las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, esta juzgadora al observar la ambigüedad en un acto procesal como lo es la contestación a la demanda, específicamente, en su señalamiento de cuestión previa con su contenido, comprende que el argumento sustancial de la parte demandada se refiere a la falta de cualidad, presupuesto material que debe acreditar la accionante, pues a ella le corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico que desea. Sin embargo, la legitimación es concebida como la titularidad de un derecho subjetivo, que considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad.

Al respecto, el procesalista Luis Loreto, expone que tendrá cualidad activa para mantener un juicio “toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio” y, tendrá cualidad pasiva “toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés”. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. En este sentido, Calamandrei sostiene que los requisitos para la acción comprenden: la relación entre el hecho y la norma, legitimación para obrar o contradecir (legitimatio ad causam) e interés procesal. El primero exige la preexistencia de un derecho subjetivo para que pueda ejercitarse la acción, y es en virtud del vínculo entre el hecho jurídico y la norma violada que surge el derecho de acción. El segundo, es la cualidad o legitimación para obrar (activa) o legitimación para contradecir (pasiva), de manera que en el actor y el demandado coincida este derecho de actuar y de resistir. Y por tanto, siendo la acción un poder político que asegura el derecho de acudir a la jurisdicción, estos requisitos o condiciones de la acción, constituyen los presupuestos para obtener una sentencia favorable, sin que de ellos dependa la apertura del proceso judicial.

Asimismo, ya existen precedentes de nuestro Máximo Tribunal, con respecto a la falta de cualidad o legitimación. En este sentido, ha expresado la Sala Constitucional, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso Oficina González Laya, C.A., al señalar que: “…debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar (…) La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa…”. El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva…”.

En una sentencia reciente de la Sala de Casación Civil, en el caso Sol Angel Plazas Grass contra Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora de fecha 30 de abril de 2008, advierte la Sala que: “…Para tener cualidad en juicio, basta con que el actor o demandado afirmen ser titulares del derecho, lo que indica que una cosa es quien pueda pretender, que sería lo relativo a la legitimación ad causam y, otra muy distinta, es si la pretensión pueda estimarse o no, que constituiría lo relativo a la resolución del fondo de la controversia. De modo pues, que en el sub iudice, el juzgador de alzada al analizar la cualidad de la parte actora para intentar la demanda por cobro de bolívares, en lugar de, analizar si la ciudadana SOL ÁNGEL PLAZAS GRASS cumplía con los requisitos para ser intermediario ante un organismos público, debió verificar si efectivamente ésta acudió ante la jurisdicción a interponer la pretensión jurídica afirmando ser la titular de un derecho. Puesto que la simple autoatribución del derecho le permitía obrar en juicio y obtener un pronunciamiento respecto al fondo…”.

Por consiguiente, siguiendo el principio iura novit curia, antes señalado, y de acuerdo al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora comparte el criterio sostenido por el a quo, declarando que la voluntad e intención de la parte demandada era la de argumentar como excepción la falta de cualidad.
Ahora bien, aclarada esta situación, corresponderá a esta juzgadora determinar si opera la falta de cualidad o, por el contrario, la misma debe ser desestimada y seguir la causa su curso procesal.

En el escrito libelar, la parte actora sostiene ser arrendadora de acuerdo a demanda que por retracto legal arrendaticio cursante por ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en razón de un contrato de arrendamiento verbal que tiene contra la hoy demandada, en calidad de arrendataria.

Por su parte, la ciudadana MIRIAM COROMOTO ALDANA LOZADA, arguye que la parte actora dio en venta el inmueble a las ciudadanas MISHEL MERLIN DAVIDZON y CORINA MERLIN DAVIDZON, según documento de fecha 20 de septiembre de 2004, anotado bajo el Nº 23, Tomo 30, Protocolo Primero ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que mal podría la accionante ejercer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno.

De acuerdo a esa afirmación, se desprende del documento traído a los autos en copia certificada y que fue valorado en su oportunidad, que la actora da en venta a terceros el bien objeto del desalojo en septiembre de 2004. Empero, según copia simple traído junto al libelo, existe un reconocimiento de la demandada en cuanto a los roles asumidos durante su relación contractual. En efecto de tales actuaciones, asume su rol de arrendataria y reconoce a la parte actora como arrendadora.

En la oportunidad de dictar sentencia, el a quo declara con lugar la falta de cualidad, por cuanto, a su decir, el traspaso de la propiedad del inmueble arrendado “…produce una subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento que existía con el vendedor. Este, por tanto, dejaría de ser el arrendador, perdería esa condición, traspasándola al comprador, que se convertiría en el nuevo arrendador subrogado”, aplicando así el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sin embargo, para que opere y configure esta consecuencia, se hace necesario que se produzca el supuesto de hecho contenido en la norma, el cual es del siguiente tenor: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados…”, es decir, que el arrendador solo enajena la propiedad de la cosa, mas no trasmite sus derechos y créditos del arrendamiento.

“En este sentido, el artículo 1.579 del Código Civil establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. De tal manera que el concepto parte, en este caso, no esta destinado únicamente al propietario como interesado en la relación contractual, sino también es posible que el arrendador no sea el propietario del bien y, por esa razón, también resulta interesado del vínculo arrendaticio.

En el caso de marras si bien se realizó una venta, el nuevo propietario, contrario a lo que dice el a quo, no se subroga en la situación del arrendador, pues la venta del inmueble arrendado no produce ipso iure, la sustitución de la cualidad de arrendador, que de acuerdo al jurista Ricardo Henríquez La Roche, una de los efectos de este negocio jurídico, es que el vendedor seguirá siendo el arrendador de la relación y el adquiriente debe tolerar el vinculo contractual inquilinario sobre el inmueble arrendado y del cual es propietario. De acuerdo a este autor: “la enajenación del inmueble arrendado no produce la subrogación del adquirente en los derechos del arrendador derivados del contrato de arrendamiento”, pues al adquirir el inmueble no le hace “causahabiente en orden al derecho real de propiedad y por virtud del acto de enajenación que se transfiere”. Consecuentemente, debe esta juzgadora diferir del Tribunal de Municipio por cuanto, para quien aquí sentencia, en el caso de marras, no existe una subrogación, manteniéndose incólume la relación arrendaticia previa.

Asimismo, aunado a la anterior, esta juzgadora considera que las actuaciones anexadas al escrito libelar referidas a una demanda de retracto legal arrendaticio donde la demandada en este juicio reconoce, como se dijo supra, los roles contractuales de arrendamiento al señalar: “…Desde hace más de Treinta (sic) y Nueve (sic) (39) años nuestra mandataria es arrendataria de un Local Comercial Ubicado en la Reurbanización el (sic) Silencio, Bloque 6, Planta Baja, Local 31-A, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital (…) Es por lo expuesto que me veo forzado a demandar, como en efecto lo hago hoy formalmente a la Ciudadana (sic) RENA DAVIDZON BERKOVICH, ya identificado (sic), quien es la arrendadora de mi Mandante (sic)…”, resulta una confesión por parte de la demandada en cuanto a los intervinientes de la relación arrendaticia, cuyo efecto no es otro que la plena prueba que hace en contra de ella, según el contenido en el artículo 1.401 del Código Civil.

Por otra parte, consta actuación administrativa emitida por la Dirección General de Inquilinato de fecha 13 de octubre de 2008, ateniente a regulación del canon de arrendamiento, que de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se aprecia en todo su valor probatorio en virtud de la presunción iuris tantum de certeza que le otorga la ley, derivándose de la misma que fue solicitada por el ciudadano CARLOS BRENDER, quien actuaba como apoderado judicial de la ciudadana RENA DAVIDZON BERKOVICH, que de acuerdo a la Resolución Nº 012568 es la “…arrendadora del Local No. 31-A (PROPIEDAD HORIZONTAL),, del Edificio denominado “BLOQUE 6”, ubicado entre las Esquinas de Angelito y Plaza O’Leary, Urbanización El Silencio, Parroquia San Juan; quien de conformidad con lo previsto en los artículos 2º, 11 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó la regulación para comercio, del inmueble antes identificado”. Por lo que existe entonces una presunción, del cual la parte actora ostenta el carácter de arrendadora sobre el inmueble que pretende el desalojo.

Así, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra la potestad de los arrendadores –y no precisamente los propietarios- en demandar el desalojo del bien arrendado bajo contrato verbal o por escrito por alguna de las causales establecidas en la norma, entre ellas, por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento atenientes a dos mensualidades seguidas, como pretende en este caso la parte actora.
Por ende, visto que no se pierde la cualidad de arrendador de pleno derecho al enajenar el bien arrendado; que existe una confesión por la demandada en cuanto a las partes contratantes y en razón de que la Ley llama a los arrendadores como los legitimados activos para accionar el desalojo al encontrarse los arrendatarios presuntamente insolutos en el pago de dos o mas mensualidades seguidas, debe desestimarse la falta de cualidad alegada por la demandada toda vez que señala la actora la cualidad con que actúa y, además, existen elementos que así lo demuestran, debiéndose continuar la presente causa con la misma actora. ASI SE DECIDE.

Consecuentemente, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la apelación y sin lugar la falta de cualidad, debiendo el a quo decidir las otras consideraciones previas y el fondo del asunto, pues de decidirlo esta instancia sería actuar en contra del principio de la doble instancia, conducta que debe imperar en toda relación jurisdiccional vertical. Y ASI SE DECIDE.

DECISION

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada en fechas 16 y 22 de junio de 2009, contra el fallo dictado en fecha 12 de junio de 2009 por el Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD alegada por la parte demandada. TERCERO: Se REVOCA la sentencia apelada. CUARTO: Se ordena al Tribunal de Municipio decidir las demás defensas interpuestas y, de ser el caso, el fondo del asunto.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiún (21) días de mes de octubre de dos mil nueve (2009). 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez,

Abg. Marisol Alvarado Rondón
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.
En esta misma fecha, siendo las 10:30 A.M, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg.Yroid J. Fuentes L.
Asunto: AP11-R-2009-000348