REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce de octubre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-002120

PARTE DEMANDANTE: MARIA ENGRACIA HEVIA, titular de la cédula de identidad No. 3.157.477, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio Angel González Del Castillo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 37.456.

PARTE DEMANDADA: EMHARDT ASSOCIATES, C.A, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 24 de Septiembre de 2001, bajo el No. 26, Tomo 182-A Pro, representada en el presente juicio por su Gerente Administrativo, Gloria J. Ruiz Marchena, titular de la cédula de identidad No. 82.213.139, asistida por la abogada en ejercicio, Yasmín Cordoba Barrios, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 32.804.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(Vencimiento de la Prórroga Legal).

I
Se inició el presente juicio por demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual, fuere presentada en fecha 29 de junio de 2009, correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, previa distribución automatizada que realizara la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial.

Sostiene la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que en fecha 31 de mayo de 2002, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la firma mercantil EMHARDT ASSOCIATES, C.A, ya identificada, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido 6-C, situado en el piso 6, del edificio “Residencias Araguaney”, calle “H”, urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, con el mobiliario indicado en inventario que forma parte del contrato; con un canon mensual de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 850,oo), pagadero dentro de los primeros cinco(5) días de cada mes, mediante depósito bancario, en cuenta de un tercero, ciudadano Freddy Delgado Pérez.
Que en el referido contrato se estableció una duración de Un (1) año, prorrogable por igual término, siempre y cuando ninguna de las partes diere aviso a la otra, con por lo menos 60 días de anticipación al vencimiento.
Que en fecha 06 y 07 de marzo de 2007, el propietario y arrendadores subrogados del inmueble adquirido el 18 de julio de 2003, según documento inscrito en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el No. 46, Tomo 6; le notificó a la arrendataria su voluntad de poner fin al contrato y se convino en forma amistosa que la arrendataria haría entrega del inmueble a finales del mes de agosto de 2007.
Que la arrendataria dio acuse de recibo mediante correo electrónico malito:giruizmhotmail.com, el 16 de abril de 2007.
Que el 10 de abril de 2007, el arrendador le notificó a la arrendaría que estaba incursa en falta de pago de los cánones y la conminó a cumplir con lo pactado respecto a la entrega del apartamento; participación que fue ratificada el 10 de abril de 2008.
Que el 31 de julio e 2008m la abogada de la arrendataria, responde comunicación, en la cual admite y reconoce que el contrato está vigente hasta el año 2009, lo que hace valer como confesión de la demandada.
Que por solicitud realizada el 24 de marzo de 2009, se le notificó a la arrendataria mediante un juzgado de municipio, todos y cada uno de los hechos ya mencionados, concretamente que la prórroga legal vencía el 31 de mayo de 2009.
Que en inspección practicada en el inmueble, se determinó las graves filtraciones que el mismo presenta, entre otros, deterioros.
Que la arrendataria además de adeudar cánones, se ha negado a entregar el inmueble, que en tal sentido, procedió a demandar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, exigiendo la entrega del inmueble arrendado, el pago de la cantidad de Dieciséis Mil Quinientos Bolívares (bs. 16.500), derivado de su incumplimiento con el pago de los cánones de los meses de Septiembre de 2008 a junio de 2009 y los que se sigan generando hasta la total entrega del mismo, pagar la suma de Quinientos Bolívares (BS. 500) diarios derivados de la no entrega, el pago de las costas y a realizar por cuenta propia las reparaciones en el inmueble, estimadas en Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000).

Mediante auto dictado el día 13 de julio de 2009, este Juzgado admitió la demanda presentada, por los trámites del juicio breve, en armonía con las disposiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ordenándose la citación de la demandada.

A través de auto se dejó constancia de haber remitido al tribunal de alzada, el cuaderno de medidas abierto en el presente juicio, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado actor contra la decisión dictada por este Juzgado, mediante la cual declaró la improcedencia en derecho de decretar el secuestro peticionado, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Citada como fue de forma personal la representante de la empresa demandada, compareció a las actas, debidamente asistida de abogada, y dentro de la oportunidad legal correspondiente, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

1. Opuso las siguientes CUESTIONES PREVIAS:
1.1.- De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor, bajo el argumento de que nunca ha celebrado contrato de arrendamiento con la parte actora, ciudadanas MARIA ENGRACIA HEVIA y MARIALEXANDRA DELGADO HEVIA, sino con el ciudadano FRANCISCO HEVIA ROBLEDO.
1.2.- La cuestión previa contenida en el ordinal 6º del citado artículo 346, aduciendo que en el libelo se incumplió con lo señalado en los ordinales 5º y 6º del artículo 340 eiusdem.
2.- Rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, por no ser ciertos los hechos aducidos.
3.- Afirmó como CIERTO LOS SIGUIENTES HECHOS:
3.1.- Que su representada celebró contrato de arrendamiento sobre el apartamento identificado en autos, siendo el arrendador, el ciudadano FRANCISCO HEVIA ROBLEDO, lo cual en ningún caso es indicado en el libelo.
3.2.- Que el tiempo de duración fue de un año prorrogable por igual término, siempre y cuando no mediare lo contrario, con por lo menos 60 días de anticipación al vencimiento.
4.- Rechazó, negó y contradijo de forma expresa, lo siguiente:
4.1- Las notificaciones señaladas en la demanda, señalando, que nunca su mandante fue notificada de la voluntad del arrendador de dar término a la relación arrendaticia, del incumplimiento con el pago de las pensiones.
4.2.- Que nunca existió acuerdo de aumentar el canon, amén que desde el año 2003, fueron congelados por el Ejecutivo Nacional.
4.3.- Que se la haya notificado del vencimiento de la prórroga legal.
5.- Que no puede aplicarse al caso de autos, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que tal fundamentación es para los contratos a tiempo determinado.

Mediante escrito de fecha 22 de Septiembre de 2009, el abogado actor, realizó los alegatos que estimó pertinentes en cuanto a las cuestiones previas opuestas, entre ellos, señaló, que a pesar de haberse celebrado –originalmente- el contrato de arrendamiento con el arrendador FRANCISCO HEVIA, en el mismo se pactó que el pago de los cánones debía realizarse a favor de Freddy Delgado Pérez; y que al fallecer dejó a su esposa, MARÍA ENGRACIA HEVIA, demandante y beneficiaria del contrato; que no existía acumulación prohibida, ya que ninguna de las pretensiones se excluían entre sí.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la representación judicial de la parte demandante promovió pruebas, sobre las cuales este Juzgado se pronunció oportunamente, admitiendo las documentales y negando la de informes, exhibición e inspección judicial.
II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el correspondiente fallo, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora del inmueble constituido por un apartamento distinguido 6-C, situado en el piso 6, del edificio “Residencias Araguaney”, calle “H”, urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de mayo de 2002, consistente en hacer valer el deber de la arrendataria de devolver el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el tiempo contractual como el de prórroga legal se encuentran vencidos; este último –concretamente, el lapso que le correspondía en razón de la prórroga legal, señala- feneció el 31 de mayo de 2009, y la arrendataria no ha cumplido con la entrega del mismo. Además de atribuirle a la empresa demandada, en su condición de arrendataria, otros incumplimientos como es la falta de pago de cánones arrendaticios correspondiente a los meses de septiembre de 2008 a junio de 2009, cuyo pago también es exigido en autos.

Por su parte la demandada, además de dar contestación al fondo de la demanda, procedió a oponer las cuestiones previas, que este Juzgado pasa a resolver como punto previo al fondo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS:

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta es, “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”; sustentando dicha defensa en lo señalado a continuación:

“que su representada nunca celebró contrato de arrendamiento con las actoras (María Engracia Hevia y Marialexandra Delgado Hevia), sino con el ciudadano Francisco Hevia Robledo, titular de la cédula de identidad No. V-3.157.478”.

Visto el argumento en el cual es fundamentada la cuestión previa de ilegitimidad, debe resaltar este Despacho, que el supuesto fáctico previsto en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referido a la capacidad procesal, prevista en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los derechos y asumir las cargas procesales.

En ese sentido, vale indicar, que el alegato esgrimido por la representación judicial de la demandada, para fundamentar la cuestión previa opuesta, en ningún caso, se contrae a aquello que procesalmente debe tenerse como ilegitimidad de una persona por no tener capacidad procesal necesaria para comparecer en juicio; por el contrario, el alegato invocado, corresponde propiamente con una defensa relativa a la falta de cualidad, entendiéndose por ésta, la identidad del sujeto que propone o contra quien se propone la pretensión y aquel a quien la ley le concede el derecho de proponerla o la obligación de cumplir.

De modo pues que, al determinarse que en el caso de autos, el sustento esgrimido no se corresponde con el supuesto de hecho previsto en el ordinal 2º del artículo 346 citado; y no habiendo sido alegado, que la parte actora se encuentre sometida a algún régimen especial de representación, se hace forzoso desechar la cuestión previa promovida, por resultar a todas luces improcedente en derecho. Así se decide.

Igualmente, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del mencionado artículo 346, “el defecto de forma de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.

En relación al defecto de forma, la demandada afirmó, que en el libelo no se cumplen los extremos previstos en los ordinales 5º y 6º del artículo 340 del mismo código adjetivo; explicando de forma expresa, en cuanto al último de los ordinales enunciados, que la actora no acompañó prueba alguna del ajuste del canon de arrendamiento, de la notificación de no prórroga del contrato, del deterioro del inmueble ni los presuntos daños y perjuicios causados al no entregar el inmueble.

Al respecto, este Juzgado, luego de la revisión minuciosa realizada al libelo y a sus correspondientes anexos, debe señalar por una parte, que el libelo en referencia cumple con la descripción prevista en el ordinal 5º; y por otra parte, en lo referente a la consignación de los instrumentos en los cuales se fundamenta la pretensión, determina este Tribunal, que a pesar de la extensa narrativa de los hechos y de los diversos incumplimientos atribuidos a la accionada, el apoderado actor contrajo su acción al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, acompañando el documento contentivo del contrato en cuestión, y la documentación que a su juicio, demuestran la notificación de no prórroga del contrato. Documentales que serán a analizadas más adelante a los efectos de concederle el correspondiente valor probatorio.

Siendo de importancia agregar, que independientemente, que a criterio de la demandada, los instrumentos aportados al libelo, no resulten idóneos desde el orden probatorio, para demostrar las respectivas afirmaciones de hecho, no cabe la procedencia del defecto de forma alegado; pues tal pronunciamiento corresponderá al analizarse el fondo para determinar la procedencia de la acción incoada. En consecuencia, la cuestión previa contenida en el ordinal 6º, relativa al defecto de forma es improcedente en derecho, y así se decide.

En lo atinente a la acumulación prohibida alegada por la demandada, resulta válido reiterar que independientemente de la descripción fáctica efectuada en la demanda, la pretensión se circunscribió a la entrega del inmueble por vencimiento del contrato arrendaticio, aunado a otras solicitudes que independientemente de su procedencia en derecho, derivan del mismo contrato accionado; teniendo las mismas un procedimiento que le es común, y no ser contrarias entre sí. Acumulación prohibida que en el caso de autos, no se encuentra configurada; por tanto, la cuestión previa en análisis, es declarada sin lugar, y así se establece.

DEL FONDO:

Establecida la acción analizada en el caso bajo estudio, es importante precisar que, desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio.

En el caso de autos constata este Juzgado que, concretamente, unos de los puntos en discusión se contrae –precisamente- a la naturaleza del contrato locativo, pues si bien la parte demandante afirma que se trata de un contrato a tiempo determinado, como lo exige la legislación para interponer este tipo de acciones; por su parte, la demandada, sostiene que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma especial en la cual es sustentada la acción en estudio, no le resulta aplicable; pues dicha norma es para los contratos celebrados con determinación en el tiempo.

Siendo así, corresponde a este Juzgado, determinar la naturaleza del contrato que vincula a las partes, para así precisar, si la acción incoada, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio, a saber:

La representación actora aportó conjuntamente con el libelo de demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado con la letra “A”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, el 31 de mayo de 2002, bajo el No. 65, Tomo 47, la cual al no haber sido impugnada por la demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna; prueba documental que será analizado más adelante.
2.- Marcados con las letras “B”, “C”, “C1” y “C2”, copias simples de documentos privados, a los cuales este Juzgado no puede –procesalmente- otorgarle valor alguno, pues tratándose de instrumentos de tal naturaleza, debían ser aportados al juicio, en original, o en su defecto, activar los mecanismos procesales idóneos para que surtieran valor en la presente controversia, y así se establece.

3.- Documento privado acompañado en original, marcado “C3” con copia simple, constatándose de su lectura, que se trata de una comunicación dirigida por el abogado que actúa en autos, como representante judicial de la demandante, a la representante de la firma mercantil demandada, en el cual no se evidencia, la recepción de la misma por parte de la citada compañía; por el contrario se lee nota, en la que se escribe que fue recibido por un ciudadano que no es parte en juicio, así como tampoco se desprende de la referida prueba documental, que –en todo caso-, dicho ciudadano la haya recibido en el inmueble en litigio. Circunstancia por la que este Juzgado no le concede valor probatorio, por no aportar ningún elemento de convicción respecto al tema en discusión, este es, la procedencia o no en derecho del cumplimiento del contrato accionado, por vencimiento de la prórroga legal y así se establece.

4.- Marcado “C-4” y “C-5”, originales de comunicaciones dirigidas por el abogado que actúa en autos, como representante judicial de la demandante, a la representante de la firma mercantil demandada, de cuyo contenido, no se constata, la recepción de la misma por parte de la citada compañía; por el contrario se lee nota, en la que se lee haber sido recibidas por personas ajenas a la controversia, así como tampoco se desprende de tales instrumentos, que no obstante de no ser recibido por la demandada, la recepción se haya verificado en el inmueble en litigio. Circunstancia por la que este Juzgado no les otorga valor probatorio, por no aportar ningún elemento de convicción respecto al tema en discusión, y así se establece.

5.- Marcado “C-6”, documento privado dirigido en fecha 31 de julio de 2008, al abogado actor, Ángel González, ya identificado, por una ciudadana que se identifica Dra. América Pérez, abogada Inpre No. 43.204, en el que si bien narran hechos en los cuales se menciona el inmueble en litigio y a la ciudadana que representa a la empresa demandada, se trata de un documento emitido por una persona que es tercero en juicio, y que de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debía –a los fines de su valor probatorio- ser ratificado mediante la prueba testimonial, actividad que no fue desarrollada, no arrojando así, valor alguno en la controversia bajo estudio, y así se establece.

6.- Copia simple de documento inscrito por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, el 18 de julio de 2003, bajo el No. 46, Tomo 6, protocolo primero; copia que se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por la parte demandada, y de cuya lectura se evidencia el carácter de propietario que sobre el inmueble arrendado, tiene el ciudadano Freddy Delgado Pérez, titular de la cédula de identidad No. 2.903.251, y así se establece.

7.- Expediente No. AP31-S-2009-506, tramitado por ante el Juzgado 2º de Municipio del área metropolitana de Caracas, relativo a las actuaciones correspondientes a la NOTITIFCACIÓN JUDICIAL, peticionada por la parte actora; actuaciones extralitem que producen efectos probatorios en juicio, al no haber sido tachadas en forma alguna por la parte demandada; y cuyo valor será determinado mas adelante.

Efectivamente, con el contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda, y habiendo sido reconocido en juicio, por la demandada al contestar la demandada, establece este Despacho, que quedó debidamente probado en juicio, la existencia del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento es exigido en el presente juicio, así como el carácter de arrendataria de la parte demandada del inmueble objeto del mismo.

Ahora bien, de la revisión efectuada al contrato arrendaticio en análisis, se determina que los contratantes, en cuanto al tiempo de duración, en la cláusula segunda, textualmente, dispusieron lo siguiente:

“SEGUNDA: De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del presente Contrato es de UN (1) AÑO, contado a partir del primero de junio de 2002 con vencimiento el treinta y uno de mayo de 2003, en cuya fecha LA ARRENDATARIA deberá devolver el inmueble totalmente desocupado de personas a EL ARRENDADOR, así como solventados los gastos relacionados con los servicios públicos de que haya hecho uso, como son: electricidad, teléfono y aseo urbano domiciliario. El presente Contrato podrá prorrogarse por un período igual, si una de las partes no diere aviso a la otra por escrito, con sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del término fijo o de la prórroga si fuere el caso, de su voluntad de dar por terminado el Contrato. …”. (Resaltado del Tribunal).

De conformidad con lo previsto en la cláusula contractual antes aludida, se desprende que la voluntad de los contratantes –originalmente- fue la de vincularse en arrendamiento, con determinación del tiempo de duración; es decir, las partes celebraron un contrato con tiempo prefijado o determinado de un año fijo contado a partir del 1º de junio de 2002 hasta el 31 de mayo de 2003; con la posibilidad de ser prorrogado dicho lapso, por un solo período igual, es decir, un (1) año más. Lo que permite afirmar que el tiempo de la única prórroga contractual, se verificó desde el 1º de junio de 2003 hasta el 31 de mayo de 2004.

De las actas igualmente se determina que, la representación actora, al libelo de demanda, acompañó como parte de sus instrumentos en los cuales sustenta la pretensión de cumplimiento, notificación judicial que a través del Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, realizara a la demandada, el día 02 de abril de 2009, entre otras, relativa a la obligación de la arrendataria, de entregar el inmueble arrendado el 1º de junio de 2009, fecha que se indicada como vencida la prórroga legal de dos años que por ley le asistía.

Atendiendo a lo contractualmente establecido, debe sostenerse que, para la fecha en la cual se efectuó la notificación judicial de no renovación, por no haber traído a juicio, ningún otro contrato arrendaticio, la misma era además de innecesaria, improcedente legalmente, pues el contrato per se, había fenecido su plazo de duración preestablecido convencionalmente, el día 31 de mayo de 2004, fecha en que se consumó la única prórroga contractual prevista por los contratantes; y a partir de dicha fecha, comoquiera que, los contratantes pactaron la posibilidad de prórroga por “un período igual”, debe entenderse de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la voluntad de las mismas obedeció a que, además del año fijo contractual de duración, el contrato sufriera una única prorroga contractual y no prórrogas continuas y consecutivas, por no haberse expresado tal intención de manera expresa; única prórroga contractual que se reitera expiró en fecha 31 de mayo de 2004, a partir de esta fecha, exclusive, de pleno derecho, comenzó a correr el lapso de prórroga legal, que en dicho caso, dada el tiempo de la relación, era de un (1) año, por tratarse de una relación que data desde el año 2002, venciendo dicho lapso, en fecha 31 de mayo de 2005.

Ahora bien, si con posterioridad al vencimiento del lapso legal que por prórroga legal le asistía a la empresa demandada, ésta en su condición de arrendataria continuó ocupando el inmueble, recibiéndole la arrendadora, las cantidades correspondientes a las pensiones arrendaticias generadas; hecho que según el propio dicho de la representación actora, sucedió, pues en el libelo se argumenta que la demandada por concepto de cánones adeuda, solo, desde el mes de Septiembre de 2008 hasta junio de 2009, lo que implica que los cánones anteriores fueron debidamente satisfechos, debe efectivamente señalarse la verificación del supuesto fáctico consagrado en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

“Artículo 1.600.- Si a la expiración el tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.

En el caso de autos, debe afirmarse que, el contrato accionado se indeterminó en el tiempo, pues si bien –vencido el lapso de prórroga legal- el arrendatario continuó con el disfrute y goce del inmueble, tal situación se entiende aceptada tácitamente por la arrendadora, con la actitud asumida por ésta, al recibir los cánones de arrendamientos correspondientes a meses transcurridos con posterioridad al vencimiento del lapso legal que le asistía por el ya mencionado beneficio inquilinario, y así se establece.

En ese sentido, resaltando la importancia de precisar la naturaleza de la convención arrendaticia, a los fines del ejercicio de la acción que le resulta apropiada, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2.002, dejó sentado lo siguiente:

“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”. (Negrillas del Tribunal).

Atendiendo al análisis previamente realizado, este Juzgado al evidenciar, que en el caso de marras la acción interpuesta por la parte actora es la de cumplimiento, estando en presencia de un contrato indeterminado en el tiempo, debe declararse que la acción incoada no constituye la vía procesal idónea para satisfacer su pretensión, en razón a la naturaleza del contrato, por lo que resulta forzoso para este Despacho, declarar la improcedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio a las presente actuaciones. Así se decide.
III

Atendiendo a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la ciudadana MARIA ENGRACIA HEVIA contra la empresa mercantil EMHARTD ASSOCIATES, C.A., antes identificados.

De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 14 días del mes de octubre de 2009.
La Jueza,


Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,


Jacquelin del Valle Rivas


En esta misma fecha, siendo las 10:41 a.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,


Jacquelin del Valle Rivas