TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
199º y 150º
Caracas, treinta (30) de octubre de 2009

PARTE ACTORA: sociedad mercantil DISTRIBUIDORA 4X4, S.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de julio de 1985, bajo el N° 34, Tomo 11-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, FEDERICA ALCALA, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO Y PEDRO NIETO abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 83.025, 101.708, 119.059 y 131.293,122.774
respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil AIRE SUMINISTROS FRIOCOMFORT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de mayo de 2002, bajo el N° 27, Tomo 272-A-VII.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR LOPEZ GALEA, CARLA VERSCHUUR V., Y ANGELA MEROLA CALABRIA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.897, 55.861 Y 41.372, respectivamente.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2009-001038

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil DISTRIIBUIDORA 4X4, S.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de julio de 1985, bajo el N° 34, Tomo 11-A-Sgdo., en contra de la sociedad mercantil AIRE SUMINISTROS FRIOCOMFORT, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de mayo de 2002, bajo el N° 27, Tomo 272-A-VII.
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 04 de mayo de 2009, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
Habiendo sido imposible lograr la citación personal del demandado se ordenó la misma mediante la fórmula de carteles, conforme a lo dispuesto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con el último de sus requisitos en fecha 30 de julio de 2009.
En fecha 24 de septiembre de 2009, se designó a la abogada Zulay Ojeda, Defensora judicial de la parte demandada.-
En fecha 28 de septiembre de 2009, compareció el abogado Julio Cesar López, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.897, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y se dio por citado en el presente juicio, posteriormente en fecha 30 de septiembre de 2009, consignó escrito de contestación.-
En el lapso probatorio ambas partes cumplieron con su carga procesal.-
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegaron los apoderados Judiciales de la parte actora, que en fecha 01 de enero de 2008, su representada cedió en arrendamiento a la sociedad mercantil AIRE SUMINISTROS FRIOCOMFORT, C.A, ya identificada, un inmueble de su propiedad constituido por un local distinguido con la letra “B”, ubicado al frente de la Avenida Principal de Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, mediante documento notariado por ante la Notaría Pública Octava de Chacao, en fecha 10 de marzo de 2008.
Que en la cláusula cuarta se estableció que la duración del mismo sería de un (1) año fijo contado a partir del 01-01-2008 y vencería el 01-01-2009 y que desde esta última fecha la demandada se encuentra haciendo uso de la prórroga legal.-
Que en la cláusula tercera se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de Bs.F. 6.000,00, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros 10 días de cada mes.
Que la demandada se encuentra haciendo uso de su prórroga legal correspondiente desde el primero de enero de 2009, correspondiéndole pagar un canon de Bs.6.000,oo, más el ajuste por inflación determinado por el Indice de Precios al Consumidor que publica el Banco Central de Venezuela del año 2008, según lo convenido n el contrato.
Que según el porcentaje de inflación de 2008, el canon de arrendamiento mensual para la prórroga legal que debía pagar la arrendataria y que comenzó a partir del mes de enero de 2009, es de Bs.F. 7.941,00., pues el IPC fue de 31,9%, es decir, la suma de Bs.1.914,oo, porcentaje de inflación del año 2008
Alega que a pesar de los múltiples requerimientos, la arrendataria ha venido consignando ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, la cantidad de Bs.F 6.000,00, haciendo caso omiso a su obligación de pagar el canon de arrendamiento con el aumento para la prórroga legal.
Que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pago correcto de los cánones de arrendamiento en los meses de enero, febrero y marzo de 2009, al no consignar el monto pactado en el contrato.
Fundamentó la demanda en los siguientes artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, así como el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que por las razones antes expuestas, es por lo que demandan en nombre de su mandante por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento a la sociedad mercantil AIRE SUMINISTROS FRIOCOMFORT, C.A, para que convenga, o en su defecto el Tribunal provea lo conducente, conforme al siguiente petitorio:
PRIMERO: Dar por resuelto y terminado el referido contrato de arrendamiento y entregar totalmente desocupado el inmueble constituido por un local distinguido con la letra “B”, ubicado al frente de la Avenida Principal de Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, en las mismas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: A pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs.F 23.742,00, equivalentes a los meses de alquiler no pagados y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.-
TERCERO: En el pago de las costas y costos del proceso.
Por último solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y estimó la demanda en la cantidad de veintitrés mil setecientos cuarenta y dos bolívares con cero céntimos (Bs.F. 23.742,00).-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en todos y cada una de sus partes.
Admitió, que efectivamente su representada celebró en fecha 01 de enero de 2008, un contrato de arrendamiento y cuyo plazo de duración se estableció en un (01) año contado a partir del 01-01-2008 hasta el 01-01-2009, que su representada ha dado cumplimiento a sus obligaciones como arrendataria y que ha efectuado correctamente el pago de los cánones de arrendamientos que se le ha exigido hasta la fecha, y que está haciendo uso de la prórroga legal desde el 01 de enero de 2009, pagando el canon según la cláusula tercera del contrato, Bs.6.000,oo.
Señaló que si la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, prevé una determinación del canon de arrendamiento que regirá en caso de prórroga del contrato, considera que la fijación del canon a pagar no puede ser únicamente dejado al arbitrio de una de las partes y menos para ser calculados de forma tan abstracta. Se pregunta que cómo pretende la actora de un modo tan informal establecer un canon de arrendamiento sin ni siquiera comunicarlo a la arrendataria, que bien pudo, como de hecho sucedió que la arrendataria ante el silencio de la arrendadora , interpretara que el canon de arrendamiento no iba a sufrir ningún aumento y por lo tanto ésta continuó en el plazo de prórroga legal pagando a razón del canon verdaderamente acordado en el contrato, que es evidente el estado de indefensión en que se deja a su representada cuando sin ningún tipo de información, tiene que adivinar primero si el canon va a ser aumentado y segundo cual es el monto del mismo.
Por ello que pide a este tribunal desechar el alegato presentado por la actora referente a que el canon de arrendamiento obligada a pagar es la cantidad de Bs.F 7.914.00 y que en función del principio de igualdad de las partes se considere que el canon de arrendamiento vigente es el que quedó establecido en el contrato es decir la cantidad de Bs.F 6.000,00.-
Que ante la negativa de la arrendadora de recibir el canon de arrendamiento, se procedió a consignar los cánones de arrendamientos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cuyas consignaciones están contenidas en el expediente Nº 2008-1576.-

III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA 4X4, S.A, y la sociedad mercantil AIRE SUMINISTROS FRIOCOMFORT, C.A, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de mayo de 2002, bajo elN° 27, tomo 272-A-VII. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicho documento, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo la relación locativa que une a las partes, las obligaciones en él contenidas y, la naturaleza del contrato, Y ASI SE DECIDE.
2. Copia del documento de propiedad del inmueble propiedad de la DISTRIBUIDORA 4X4 S.A.,protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, de fecha 14 de enero de 1993, bajo el N° 22, de los Libros respectivos. El Tribunal desecha del proceso dicha documental, por impertinente, toda vez que la propiedad no es materia controvertida en el presente juicio Y ASI SE DECIDE.
3. Copia simple del expediente signado con el N° 2008-1576, contentivo de las de consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa AIRE SUMINISTROS FRIOCONFORT, C.A. a favor de DISTRIBUIDORA 4X4, C.A., por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que van desde agosto de 2008 a febrero de 2009, por un monto de Bs.6.000.000,oo cada una. El tribunal las tiene como fidedignas, toda vez que no fueron objeto de impugnación alguna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.
4. Extractos de la página Web de la Asociación de Logística de Venezuela (ALV) y del Banco Central de Venezuela (BCV), donde se publica el Índice de Precios al Consumidor y la Tasa Puntual de Inflación Anual de diciembre de 1997 a diciembre de 2008. El Tribunal no las valora como pruebas, toda vez que éstas constituyen un hecho notorio, no siendo éste objeto de prueba, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Catorce (14) planillas de depósito realizados en el Banco Industrial de Venezuela, por cánones de arrendamiento efectuados por AIRE SUMINISTROS FRIOCONFORT, C.A. a favor de DISTRIBUIDORA 4X4, C.A., debidamente recibidos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondientes a los meses que van desde agosto de 2008 a septiembre de 2009, por un monto de Bs.6.000.000,oo cada una. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.
2. Copia simple de certificación de consignaciones emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondiente a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde agosto de 2008 a octubre de 2009. El tribunal las tiene como fidedignas, toda vez que no fueron objeto de impugnación alguna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
La parte actora, con la presente acción pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre la sociedad mercantil DISTRIIBUIDORA 4X4, S.A, y la sociedad mercantil AIRE SUMINISTROS FRIOCOMFORT, C.A, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de mayo de 2002, bajo el N° 27, tomo 272-A-VII, cuyo objeto es un inmueble de su propiedad constituido por un local distinguido con la letra “B”, ubicado al frente de la Avenida Principal de Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya naturaleza es a tiempo determinado, toda vez que la inquilina-demandada, encontrándose en el disfrute de la prórroga legal de seis (06) meses que le corresponde, por cuanto el contrato de arrendamiento comenzó en fecha 01 de enero de 2008 y venció el 01 de enero de 2009, ha incumplido con su obligación de pagar correctamente los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2009, al no consignar el monto pactado según lo establecido en la cláusula tercera del contrato, la suma de Bs.7.914,oo mensual, adeudando la cantidad de Bs.F. 23.742,00.
Por su parte, la empresa demandada, admite la relación arrendaticia, así como el disfrute de la prórroga legal que le corresponde, empero, rechazó, negó y contradijo la demanda.
Negó que deba cancelar la suma mensual de Bs.7.914,oo, mensual, señalando que la arrendadora aún cuando hay determinación del canon que regirá en el caso de prórrogas en la cláusula tercera del contrato, no puede ser dejado el canon al arbitrio de una sola de las partes, y que dicho aumento no le fue comunicado, que ante la negativa de la arrendadora de recibir el canon procedió a depositarlo ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este misma Circunscripción Judicial y, se acoge a la cláusula Décima Sexta del contrato. En el presente caso es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, Ley especial que rige la materia de arrendamientos y, que según su artículo 7 es de eminente orden público.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, el cual fue valorado por este Tribunal, quedando demostrada con el mismo la relación locativa existe, la naturaleza del contrato y, las obligaciones en él asumidas. Asimismo, trajo a los autos copia simple del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la empresa demandada, para demostrar que no cancela el canon de arrendamiento que le corresponde.
Por su parte la demandada trajo a los autos originales de planillas de depósitos realizadas ante el Banco Industrial de Venezuela y recibidos por el Juzgado vigésimo Quinto de Municipio de estas misma Circunscripción Judicial, contentivas de las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa la inquilina-demandada a favor de la actora, así como certificación de los cánones de arrendamiento depositados ante el Tribunal, siendo previamente valorados por el Tribunal, quedando demostrado con las mismas, que la demandada efectuó el pago de los meses demandados como insolutos: enero, febrero y marzo de 2009, por un monto de Bs.6.000,oo cada uno, que son sólo los meses que serán analizados de los respectivos legajos de copias y depósitos.
Toca de seguidas una vez establecida como quedó planteada la controversia, verificar con las pruebas aportadas a los autos por ambas partes, si conforme al contrato de arrendamiento y, a la Ley especial que rige la materia, cual es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía o no a la empresa demandada AIRE SUMINISTROS FRIOCOMFORT, C.A., pagarle a la actora DISTRIBUIDORA 4X4, S.A, la suma de Bs.7.914,oo mensuales, durante el lapso de prórroga legal, conforme al ajuste por inflación determinado por el IPC publicado por el Banco Central de Venezuela del año inmediatamente anterior, sin necesidad de notificación alguna, conforme a la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato, o, si por el contrario, la arrendadora-demandante, debía convenirlo previamente con la inquilina o, notificarle dicho aumento.
Señala la cláusula Cuarta del contrato de marras: “La duración del contrato de arrendamiento es de un (1) año, fijo, contado a partir del día uno (01) de enero de 2008 y vencerá el 01 de enero de 2009”, desprendiéndose de la misma que el contrato de arrendamiento analizado es a término fijo y no contempla prórrogas convencionales.
Señala igualmente la cláusula Tercera del contrato:”…quedando entendido para las eventuales prórrogas que pueda sufrir el presente contrato, el monto del canon a cancelar por “LA ARRENDATARIA” serán determinados por anuales conforme con el porcentaje estimado de la tasa inflacionaria que fije el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que publica el Banco central de Venezuela, para el año inmediatamente anterior”, desprendiéndose de la mencionada cláusula, que el aumento en ella señalado aplicará para el caso de prórrogas convencionales del contrato, prórrogas que según la cláusula anterior no contempla el contrato.
Ahora bien, para el caso que nos ocupa en que el inquilino está disfrutando de la prórroga legal, aplica el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
” Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Subrayado del tribunal), desprendiéndose de la normativa parcialmente transcrita que para hacer efectivo un aumento en el canon de arrendamiento, para el lapso de prórroga legal debe existir previamente un acuerdo entre los contratantes o un procedimiento de regulación por los organismos competentes. Con base a las cláusulas analizadas y la normativa especial aplicada al caso, concluye esta juzgadora, sin entrar a analizar en este juicio si al inmueble arrendado le es aplicable o no el régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de fijación de los cánones de arrendamiento, en el sentido de que si está exento o no de regulación, que la arrendadora-demandante debió convenir con la inquilina-demandada cual era el monto que por concepto de canon de arrendamiento debería cancelarle durante el disfrute de la prórroga legal, o en su defecto notificarle cual era su estimación del nuevo canon de arrendamiento, antes de que se hiciera exigible éste, en virtud de que al ser un contrato de arrendamiento de término fijo que no contempla prórrogas, no le era aplicable el contenido de la cláusula tercera del contrato que le sirvió de fundamento para incoar la presente acción, y, no cursando a los autos convenimiento ni notificación alguna de aumento de canon de arrendamiento emanado de ninguna de las partes, le resulta forzoso a este juzgadora concluir que conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, la parte actora no cumplió con su carga procesal al no demostrar la existencia de la obligación por cuyo incumplimiento demandó la resolución del contrato suscrito, siendo obligación de esta sentenciadora decidir la presente causa conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que señala:” Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”, razón por la cual la presente demanda no puede prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE

IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue DISTRIBUIDORA 4X4, S.A, contra AIRE SUMINISTROS FRIOCOMFORT, C.A, ambas partes suficientemente identificadas.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los treinta (30) días del mes de octubre de 2009. 199° años de Independencia y 150° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA TEMP,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las 12:30 P.M. se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA TEMP,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/daliz***