TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE N° 8285-09
DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL FLORIDA S.R.L, mediante sus apoderados Judiciales abogados JOSE RAFAEL TORREALBA RANGEL e IRIS RODRIGUEZ DE RODRIGUEZ, inpreabogados Nº 6.290 y 13.079 respectivamente.-
DEMANDADO: JACOBO ZALTZMAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-323.235.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES.-

Que la presente acción, se inició con libelo de demanda presentado por distribución ante el Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 12-02-09, y recibido en éste Tribunal en fecha 13-02-09, por la SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL FLORIDA S.R.L, mediante sus apoderados Judiciales abogados JOSE RAFAEL TORREALBA RANGEL e IRIS RODRIGUEZ DE RODRIGUEZ, inpreabogados Nº 6.290 y 13.079 respectivamente, según consta de poder que acompañó marcado “A”, contra el ciudadano JACOBO ZALTZMAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-323.235, por CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES.-
Manifestaron los apoderados de la parte demandante que su representada, en fecha 26 de febrero de 1.986, suscribió contrato de arrendamiento por el inmueble ubicado entre la avenida Páez y Soublette, marcado con el N° 30 Y 32 Sur de ésta ciudad de Maracay, Estado Aragua, donde funciona el ente Mercantil Hotel Florida S.R.L. Que dicho contrato de arrendamiento se selló

en aquella fecha con su propietario señor JACOBO ZALTZMAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-323.235. Alegan asimismo, que la mencionada Sociedad Mercantil administradora del inmueble, representada por la ciudadana GUADALUPE CLARET BIANCHI DE KIZER, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.573.283, actúa a su vez como representante legal del señor JACOBO ZALTZMAN, ya identificado, tal como consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaría pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 08 de marzo de 2.001, inserto bajo el Nº 53, tomo 16 de los libros de autenticaciones de aquella Notaria, el cual acompañó marcado “B”. Que el inmueble arrendado, se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Calle Páez, SUR: Con antigua posesión denominada El Mangal, ahora casa de Tácito Martínez; ESTE: Calle Soublette y OESTE: Casa y solar que fue de Santos Rodríguez, hoy propiedad de Jacobo Linc y del señor Jacobo Zaltzman. Que así mismo acompañó contrato de arrendamiento marcado “C”.-
Alegaron de igual manera, que el objeto del contrato lo constituyen (02) locales comerciales para que funcionen un restaurante y hotel con veinte (20) habitaciones en la segunda planta y una lavandería en la tercera (3era) planta, y que el término de duración del contrato fue de Cuatro (04) años fijo, contados a partir del 25 de febrero de 1.986, y que se ha venido prorrogando sucesivamente sin interrupción alguna, donde cada una de las partes viene cumpliendo las obligaciones co-respectivas del instrumento arrendaticio por mas de veintidós (22) años y, entre las obligaciones, el pago oportuno y satisfactorio de la pensión de arrendamiento.-
Manifestó de igual forma la parte demandante, que en fecha 25 de enero de 2.007, la representante legal del señor JACOBO ZALTZMAN, ya identificado, procedió a notificar a su mandante que el contrato de arrendamiento celebrado el 26 de febrero de 1.986 y con fecha de inició el 25 de febrero de 1.986, se le pone fin y entra a regir una prórroga legal de Tres

(03) años, contados a partir del 25 de febrero de 2.007, con vencimiento el 25 de febrero de 2010, según consta de copia de notificación, que acompañó marcada “D”.
Que en fecha 07 de noviembre de 2.008, se realizó otra notificación Judicial indicando la desocupación del inmueble como fecha tope el 25 de febrero de 2.009, tal como consta de copia de notificación marcada “E”.-
Que por los razonamientos antes expuestos es por lo que procedieron en su carácter de apoderados de la parte demandante a demandar al ciudadano JACOBO ZALTZMAN , para que convenga en el cumplimiento del Contrato de arrendamiento celebrado con el Hotel Florida S.R.L, el día 26 de febrero de 1.986, el cual entró en vigencia el 25 de febrero de 1.986 y se renovó en las mismas condiciones y por tiempo indeterminado, según la voluntad de las partes que consintieron la continuidad de la relación arrendaticia que data mas de 22 años.
Estimaron su acción en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BF.5.000, oo).-
Admitida la demanda en fecha 17-02-09, se emplazó al ciudadano JACOBO ZALTZMAN, para que comparezca por ante éste Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda anterior.-
Al folio 53, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación firmado por la ciudadana GUADALUPE CLARET BIANCHI DE KIZER.
A los folios que van del 59 al 60, aparece auto del Tribunal reponiendo la causa al estado de nueva admisión por cuanto se trata de un juicio ordinario.
Al folio 62 el Alguacil Accidental del Tribunal consignó recibo de citación firmado por la ciudadana GUADALUPE BIANCHI DE KIZER.-
Al folio 64, aparece diligencia suscrita por el abogado CESAR EDUARDO CHACON, mediante la cual consigna escrito de contestación de demanda, en el cual ratificó escrito de contestación y negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo, en todas y cada una de sus partes, el Tribunal le dio

entrada y ordenó agregarlo a los autos respectivos.-
A los folios que van del 71 al 73, aparece escrito de pruebas, presentado por los abogados JOSE RAFAEL TORREALBA RANGEL e IRIS RODRIGUEZ DE RODRIGUEZ, en su carácter de autos, el Tribunal le dio entrada y ordenó agregarlo a los autos respectivos.-
Al folio 75, aparece escrito de pruebas, presentado por el abogado CESAR EDUARDO CHACON, en su carácter de autos, el Tribunal le dio entrada y ordenó agregarlo a los autos respectivos.-
Al folio 86, vencido como se encuentra el lapso probatorio en la presente causa, se fijó el décimo quinto (15°) día de Despacho siguiente a éste, para que las partes presenten sus informes. Llegada su oportunidad ambas partes consignaron sus respectivos informes, El Tribunal les dio entrada y ordenó agregarlos a los autos respectivos.-
Al folio 107, se le dio entrada y se agregó a los autos respectivos el escrito de observaciones presentado por la abogada IRIS RODRIGUEZ DE RODRIGUEZ. Y vencido como se encuentra el lapso para las observaciones, el Tribunal dice “VISTOS” y se reserva el lapso legal para dictar sentencia, en conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.-
Vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, el Tribunal pasa a dictar Sentencia y al efecto considera.-
-I-

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES intentado por la SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL FLORIDA S.R.L, mediante sus apoderados Judiciales abogados JOSE RAFAEL TORREALBA RANGEL e IRIS RODRIGUEZ DE RODRIGUEZ,

inpreabogados Nº 6.290 y 13.079 respectivamente, contra el ciudadano JACOBO ZALTZMAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-323.235 en su carácter de arrendatario de un inmueble ubicado entre la avenida Páez y Soublette, marcado con el Nº 30 Y 32 Sur de ésta ciudad de Maracay, Estado Aragua, donde funciona el ente Mercantil Hotel Florida S.R.L, Maracay, Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Calle Páez, SUR: Con antigua posesión denominada El Mangal, ahora casa de Tácito Martínez; ESTE: Calle Soublette y OESTE: Casa y solar que fue de Santos Rodríguez, hoy propiedad de Jacobo Linc y del señor Jacobo Zaltzman.-

DEL ANALISIS DEL CONTRATO
Se constata de autos, al folio 29, contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes que conforman esta acción, en el que acordaron en su Cláusula Segunda:

“Este contrato tendrá una duración de cuatro (4) años fijos contados a partir del 25 de Febrero de 1986. Vencido dicho plazo se prorrogará automáticamente por un (1) año más y en igu7al forma se procederá para las prórrogas siguientes que serán siempre de un (1) año menos que una de las partes de aviso a la otra con treinta días de anticipación por lo menos ” antes de vencerse el plazo fijo o la prórroga que esta corriendo si fuere el caso, manifestando por escrito su deseo de no querer continuar el contrato”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni

suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. N° 06-1043: 6-10436-1043

“omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.-

De la Cláusula contractual Segunda del contrato de arrendamiento bajo análisis, de la sentencia reseñada, de la contestación de la demanda y, de la normativa legal mencionada, se puede, interpretar que posterior al vencimiento del lapso de duración de Cuatro (04) años fijos, se vislumbra de las actas procesales una notificación de la no prórroga del referido contrato arrendamiento (folios 35 y 36).
Así las cosas, siendo deber de los Jueces atenerse a alegado y probado en autos tal como lo establece el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo alegado por la parte actora, y, a su vez se infiere, de la cláusula segunda contractual antes transcrita, en cuanto a la duración del contrato, que posterior al vencimiento del primer plazo de la relación arrendaticia de fecha 26 de Febrero de 1.986, de cuatro (4) años, el contrato se prorrogó automáticamente por periodos de Un (1) año, siendo el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se accionó es a tiempo determinado.
Al haber elegido el actor incoar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y fundamentar la misma en su libelo de demanda en el hecho de que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción del contrato, invocando al efecto los artículos 1580 y 1.600 del Código Civil. Este Tribunal aprecia del contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de lo alegado por la parte demandante estamos en presencia de una pretensión contraria a derecho pues la acción de cumplimiento de contrato es aplicable sólo para los contratos a tiempo determinados y amparado en el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no para los contratos a tiempo indeterminado, tal como lo señaló la parte actora como fundamento de su acción, y se estaría contraviniendo el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende contrario al orden publico al ser el contrato, en este caso, a tiempo determinado, por lo que forzosamente debe declararse la inadmisibilidad de la acción propuesta
En virtud de lo antes decidido y con fundamento en el tercer supuesto del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal declara INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento al ser ella contraria a una disposición expresa de la ley como lo es el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que solo permite, para los contrato de arrendamiento sin determinación de

tiempo, el desalojo, y no el cumplimiento del contrato en lo que se fundamentó la parte actora en su demanda. Y, así se decide.
Concluyendo quien Juzga, que la acción propuesta por la parte que accede al órgano judicial, fundamentada en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, en el Artículo 1.600 del Código Civil, no se ajusta a derecho, siendo inadmisible, por lo antes sustentado, es por lo que no se entra analizar el fondo del proceso aquí debatido. Así queda plenamente decidido.
-III-