TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 150º

PARTE ACTORA: MARLENE MAYORGA CARDENAS, nicaragüense, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.882.292.

PARTE DEMANDADA: MEURIS JOSEFINA RAMOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-8.651.567.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: MARTIN CAMACHO OQUENDO y MARTHA ESCALONA MARIN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.386 y 97.847, respectivamente.

MOTIVO: Desalojo (Apelación)

EXPEDIENTE Nº: AP11-V-2009-000495

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera la ciudadana MARLENE MAYORGA CARDENAS, debidamente asistida por la abogada BELKIS BLANDIN LEONETT, mediante el cual demanda por desalojo a la ciudadana MEURIS JOSEFINA RAMOS. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo de ley correspondiente.
En fecha 09 de diciembre de 2008, el Juzgado A-Quo admite la presente demanda, ordenando el emplazamiento del demandado al segundo (2°) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación, para dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 17 de febrero de 2009, la parte demandada se da por citada en el presente juicio, oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha 26 de marzo de 2009, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda.
En fecha 13 de abril de 2009, la parte demandada apela del fallo dictado por el Juzgado A-Quo.
En fecha 05 de mayo de 2009, este Tribunal le da entrada al presente expediente, fijando el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia.
- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:
1. Que en fecha 13 de agosto de 2007, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MEURIS JOSEFINA RAMOS, sobre un inmueble ubicado en El Nazareno, entre calle principal y calle El Tanque, identificado con la letra “B”, piso 3 del edificio Residencias Estendherling No. 56, Petare del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
2. Que se fijó de mutuo acuerdo como canon de arrendamiento mensual la cantidad BsF. 300,00.
3. Que la demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses transcurridos entre septiembre de 2007 a noviembre de 2008, ambos inclusive.

La parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda incoada en su contra, alegó lo siguiente:

1. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
2. Convino en la existencia del contrato de arrendamiento, pero negó, rechazó y contradijo que el mismo haya sido pactado en fecha 13 de agosto de 2007, toda vez que la actora entregó la posesión pacífica del inmueble en fecha 30 de mayo de 2007.
3. Convino en que el canon de arrendamiento fue pactado a razón de BsF. 300,00, por mensualidad.
4. Que ha cancelado todos y cada uno de los cánones del contrato de arrendamiento desde que comenzó la relación arrendaticia hasta diciembre de 2007.
5. Que la arrendadora no expedía ningún tipo de recibo, lo cual fue aceptado por la demandada por cuanto existía una relación de confianza y amistad entre las partes.
6. Que en el mes de diciembre de 2007, la arrendadora le ofreció el inmueble en venta y le planteó que no le seguiría cobrando el canon de arrendamiento, en vista de que pensaba suscribir un contrato de opción de compra.
7. Que desde enero de 2008 se configuró un préstamo de uso gratuito, toda vez que la voluntad de la actora era la de no cobrar el canon de arrendamiento.

- III –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) Promovió copia simple de contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 13 de agosto de 2007 por ante la Notaría Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio al mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de impugnación o desconocimiento por parte de la parte demandada. Y así se establece.-
2) Promovió copia simple de título supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Al respecto, este Tribunal considera impertinente la presente probanza, toda vez que nada se discute en este juicio acerca de la existencia de las bienhechurias que conforman el inmueble arrendado.
3) Promovió original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Milagros del Valle Sarmiento Suárez y su persona, y comunicación enviada por la ciudadana Milagros Sarmiento Suárez a la parte actora. Al respecto, este juzgador considera impertinente las presentes probanzas, toda vez que las mismas no guardan relación con los hechos narrados y controvertidos en el caso que aquí se ventila y por lo tanto se les niega el valor probatorio. Y así se establece.-
4) Promovió fotografías de la casa en construcción que posee la demandada. Al respecto, observa este sentenciador que el promovente de la prueba no demostró la autoría de las fotos mediante cualquier mecanismo previsto en la ley para ello, motivo por lo cual este Tribunal debe necesariamente desechar las fotos traídas a los autos por la parte actora. Y así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1) Promovió original de partidas de nacimiento de sus hijos. Al respecto, este juzgador considera impertinente las presentes probanzas, toda vez que las mismas no guardan relación con los hechos narrados y controvertidos en el caso que aquí se ventila y por lo tanto se les niega el valor probatorio. Y así se establece.-
2) Promovió constancia de residencia emitida por el Consejo Comunal Socialista Brisas del Zulia. Al respecto, este Tribunal observa que el mismo constituye un documento privado emanado de tercero, el cual requiere de la ratificación del tercero mediante prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que en el presente caso la parte promovente no ratificó tal documental, este Tribunal le niega valor probatorio. Y así se decide.-
3) Promovió y evacuó las testimoniales de los ciudadanos Deisi Pineda de Pabón y Xiomara Soto Conde. Al respecto, este Tribunal observa que la parte promovente pretendía demostrar con la presente probanza el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos y siendo que no puede demostrarse mediante prueba testimonial la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando éstas sean mayor a la cantidad de BsF. 2,00, como ocurre en el presente caso, este Tribunal debe declarar inadmisible la presente prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil. Y así se establece.-

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:
A. Ambas partes convienen en la existencia de la relación arrendaticia.
B. Que el contrato de arrendamiento fue autenticado en fecha 13 de agosto de 2007 por ante la Notaría Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda.

- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa lo siguiente:
En primer lugar, este Tribunal advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.
Establecido lo anterior, debe precisar este sentenciador que de conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, la defensas previa planteada por el demandado referente a la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 ejusdem, no tiene apelación, con lo cual mal pudiera ser objeto de revisión por parte de esta alzada. Y así se establece.-
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia, haciendo las siguientes consideraciones:
La demanda de desalojo, se encuentra regulada en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual copiado a letra reza:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Como se desprende del artículo antes citado el arrendador puede ejercer una acción de desalojo. De tal manera la ley consagra dos requisitos:
A) Que se demuestre la existencia del contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, que vincule a las partes del proceso.
B) Que el arrendatario se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
Del estudio de las pruebas adquiridas en este proceso, se evidencia que entre las partes fue celebrado un contrato de arrendamiento con una duración originaria de seis (6) meses contados a partir del día 30 de mayo de 2007 hasta el día 30 de diciembre de 2007, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, más seis (6) meses de prórroga legal. Ahora bien, después del vencimiento del contrato y su prórroga legal, el inquilino siguió disfrutando de la cosa arrendada y el arrendador a su vez, consintió en dejarlo en posesión de la mencionada cosa arrendada, al punto que pretende en la presente demanda que le pague los cánones mensuales que corresponden a los meses desde septiembre del año 2007 hasta el mes de noviembre del año 2008, ambos inclusive.
Es menester destacar que luego de lo anterior, las partes se encuentran ligadas por el nacimiento de un nuevo contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción del contrato, tal como establece el artículo 1600 del Código Civil de Venezuela.
Habida cuenta de lo expuesto, ha quedado convenido por las partes, que entre ellas existe una relación arrendaticia, que al momento de la interposición de la demanda, era a tiempo indeterminado, cumpliéndose de esta manera el primero de los requisitos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la acción de desalojo.
Ahora bien, luego de haber sido probada la existencia de la obligación de pago de los cánones mensuales de arrendamiento, correspondía a los obligados demostrar el pago o algún otro hecho extintivo de la obligación locativa.
En este sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.
(Resaltado del Tribunal)
En el caso de marras, la parte actora demostró la existencia de la obligación locativa en cabeza del demandado. Al respecto, asevera Eloy MADURO LUYANDO, en su Curso de Obligaciones:
“En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable”
(Negritas del Tribunal)
Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
(Negritas del Tribunal)
En consecuencia, toda vez que en el caso que nos ocupa, ha quedado demostrada la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y siendo que la parte demandada no probó el pago de los cánones de arrendamiento que se denuncian como insolutos en el libelo de la demanda, la pretensión de desalojo instaurada debe ser declarada procedente, y así se decide.
Seguidamente, con respecto a la pretensión de la actora relativa al cobro de los cánones que se sigan venciendo hasta la publicación del fallo, este sentenciador constató que al momento de la interposición de la demanda, tal pretensión carecía de interés jurídico actual, lo que la doctrina pacíficamente ha definido como la inmediata exigibilidad del derecho reclamado, es decir, que ya esté sufriéndose el daño o el perjuicio contra cuyos efectos vaya encaminada la acción, con lo cual mal podría este Tribunal condenar a la demandada al pago de dichas cantidades de dinero. En consecuencia, por este sólo motivo resulta procedente la apelación propuesta por los abogados Martín Camacho Oquendo y Martha Escalona Marín, y por lo tanto la apelada debe ser modificada. Y así se decide.-
- V -
PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados Martín Camacho Oquendo y Martha Escalona Marín contra la sentencia de primera instancia proferida en fecha 26 de marzo de 2009 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se MODIFICA la sentencia apelada en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por desalojo incoara la ciudadana Marlene Mayorga contra la ciudadana Meuris Josefina Ramos.

SEGUNDO: Se declara PROCEDENTE la pretensión de desalojo contenida en la demanda, en consecuencia, se declara EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento atacado por la acción de desalojo que originó este proceso.

TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar libre de personas y cosas, el inmueble ubicado en El Nazareno, entre calle principal y calle El Tanque, identificado con la letra “B”, piso 3 del edificio Residencias Estendherling No. 56, Petare del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 4.200,00), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre de 2007 hasta noviembre de 2008, ambos inclusive.

QUINTO: Se niega la pretensión del actor de cobrar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la publicación del fallo.

SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas, por cuanto ninguna de las partes resultó totalmente vencida en la presente controversia.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de septiembre de dos mil nueve (2009).-
EL JUEZ,
LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,
MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha, siendo las__________. se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
Exp. N° AP11-V-2009-000495.
LRHG/Henry HF.-