TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
199º y 150º

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos MARIA CONCETTA CAPELLANIA DE STURCHIO y SANDRO STURCHIO CAPELLANIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nº V-3.716.212 y V-11.312.912.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMNADANTE: Ciudadanos BELKIS GISELA COTTONI DIEPPA, JOSE GASPAR COTTONI, LUIS LEONARDO LEON FERNANDEZ, MANUEL ALEJANDRO MARTINEZ GUERRA y ANA EL HALABI KABCHE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nº V-6.192.380, V-634.422, V-13.822.579, V-15.505.315 y V-5.532.207, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 40.300, 22.941, 84.846, 124.452 y 23.140, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ESTEFANIA MIRANDA NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-17.302.882.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA: Definitiva.-
I
ANTECEDENTES

Conoce esta alzada de la presente causa, por apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante ciudadanos MARIA CONCETTA CAPELLANIA DE STURCHIO y SANDRO STURCHIO CAPELLANIA, en fecha tres (03) de junio del dos mil nueve (2009), en contra de la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha veintiséis (26) de mayo del dos mil nueve (2009), distribuido a este Juzgado en fecha diecinueve (19) de junio del dos mil nueve (2009).
Mediante auto de fecha dos (02) de julio del dos mil nueve (2009), este Juzgado le dio entrada a la presente apelación fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente, para dictar sentencia conforme a lo establecido en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose este Juzgado para dictar sentencia, conforme al artículo antes citado, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones:
1. La demanda fue admitida por el Juzgado a-quo, mediante auto de fecha veintiséis (26) de marzo del dos mil nueve (2009).-
2. La parte demandada quedó debidamente citada en fecha veintiocho (28) de abril del dos mil nueve (2009), como se evidencia en la narrativa del fallo hoy apelado.-
3. En fecha treinta (30) de abril del dos mil nueve (2009), oportunidad para que tuviere lugar el acto de contestación a la demanda incoada, la parte demandada se hizo presente en el Juzgado a-quo, sin representación judicial, por lo que se le fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente, para que diere contestación a la demanda incoada conforme a lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados.-
4. En fecha ocho (08) de mayo del dos mil nueve (2009), la parte demandada, debidamente asistida del profesional del derecho EDILBERTO NUÑEZ, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
5. En el lapso probatorio, ambas partes aportaron pruebas al proceso.-
6. En fecha veintiséis (26) de mayo del dos mil nieve (2009), el Tribunal a-quo, declaró SIN LUGAR LA DEMANDA, que presentaron las ciudadanas MARIA CONCETTA CAPELLINA DE STURCHIO y SANDRO STURCHIO CAPELLINA, en contra de la ciudadana ESTEFANÍA MIRANDA NUÑEZ.-
Quien aquí decide, pasa a conocer las pretensiones y alegatos de la parte apelante en los siguientes términos:
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alegó la parte actora que, sus defendidos son propietarios del inmueble constituido por un local comercial Nº HOL-108, situado en el Sector Hollywood del Nivel Jardín, del Edificio denominado CENTRO SAN IGNACIO, ubicado en la Avenida Blandín o Mata de Coco y Calle o Avenida Santa Teresa de Jesús, Urbanización La Castellana, Jurisdicción del Municipio Chacao, del Estado Miranda; el cual fue dado en arrendamiento a la parte demandada, por un canon mensual de mil doscientos bolívares (Bs.1.200,00), por un tiempo fijo de seis meses, a partir del quince (15) de mayo de dos mil seis (2006), hasta el quince (15) de noviembre de dos mil seis (2006); y el dieciséis (16) de noviembre de dos mil seis (2006), comenzó a transcurrir la prórroga legal de seis meses que concluyó el quince (15) de mayo de dos mil siete (2007).
Dice que en el contrato se estableció que era obligación del arrendatario el pago del condominio, incluyendo las cuotas extraordinarias.; pero es el caso que no lo paga debiendo a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil ocho (2008) y enero de dos mil nueve (2009), que suman por ese concepto dos mil quinientos veintisiete bolívares con seis céntimos (Bs. 2.527,06), como se desprende del estado de cuenta que acompaña.
Por eso motivo—dice—acude a la vía judicial por vencimiento del término; y en caso de no ser considerado el contrato a tiempo determinado, lo demanda subsidiariamente por la falta de pago del condominio.
Después de transcribir cláusulas del contrato y normas legales a modo de fundamentación, termina con el petitorio, donde demanda:
1. Dar por terminado el contrato, haciendo entrega del inmueble a la parte actora.
2. De no ser el contrato a tiempo determinado, lo demanda para darlo por resuelto, y que haga entrega del inmueble a la parte actora.
3. Cancelar las cuotas de condominios vencidas y no pagadas, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y el mes de enero de 2009, que suman Bs. 2.527,06.
4. Cancelar, a titulo de daños y perjuicios, los gastos de condominio que se sigan generando hasta la definitiva entrega del inmueble.
5. Cancelar las costas y honorarios profesionales.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada da contestación a la demanda, se hace representar por el abogado Edilberto Núñez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8558, quien contradijo la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Los hechos del libelo son falsos, los niega
2. El atraso del condominio se debe a que la Inmobiliaria no quiso recibir los pagos.
3. Rechaza el estado de cuenta que riela al folio 8.
4. Consigna planillas bancarias que cubren los meses que en el libelo se dicen insolutos u otros más.
5. Señaló que siempre tuvo la mejor disposición de pagar
6. Argumentó que se produjo la tácita reconducción del contrato.-

DE LA DECISIÓN APELADA:

Fundamentó su decisión el a-quo en cuanto a la acción principal de cumplimiento de contrato, en el hecho se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que se solicita el cumplimiento, lo cual lo indeterminó, por que la relación arrendaticia continuó después del quince (15) de mayo del dos mil siete (2007), fecha en la cual concluyó la prorroga legal de seis meses, de acuerdo con el artículo 38, letra a) del decretó Ley de la materia, ya que la parte demandante declaró en su escrito libelar que la parte ha incumplido con el contrato al no pagar las cuotas de condominio de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil ocho (2008) y enero de dos mil nueve (2009), es por que el contrato se había prolongado luego de la prorroga legal; asimismo conforme al criterio jurisprudencial explanado en la sentencia de la Sala Constitucional de fecha veintiocho (28) de junio del dos mil cinco (2005), sentencia Nº 1391, declaró improcedente la acción subsidiaria resolutiva del contrato en razón de la falta de pago de las cuotas de condominio, ya que en la sentencia antes señalada se fijó el criterio que las causales de desalojo deben ser tomadas como taxativas, y por cuanto el fundamento de resolución no se encuentra tipificado en las causales procedió a DECLARAR SIN LUGAR LA DEMANDA, que presentaron MARÍA CONCETTA CAPELLANIA DE STURCHIO y SANDRO STURCHIO CAPELLANIA contra ESTEFANÍA MIRANDA NÚÑEZ. Condenó en costas por razón del vencimiento.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
A los fines de resolver el presente recurso de apelación interpuesto en contra del fallo definitivo dictado por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil nueve (2009), observa quien aquí decide lo siguiente:
La parte actora, con la presente acción intentó como pretensión principal el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, privado, suscrito por los ciudadanos MARIA CONCETTA CAPELLANIA DE STURCHIO y SANDRO STURCHIO CAPELLANIA, en contra de la ciudadana ESTEFANIA MIRANDA NUÑEZ, alegando que la parte demandada, debió hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento al culminar la prorroga legal de seis (6) meses que le correspondía, por cuanto el contrato era a tiempo determinado y con una duración de seis (6) meses contados a partir del quince (15) de mayo, al quince (15) de noviembre, ambas fechas de dos mil seis (2006), es decir que debió hacer entrega del inmueble en fecha quince (15) de mayo de dos mil siete (2007), que según su decir le exigió a la arrendataria la entrega del inmueble en cuestión, sin que hasta la fecha de interposición de la presente demanda le haya hecho entrega del inmueble en cuestión; asimismo alegó como pretensión subsidiaria en caso de que se considerara el contrato a tiempo indeterminado que por cuanto la arrendataria no ha cumplido con el pago de las cuotas de condominio de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil ocho (2008), y enero de dos mil nueve (2009), se declarará resuelto.-
Ahora bien, quien aquí Juzga pasa a decidir sobre el petitorio realizado por la parte actora, así como las pruebas aportadas por las partes, y en definitiva sobre lo decretado por el Juzgado a quo en su Sentencia, la cual dio origen a la apelación que hoy es controvertida por este Juzgado:
En este orden de ideas y visto el análisis efectuado por el a-quo en cuanto a la temporaneidad del contrato locativo existente, el cual no comparte esta Juzgadora, considera pertinente determinar en primer lugar que las acciones subsidiarias nuestro Máximo Tribunal se ha pronunciado en reiteradas oportunidades, entre ellas en sentencia de fecha ocho (08) de mayo de dos mil siete (2007), caso: C.A Inmuebles Sacco. Magistrado Ponente: Carlos Oberto Vélez, en la que sostuvo:

“Es común que los litigantes propongan peticiones en forma subsidiaria a otros pedimentos, condicionando su examen a que sean desechadas las peticiones principales. Se trata de una estrategia que, por lo general, persigue plantear, para el caso de que sea declarada sin lugar la petición principal, otro pedimento que produzca un efecto semejante al que se pretende con la otra solicitud.
Pero al actuar así los litigantes, definen de una manera particular los términos de la controversia pues, al proponer peticiones en forma subsidiaria, condicionadas a la declaratoria sin lugar de la principal, éstas no pueden ser examinadas por el sentenciador, a menos que haya declarado sin lugar el pedimento principal. En otras palabras, esta manera de plantear la demanda expone al litigante a que su petición subsidiaria, sólo sea examinada en una instancia, como ocurrió en el caso concreto, donde el juez a quo declaró con lugar las peticiones principales y no examinó la subsidiaria por la limitación impuesta en el libelo, pero el sentenciador de la recurrida, conociendo en apelación, declaró sin lugar las principales y examinó la propuesta en forma subsidiaria, como fue solicitado por el demandante, en su escrito de demanda.”

Frente a esta situación, cabe resaltar que habiendo ejercido la parte actora dos (2) pretensiones, vale decir, una principal y una subsidiaria, se colige que son dos demandas una independiente de la otra, en atención a que el juez que le corresponda conocer, sólo podrá examinar la pretensión subsidiaria si la principal resultara sin lugar.
Las pretensiones subsidiarias, se ejercen a los fines de economía procesal, debiendo además afirmarse que la subsidiariedad sólo excusa la incompatibilidad de las pretensiones entre sí, dicho en otras palabras, se pueden ejercer en forma subsidiaria pretensiones que sean incompatibles con la principal, precisamente porque no es posible su acumulación, en el caso de marras el a-quo erradamente utiliza como basamento o estructura la sentencia para declarar que el contrato es a tiempo indeterminado, los alegatos de la propia parte demandante que hace mención en su escrito libelar en lo que respecta a la acción subsidiaria: “… ha incumplido el contrato por no pagar los gastos de condominios de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009…”, dichos alegatos no pueden ser tomados por el Juez que analiza el merito del asunto, ya que como ha quedado establecido en el texto de la presente decisión, la acción subsidiaria solo puede ser analizada en la sentencia definitiva una vez que haya sido desechada la acción principal, y así se declara.
Aclarado lo anteriormente expuesto pasa analizar las pruebas aportadas en el juicio en lo que respecta al cumplimiento del contrato: Este Juzgado le concede pleno valor probatorio al contrato privado el cual fue aceptado por ambas partes como se lo concedió el Tribunal a quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
Asimismo, los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, rezan lo siguiente:
Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.- (Subrayado y resaltado del Tribunal).-
Artículo 1.160 del Código Civil: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.- (Subrayado y resaltado del Tribunal).-
Artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.- (Subrayado y resaltado del Tribunal).-

Considera quien aquí decide de acuerdo a lo antes expuesto y a las normativas transcritas, que al contrato de arrendamiento tantas veces mencionado, se le otorgo pleno valor probatorio, quedando demostrada la relación contractual arrendaticia existente entre las partes.-
Efectivamente la parte demandante, argumenta que existe una relación arrendaticia a tiempo determinado por que conforme al contrato se puede verificar en su cláusula segunda: “la duración del presente contrato será de seis (06) meses fijo, contado a partir del 15 de mayo 2006 al 15 de noviembre de 2006”, este es un hecho afirmativo por parte del actor y la demandada al revertirse la carga de la prueba en su persona, ha de probar el hecho de la prosecución de la relación arrendaticia, o en su defecto las circunstancias impeditivas de esa pretensión, por lo que resulta forzoso para este Tribunal, aplicar lo dispuesto en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual copiado a la letra es del siguiente tenor: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.-
Efectivamente la parte demandante, probó el hecho de que la relación locativa existente es a tiempo determinado trayendo a los autos el contrato de arrendamiento que en el texto de la cláusula segunda se establece la temporeneidad del mismo, por lo que debió la parte demandada quien alega la tacita reconducción del contrato, demostrarlo y la forma de demostrarlo era por medio del pago de los cánones de arrendamientos, recibos de pago o algún indicativo de que el arrendador aceptó de manera tácita la ocupación del inmueble, el caso sub examine, considera esta Juzgadora que la arrendataria demandada no demostró la continuación del contrato de arrendamiento a través de la tácita reconducción alegada y en razón de ello, resulta forzoso declarar como en efecto declara procedente en derecho la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del termino y como consecuencia con lugar el recurso de apelación interpuesto, y así se decide.-
Por último tal y como quedó establecido en el texto de la presente decisión, declarada con lugar como ha sido la pretensión principal el cumplimiento del contrato de arrendamiento, no se pasa analizar, ni la pretensión de desalojo, ni las pruebas aportadas en cuanto a ello, y así se decide.-
III
DISPOSITIVA

Por virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la ciudadana ANA EL HALABI, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadanos MARIA CONCETTA CAPELLANIA DE STURCHIO y SANDRO STURCHIO CAPELLANIA, en contra de la decisión dictada en fecha veintiséis (26) de mayo del dos mil nueve (2009), por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, como consecuencia de lo anterior queda revocada la misma.-
SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda que por cumplimiento de contrato siguieron los ciudadanos MARIA CONCETTA CAPELLANIA DE STURCHIO y SANDRO STURCHIO CAPELLANIA, en contra de la ciudadana ESTEFANIA MIRANDA NUÑEZ, todos plenamente identificados en el texto de la presente decisión.-
TERCERO: Se ordena a la ciudadana ESTEFANIA MIRANDA NUÑEZ, a entregar a la parte actora libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un (1) Local Comercial distinguido con las letras y números HOL-CIENTO OCHO (HOL-108), situado en el sector Hollywood del Nivel jardín, en el Edificio denominado CENTRO SAN IGNACIO, ubicado en la Avenida Blandín o Mata de Coco y calle o Avenida Santa teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.-
CUARTO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintidós (22) de septiembre de dos mil nueve (2009). 199º y 150º.
El Juez,

Abg. Marisol Alvarado Rondón
El Secretario Accidental

Warren Matos

En esta misma fecha, siendo las 1:32 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Warren Matos