TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 150
EXP. No. AP31-V-2009-003110

DEMANDANTES: MARTHA ELIZABETH GONZALEZ GUZMAN, ENID MARIA GONZALEZ GUZMAN y JUDITH JOSEFINA GONZALEZ GUZMAN, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.752.803, 6.112.249 y 5.594.486, respectivamente; representada judicialmente por los abogados SANTIAGO HERNANDEZ, INGRID BORREGO LEON Y MARIA TERESA MORENO, IPSA Nros. 6.277, 55.638 y 36.229, respectivamente.

DEMANDADA: AGUSTINA CRISPINA GONZALEZ DE ZERPA, mayor de edad y titular de la cédula de identidad NºE- 842.619. SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por las abogadas INGRID BORREGO LEON Y MARIA TERESA MORENO, contra AGUSTINA CRISPINA GONZALEZ DE ZERPA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma la parte actora en su libelo de demanda entre otras cosas lo siguiente:
LOS HECHOS:

a) Que son copropietarias de un inmueble constituido por apartamento distinguido como Edificio San Onofre, Ubicado en la Urbanización Bolívar, Calle Urdaneta, Municipio Chacao, Área Metropolitana de Caracas.
b) Que cuando adquirieron en propiedad el mencionado apartamento, se encontraba arrendado por la ciudadana AGUSTINA CRISPINA GONZALEZ DE ZERPA, parte demandada (antes identificada), por habérselo arrendado el 01-06-1982, la ADMINISTRADORA ABAD, C.A, quien detentaba la cualidad de mandataria para ese entonces.
c) Ambas partes convinieron en la cláusula cuarta que el contrato empezaría a partir del 01-06-1982, con una duración de un (1) año fijo, prorrogables por periodos fijos de un (1) año.
d) Que en virtud de la adquisición por parte de la parte actora, éstas procedieron a notificar al arrendatario, en fecha 31-03-2006, su voluntad de no renovar el contrato objeto del presente litigio a su vencimiento el 01-06-2006.
e) Que la ciudadana AGUSTINA CRISPINA GONZALEZ DE ZERPA, parte demandada en fecha 13-07-2006, le notificó a la parte actora su voluntad de acogerse al lapso de tres (3) años de prorroga legal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso éste que no cumplió, el cual vencía el 01-06-2009.
f) Por todo lo antes expuesto, es que proceden a demandar a la ciudadana AGUSTINA CRISPINA GONZALEZ DE ZERPA, a fin de que sea condenada por este Tribunal al Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento objeto del presente juicio, asimismo, solicitan que la citación sea practicada en la persona de sus herederos desconocidos, en virtud de su fallecimiento.

Finalmente la parte actora estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 3.500,00).
De la anterior síntesis, se evidencia que la parte accionante acude ante el Órgano Jurisdiccional pretendiendo obtener el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por haber vencido el término del mismo y la prorroga legal.
Siguiendo este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, se lee textualmente en su cláusula cuarta lo siguiente:

“CUARTA: La duración de este contrato es de UN AÑO a contar de la presente fecha. En que una de las partes no haya dado aviso a la otra, por escrito, con dos (2) meses de anticipación a su fecha de expiración que el presente contrato queda prorrogado por UN AÑO. Al vencimiento del plazo estipulado prorroga, este podrá renovarse automáticamente por periodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notifique su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prorroga respectiva de ocurrir las prorrogas, seguirán en vigencia todas y cada una de las cláusulas del presente contrato.

Dicho contrato empezó a regir desde el 01-06-1982, según consta de la copia simple del contrato de arrendamiento que corre inserto a los autos, por otra parte, se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de Junio de 1982 al 01 de Junio de 1997, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpreto la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la sentencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 01 de Junio de 1982 al 01 de Junio de 1997, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Cumplimiento de contrato) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoo la acción idónea. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por MARTHA ELIZABETH GONZALEZ GUZMAN, ENID MARIA GONZALEZ GUZMAN y JUDITH JOSEFINA GONZALEZ GUZMAN contra AGUSTINA CRISPINA GONZALEZ DE ZERPA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (29) días del mes de Septiembre de 2009. Años 199° y 150°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo las 2:10 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

Exp N° AP31-V-2009-003110