REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-000052


PARTE DEMANDANTE:
MANUEL PEREIRA LIRIO y ROSA BRANCA RESENDE DA SILVA DE PEREIRA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.163.746 y 11.737.087, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ANGEL MANUEL REBOLLEDO y MANUEL REBOLLEDO ALVAREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.893 y 48.823, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



GUILHERME DE ABREU GONCALVES, portugués, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E- 382.164.-

IVAN GUADARRAMA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 89.243.-


ABOGADO ASISTENTE DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 13 de Enero de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que se asigno al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial que la admite mediante auto dictado en fecha 15 de Enero de 2009 ordenado su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Concluida la sustanciación se procede a dictar la sentencia.-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra en su libelo el representante de la actora que mediante contrato dieron en arrendamiento al ciudadano GUILHERME DE ABREU GONCALVES un apartamento ubicado en el primer piso de la casa Coromoto, distinguida con el número 37 de la calle Rosario de la Parroquia La Vega, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Que el canon se convino en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 150.000,00), ahora CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 150,00) que sería pagado por mensualidad anticipada los cinco primeros días de cada mes mediante deposito en una cuenta de ahorros a nombre de MANUEL PEREIRA LIRIO.- Que el ciudadano JOAO DE ABREU GONCALVES se obligo como fiador de las obligaciones asumidas por el arrendatario, respecto de la relación locativa.- Que el tiempo de duración del arrendamiento se fijo en un año prorrogable a partir del 01 de diciembre de 2003.-
Continúa el representante de los accionantes relatando que en fecha 24 de Marzo de 2006 se notificó al arrendatario que no se prorrogaría el contrato a partir del mes de enero de 2007.- Que en fecha 01 de Febrero de 2006 ofreció en venta el inmueble al arrendatario.- Sigue el demandante significando que el arrendatario ha dejado de pagar la pensión de arrendamiento desde el mes de Octubre de 2006 hasta el mes de Diciembre de 2008, esto es veintisiete (27) mensualidades que ascienden a CUATRO MIL CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 4.050,00), con lo cual incumple la obligación que le corresponde conforme a la previsión del artículo 1.592 del Código Civil y por ello pretende se declare resuelto el contrato de arrendamiento y se le pague las pensiones de arrendamiento insolutas.-
Por su parte el demandado en la oportunidad legal para la contestación, opone la cuestión previa a que se refiere el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil afirmando en síntesis que el actor no acompaño un instrumento fundamental del cual se derive la existencia de la insolvencia respecto a la obligación de pagar el canon que le imputa.- En la misma oportunidad impugna la comunicación con la que el actor dice haberle notificado que no sería renovado el arrendamiento, indicando que el instrumento carece de su firma.-
Continúa la parte demandada significando en su descargo que no existe la insolvencia alegada pues realizó el pago puntual de la pensión de cada uno de los meses señalados y no se le entregaba recibo indicándole que no hacía falta ya que el contrato estaba terminado y que suscribirían uno nuevo.- Que siendo inútiles las gestiones para que se le entregaran los recibos opto por realizar la consignación de la pensión, continua indicando que nunca se realizo el pago conforme a la previsión contractual de depositar en una cuenta bancaria.-
Sigue el demandado indicando que resulta contradictorio e incompatible que el actor pretenda simultáneamente se declare la resolución del contrato de arrendamiento y además el pago de las pensiones de arrendamiento, estimando que se han acumulado acciones incompatibles y que además se involucra al ciudadano JOAO DE ABREU GONCALVES aún cuando se trata de una acción personalísima.-
En la misma oportunidad el demandado alega la falta de cualidad para proponer y sostener la demanda por lo que respecta a la ciudadana ROSA BRANCA RESENDE DE PEREIRA ya que esta ciudadana no es arrendadora y pide se declare improcedente la demanda o se le admita nuevamente haciendo exclusión de la nombrada ciudadana.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa de las partes en cada una de las etapas del iter procesal, tenemos en estos términos planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto se observa:
II
PRUEBAS
1. Del folio siete (7) al folio nueve del expediente (9) cursa instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble apartamento ubicado en el primer piso de la casa Coromoto, distinguida con el número 37 de la calle Rosario de la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto a la existencia de la relación locativa y de modo especial respecto a la previsión sobre el pago del arrendamiento ya que de la cláusula tercera se pacto: “El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales los cuales el arrendatario se compromete a pagar puntualmente, por mensualidades anticipadas, dentro del plazo de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes mediante deposito en la cuenta de ahorros del Banco Exterior No. 34-0291143392 a nombre del arrendador y entregar planilla de depósito en ferretería FERRELIRIO para la emisión de recibo respectivo. En particular monto correspondiente al canon del m es de diciembre de 2003 será cancelado por el arrendatario al arrendador en este acto a su entera y aval satisfacción.” (sic)

2. Del folio cuarenta y dos (42) al folio sesenta y siete (67) del expediente cursa copia certificada del expediente 2007-1412 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones realizadas por el arrendatario en las oportunidades y por los montos que constan en las actas contenidas en el mismo.- Especialmente sobre que en fecha 14 de Agosto de 2007 se realizó la consignación de la pensión correspondiente a los meses desde octubre de 2006 hasta Julio de 2007.-

3. Testimonial del ciudadano PITERSON ADOLFO ALVIZU MORENO, esta testimonial se desecha por ilegal, conforme a la previsión del artículo 1.387 del Código Civil ya que el testimonio va dirigido al establecer que el arrendatario pagaba la pensión y que no se le entregaba recibo y versa sobre una obligación cuya cuantía supera los dos (2) Bolívares Fuertes (Bsf.2,00).-

4. Testimonial del ciudadano RAFAEL ANGEL MORENO ROMERO, esta probanza se desecha por ilegal conforme a lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, toda vez que trata sobre el cumplimiento de una obligación que supera los dos (2) Bolívares fuertes (Bsf.2,00).-

5. Testimonial del ciudadano RUBER ARLINDO MORENO MOLINA, esta probanza se desecha por cuanto con la misma se trata de establecer el cumplimiento de una obligación que supera los dos (2) Bolívares fuertes (Bsf.2,00), lo que no es pertinente conforme a la prohibición contenida en el artículo 1.387 del Código Civil.-

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que entre las partes aquí en conflicto existe un arrendamiento pactado sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el primer piso de la casa Coromoto, distinguida con el número 37 de la calle Rosario de la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.- Que el arrendatario GUILHERME DE ABREU GONCALVES se obligo al pago de una pensión por mes anticipado mediante depósito en una cuenta de ahorros del arrendador.- Que el arrendatario en fecha 14 de agosto de 2007 realizó la consignación judicial de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Octubre de 2006 hasta Julio de 2007 y a partir de esa fecha el resto de las consignaciones.- Si bien, el demandado ha alegado haber realizado el pago oportuno de las pensiones, no se ha aportado a la causa prueba pertinente sobre tal hecho.-

III
CUESTIONES PREVIAS
Se ha opuesto la cuestión previa a que se refiere el numeral 6 del artículo 346 argumentando en síntesis que no se aporto un instrumento que evidencie la insolvencia del demandado.- Sobre el particular es pertinente recordar que la carga del actor al proponer la demanda se limita a presentar los instrumentos fundamentales, es decir, aquellos de los cuales deriva de forma inmediata y directa la pretensión.- En el caso de los arrendamientos escritos, tal instrumento es el contrato correspondiente.-

Vale además significar que la conforme a la regla fundamental de la carga probatoria contenida en el artículo 1.354 del Código Civil, la demostración del hecho extintivo de la obligación corresponde a quien se pretende libertado, pues su antagonista en la posición de accionante solo debe limitarse a probar la existencia de la obligación.- En tal virtud debe desecharse la cuestión previa opuesta.-
IV
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD DE UNO DE LOS ACTORES
Se alega la falta de cualidad de la ciudadana ROSA RESENDE DA SILVA, indicando que no es parte del contrato de arrendamiento. En efecto una lectura del instrumento en el que se encuentra contenida la relación locativa evidencia que el arrendador es MANUEL PEREIRA LIRIO.- Debe recordarse que la cualidad activa se resuelve en la correspondencia entre la persona que ejerce la acción y aquella a quien la Ley concede tal derecho.- Así es evidente que la ciudadana ROSA RESENDE DA SILVA carece de la cualidad respecto al proceso que nos ocupa.- Empero es claro que si la tiene el co-demandante MANUEL PEREIRA y por ello, en atención a los principios de economía procesal y a la justicia como fin del proceso, no puede en este caso desestimarse todo lo actuado, sino que lo procedente será excluir de a la co-demandante que carece de cualidad y proseguir el proceso con las partes que si están legitimadas y así se decide.-

En la presente causa, el actor pretende principalmente la resolución del contrato de arrendamiento sobre la base del alegato del incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento.- Sobre este particular es pertinente advertir que conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil quien pide la ejecución de una obligación debe probar su existencia y quien se pretende libertado debe por su parte probar el pago u otro hecho extintivo de la obligación.- En el caso “subjudice” la actora ha demostrado la existencia del arrendamiento y de la obligación de pagar el canon, mientras el arrendatario no demuestra el pago oportuno, empero sí establece el haber efectuado la consignación en los términos que ya se ha indicado.-
Es necesario invocar que el artículo 1.592 del Código Civil establece las obligaciones principales del arrendatario disponiendo:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Negrillas y Cursivas del Tribunal).-

La previsión de las partes en el contrato exige que se realizara un depósito en una cuenta de ahorros del arrendador y que luego la planilla de depósito fuera sustituida por el correspondiente recibo.- Empero, tal previsión no impide que en el supuesto de legal que habilita tal posibilidad se recurriera a la consignación arrendaticia, como lo ha indicando el demandado.-

Ahora, sobre la validez de la consignación arrendaticia al efecto de considerar al inquilino en estado de solvencia el artículo 51 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

En el caso que nos ocupa, es evidente, que la consignación de las pensiones desde Octubre de 2006 hasta Junio de 2007 se ha realizado extemporáneamente y por tanto no puede considerarse al arrendatario en estado de solvencia.- De modo que el arrendatario no ha cumplido la obligación de pagar el canon en los términos convenidos y así se declara.-

Frente al establecido incumplimiento se ha ejercido la acción resolutoria de contratos, para determinar su procedencia significamos:

Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” sino en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

El arrendamiento supone que una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario se encuentra gozando del inmueble arrendado tanto para el momento en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento, como en la actualidad.-
Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios.-

Establecido lo anterior tenemos ahora que el actor además pretende el pago de las pensiones que ha señalado como insolutas y que ascienden a la cantidad de Cuatro Mil Cincuenta Bolivares (BS. 4050,00), en este sentido, es pertinente invocar la doctrina de nuestro Máximo Tribunal cuando en sentencia RC 00686 de la Sala de Casación Civil de fecha 21 de septiembre de 2006 ha sostenido “…se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…” .-

En tal virtud lo procedente en derecho y en justicia es sentenciar con lugar la demanda y así se declara.

V
DISPOSITIVA
En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por los ciudadanos MANUEL PEREIRA LIRIO y ROSA RESENDE DA SILVA DE PEREIRA, en contra del ciudadano GUILHERME DE ABREU GONCALVES, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia, Se condena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por apartamento ubicado en el primer piso de la casa Coromoto, distinguida con el número 37 de la calle Rosario de la Parroquia La Vega, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.-

SEGUNDO: Al pago de los cánones de arrendamiento vencidos por la cantidad de CUATRO MIL CINCUENTA BOLÍVARES (BS 4.050.00) equivalente a los meses desde Octubre de 2006 hasta el mes de Diciembre de 2008.-

TERCERO: Al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión sin lo cual no comenzara a transcurrir el lapso correspondiente para su impugnación.-

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciséis (16) días del mes de Septiembre de dos mil nueve (2009). 199 Años de Independencia y 150 Años de Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 16 de Septiembre de 2009, siendo las 2:10 p.m0, se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-000052