TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-

EXP: Nº 8462-09

Demandante: RAFAEL EDUARDO MORALES BEDOYA. Mayor de edad, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.478.950, asistido en este acto por el Abogado LEONCIO DIOSCORIDIS VALERA BARRIOS, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 94.077.-
Demandado: MARÍA DE LOS ANGELES MARCANO GONZALEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.521.368.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente acción se inicio con libelo de demanda presentado en fecha 05 de junio de 2009, por el ciudadano RAFAEL EDUARDO MORALES BEDOYA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.478.950, asistido en este acto por el Abogado LEONCIO DIOSCORIDIS VALERA BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.882.482, e Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 94.077. Manifiesta el demandante que en fecha primero (01) de abril de Dos Mil Tres (2003), inició una relación arrendaticia con la demandada mediante contrato de arrendamiento el cual suscribió por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay Estado Aragua, el cual consignó marcado “A”, el referido contrato es un inmueble ubicado en las Residencias Canta Claro, Torre 2, Apartamento 21B-18, en la Avenida Constitución cruce con Calle Vargas, Municipio Girardot, Maracay Estado Aragua, del cual es propietario según consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha quince (15) de mayo de mil novecientos ochenta y uno, y el cual quedo debidamente registrado bajo el N° 15, Tomo 7°, protocolo 1°, folio 112, el cual consignó con la letra “B”, estableciéndose de mutuo acuerdo que la fecha de inicio de dicho contrato es del primero (01) de abril de dos mil tres (2003) y la fecha de culminación era el primero (01) de octubre de dos mil tres (2003), tal como se evidencia de la cláusula tercera.
Alega el demandante que el problema radica en que la arrendataria ha incumplido de forma continua con la cláusula décima primera del contrato, lo cierto es que desde a mediados del año pasado ha recibido llamadas constantes de la junta de condominio del edificio donde se encuentra el inmueble, infirmándosele y reclamándosele que desde el mes de Junio de año Dos Mil Siete (2007) hasta la presente fecha no se ha pagado lo correspondiente al condominio así como el pago de otras erogaciones que se han generado como la reparación de ascensores, en la actualidad la deuda asciende a la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Setenta Bolívares con Ochenta y Un céntimos (Bs.4.570,81), según consta de la Relación de Recibos por cancelar que anexo marcada con la letra “C”, la cual fue expedida por la Junta de Condominio de Canta Claro, Torre 2; tal como se evidencia del sello húmedo y la firma original. Fundamentó la demanda en los Artículos 1.133, 1.159, 1.579, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Por todo lo expuesto, es por lo que demandó a la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES MARCANO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.521.368, para que convenga en la resolución del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay – Estado Aragua, el cual quedo debidamente autenticado bajo el Nº 78, Tomo 38; en entregarle el inmueble ubicado en las Residencias Canta Claro, Torre 2, Apartamento 2B-18, en la Avenida Constitución cruce con Calle Vargas, Municipio Girardot, Maracay Estado Aragua, en el mismo buen estado en que lo recibió el arrendatario, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones de aguas blancas y aguas negras, electricidad, ventanas, vidrios, pintura, etc., así como solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, el condominio y de los servicios públicos y privados que hubiere utilizado el inmueble tales como: agua, teléfono, aseo, etc; en pagar la costas y costos del presente proceso.
Admitida la demanda en fecha 19 de Junio de 2009, se emplazó a la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES MARCANO GONZALEZ, para que comparecieran por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia de haberse practicado su citación.
Al folio 23, cursa diligencia suscrita por el Alguacil mediante la cual consignó recibo de citación firmado por la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES MARCANO GONZALEZ (FOLIO 24).
A los folios 25 al 27, cursa escrito de contestación a la demanda presentado por la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES MARCANO GONZALEZ, asistida por el Abogado NESKENS MAITA LA GRAVE, el cual se agregó mediante auto de fecha 13-07-2009.
A los folios 29 y 30, cursa escrito de pruebas presentado por el demandante asistido de abogado, constante de Dos (02) folios útiles y sus anexos constante de Dos (02) folios útiles, las cuales se admitieron en fecha 21-07-2009.
Al folio 33, cursa diligencia suscrita por el ciudadano RAFAEL EDUARDO MORALS, a través de la cual otorgo poder apud acta a los Abogados Doris de Luca Mendoza, Leoncio Valera Barrios, salvador Gambino y Johan castellanos Ostos, los cuales se acordaron tener como apoderados judiciales de la parte actora a través de auto de fecha 21-07-2009.
Al folio 36, cursa escrito de pruebas presentado por la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES MARCANO GONZALEZ, asistida por el Abogado JUAN DE JESUS DELGADO CRESPO, constante de Un (01) folio útil y Diez (10) folios útiles, las cuales se admitieron en fecha 27-07-2009.
A los folios 49 y 50, cursa escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora, constante de Dos (02) folios útiles.
Vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entró en términos para sentenciar, y llamó a las partes a la celebración de un acto conciliatorio para el día 04-08-2009, a las 2:00 de la tarde, y no habiendo llegado a ningún acuerdo entre las partes, el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones.-
- I –

Vistas a las actas procésales que integran el presente juicio, este
Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa que la acción a que se contrae la demanda, se trata de una RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano RAFAEL EDUARDO MORALES BEDOYA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.478.950, asistido en este acto por el Abogado LEONCIO DIOSCORIDIS VALERA BARRIOS, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 94.077, en contra de la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES MARCANO GONZÁLEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.521.368, está en su carácter de arrendataria y el primero de los nombrados en su carácter de arrendador del inmueble ubicado en las Residencias Canta Claro, Torre 2, Apartamento 2B-18, Avenida Constitución cruce con Calle Vargas, Municipio Girardot Maracay Estado Aragua.-
Que como fundamento de su acción la demandante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES MARCANO GONZALEZ, sobre el inmueble identificado en autos, en el cual se estableció que el inició es del primero (01) de abril del año 2003, y su culminación el día primero (01) de octubre de 2.003, que de acuerdo a la cláusula décima primera es por cuenta de la arrendataria todos los pagos correspondientes, por servicio de agua, luz, aseo, condominio, teléfono y cualquier otro que requiere el inmueble, adeudando la arrendataria la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Setenta Bolívares con Ochenta y Un Céntimos (Bs.4.570,81).

-II –

DEL ANALISIS DEL CONTRATO

Se denota de autos, inserto a los folios 05 al 09, contrato de arrendamiento privado, debidamente suscrito por las partes que intervienen en esta litis, y en su cláusula Tercera pactaron:

“La duración del presente contrato será de seis (06) meses prorrogables por igual tiempo siempre y cuando la parte interesada de aviso por escrito con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato, éste contrato empieza a regir a partir del 01 de abril del 2003.”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad,
ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz. Exp. Nº 06-1043

“…Omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. …Omissis…”.

De la cláusula tercera contractual, se denota, que la intención de las partes fue de pactar un término de duración de Seis (06) meses, del 01 de Abril del año 2.003, de actas no consta, notificación alguna de las partes por lo que la convención locativa, se ha prorrogado por el período de los Seis (06) meses, por lo que la naturaleza jurídica contractual, es a tiempo determinado, siendo susceptible la acción, por RESOLUCION DE CONTRATO, aquí incoada como lo señala el artículo 1.167 del Código Civil. Y, así queda determinado y establecido.-

- III –

Ahora bien, determinada como quedó la naturaleza del contrato y cumplidas como fueron las formalidades atinentes a la citación de la demandada, otorgándosele un debido proceso y un derecho a la defensa consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su Artículo 49, compareció en su debida oportunidad procesal, la demandada asistida de Abogado, por medio de escrito de fecha 10 de Julio de 2.009, admitió los hechos articulados por la parte actora, que celebró un contrato en fecha 01 de abril de 2003; que de acuerdo a la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato fue de seis (6) meses, contados a partir del 01 de abril de 2003; que en la cláusula décima primera, se establece que le corresponde cancelar el pago de los servicios tales como agua, luz, aseo, condominio, teléfono y cualquier otro que requiera el inmueble , que es cierto que desde el mes de junio del año 2007, el único servicio que se encuentra en estado de atraso es el pago de condominio, más sin reconocer que dicha falta de pago sea imputada a su persona, todo se debe a que la junta de condominio no acepta cobrar las cuotas, si no se paga una cuota especial que el propietario se niega a cancelar por un monto de Un Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs.1.666,66), y que corresponde a la reparaciones especiales que le hicieran en su oportunidad a los ascensores, cuota especial que no reza dentro de los servicios a los cuales esta obligada contractualmente. No es cierto que sea imputable a su persona la imposibilidad de pagar las cuotas de condominios y que ello configure incumplimiento de lo pactado en el contrato; que adeude la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Setenta Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs.4.570,80); que no haya cancelado otros servicios públicos; que haya violado el contrato.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS EN EL PROCESO
PARTE ACTORA
Consignó Escrito de pruebas constante de Dos (02) folios útiles y Dos (02) anexos. -

PARTE DEMANDADA

La parte demandada mediante escrito de pruebas, consigno el último pago mensual del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio de 2009, marcado “A”; original de los recibos del servicio de CANTV, marcado “B”; original de los recibos del servicio de Electricidad desde Enero 2009 hasta Junio de 2009, marcadas “C”, “D” y “E”, alegó que las cuotas especiales por concepto de mejoras del ascensor por la cantidad de Dos Mil Cincuenta y Siete Bolívares con Noventa y Un Céntimos (Bs.2.057,91), le corresponde al propietario ciudadano Rafael Eduardo Morales Bedoya, tal y como consta de la comisión de cobranza de fecha 3 de julio de 2009, marcada “F”; notificación efectuado al propietario de fecha 3 de julio de 2009, para el pago de las cuotas especiales marcada “G”, solicitó se oficiara a la Junta de Condominio de Residencia Canta Claro Plaza Torre 2, para que informe quien realizó el pago de las cuotas especiales por concepto de impermeabilización de la planta libre; si existe una carta compromiso, de fecha 03 de julio de 2009, mediante la cual se comprometió con la comisión de cobranza en pagar su deuda por concepto de condominio en diez (10) cuotas mensuales por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs.300,oo), marcada “H” (folios 36 al 46, ambos inclusive).

Una vez trabada la litis, tenemos que la parte actora en su escrito libelar, alega la insolvencia de la inquilina en los servicios públicos como el condominio el cual adeuda desde el mes de Junio de 2007, adeudando la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Setenta Bolívares con Ochenta y Un Céntimos (Bs.4.570,81), según consta de Relación de Recibos por cancelar (folio 18 al 19, ambos inclusive).
La parte demandada en su escrito de pruebas que riela al folio 36, invocó y reprodujo el mérito favorable de los autos y ratificó lo señalado en el escrito de contestación a la demanda, por lo que procedió consigno ultimó pago del canon de arrendamiento, pago de los servicios de CANTV, electricidad, marcados “A”, “B”, “C”, “D” y “E”. 122 al 124, impugnó a todo evento y con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los estados de Cuenta que la parte actora acompañó en copia fotostática marcados “C”; “D” y “E”,.
Se aprecia del libelo de la demanda que da inicio a estas actas judiciales que la parte actora incoa la demanda por la insolvencia en el pago del condominio.
En tal sentido la cláusula contractual Décima Primera, contempla:

“Es por cuenta de la arrendataria todos los pagos correspondientes, por servicios de agua, luz, aseo, condominio, teléfono y cualquier otro que requiera el inmueble.”
En sintonía con la cláusula contractual antes trascrita tenemos que los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil vigente contemplan:
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su ejecución reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En plena adecuación de los dispositivos sustantivos invocados a la situación de las actas procesales la inquilina demandada de autos estaba en el deber de cancelar mensualmente el condominio, del iter procesal se vislumbra, que existe inserto a los folios 57 al 59, cursa comunicación emanadas de las Junta de Condominio Canta Claro Plaza T2, en la cual informa que la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES MARCANO, se encuentra insolvente en el condominio desde el mes de Junio 2007 hasta el mes de Mayo de 2009, adeudando la cantidad de Tres Mil Cincuenta y Ocho Bolívares Con Siete Céntimos (Bs.3.058,07), por lo que al no ejecutar tal conducta incurrió la violación de la cláusula Décima Primera contractual, al no cancelar mensualmente las obligaciones contractuales, por ende, tal omisión acarrea la sanción prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, quedando demostrado que la ciudadana María de los Angeles Marcano González, no cumplió con las exigencias establecidas a nivel contractual y legal. Así queda plenamente determinado.-

VALOR PROBATORIO

Una vez determinado la insolvencia en las cuotas de Condominio, se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta litis a los instrumentos anexos al libelo de la demanda folios 05 al 19, ambos inclusive; todo de acuerdo a lo desarrollado en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 y 1.361 del Código Civil.
Por el principio de comunidad de la prueba se les otorga valor jurídico probatorio a los instrumentos insertos a los folios 59 al 62, de acuerdo al artículo 509 y 510 del tantas veces mencionado Código de Procedimiento Civil-
Dentro de esta perspectiva desarrollada quien suscribe ve viable que la demanda que dio inicio a estas actuaciones judiciales debe prosperar todo en mérito a los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil en consonancia con la cláusula décima primera contractual. Así queda plenamente determinado y plenamente decidido.-

-IV-