TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: IRIS CAMACHO DE ROMERO e IRIS DEL MAR ROMERO CAMACHO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.566.288 y V-12.343.769 respectivamente y de este domicilio
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: THAIS PERNIA MORENO, MARIA EUGENIA ROJAS Y RAQUEL BONITO, Abogadas en ejercicio e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nº 29.722, 119.263 Y 85.600 respectivamente
PARTE DEMANDADA: RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-9.693.786 y de este domicilio
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: EDILIO JOSE GONZALEZ MATA Y ORLANDO JOSE SILVA DELGADO, Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nº 17.561 y 99.556 respectivamente y de este domicilio
MOTIVO: DESALOJO
EXP No. 9891-2009
SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 22 de Abril de 2009, se inicia el presente juicio admitida por los trámites del juicio breve.
En fecha 11 de mayo de 2009 la apoderada de la parte actora consigna reforma a la demanda.
En fecha 21 de mayo de 2009, fue admitida la reforma de la demanda.
En fecha 16 de Junio de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda y opuso cuestiones previas.
En fecha 19 de junio de 2009, la parte actora consignó escrito de contestaciones a las cuestiones previas.
En fecha 22 de junio de 2009, la parte actora consignó escrito de pruebas.
En fecha 25 de junio de 2009 fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 29 de junio de 2009 la parte demandada consigna escrito de pruebas, siendo admitidas en esta misma fecha.
En fecha 30 de junio de 2009 se practicó Inspección Judicial solicitada por la parte actora en su escrito de pruebas.
En fecha 02 de julio de 2009, la parte actora consigna escrito de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la apoderada de la parte actora en su libelo de demanda que consta de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, de fecha 17-10-06, anotado bajo el N° 64, Tomo 174 del Libro de autenticaciones llevados por dicha oficina, que su representada cedió en calidad de arrendamiento al demandado un inmueble constituido por un Apartamento ubicado en el Edificio Tabare de la Urbanización Base Aragua, Primer Piso, Apartamento 12, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Club Residencial Luis XI” Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. Que dicho apartamento tiene una superficie de SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (64,22 Mts2) alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada Norte del Edificio Tabare Maracay; SUR: En parte con escaleras y en parte con el apartamento Nº 11 de la planta; ESTE: En parte con escaleras, en parte con pasillo de circulación común de la planta, y en parte con el apartamento Nº 13 de la planta; y OESTE: Con fachada Oeste del Edificio Tabare de Maracay. Que el inmueble es propiedad de Iris Del Mar Romero Camacho, según consta de documento de compra-venta, inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Aragua, de fecha 03 de mayo de 2007, registrado bajo el N° 44, Folios 335 al 341, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año en curso, y documento aclaratoria registrado en fecha 03-05-07, anotada bajo el N° 46, Folios 347 al 351, Protocolo Primero, Tomo décimo, Segundo Trimestre del año en curso. Que el contrato en principio era a tiempo determinado, pero que debido a la conducta de las partes contratantes pasó a ser de naturaleza indeterminada. Que desde el año pasado la arrendadora ha tratado de recuperar el inmueble arrendado, no solo por la vía extrajudicial sino también a través de la vía judicial, ya que se le han efectuado varias notificaciones de no prórroga. Que se intentó una demanda por cumplimiento de contrato en contra del arrendatario, la cual fue desestimada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, por razones técnicas procesales. Que las gestiones que ha venido realizando la arrendadora son por la necesidad de ocupar el inmueble que tiene la propietaria Iris Del Mar Romero Camacho, quien es hija de la arrendadora. Que dicho inmueble le pertenece por el traspaso que le hizo su padre en fecha 04-07-1.996, en razón de la separación de su madre y pensando en el futuro de su hija para asegurarle el techo propio cuando alcanzara la mayoría de edad. Que a pesar que Iris del Mar Romero vive con su madre, necesita hacer su vida independiente lo cual tiene el derecho de habitar su propia vivienda, la cual en un momento su madre se vio en la necesidad de arrendar el mismo, buscando una ayuda económica porque su hija estaba estudiando y toda vez que ya es una profesional y es independiente económicamente necesita ocupar el inmueble de su propiedad. Que por lo antes expuesto solicita el desalojo de su vivienda ocupado por el ciudadano Richard José Juárez Rodríguez, que es el demandado. Que fundamenta la demanda en el literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que se agoto la vía amistosa, sin obtener resultado alguno.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte el demandado opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Que la parte actora no señalo con precisión el objeto de la pretensión, ya que el inmueble está mal determinado por el demandante pues el mismo expresa que el inmueble forma parte del Conjunto Residencial Luís XI y realmente forma parte del Conjunto Residencial Luís XV. Que el caso que nos ocupa dicho contrato es a tiempo determinado, por cuanto la cláusula segunda establece que el término de duración del contrato es de seis (6) meses, a partir del 15 de septiembre de 2006, pudiendo ser prorrogado por un mismo periodo a voluntad de las partes siempre y cuando el arrendatario este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Que la parte actora solicita el inmueble por necesitarlo para su hija, por necesidad de ocupar dicho inmueble pero que en ningún momento ha sustentado el estado de necesidad para ocupar el mismo.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1.Original del contrato de arrendamiento Notariado efectuado entre las partes (Folios 6 al 10).
2.Original de documento de venta Protocolizado (Folios 11 al 16).
3.Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua (Folios 17 al 27).
4.Copia simple de partida de nacimiento (Folio 28).
5.Original de aclaratoria protocolizada Especial notariado, (Folios 34 al 37).
6.Copia simple de Titulo Universitario de Iris del Mar Romero Camacho (Folio 65).
7.Original de Constancia Original de trabajo emitida por el Banco SOFITASA (Folio 66).
8.Inspección Judicial (folio 74).
9.Copia certificada de Sentencia emitida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua (Folios 78 al 89).
10.Originales de constancia de Residencia (Folios 90 y 91).
11.Original de cuestionario de inscripción militar (Folio 92).
12.Copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF) (Folio 93).

La parte demandada no promovió pruebas.

PARA DECIDIR SE OBSERVA
De las Cuestiones Previas:
- La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basado en que la demandante, ni es propietaria ni es administradora del inmueble y que por tanto carece de legitimidad y capacidad de postulación para intentar la demanda. Al respecto observamos: La cuestión previa contenida en el Ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, está relacionada con la capacidad para comparecer al proceso que deben tener las personas o lo que es lo mismo capacidad procesal, que es la necesaria para intervenir en un juicio. Dispone el Artículo 136 ejusdem lo siguiente: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley.” Es decir, que para comparecer en un proceso se requiere capacidad especial, tanto para ser demandante como para ser demandado, y todo el que tenga el libre ejercicio de sus derechos puede gestionar en juicio asistido de Abogado o por medio de apoderados judiciales. En este sentido, considera quien sentencia que solamente los declarados entredichos o inhabilitados, y los menores de edad, son las personas que no pueden comparecer en juicio sino mediante un representante legítimo. De la revisión de las actas procesales se evidencia que en la presente causa no fue demostrada la incapacidad de la parte actora para comparecer en juicio alegada por la parte demandada, por lo que la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar, y así se declara.
- La parte demandada opone la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, basado en que no señaló el carácter con que actúa la accionante. Al respecto observamos que en el libelo la demandante señala: “En fuerza de los argumentos antes expuestos, y ante la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble arrendado por parte de su propietaria, es por lo que acudo para demandar como en efecto lo hago en mi condición de arrendadora,…”, resultando así claro el carácter con que demanda, por lo que la cuestión previa debe ser desestimada, y así se declara.
- La parte demandada alega el defecto de forma por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil basado en que la demandante expresa que el inmueble forma parte del Conjunto residencial Luis XI y que en realidad es Conjunto residencia Lis XV. Al respecto observamos que la parte accionante a los fines de subsanar el error consigna copia de instrumento registrado, el cual no fue impugnado por lo que es valorado de donde se constata que el inmueble forma parte del Conjunto residencia Luis XV; por lo que la cuestión previa es desestimada, y así se declara.

Del desalojo
Cursa a los folios 6 al 10 original de instrumento notariado contentivo de contrato de arrendamiento, el cual no fue objeto de impugnación, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes, y así se declara.
Ahora bien, la parte accionante solicita el desalojo aduciendo que lo requiere para ser ocupado por una hija, hecho que la parte demandada aduce que en ningún momento ha sustentado el estado de necesidad para ocupar el mismo.
En este orden resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195).
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado(…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “Novedades Dudu S.R.L, expediente 98-20343)…”.
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000.)
De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1)Que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado.
2)La propiedad sobre el inmueble.
3)El vínculo consanguíneo aducido.
4)Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad.
5)Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
En cuanto al primero tenemos que según lo previsto en la cláusula segunda del contrato que reza: “La duración del presente contrato será por el término se seis (6) meses, a partir del quince (15) de septiembre de 2006, pudiendo ser prorrogable por un mismo periodo a voluntad de las partes contratantes, siempre y cuando el arrendatario este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Es convenio expreso entre las partes contratantes que una vez que venza el término del presente contrato de arrendamiento no será prorrogado, siendo el caso que el arrendatario se obligara para la fecha del vencimiento a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y mantenimiento en que lo recibió, así mismo el arrendatario estará en la obligación de entregarlo solvente de todos los servicios públicos y la cancelación total del mes de septiembre de condominio”
En la cláusula trascrita se establece claramente que la duración del contrato es de seis meses con posibilidad de prórroga por un solo período a voluntad de l as partes, es decir, que si el lapso inicial de seis meses venció el 15 de marzo de 2007, se prorrogó por seis meses más hasta el 15 de septiembre de 2007, lo que arrojan relación arrendaticia de un año, correspondiéndole una prórroga de seis meses por aplicación de lo dispuesto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios que venció el 15 de marzo de 2008, siendo evidente que el inquilino continuó en el inmueble con la aceptación de la arrendadora, operándose así la tácita reconducción, aunado que no hay elementos que desvirtúen esta posición, pues al contrario, consta a los folios 17 al 27 copia de sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción, la cual no fue impugnada donde el sentenciador arribó a la conclusión que en esta relación arrendaticia había operado la tácita reconducción, por lo que la relación arrendaticia devino en indeterminada, y así se declara.
Con relación al segundo de los requisitos tenemos que la propiedad aducida por la accionante fue negada por el demandado, y de autos se evidencia que riela a los folios 11 al 16 documento de venta debidamente protocolizado, el cual no fue impugnado, de donde se desprende que la propietaria del inmueble es la ciudadana Iris del Mar Romero Camacho, por lo que el extremo exigido en la ley está cumplido, y así se declara.
Respecto al parentesco observamos que cursa al folio 28 partida de nacimiento, instrumento que no fue impugnado, por lo que es apreciado, quedando así plenamente demostrada que la ciudadana Iris del Mar Romero Camacho es hija de Iris Camacho de Romero, y así se declara.
Sobre la alegada necesidad observamos que el resto del material probatorio consiste en Titulo Universitario emitido por la Universidad Bicentenaria de Aragua, la cual arroja que Iris del Mar Romero Camacho es Licenciada en Administración de Empresas, y así se declara.
Respecto a la constancia de trabajo cursante al folio 66, es desestimada por tratarse de instrumento privado emanado de terceros no ratificada en juicio, según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
En cuanto a la Inspección Judicial efectuada al inmueble que ocupa la accionante tenemos que esta juzgadora pudo dejar constancia que en el inmueble inspeccionado habitan las accionantes con su grupo familiar, que el inmueble consta de tres habitaciones y que todas las habitaciones estaban ocupadas de bienes muebles
Respecto a la constancia de Residencia y al Rif. Personal cursante a los folios 90 y 91, se demuestra en los mismos que la ciudadana Iris del Mar Romero Camacho reside en la misma residencia que su madre, los cuales no fueron desvirtuados por el demandado, por lo cual se le da todo el valor probatorio, y así se decide.
De igual manera se verifica que la parte demandada, no aportó elementos probatorios tendentes a desvirtuar la necesidad alegada por la actora, y así se declara.
Ahora todo lo anterior llevan a la convicción de esta juzgadora que efectivamente el elemento necesidad si tiene sustento, máxime cuando es la misma propietaria del inmueble quien pide requerir ocupar el inmueble, por lo tanto se estima que la acción es procedente según lo dispuesto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.