TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones relacionadas con el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737, debidamente asistido por el abogado ABG. PEDRO PABLO SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.177, contra la sentencia dictada en fecha 09 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante la cual declaró Con Lugar la acción por Cumplimiento de Contrato.
Dichas actuaciones fueron recibidas en este despacho en fecha 05 de marzo de 2010, contentivo de una (01) pieza, constante de cincuenta y ocho (58) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria de éste despacho cursante al folio cincuenta y nueve (59). Posteriormente, mediante auto de fecha 12 de marzo de 2010, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente a éste para dictar la respectiva sentencia, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (Folio 60).
II. DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 09 de noviembre de 2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (Folios 37 al 46), dictó decisión mediante la cual declaró lo siguiente:
“…Afirmaciones de la parte demandada no fueron demostradas durante el respectivo lapso probatorio ya que no promovió prueba alguna de sus alegatos.
Observa quien decide, que el contrato acompañado por la parte actora, ha sido plenamente admitido por la demandada, por lo que se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, no siendo un hecho controvertido el tiempo de duración y la relación locativa existente entre las partes (…)
Ahora bien dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en caso de contratos a tiempo determinado, una vez llegado el día del vencimiento del plazo, el mismo se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso que varía dependiendo de la duración de la relación arrendaticia.
En el caso que nos ocupa, al tratarse de una relación arrendaticia con una duración de diez (10) años, es evidente que se aplica en lo dispuesto en el literal d del artículo señalado, esto es que la prórroga legal será por un plazo de máximo de tres (03) años, lapso obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. Así se precisa.
Ahora bien, venida la prorroga legal, el 20 de septiembre de 2007, las partes de mutuo acuerdo acordaron en el contrato supra indicado en la referida cláusula tercera que:
(…) Al finalizar la prórroga acordada en este contrato El arrendatario deberá desocupar y entregar la parcela de terreno en el mismo buen estado y libre de personas o cosas en que la recibió, (…).
No habiendo la parte demandada probado sus afirmaciones de hecho y estando los méritos procesales a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que la prórroga legal venció el 20 de septiembre de 2007, sin que el arrendatario haya hecho entrega del inmueble, resulta forzoso declarar con lugar la presente demanda. Así de declara.
Con base a las anteriores consideraciones, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL ESTADO ARAGUA, administrando justicia, en nombre de los ciudadanos y ciudadanas de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda presentada por el ciudadano JOAO DA CONCEICAO RODRIGUEZ ROSA… debidamente asistido por el abogado ELEAZAR CARABALLO SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado 18.942, contra el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL…por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Consecuentemente, se condena a la parte demandada a: Desocupar, hacer entrega material y efectiva o devolver a la parte actora, de manera inmediata e incondicional, totalmente desocupado de personas y bienes, el inmueble arrendado constituido por una parcela de terreno totalmente desocupada, ubicada en la Carretera Nacional Turmero-La Encrucijada, sin numero cívico, identificado con el numero catastral 04-02-01-68-05-02, Municipio Mariño del Estado Aragua que mide aproximadamente DOS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA METROS (2.650 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terreno de Vicenio Viacariello; SUR: Terrenos de la urbanización La Mantuana, ESTE: Carretera Turmero- La Encrucijada y OESTE: Terreno de Inversiones Galicia S.R.L.
TERCERO: A que entregue, los últimos recibos correspondientes a los servicios de energía eléctrica, agua, teléfono, aseo domiciliario y cualquier otro servicio público o privado debidamente cancelados y correspondientes al referido inmueble.
CUARTO: por haber sido totalmente vencida, se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Sic).
III. DE LA APELACIÓN
Cursa al (Folio 50) de las presentes actuaciones, consta diligencia de fecha 19 de noviembre de 2009, presentada por el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737, debidamente asistido por el abogado PEDRO SANCHEZ MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.677, mediante la cual interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el A-Quo, quedando en los siguientes términos:
“…vista la decisión de este Tribunal, de fecha 09 de noviembre de 2009, apelo de la misma por no estar conforme, cuestión que fundamentare en el Tribunal de alzada…” (Sic).
En fecha 24 de marzo de 2010, el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737, debidamente asistido por el abogado CARLOS RAFAEL GALLEGOS GOMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.831, presentó escrito ante ésta Alzada donde promovió prueba documental y fundamento su apelación, y señaló lo siguiente:
“…1.- Promuevo, produzco y hago valer en copia certificada el contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero, Estado Aragua en fecha 07 de junio de 200 (Sic), quedando anotado bajo el N° 05, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Publica, donde se demuestra fehacientemente que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de abril de año 2000, y no como falsamente alega la parte demandante que la relación arrendaticia comenzó en fecha 30 de octubre de 2003.
2.-Fundamento mi apelación en la omisión del Juez A-Quo, de hacer el análisis respectivo a las alegaciones de derecho explanadas por mi en la contestación de la demanda…específicamente en relación a la indeterminación del contrato de arrendamiento de marras ya que al vencerse la prórroga legal el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de la entrega del inmueble arrendado. En este caso, el arrendador no impidió la tacita reconducción por cuanto no intentó acción alguna y estuvo inactivo lo que demostró el poco interés que tenía por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, por cuanto se entiende esa inactividad como ausencia de oposición del arrendador, acción esta generadora de consecuencia que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad lógico es que ocasiones algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado y por otro lado el hecho de recibir los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal constituye otro elemento para considerar que habido la tácita reconducción todo de conformidad a lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil… tal y como ocurrió, ya que vencida la prorroga legal el 20 de septiembre de 2007, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y el arrendatario realizó del mese (Sic) que fue trascurriendo posterior al vencimiento de la prórroga legal y el arrendador acepto sin ningún tipo de objeción el pago de dicho canon de arrendamiento. Es importante resaltar que una nota distintiva de la prórroga legal es que ésta se concede por Ley, por un tiempo máximo como se dijo anteriormente, luego el tiempo que trascurre después de vencida la prórroga legal tiene una marcada influencia en el derecho, hasta el punto que su presencia da lugar al nacimiento de derechos y obligaciones y es por ello que el tiempo constituye un suceso o acontecimiento de orden natural que el hombre cuantifica al medir el movimiento, mesura que da lugar a consecuencia jurídicas de diversos significados, por ello tratándose del vencimiento de la prorroga legal el sólo vencimiento del tiempo máximo estableció en cualesquiera de los literales del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hace que el contrato concluya sin necesidad que el arrendador realice alguna actuación orientada a ponerle término. Establece el artículo 1.600 del Código Civil la tácita reconducción en los términos siguientes: “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”: concepción ésta que resulta igual al artículo 1614 ejusdem, de lo anterior se colige que la tácita reconducción procede, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la posesión que continua ejerciendo sobre el inmueble el arrendatario. Y si bien la doctrina establece, que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, si lo es la actitud demostrativa del consentimiento expreso tácito de seguir el teniendo el carácter de arrendatario y también por el hecho de que luego de haber transcurrido cincuenta y dos (52) días contados del vencimiento de la prórroga legal, sea que el arrendador haya intentado la acción por el cumplimiento del contrato…” (Sic).

V.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, vistas y revisadas las presentes actuaciones, así como los argumentos de hecho y de derecho expuestos por las partes, éste Tribunal pasa a decidir en los términos siguientes:
En fecha 12 de noviembre de 2007, el ciudadano JOAO DA CONCEICAO RODRÍGUEZ ROSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.578.503, debidamente asistido por el abogado ELEAZAR CARABALLO SALAZAR, Inpreabogado N° 18.942, presentó libelo de la demanda, contra el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (Folios 01 al 04).
En fecha 08 de enero de 2008, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó auto mediante el cual admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada (Folio 13).
En fecha 02 de abril de 2008, el Alguacil del Tribunal de la causa, dejo constancia, que consignó el recibo de la compulsa sin firmar, por el demandado (Folio 18 y 19).
En fecha 24 de septiembre de 2008, el Tribunal de la cusa dictó auto mediante el cual el Juez Provisorio Samil López, se abocó al conocimiento de la presente causa (Folio 22).
En fecha 02 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte actora abogado ELEAZAR CARABALLO SALAZAR, Inpreabogado N° 18.942, mediante diligencia solicitó la notificación de la parte demandada tal como lo establece el último aparte del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en razón que el demandado se negó a firmar (Folio 23), por lo tanto, en fecha 13 de octubre de 2008, el A-Quo, dictó auto mediante el cual acuerda librar boleta de notificación a la parte demandada, para que sea practicada tal como lo establece el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (Folio 24 y 25).
Posteriormente, en fecha 20 de noviembre de 2008, la abogada NATYARLY VALERA, secretaria temporal del Tribunal de la causa, dejo constancia que en fecha 17 de noviembre de 2008, se traslado al estacionamiento Central 2000, ubicado en la Carretera Nacional Turmero-Cagua, donde fue atendida por el ciudadano Elías Mino, el cual recibió la boleta de notificación (Folio 26).
En fecha 26 de noviembre de 2008, el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737, debidamente asistido por el abogado CARLOS RAFAEL GALLEGOS GOMEZ, inpreabogado N° 83.831, presentó escrito de contestación a la demanda (Folios 27 y 28), donde señaló lo siguiente:
“…rechazo, niego y contradigo tantos los hechos como el derecho la demanda intentada…el ciudadano JOAO DA CONCEICAORODRÍGUEZ…y mi persona, existe una relación arrendaticia de manera interrumpida desde el años 2000 y no desde el año 2003 como lo expone el en el libelo de demanda, ya que en fecha 07 de junio de 2000 autenticamos por ante la Notaría Pública de Turmero del estado Aragua el primer contrato de arrendamiento el quedo anotado bajo el N° 5; Tomo 20… posteriormente en fecha 16 de mayo de 2001 autenticamos por ante la misma Notaría Pública un nuevo contrato de arrendamiento el quedo anotado bajo el N° 69; Tomo 18… dicho contrato se indetermino al vencerse el día 01 de abril de 2002 y el arrendador me dejó en posesión del inmueble, posteriormente en fecha 30 de octubre de 2003 celebramos por ante la misma Notaria Pública el supuesto contrato de arrendamiento de prorroga legal el cual quedo anotado bajo el N° 49, Tomo 75, ahora bien ciudadano juez el contrato el objeto de la presente demanda a pesar que fue aceptado por mi, viola lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… establece a favor del arrendatario son irrenunciables y es nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia disminución o menoscabo de esos derechos y entendiendo que la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la referida Ley opera opes legis es decir, de manera automática y no existe necesidad de establecer un contrato para que la misma tuviere efecto el mismo solo se firmo con el objeto de aumentar el canon de arrendamiento y desmejora mis derechos como arrendatario ya que el anterior contrato se había indeterminado en el tiempo de manera interrumpida desde el 1 de abril de 2002 y por tanto no podría haber prorroga legal en contratos a tiempo indeterminado…de ahí que, vencida la prorroga legal como ocurrió en el presente caso y el arrendador no hace oposición al arrendatario opera la tácita reconduccion. Por tanto no puede demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento de prorroga legal, siendo solo posible demandar el desalojo por lagunas de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (Sic) (Folio 27 y 28).

En fecha 10 de diciembre de 2008, el apoderado judicial de la parte actora abogado EGBERTO J. RIVAS O, Inpreabogado N° 20.621, presentó escrito de pruebas (Folio 31), pronunciándose el Tribunal de causa en fecha 16 de diciembre de 2008, admitiendo todos los medios de pruebas promovidos por el actor en su escrito, exceptuando el medio probatorio (Inspección Judicial) (Folios 33 al 35).
Ahora bien, en fecha 09 de noviembre de 2009 (Folios 37 al 46), el Juzgado de la Causa dictó sentencia en el presente juicio, declarando lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda presentada por el ciudadano JOAO DA CONCEICAO RODRIGUEZ ROSA… debidamente asistido por el abogado ELEAZAR CARABALLO SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado 18.942, contra el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL…por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Consecuentemente, se condena a la parte demandada a: Desocupar, hacer entrega material y efectiva o devolver a la parte actora, de manera inmediata e incondicional, totalmente desocupado de personas y bienes, el inmueble arrendado constituido por una parcela de terreno totalmente desocupada, ubicada en la Carretera Nacional Turmero-La Encrucijada, sin numero cívico, identificado con el numero catastral 04-02-01-68-05-02, Municipio Mariño del Estado Aragua que mide aproximadamente DOS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA METROS (2.650 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terreno de Vicenio Viacariello; SUR: Terrenos de la urbanización La Mantuana, ESTE: Carretera Turmero- La Encrucijada y OESTE: Terreno de Inversiones Galicia S.R.L.
TERCERO: A que entregue, los últimos recibos correspondientes a los servicios de energía eléctrica, agua, teléfono, aseo domiciliario y cualquier otro servicio público o privado debidamente cancelados y correspondientes al referido inmueble.
CUARTO: por haber sido totalmente vencida, se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Sic).
En éste sentido, considera relevante ésta Juzgadora, traer a colación lo señalado por el recurrente en su escrito donde fundamento el presente recurso de apelación (Folios 61 y 62), y señaló lo siguiente:
“…Fundamento mi apelación en la omisión del Juez A-Quo, de hacer el análisis respectivo a las alegaciones de derecho explanadas por mi en la contestación de la demanda…específicamente en relación a la indeterminación del contrato de arrendamiento de marras ya que al vencerse la prórroga legal el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de la entrega del inmueble arrendado. En este caso, el arrendador no impidió la tacita reconducción por cuanto no intentó acción alguna y estuvo inactivo lo que demostró el poco interés que tenía por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, por cuanto se entiende esa inactividad como ausencia de oposición del arrendador, acción esta generadora de consecuencia que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad lógico es que ocasiones algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado y por otro lado el hecho de recibir los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal constituye otro elemento para considerar que habido la tácita reconducción todo de conformidad a lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil… tal y como ocurrió, ya que vencida la prorroga legal el 20 de septiembre de 2007, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y el arrendatario realizó del mese (Sic) que fue trascurriendo posterior al vencimiento de la prórroga legal y el arrendador acepto sin ningún tipo de objeción el pago de dicho canon de arrendamiento. Es importante resaltar que una nota distintiva de la prórroga legal es que ésta se concede por Ley, por un tiempo máximo como se dijo anteriormente, luego el tiempo que trascurre después de vencida la prórroga legal tiene una marcada influencia en el derecho, hasta el punto que su presencia da lugar al nacimiento de derechos y obligaciones y es por ello que el tiempo constituye un suceso o acontecimiento de orden natural que el hombre cuantifica al medir el movimiento, mesura que da lugar a consecuencia jurídicas de diversos significados, por ello tratándose del vencimiento de la prorroga legal el sólo vencimiento del tiempo máximo estableció en cualesquiera de los literales del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hace que el contrato concluya sin necesidad que el arrendador realice alguna actuación orientada a ponerle término. Establece el artículo 1.600 del Código Civil la tácita reconducción en los términos siguientes: “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”: concepción ésta que resulta igual al artículo 1614 ejusdem, de lo anterior se colige que la tácita reconducción procede, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la posesión que continua ejerciendo sobre el inmueble el arrendatario. Y si bien la doctrina establece, que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, si lo es la actitud demostrativa del consentimiento expreso tácito de seguir el teniendo el carácter de arrendatario y también por el hecho de que luego de haber transcurrido cincuenta y dos (52) días contados del vencimiento de la prórroga legal, sea que el arrendador haya intentado la acción por el cumplimiento del contrato…” (Sic).

Ahora bien, de lo antes transcrito observa ésta Alzada, que el núcleo de la presente apelación se circunscribe, en determinar si la naturaleza del contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o indeterminado, y si el mismo ésta referido a un contrato de arrendamiento propiamente dicho o a un contrato de arrendamiento de prórroga legal, del cual se demando el cumplimiento por parte del demandante.
Descrito el núcleo de la presente apelación, considera relevante quien aquí juzga, entrar a revisar los medios probatorios aportados por las partes y a tal efecto observa:
Que la parte actora, presentó adjunto al libelo de demanda, los siguientes documentos:
1.- Marcado “A” Original y Marcado “B” en copia simple del Contrato de Arrendamiento de un inmueble ubicado en la Carretera Nacional Turmero-La Encrucijada S/N, cívico distinguido con el N°. Catastral 04-02-01-68-05-02, el Inmueble consta de una (1) parcela de terreno totalmente desocupada de aproximadamente 2.650 mt2, cercada con una pared perimetral en un área de 759 mt2 x 1.800 x 6/100, edificada en una distancia de 5.50 al eje de la vía; el referido contrato fue celebrado entre el ciudadano JOAO DA CONCEICAO RODRÍGUEZ ROSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.578.503,(Arrendador) y el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737 (Arrendatario), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, en fecha 15 de Septiembre de 2004, anotado bajo el N° 38; Tomo 69 de los libros de autenticaciones de dicha notaría (Folios 05 al 10), del referido instrumento se evidencia, que existe una relación jurídica entre las partes, consistente en el arrendamiento de la parcela de terreno antes descrita, desde el año 2004; en tal sentido, ésta Alzada, lo aprecia y valora en atención a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo constituye un documento público, por emanar de un funcionario público competente, merece fe publica, tal como lo señala el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto el mismo no fue tachado por el adversario en su oportunidad legal correspondiente, ésta Alzada le otorga valor probatorio. Y así se establece.
Abierto el juicio a pruebas, en fecha 10 de diciembre de 2008, la parte Actora, presentó escrito pruebas, (Folios 31) de éste expediente, mediante el cual promovió:
Capitulo Primero:
Merito favorable de los autos
Debe resaltar ésta Juzgadora, que el merito favorable de los autos, no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las prueba aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Y así se establece.
Capitulo Segundo y Tercero:
Documental
- Original del Contrato de Arrendamiento de un inmueble ubicado en la Carretera Nacional Turmero-La Encrucijada S/N, cívico distinguido con el N°. Catastral 04-02-01-68-05-02, el Inmueble consta de una (1) parcela de terreno totalmente desocupada de aproximadamente 2.650 mt2, cercada con una pared perimetral en un área de 759 mt2 x 1.800 x 6/100, edificada en una distancia de 5.50 al eje de la vía; el referido contrato fue celebrado entre el ciudadano JOAO DA CONCEICAO RODRÍGUEZ ROSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.578.503,(Arrendador) y el ciudadano ELIAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737 (Arrendatario), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, en fecha 15 de Septiembre de 2004, anotado bajo el N° 38; Tomo 69 de los libros de autenticaciones de dicha notaría (Folios 05 al 07), del referido instrumento se evidencia, que existe una relación jurídica entre las partes, consistente en el arrendamiento de la parcela de terreno antes descrita, sin embargo, señala quien decide que este medio de prueba ya fue valorado y analizado anteriormente, dando valor ésta Alzada, en atención a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por ser un documento público, merece fe publica, tal como lo señala el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto el mismo no fue tachado por el adversario en su oportunidad legal correspondiente, ésta Alzada le otorga valor probatorio, quedando probado que existe una relación arrendaticia entre las partes y que el objeto del contrato cuya ejecución se solicita, lo constituye una parcela de terreno totalmente desocupada. Y así se establece.
En lo que respecta a las posibles pruebas aportadas por el demandado, aprecia ésta Alzada del análisis exhaustivo del expediente que no presentó en el Tribunal de la causa ningún medio de prueba que analizar y valorar. Sin embargo, observa quien decide, que el apelante presentó ante ésta instancia Superior el siguiente medio de prueba:
- Documento en original otorgado por ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, en fecha 07 de junio del 2000, anotado bajo el N° 05, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual, el ciudadano JOAO DA CONCEICAO RODRÍGUEZ ROSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.578.503,(Arrendador) y La Sociedad Mercantil Estacionamiento Central 2000 C.A, representada en ese acto por su presidente ciudadano ELÍAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737 (Arrendatario), sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno desocupado, con cerca de bloque perimetral y portón de entrada, situado en la carretera nacional Turmero-La Encrucijada, en Turmero jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua (Folios 63 al 68), en tal sentido, ésta Alzada, lo aprecia y valora en atención a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo constituye ser un documento público, por emanar de un funcionario público competente, merece fe publica, tal como lo señala el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto el mismo no fue tachado por el adversario en su oportunidad legal correspondiente, ésta Alzada le otorga valor probatorio, quedando probado la existencia de un contrato primigenio, que existió una relación arrendaticia entre las partes desde el año 2000, que dicho arrendamiento versa sobre una extensión de terreno desocupada, y que la duración de dicho contrato fue de un año (01) fijó. Y así se establece.
En lo que a éste documento se refiere aprecia ésta Alzada, que el mismo constituye el tipo de documento permisible su promoción en ésta instancia, tal como lo establece el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, que señala, que en la segunda instancia, solo se admitirán los instrumentos públicos, posiciones y el juramento decisorio, por lo que el instrumento analizado, puede ser valorada por éste Superior despacho, aunado a que, se esta en presencia de un juicio breve, en el cual no se establece la posibilidad de presentar informes, pero tal situación, no impide a las partes que presenten alegatos con los documentos permisibles en ésta Superioridad, antes de producirse la sentencia definitiva de la apelación.
Hecho el análisis precedente, y siendo el núcleo de la apelación determinar si la naturaleza del contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o indeterminado, y si tal naturaleza sobreviene de un contrato de arrendamiento propiamente dicho o, de un contrato de arrendamiento de prórroga legal, del cual se demando el cumplimiento por parte del demandante, aprecia éste Tribunal, que la parte actora solicita el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de prorroga legal, y el demandado ha traído a ésta instancia el contrato de arrendamiento ya analizado (Folio 63 al 68), con el fin de demostrar lo sostenido en los alegatos presentados en ésta Alzada, con el cual se excepciona sosteniendo que la relación contractual es de naturaleza indeterminada y por lo tanto, la acción es de desalojo y no de cumplimiento, por consiguiente, de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambiguedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo tanto, desciende ésta Juzgadora, al análisis del fondo de ambos contratos y a tal efecto aprecia, que el contrato del cual se demanda su cumplimiento traído por el actor con el libelo, otorgado ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, en fecha 15 de septiembre de 2004, anotado bajo el N° 38, Tomo 69, de los libros llevados por esa notaría (Folios 05 al 10), fue celebrado entre el demandante (Arrendador) y demandado (Arrendatario), el cual fue denominado por ellos “contrato de arrendamiento de prórroga legal”.
Ahora bien, del contenido de dicho contrato de “Prorroga Legal” aprecia quien decide, que en la cláusula primera señala lo siguiente: “…el arrendador entrega en calidad de arrendamiento a el arrendatario un (01) inmueble de su propiedad, constituido por una (01) parcela de terreno totalmente desocupada… con un portón de hierro de entrada… ubicado en la carretera nacional Turmero-La Encrucijada S/N…”. Asimismo se aprecia que en la cláusula tercera señala lo siguiente: “… La duración del presente contrato es por un periodo de tres (03) años que es el tiempo de la prórroga legal que corresponde por tener diez (10) años según lo establece el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios en su ordinal “D” comenzando a regir a partir del día veinte (20) de septiembre de dos mil siete (2007), NO PRORROGABLE…” (Sic).
De lo antes transcrito, evidencia ésta Alzada, que efectivamente el propósito y la intensión que tuvieron las partes o los otorgantes para contratar, es por un contrato de arrendamiento, apreciándose de la misma manera, que del contexto de la cláusula tercera se señaló con claridad, que su duración sería de tres (3) años por ser el tiempo de una prórroga legal que corresponde por tener diez (10) años, según lo establece el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, por ende, es evidente y claro, que ambas partes celebran el denominado contrato de arrendamiento de prórroga legal, en razón que existió, un contrato previo de arrendamiento con una duración de diez (10) años y que de acuerdo a las propias declaraciones de ambos contratantes, nació la posibilidad de una prórroga legal de tres (3) años, por la existencia de un contrato primigenio. Por consiguiente, de ésta voluntad contractual volitiva de los otorgantes, logra evidenciar éste Tribunal, que la naturaleza de éste juicio radica en la existencia previa de un contrato de arrendamiento inicial, del cual nace la voluntad declarada estampada en la letra del contrato que se analiza, denominado “contrato de arrendamiento de prorroga legal” del cual se demandó su cumplimiento.
En éste sentido y bajo esta premisa, procede de la misma manera este Tribunal, al análisis del documento traído por el demandado en su escrito alegato presentado ante ésta instancia Superior, que es un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Turmero Estado Aragua, en fecha 07 de junio del 2000, inserto bajo en N° 5, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (Folios 63 al 68), el cual examina su fondo ésta Alzada, tomando de la mano el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual desciende a su estudio apreciando, que el mismo fue concebido entre el hoy accionante y la Sociedad de Comercio Estacionamiento Central 2000 C.A, representada ésta sociedad por el ciudadano ELÍAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737, persona natural a quien el demandante le ha atribuido la calidad de legitimado pasivo en la pretensión que dedujo en éste juicio.
Ahora bien, los artículos 12 y 510 del Código de Procedimiento Civil, facultan a los jueces a descender al análisis y estudio de la intención y el propósito que tuvieron las partes para contratar, a tener por norte de sus actos la verdad, a la apreciación de todos los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad su concordancia y convergencia entre sí, en relación con las demás pruebas de autos. De la misma manera, tomando en consideración el Artículo 1.394 del Código Civil, que define las presunciones como un elemento que tiene el Juez para sacar de un hecho conocido y así establecer uno desconocido, logra determinar ésta Alzada, que el documento traído por el apelante con el escrito presentado en ésta instancia Superior, en fecha 24 de marzo de 2010 (Folios 61 al 62 y Vto.), aporta a los autos el contrato de arrendamiento primigenio, del cual hacen referencia las partes en la cláusula tercera del contrato que han denominado “Contrato de Arrendamiento de prorroga legal”, a pesar que éste contrato, haya sido celebrado, entre el ahora demandante y la sociedad de comercio ESTACIONAMIENTO CENTRAL 2000 C.A, ya que ésta sociedad, estaba representada en ese acto, por el ahora demandado ELÍAS ALBERTO MIÑO COLL, como persona natural, originándose a posteriori, entre ellos (personas naturales), el contrato denominado “Contrato de Arrendamiento de prorroga legal”.
En éste orden de ideas, aprecia ésta Alzada, del referido contrato primigenio de arrendamiento (Folios 63 al 68), que en su cláusula primera señala: “... un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno desocupado con cerca de bloque perimetral y portón de entrada situado en la carretera nacional Turmero-La Encrucijada en Turmero Municipio Mariño del Estado Aragua…” (Sic). de la misma manera, se evidencia de la cláusula cuarta se señaló lo siguiente: “… el termino del arrendamiento es de un (1) años fijo contado a partir del 01 de abril del 2000 y finaliza el día 30 de marzo de 2001, lapso en el cual el arrendatario con una anticipación de treinta (30) días como minino antes de su vencimiento tendrá la oportunidad de manifestar por escrito su intención de continuar o no arrendando el inmueble que en caso de ser aceptado por el arrendador se suscribirá un nuevo contrato…” (Sic).
De estas manifestaciones plasmadas por los otorgantes, al subsumirlas con las asentadas en el contrato denominado “contrato de arrendamiento de prórroga legal”, procede ésta Alzada a verificar cual es la real naturaleza de la contratación celebrada entre demandante y demandado, con el objeto de determinar efectivamente si el contrato ostenta una categoría de determinado o indeterminado. A tal efecto, del contrato primigenio ya analizado, se aprecia, que el mismo se celebró con el propósito e intención de que su duración estuviera circunscrita desde el 01 de abril del 2000 al 30 de marzo de 2001, es decir, un (01) año fijo, como efectivamente lo estipularon las partes en la analizada cláusula cuarta de dicho contrato, aclarando del mismo modo, que el arrendatario tendría la oportunidad de manifestar por escrito su intención de continuar o no arrendado en el inmueble que en caso de ser aceptado por el arrendador se suscribiría un nuevo contrato.
Con base a ello se denota, que si el (contrato primigenio) se celebro en “fecha 01 de Abril de 2000” y finalizó el día “30 de marzo de 2001” (Folios 63 al 68), y fue en fecha “15 de septiembre de 2004”, cuando se celebró el contrato denominado (“contrato de arrendamiento de prórroga legal”) (Folios 05 al 07), claramente observa éste Superior Despacho, que transcurrieron los años 2002, 2003 y parte del 2004, evidenciándose con ello, que el contrato primigenio al haber sido otorgado con un sentido de un plazo fijo de (Un año) tal como lo establece la cláusula cuarta del referido contrato, se produjo efectivamente la tácita reconducción desde su vencimiento “30 de marzo de 2001” a los años 2002, 2003 y parte del 2004, por consiguiente, al producirse la reconducción del contrato, éste se convierte en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que, el contrato denominado “contrato de arrendamiento de prórroga legal”, fue otorgado en fraude a la Ley, ya que, en los contratos a tiempo indeterminado como su categoría lo puntualiza no poseen finalización, por lo tanto, sobre éste tipo de contrato, no cabe la figura de la prórroga legal arrendaticia y por ende, la acción a intentar sobre un contrato (indeterminado), es la acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, mas no la acción de cumplimiento de contrato como lo ha interpuesto el demandante. Y así se decide.
Al respecto, considera quien decide traer a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, exp. N° 02-0570, sentencia N° 834, con ponencia del Magistrado DR. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, donde señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide…” (Sic) (Subrayado y Negrillas de ésta Alzada)
Del criterio jurisprudencial antes transcrito, el cual comparte íntegramente ésta Alzada, se observa que el mismo se adapta perfectamente al caso de marras, diferenciando la acción a seguir de acuerdo a la naturaleza del contrato, concluye quien decide, que el demandante erró al accionar por cumplimiento de “contrato de arrendamiento de prórroga legal” ya que, de los autos de determinó, que la acción que correspondía intentar, era la acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, por lo que ha sobrevenido la inadmisibilidad de la demanda tal como lo sostiene la sentencia antes señalada cuando señala: “…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…” (Sic). Y así se decide.
Con base a los razonamientos de hecho, de derecho y jurisprudenciales antes expuestos, ésta Superioridad considera, que la sentencia dictada en fecha 09 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, no se encuentra ajustada a derecho, por lo que le resulta forzoso a esta Alzada declarar CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ELÍAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737 debidamente asistido por el Abogado PEDRO PABLO SÁNCHEZ MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.677, y en consecuencia SE REVOCA la sentencia dictada por el tribunal de la causa, en los términos expuestos por esta Alzada y así se decide.
VII. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra señalada, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano ELÍAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737, debidamente asistido por el Abogado PEDRO PABLO SÁNCHEZ MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.677, contra la sentencia dictada en fecha 09 de noviembre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
SEGUNDO: SE REVOCA, la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 09 de noviembre de 2009.
TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE, la demanda por el ciudadano JOAO DA CONCEICAO RODRÍGUEZ ROSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.578.503, debidamente asistido por abogado ELEAZAR CARABALLO SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.942, contra el ciudadano ELÍAS ALBERTO MIÑO COLL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-645.737, por cumplimiento de contrato de arrendamiento.
CUARTO: No hay condenatorias en costas por la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los seis (06) días del mes de Abril de 2010. Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. CARMEN ESTHER GÓMEZ CABRERA
LA SECRETARIA,

ABG. JUAISEL GARCIA.