REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 22 de Abril de 2010 200º y 151º ASUNTO: AH18-R-2008-000024 DEMANDANTE: RODOLFO PATIÑO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.117.743.- APODERADOS DEMANDANTE: Drs. BLANCA PRINCE y PETRICA LOPEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 5.071 y 5.505 respectivamente.- DEMANDADA: JAVIER JOSE ARROYO ESCOBAR, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.477.425 ABOGADO ASISTENTE DEMANDADA: Dra. JENNY LABORA ZAMBRANO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número: 73.844.- MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. (08-0462) - I - - ANTECEDENTES – Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha veintidós (22) de Octubre de 2.008, por la parte demandante en contra de la decisión definitiva proferida en fecha diecisiete (17) de Octubre de 2.008, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la pretensión de Cumplimiento de Contrato, que incoara el ciudadano Rodolfo Patiño, en contra del ciudadano Javier José Arroyo Escobar. En fecha veinticuatro (24) de octubre de 2.008, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Distribuidor de turno a los fines pertinentes. El conocimiento de la causa en alzada, en virtud de la distribución, correspondió al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República. Recibe esta Alzada las presentes actuaciones en fecha siete (07) de Noviembre de 2.008, abocándose al conocimiento de la causa y fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. - II - - SÍNTESIS DE LOS HECHOS – Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por Cumplimiento de Contrato Arrendamiento intentó el ciudadano Rodolfo Patiño, en contra del ciudadano Javier José Arroyo Escobar, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos: En fecha 12 de Agosto de 2008, compareció el ciudadano Javier José Arroyo Escobar, titular de la cédula de identidad N° 13.477.425, en su carácter de parte demandada en el juicio, y el Tribunal difiere por cinco (05) días de despacho el acto de contestación de la demanda en virtud de no poseer Abogado que lo asista, dando contestación a la demanda en fecha 18 de Septiembre de 2008, y a su vez propone la reconvención contra la parte actora, la cual fue declarada inadmisible por interlocutoria de fecha 19 de Septiembre de 2008. Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho. Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha 17 de Octubre de 2008, a dictar sentencia, declarando -como ya se dijo- sin lugar la presente Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.- - III - - MOTIVACIONES PARA DECIDIR – Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones: Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir. El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis. Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en el cumplimiento forzoso por parte de la demandada, de la obligación contractual y legal que tiene de entregar a su mandante el inmueble dado en arrendamiento, constituido por dos habitaciones con baño y entrada independiente, sin derecho a puesto de estacionamiento, en el piso 2 de la en la Quinta “POPY”, situado en la segunda transversal entre Avenida Principal y Trujillo, Urbanización Maripérez, Municipio Libertador del Distrito Capital, estableciendo el plazo de duración del contrato por seis (6) meses prorrogables por igual tiempo y por el canon de de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400) que posteriormente fue aumentado a cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F.450), por haber fenecido el lapso de prórroga legal. Que como cláusula penal, por cada día de retraso en la entrega del inmueble completamente desocupado, se fijó la cantidad de diez bolívares fuertes (Bs. F. 10) diarios. Que el arrendatario le entregó al arrendador la cantidad de ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 800), en calidad de depósito, suma que le sería devuelta al arrendador una vez entregado el inmueble y que se haya verificado que se encuentra en buenas condiciones. Ante dicha pretensión, se opone la parte demandada negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes los hechos alegados por la actora, alegando que nunca su defendido fue notificado y que la cesión del mismo había sido ilegal. -VI- DEL FONDO DE LA DEMANDA. Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión. La actora trajo a los autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente: • Documento autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha cinco (05) de Noviembre de 2.007, bajo el Nº 20, Tomo 60 de los libros respectivos. • Copia Certificada de documento autenticado por ante la Notará Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha tres (03) de Marzo de 2.005, bajo el Nº 48, Tomo 22 de los libros respectivos, él cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por este Tribunal de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la relación contractual arrendaticia existente entre las partes a tiempo determinado, comenzando la misma en fecha primero (01) de Marzo de 2.005, así se decide. • Documento autenticado por ante el Registro Público Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintidós (22) de Septiembre de 1.997, bajo el Nº 48, Tomo 56, Protocolo 1 de los libros respectivos, él cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por este Tribunal de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la propiedad del inmueble en cuestión. así se decide. Se deja constancia expresa, que mediante autos dictados por Tribunal a quo en fechas veintiséis (26) de Septiembre de 2.008 y siete (07) de Octubre de 2008, fueron declaradas admisibles las pruebas promovidas por ambas partes en litigio. Quedó demostrado en el presente juicio, la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes, relación contractual esta suscrita a tiempo determinado. Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia que, al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en los cuales quedó planteada la controversia, se indicó que la pretensión de la parte demandante era la de obtener por parte de la demandada del cumplimiento del contrato de arrendamiento por haber vencido el lapso de la prórroga legal prevista en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la consecuente entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. En lo referente a la notificación del demandado, este Tribunal considera que el mismo se encuentra en todo conocimiento de la no renovación del contrato y del comienzo de la prórroga legal establecida a partir del 1° de marzo de 2008, la cual dicha notificación se realizo al arrendador de forma verbal en enero de 2007, quedando demostrada mediante las testimoniales promovidas por la parte actora y evacuadas en fecha ocho (08) de octubre de 2008 (f- 90 al 93), así como de los recibos traídos a los autos por el mismo demandado en el expediente N° 2008-0774 nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de los cuales se evidencia claramente que el demandado tenia pleno conocimiento que estaba haciendo uso de su prorroga legal por cuanto de los mismo se evidencian que el motivo de la consignación era los correspondiente a los meses de la prorroga legal. (Copia certificada folios 79 al 85), por lo que es razón suficiente para considerar que la parte demandada estaba debidamente notificada de dicha prorroga legal. Así se decide. --------------- Siendo entonces que este Juzgador, considera que el demandado estaba en pleno conocimiento de la no renovación del contrato de arrendamiento a la fecha del vencimiento de la prorrogas automáticas establecidas en el contrato, es decir, al veintiocho (28) de Febrero de 2.007, el lapso de la prórroga legal que le correspondía, era el de un (01) año, previsto en el literal d) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso este que comenzó a correr en fecha primero (1º) de Marzo de 2.007, y feneció en fecha veintiocho (28) de Febrero de 2.008. El beneficio de la prórroga legal opera de pleno derecho para el arrendatario, según lo previsto en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. “…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”. Queda claro, pues, que una vez vencido un contrato de arrendamiento y sin necesidad de notificación previa, opera ope legis la prórroga legal sin el cumplimiento necesario de formalidad alguna, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y por un tiempo que depende de la duración de la relación arrendaticia habida entre las partes, según el artículo 38 ejusdem señala. Empero, el artículo 39 trascrito establece que una vez vencida la aludida prórroga legal, los arrendadores pueden solicitar el cumplimiento en la entrega inmobiliaria, para lo cual igualmente establece a su favor la cautelar de secuestro con la especial modalidad de que el depósito del bien inmueble sea acordado en la persona de su propietario. Así, queda igualmente claro porque la norma transcrita no lo prohíbe expresamente, que si bien no se requiere de ninguna formalidad para que opere una prórroga legal arrendaticia, las partes pueden documentarla reconociendo su inicio y terminación. El artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “… En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: a) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso hasta de seis (6) meses. b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerá vigentes las misma condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación….” (Negrillas de esta superioridad) Queda así establecido por el legislador que aún en el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, siendo potestativo para el arrendatario acogerse o no a este beneficio y obligatorio para el arrendador, y su lapso dependerá de la duración que haya tenido la relación arrendaticia a tiempo determinado que no varía las condiciones o estipulaciones del contrato de arrendamiento que originó la prórroga legal, salvo cuando hayan variado los cánones de arrendamiento por vía de regulación de alquiler o, contractualmente, si el inmueble se encuentra exento de regulación. Por cuanto la parte demandada al contestar la demanda la negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, entró en consecuencia en funcionamiento el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente establece lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ello, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Siendo que a lo largo del presente juicio quedó demostrada la relación contractual arrendaticia a tiempo determinado existente entre las partes; que el arrendador notificó tempestivamente a la arrendataria de la no renovación del contrato de arrendamiento a su vencimiento, le bastaba a la demandada el demostrar, a tenor de lo previsto en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, su cumplimiento o causa que lo eximiera del mismo, lo cual no logró demostrar, razón por la cual es imperioso para este sentenciador, el declarar con lugar la demanda iniciadora del presente juicio. Así se decide. Por otra parte, el accionante en el presente juicio, igualmente demanda el cumplimiento de la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, es decir, en pagar por concepto de cláusula penal, la suma de Diez mil Bolívares (Bs. 10.000) hoy Diez Bolívares Fuertes (Bs. F 10,00) diarios, por la demora en la entrega del inmueble, desde el día quince (28) de Febrero de 2.008 y hasta la entrega definitiva del inmueble. En efecto, la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento establece textualmente lo siguiente: “Si al termino del presente contrato EL ARRENDATARIO no entrega completamente desocupado el inmueble se establece como cláusula penal a favor de EL ARRENDADOR la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (10.000Bs.) por cada día que transcurra después del vencimiento del presente contrato además del alquiler estipulado y de los gastos de cobranza a que hubiere lugar.” En adición a lo anterior, el Artículo 8 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula la naturaleza jurídica de las cláusulas penales que las partes contractualmente pueden estipular. A saber: “…Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como: (…) c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato…” Y el Artículo 28 ejusdem dispone: “…Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo…” En consecuencia, esta pretensión indemnizatoria actora devenida por ejecución de cláusula penal contractual también prospera, y habida cuenta que hasta la presente fecha aún la demandada no ha dado entrega del inmueble de autos a la parte actora, obligación ésta que nació a su cargo a partir del día primero (1°) de Marzo de 2.008, por ser el primer día hábil siguiente al vencimiento de la prórroga legal, forzosamente esta instancia la declara procedente y, por ende, en el dispositivo del fallo deberá ser condenada la accionada al pago de dicho concepto desde el primero (1°) de Marzo de 2.008 hasta la fecha en que se produzca la entrega del inmueble a razón de Diez Bolívares Fuertes (Bs. F 10,00) diarios. Y así se declara. Considera este Juzgador, que el demandado no logró demostrar a lo largo del proceso, el cumplimiento de su obligación contenida en el contrato cuyo cumplimiento hoy se demanda o la causa que lo eximiera de su cumplimiento, lo que hace que prospere en un todo la demanda iniciadora del presente juicio, y así se decide. -V- - D I S P O S I T I V A – En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así: ------------------------------------------------------------------------------------- PRIMERO: Declara CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandante en contra del fallo proferido por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha diecisiete (17) de octubre de 2.008, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato Arrendamiento intentó el ciudadano Rodolfo Patiño, en contra del ciudadano Javier José Arroyo Escobar, ambos ampliamente identificados en el inicio de esta sentencia, por lo que se REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el a quo.--------------------------------------------------------- SEGUNDO: Declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato, sigue el ciudadano Rodolfo Patiño, en contra del ciudadano Javier José Arroyo Escobar, ambos ampliamente identificados en el inicio de esta sentencia. En consecuencia se condena al demandado, a lo siguiente: 1. A entregar a la parte actora, libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado de mantenimiento en que lo recibió, un inmueble constituido por dos (2) habitaciones con baño y entrada independiente, sin derecho a puesto de estacionamiento, situada en el piso 2 de la en la Quinta “POPY”, ubicada en la Segunda Transversal entre Avenida Principal y Trujillo, Urbanización Maripérez, Municipio Libertador del Distrito Capital.--------------------------------------------------------- 2. En cancelar a titulo de daños y perjuicios, las sumas equivalentes al canon de arrendamiento que actualmente paga el arrendatario, y que corresponden respectivamente a las sumas de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 450,00) por cada uno de los meses y por cláusula penal Diez Bolívares Fuertes (Bs. F 10,00) diarios, que transcurran desde la fecha en que finalizó la prórroga legal, es decir, desde el día primero (1°) de Marzo de 2.008, y hasta el día en que se realice la entrega definitiva, real y efectiva del inmueble. TERCERO: De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado vencida en esta Alzada. CUARTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, este Tribunal ordena la notificación de las partes de dicho fallo; todo ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 233 ejusdem. Una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 22 de Abril de 2010. 200º y 151º. El Juez, Dr. César A. Mata Rengifo La Secretaria Abg. Inés Belisario Gavazut En esta misma fecha, siendo las 12:47 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Abg. Inés Belisario Gavazut Asunto: AH18-R-2008-000024 CAM/IBG.