TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintidós de abril de dos mil diez
200º y 151º

PARTE ACTORA: LAYQUIN CRISTINA REINA CHANG, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 12.781.630.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FRANCISCO GIL HERRERA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 97.215.
PARTE DEMANDADA: EFAIN VILLASMIL PEÑA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.201.470.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CRISTO HUMBERTO ACEVEDO ALBA, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.556.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentado por el abogado FRANCISCO GIL HERRERA, quien actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana LAYQUIN CRISTINA REINA CHANG, demandó en desalojo al ciudadano EFRAIN VILLASMIL PEÑA y en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal.
El petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda, se contrae al desalojo del inmueble distinguido con el número 1-2, ubicado en el piso 1, Bloque Experimental V-8, UD2, Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por auto de fecha 23 de febrero de 2010, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento breve en el Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 18 de marzo de 2010, el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada.
Citada como quedó la parte demandada, compareció al proceso debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en su contra.
Llegada la etapa de promoción de pruebas, ambas partes promovieron las que creyeron convenientes a sus alegatos y defensas.
Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa:
II
En el caso sub iudice, la pretensión de la actora es el desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1-2, ubicado en el piso 1, Bloque Experimental V-8, UD2, Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital basado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el mes de diciembre de 2.008 hasta enero de 2.010.
Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación de la parte actora en los siguientes términos:

Que consta de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de agosto de 1.992, que la ciudadana Luz María Chang Hung, dio en arrendamiento al ciudadano Efraín Villasmil, el inmueble anteriormente identificado.

Que su representada adquirió el inmueble, según instrumento que se acompañó al libelo de la demanda, razón por la cual se subrogó en la condición de arrendadora.

Precisó que en contrato de arrendamiento se estableció que el canon de arrendamiento sería la suma de nueve mil bolívares, que en la actualidad equivalen a nueve bolívares fuertes que el arrendatario aceptó y se obligó a pagar los días último de cada mes a mas tardar dentro de los primeros cinco días siguientes a dicho mes a la arrendadora en su domicilio.

Que en la cláusula primera del documento se estableció que el incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas contenidas en el contrato, en especial, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, daría derecho a la arrendadora a dar por terminado el contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble arrendado completamente desocupado.

Que el contrato fue incumplido por el arrendatario debido a que no ha pagado hasta la fecha de interposición de la demanda los cánones correspondientes a los meses que van de diciembre de 2.008 a enero de 2.010 y adeuda a la fecha catorce cánones de arrendamiento que equivalen a la suma de dos mil ochocientos bolívares fuertes, mas los intereses causados por el retraso en el pago.

Concluyó que tanto de los hechos narrados, así como el derecho alegado, el fundamento de la acción lo constituyen los instrumentos acompañados al libelo de la demanda que son suficientes para intentar la presente acción en virtud que el ciudadano Efraín Villasmil Peña, no ha pagado las cuotas correspondientes a cánones de arrendamiento, según lo estipulado en el contrato.

En base a los supuestos fácticos planteados demandó el desalojo del inmueble, su entrega libre de bienes y personas y el pago a título de indemnización de la suma de dos mil ochocientos bolívares fuertes que son los cánones dejados de pagar y los cánones que se siguieren venciendo.

Fundamentó legalmente su pretensión en las disposiciones legales contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal A, artículo 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.266, 1.271, 1.591 y 1.597, respectivamente del Código Civil.
Frente a los supuestos fácticos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la representación legal de la parte demandada convino en la existencia de la relación arrendaticia, negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra y expuso como fundamento de su defensa, su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos.

Agregó que no es cierto que no haya cumplido el pago, pues tiene testigos, facturas y recibos de pago del arrendamiento del inmueble que viene ocupando desde el 28 de julio de 1.989 y nunca le falló a la señora Luz María Chang Hung.

Señaló que ella siempre pasaba a cobrar el arrendamiento y tiene los recibos que ella le daba hasta noviembre de 2.008, pues cuando no pasó a cobrar como era costumbre fue entonces cuando acudió al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio a consignarlos.

Que a la parte actora, quien presuntamente se subrogó en los derechos como arrendadora, nunca la ha visto, no sabe quien es ni mucho menos sabía que es la propietaria del inmueble que ocupa, pues si compró en diciembre de 2.004, ha debido cobrarle ella, pues siempre le pagó a la ciudadana Layquin Cristina Reina Chang.
Precisó que la actora, en el tiempo que viene ocupando el inmueble nunca ha gastado un bolívar en el inmueble, pues todo lo ha arreglado el, le puso rejas, pintó, colocó instalaciones de toda índole, para que ahora sus pretensiones sean otras.
Añadió que le violaron su derecho de preferencia al cual tiene derecho de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sostiene que la actora no le informó que ella era la nueva dueña o que le debía pagar a ella.
Que ha cumplido con su obligación aun con desconocimiento de la nueva dueña, hoy actora, durante los años 2.005, 2.006, 2.007, 2.008 y 2.009 ha pagado a la señora Chang Hung, quien fue que le alquiló.

Adujo que el no realizó contrato con la atora por que no la conoce.

Solicitó al Tribunal que se le otorgue la prorroga legal prevista en el artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para decidir el Tribunal observa:
II
De los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no fue controvertida la existencia del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble cuyo desalojo pretende la parte actora, quedando centrado el Thema decidendum en la solvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos así como la condición de propietaria que ostenta la parte actora en el presente proceso.
En este aspecto es oportuno señalar, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
En el caso bajo estudio, el Thema decidir quedó centrado el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de diciembre de 2008 al mes de enero de 2.010, por ser este hecho el que resultó controvertido, al ser expuesto por la parte demandada como fundamento de su excepción que al no pasar su arrendadora a retirarlos, se vio en la obligación de consignarlos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Pues bien, demostrada como quedó la existencia del contrato de arrendamiento, al no ser negada en forma alguna la celebración del citado negocio jurídico, observa el Tribunal que surgió en la parte demandada la obligación legal de probar su solvencia tal y como fue afirmado en su contestación.
En relación a la actividad probatoria cumplida por las partes el Tribunal observa:
En lo que concierne a la condición de propietaria que ostenta la ciudadana LAYQUIN CRISTINA REINA CHANG en el presente proceso, observa el Tribunal que riela a los folios 11 al 18, documento Protocolizado ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, no tachado en forma alguna, por tanto, el mencionado instrumento da fe de las declaraciones en el contenidas, desprendiéndose del mismo que la ciudadana LAYQUIN CRISTINA REINA CHANG, es propietaria del apartamento distinguido con el N° 1-2, ubicado en el primer piso del Bloque Experimental B-8, UD2, situado en la Urbanización Caricuao; Parroquia Caricuao del Municipio Libertador y esa condición de propietaria del citado inmueble, la legitima para solicitar el desalojo que por la presente demanda acciona. Así se establece.
La parte actora promovió copia fotostática simple de expediente de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por fidedigno y cuyo aporte a la pretensión de la actora y excepción de la demandada será analizado en la motivación del presente fallo. Así se decide.
Promovió prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que habiendo sido admitida por el Tribunal no fue evacuada debido a la inercia del promovente al no comparecer a gestionar su debida remisión, razón por la cual no hay prueba que valorar en tal sentido. Así se decide.
La representación judicial de la parte demandada, promovió recibo de depósitos efectuados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses de diciembre de 2.008 a mayo de 2.009, cuyo aporte al mérito será analizado en la motivación del fallo. Así se decide.
Promovió constancias de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 1.989, agosto de 2.005 a agosto de 2.008, que no obstante no haber sido desconocidos en su firma, son desechados del proceso por no guardar pertinencia con lo debatido, por cuanto dichos cánones no fueron imputados como incumplidos. Así se decide.
Ahora bien, a los efectos de determinar la procedencia de la pretensión deducida, se hace necesario traer a colación la disposición contenida en el artículo 1.579 del Código Civil; dicha norma establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
De acuerdo con las disposiciones legales citadas, el contrato de arrendamiento, por ser un contrato bilateral, genera derechos y obligaciones y a la parte actora, de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba le corresponde demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
En concordancia con lo anteriormente expresado el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:
a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”.
En el caso a resolver, el cual se funda en la causal prevista en el literal a de la Ley, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas el Tribunal observa:
Demostrada como ha quedado la existencia del contrato de arrendamiento y su naturaleza jurídica, esto es, la de ser un contrato de los celebrados a tiempo indeterminado; estando la pretensión de desalojo de la parte actora fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2.008 al mes de enero de 2.010; los documentos aportados por la parte demandada para sustentar su excepción, no producen efectos liberatorios a su favor y en consecuencia no enervan la pretensión de desalojo de la parte actora
Sobre este particular, del análisis a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses que transcurrieron entre diciembre de 2.008 a mayo de 2.009, constata el Tribunal que las mismas no producen efectos liberatorios a su favor por no ser posible deducir de tales documento la solvencia aducida, por cuanto las mismas fueron efectuadas en forma acumulativa el día 10 de julio de 2.009, contraviniendo con esta actuación la disposición contenida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido debe expresamente señalarse que respecto a la forma como debe efectuarse el pago de cánones de arrendamiento ante el Juzgado competente, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, a saber:
.-La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes.
.- Debe existir mora del acreedor en recibir el pago.
.-Que se trate de una pensión exigible y que no contradiga la regulación.
De acuerdo con los parámetros antes citados, cuando el arrendador se niega a recibir el pago del canon de arrendamiento, (situación fáctica que de acuerdo con lo expuesto por el demandado, ocurrió en el caso bajo análisis, cuando señala que nunca conoció a la nueva propietaria y que esta nunca se presentó a recibirle los cánones de arrendamiento); surgió en el demandado la obligación legal de acudir al Tribunal facultado para ello a consignarlos, dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes, por tanto, las consignaciones efectuadas por el demandado, fueron realizadas en forma extemporánea por estar vencidas, en razón de no haberse efectuado ninguna de ellas dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes y en cuanto a las restantes mensualidades de los meses de junio de 2.009 a enero de 2.010, no consta en autos documento alguno de cuyo análisis se desprenda el pago de los mismos.
La motivación efectuada en los capítulos anteriores, lleva al Tribunal a la plena convicción de encontrarse cumplidos plenamente los supuestos fácticos de procedencia del desalojo fundado en la causal prevista en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide.
En relación a la solicitud de que le sea concedida la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe expresamente señalarse que la prorroga legal es un derecho que la Ley concede a los arrendatarios, cuando nos encontramos en presencia de contratos celebrados a tiempo determinado, razón por la cual dicha norma no es aplicable en el caso de autos, por cuanto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, es un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

III
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intento LAYQUIN CRISTINA REINA CHANG contra EFRAIN VILLASMIL PEÑA, en consecuencia, se condena a la parte demandada.
PRIMERO: A desalojar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-2, ubicado en el primer piso del Bloque Experimental B-8, UD2, situado en la Urbanización Caricuao; Parroquia Caricuao del Municipio Libertador.
SEGUNDO: Al pago de la suma de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.800,oo) por los meses que van desde diciembre de 2.008 a enero de 2.010 a razón de nueve bolívares por mes, y la suma de nueve bolívares fuertes mensuales a partir del mes de febrero de 2.010 hasta que la presente decisión quede definitivamente firme
Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
Se ordena la notificación del presente fallo al Sindico Procurador Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días de abril de dos mil diez. Años 200° de la independencia y 151 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,
EXP AP31-V-2009-551.
LBR7MSG.