REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintiseis de abril de dos mil diez 200º y 151º PARTE DEMANDANTE: MIRIAM CARLIDA DOCAOS FILOMENA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 5.960.105. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ELBA MARCANO DE CHALBAUD, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 25.606. PARTE DEMANDADA: MYRIAM OSORIO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 12.483.013. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Fue asistida por Alexis José Bracho e Ingrid Borrego, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 16.911 y 55.638, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual pertenece este despacho por la Abogada Elba Marcano de Chalbaud, quien en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Miriam Carlida Docaos Filomena demandó a la ciudadana Myriam Osorio por cumplimiento de contrato. En fecha, 12 de junio de 2009 se admitió la demanda y se acordó el emplazamiento de la demandada. Citada como quedó la demandada, no compareció al proceso ni por sí, ni por intermedio de apoderado a ejercer su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente. En la oportunidad de promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo y en tal sentido observa: De las actas del expediente, en especial del libelo de la demanda constata quien aquí juzga que lo pretendido por la parte actora es el cumplimiento del contrato suscrito en fecha 27 de junio de 2.006 sobre el apartamento distinguido con el número 20-1, ubicado en el piso 20, Torre C, Conjunto Residencial Las Brisas, Parroquia San José Caracas, en cuyo sustento expuso su representación judicial lo siguiente: Que consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre el inmueble anteriormente identificado. Que desde el 1.990, el inmueble se encuentra arrendado Myriam Osorio según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual se fue prorrogando anualmente hasta que las partes decidieron poner fin a la relación arrendaticia suscribieron un contrato de arrendamiento que regiría durante el lapso de prorroga legal, el cual fue autenticado ante la Notaría Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda. Que habiéndose suscrito dicho contrato y estableciéndose un lapso de tres años para la desocupación del inmueble y en consecuencia la entrega del mismo, la arrendataria permanece hasta la fecha de interposición de la demanda viviendo en el inmueble, situación que es contraria a lo pactado en el contrato, ya que el 1 de abril de 2.009, debió entregarlo por cuanto en esa fecha se vencieron los tres años que las partes establecieron para el lapso de prorroga legal. Citó textualmente lo dispuesto en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento acciona. Precisó que la arrendataria ha hecho caso omiso a lo estipulado en las cláusulas anteriormente especificadas permaneciendo en el inmueble y obviando las llamadas telefónicas que se le han efectuado para que de forma amistosa desocupe el inmueble arrendado. Por las razones expresadas y fundando su pretensión en lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal y como consecuencia de ello la entrega del inmueble que fue objeto del contrato, así como las costas y honorarios profesionales. Frente a la pretensión de la parte actora, la parte demandada, estando debidamente citada, no compareció al proceso, ni por sí, ni por intermedio de apoderado a ejercer su derecho a la defensa, consagrado constitucionalmente. Para decidir el Tribunal observa: II Respecto a la falta de comparecencia de la parte demandada en su debida oportunidad a dar contestación a la demanda, debe expresamente señalarse que de acuerdo con el principio de legalidad de las formas procesales previsto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos deben realizarse en la forma prevista en la norma y en las leyes especiales; de tal suerte que al encontrarnos en presencia de una materia que debe regirse por las disposiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la contestación a la demanda debía tener lugar al segundo día de despacho inmediatamente después de constar en actas la citación de la parte demandada, tal y como lo establece el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, el cual es la norma aplicable por expresa remisión del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Siendo que los actos procesales deben realizarse con sujeción a las formalidades establecidas en la ley y como quiera que el proceso es el instrumento fundamental para la realización de la justicia; por encontrarnos en presencia de una materia estrechamente ligada al orden público, le está vedado al Juzgador, subvertir las reglas legales con las cuales el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios. De esta manera y tomando en consideración la no comparecencia de la parte demandada en la oportunidad procesalmente prevista para ello a ejercer su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente, la disposición prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil dispone que cuando el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo fijado para ello, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En relación a la confesión ficta, el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su Revista de Derecho Probatorio N 12 sostuvo lo siguiente:” Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente el no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada. No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la Ley, y resulta que los efectos del artículo 362 no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando. ¿Que es lo que hay realmente aquí? Como lo ha dicho la doctrina desde la época Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes. Yo pienso que es sumamente importante tener claro cual es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362 se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de la presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad.” Conforme en un todo quien aquí decide, con el criterio anteriormente expresado, al no comparecer la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, es decir, al segundo día de despacho siguiente a su citación, tal y como lo dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a dar contestación a la demanda incoada en su contra, los efectos de esa inasistencia produjeron una ficción de confesión por parte de esta, teniéndose por cumplido el primero de los extremos citados por la norma. Así se establece. En cuanto al segundo de los extremos previstos en la norma, es decir, que no sea contraria a derecho la petición de la parte demandada, observa el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente juicio, ha sido que se condene a la parte demandada a cumplir el contrato suscrito entre las partes en fecha 26 de junio de 2.006, por encontrarse vencido el lapso de prorroga legal En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. En concordancia con lo anteriormente expresado se observa que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador puede exigir a el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble. Ahora bien, precisa el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. En este sentido, advierte el Tribunal que el contrato de arrendamiento aportado a los autos por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda, en sus cláusulas cuarta y quinta respectivamente establece lo siguiente: CUARTA: LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA declaran que este contrato surge, en primer lugar, por haberse vencido el contrato de arrendamiento anterior sobre el mismo apartamento residencial identificado en la cláusula PRIMERA, celebrado entre ellas, según documento autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el número 66, Tomo 17, de fecha 6/04/2005. y en segundo lugar, por la voluntad de ambas partes contratantes de no seguir arrendando el inmueble objeto del contrato antes mencionado y objeto también del presente contrato. Y por lo tanto, decidieron acogerse a la prorroga legal que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. QUINTA: El lapso de la prorroga legal que corresponde a LA ARRENDATARIA, de conformidad con el artículo 38, literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de TRES (3) años. En consecuencia este contrato tiene también los mismos tres años de duración, contados a partir del 1° de abril del año en curso. Vencida la prorroga, queda también vencido este contrato y LA ARRENDATARIA deberá entregar inmediatamente a LA ARRENDADORA, el inmueble arrendado libre de personas y de bienes, sin que sea necesario que LA ARRENDADORA realice ningún tipo de desahucio o notificación alguna adicional”. Del análisis a las cláusulas citadas textualmente, claramente se deduce que la voluntad de las partes se circunscribe expresamente a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento por un plazo de tres años fijos, que no obstante que el mismo fue celebrado bajo el ropaje de un contrato de prorroga legal, el mismo consiste en una nueva prórroga contractual del contrato originariamente suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda, que es distinto a la prorroga legal prevista en la Ley; el cual venció en fecha 1° de abril de 2.009, sin necesidad de desahucio alguno por que así se desprende de la cláusula quinta; de modo que los hechos expuestos como fundamento de la pretensión de cumplimiento de la parte actora no se corresponden con la realidad, por no ser cierto que la arrendataria esté obligada a entregar el inmueble al vencimiento del contrato celebrado en fecha 27 de junio de 2.006, con vigencia a partir del 1° de abril de 2.006, por que de acuerdo con la normativa especial que rige en materia arrendaticia, una vez vencido el contrato, es cuando empieza a regir el lapso de prorroga legal al cual tiene derecho, que por encontrarnos en presencia de una relación arrendaticia de más de diez años, de acuerdo con lo dispuesto en el literal d del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de tres años contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato, esto es, a partir del 1° abril de 2.009. En el caso bajo análisis, por el hecho de que las partes hayan manifestado en el contrato aportado como instrumento fundamental de la demanda, que el lapso de duración del contrato es el mismo de prorroga legal, en modo alguno implica que la arrendataria haya renunciado a su prorroga legal, por que la prorroga legal es un derecho que la Ley otorga a los arrendatarios, de tal suerte que no es posible en el ordenamiento Jurídico nuestro asimilar el lapso que conforme a la Ley opera de pleno derecho por prorroga legal, al tiempo de duración de una convención que las partes establecen desde el orden contractual De no ser así se estaría subvirtiendo la norma especial, al permitir que un derecho que corresponde a las partes por expresa disposición de la ley, se convierta en una figura contractual que puede ser modificada a la libre voluntad de las partes. Debe añadirse además, que de los depósitos efectuados por la parte demandada en la cuenta de la parte actora, los cuales evidentemente han ingresado a su patrimonio, en especial los correspondientes a los meses de junio de 2.009 a marzo de 2.010 se puede inferir, que la voluntad de las partes es la de que la demandada haga uso de su prorroga legal, pues de no ser así mal podría la parte actora recibir dichos cánones con posterioridad al 1° de abril de 2.009, so pena de incurrir en el supuesto fáctico previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, vale decir que como consecuencia de ello, se produzca un cambio en la naturaleza jurídica del contrato, transformándose en un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado. En este sentido, respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato basada en el vencimiento de la prorroga legal debe añadirse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. En sintonía con lo anterior, es necesario precisar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley, por tanto, habiendo vencido el último contrato celebrado entre las partes en fecha 1° de abril de 2.009, surgió para la arrendataria su derecho a la prórroga legal, que de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de 3 años por haber tenido la relación arrendaticia, una duración que supera el lapso de diez (10) años. Todo lo anteriormente expresado conduce a la conclusión que, efectivamente el contrato suscrito en fecha 26 de junio de 2006 sobre el inmueble objeto de la demanda venció en fecha 1° de abril de 2009 y a partir de dicha fecha, empezó a regir la prorroga legal de tres años, contados a partir del 1° de abril de 2.009. Así se decide. Ahora bien, prescribe el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Ante esta situación, observa esta juzgadora que estando en curso la prórroga legal, la parte actora se encontraba impedida de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término de prorroga legal, por así disponerlo expresamente la norma, por tanto, la demanda intentada no puede prosperar por ser contraria a la disposición prevista en el artículo citado, resultando a todas luces inadmisible. Así se decide. En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato intentó MIRIAM CARLIDA DOCAOS FILOMENA contra MYRIAM OSORIO. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días de abril de dos mil diez. Años 200° de la independencia y 151 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA ACCIDENTAL, EVELYN PEREZ PEREZ, En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA ACCIDENTAL, EVELYN PEREZ PEREZ, Exp AP31-V-2009-001802.