REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, cinco de abril de dos mil diez 199º y 151º PARTE ACTORA: HUGO DANIEL PEREZ SALAZAR, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 23.152.639. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FELIX FERRER SALAS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 25.032. PARTE DEMANDADA: CAROLINA MARICHAL, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.319.324. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JAVIER HERNANDEZ y JOSE GREGORIO ARAUJO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 82.478 y 82.707, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. Se inició el presente juicio, por demanda presentada por el abogado Félix Ferrer Salas, quien en su condición de apoderado judicial demandó a Carolina Marichal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en razón de encontrarse vencida la prorroga legal. Por auto de fecha 13 de agosto de 2009, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada. Por diligencia de fecha 9 de noviembre de 2009, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada, negándose esta a firmar el recibo de citación. El 17 de febrero de 2.010, la secretaria del despacho dejó expresa constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 218 del Código Civil. Siendo la oportunidad de dar su contestación a la demanda compareció la demandada en tiempo oportuno a dar contestación a la demanda. Abierto a pruebas el proceso ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: En el caso sub iudice observa el Tribunal, que el Tema a decidir se contrae, al cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, en virtud de haberse vencido el plazo de duración del contrato suscrito en fecha 15 de junio de 2005 y de su prorroga legal que de acuerdo con lo aducido en el libelo venció el 18 de mayo de 2.009. En tal sentido adujo la representación judicial de la parte actora, como fundamento de la pretensión deducida los siguientes argumentos: Que en fecha 16 de enero de 2.009, su representado, en su carácter de propietario del inmueble constituido por una casa distinguida con el número 70, y el terreno sobre la cual está construida, ubicada en el Sector denominado Agua Salud, con frente al Callejón Lozada, Subida El Manicomio, Parroquia La Pastora del Municipio Libertador del Distrito Capital, demandó a la ciudadana Carolina Marichal para que cumpliera su obligación de entregar la habitación que le tiene arrendada en la identificada casa. Expresó que la convención locativa se evidencia de contrato de arrendamiento celebrado por plazo fijo de un año, en junio de 2.005 hasta el mes de junio de 2.006, oportunidad en la cual ambas partes de común y mutuo acuerdo convinieron el plazo de dos años para que al término del mismo, la arrendataria desocupara la habitación, que en copia certificada se acompañó a la respectiva demanda. Que de la referida causa correspondió conocer al Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien dictó sentencia definitiva en la cual se declaró inadmisible la demanda y en la cual se estableció que el lapso de prorroga legal vencía el mes de mayo de 2.009. Que el vencimiento de la prorroga legal fue determinado judicialmente mediante la sentencia definitiva dictada por el Juzgado mencionado. Que de todo lo expuesto se concluye que habiendo vencido la fecha de la prorroga legal el 18 de mayo de 2.009, sin que la ciudadana Carolina Marichal cumpliera su obligación de entrega del inmueble es procedente demandarla conforme a la previsión del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que no obstante que la mencionada ocupante estaba en cuenta de la desocupación de la habitación, su representado le hizo entrega personal de una copia de la sentencia judicial que estableció que la prorroga legal venció en fecha 18 de mayo de 2.009. Que la arrendataria ha violado el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios púes se ha negado reiteradamente a cumplir con la entrega amistosa a su mandante del inmueble objeto del referido contrato a pesar de haberse agotado el lapso comentado. Por las razones expresadas, acudió a demandar el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado completamente desocupado, fundando su pretensión en los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.5979, respectivamente del Código Civil y 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante las alegaciones de la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada admitió como un hecho cierto la celebración del contrato aducido por la parte actora, de tal manera que no es un hecho controvertido la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda. El mérito de lo controvertido, quedó centrado en el plazo de duración de la relación arrendaticia, en cuyo descargo expuso la representación judicial de la parte demandada lo siguiente: Es cierto que suscribimos un contrato privado de arrendamiento a tiempo fijo en fecha 15 de junio de 2.005. Pero se excepciona alegando que la verdad es que comenzó la relación locativa en el año 1.998 con la ciudadana Linda Bunetta, quien es hija de la antigua propietaria del inmueble, con un contrato verbal de siete años, tiempo durante el cual la relación fue armoniosa y dentro del mas franco entendimiento, pero en junio de 2.005, la arrendadora le dijo que desde ese momento en adelante le pagaría al nuevo propietario, Hugo Daniel Pérez Salazar y a partir de ese momento suscribieron el contrato privado de fecha 15 de junio de 2.005. Expuso que al mes de haber llegado el nuevo propietario, comenzó una serie de normas e imposiciones completamente fuera de lugar, en principio los obligaba a pagar parte del recibo de luz y agua, pero se negaba a mostrar el recibo, aumentó el canon de arrendamiento de manera unilateral, así como una serie de violaciones sistemáticas al contrato de arrendamiento así como a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en especial el artículo 20, toda vez que la relación ha estado plagada de desaciertos y discusiones estériles protagonizando en varias oportunidades visitas a la jefatura, firmas de caución, maltratos, no sólo con los arrendatarios sino con los vecinos, lo cual lo ha puesto en varias ocasiones ante las autoridades policiales. Que a mediados de 2.008, se negó a recibirle el canon de arrendamiento para ponerla en estado de insolvencia, lo que la obligó a realizar consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio. Que a pesar de sus esfuerzos para mudarse se le ha hecho imposible, por la marcada escasez de vivienda. Que al momento de citarla la parte actora se presentó con el alguacil y su abogado diciéndole que podía ser arrestada si no firmaba. Sostiene que el fallo dictado por el Juez Decimo Sexto de Municipio se hace el cálculo de la duración de la relación arrendaticia basándose sólo en el contrato suscrito con la parte actora, ya que no pudo presentar testigos y otras pruebas que dan fe que tiene once años residiendo en el inmueble, en virtud de un contrato verbal con la anterior propietaria. Que reside en el inmueble desde hace once años y la prorroga legal es de tres (3) años y no como erróneamente lo puntualiza la actora. Que el acuerdo firmado ante la Jefatura Civil de la Parroquia La Pastora, lo firmó bajo presión y coacción de la actora. Que es falso que la actora le haya hecho llegar la sentencia a la cual hace referencia en su escrito, pues la copia le fue suministrada por el profesional que la asiste en este acto. Alegó la inadmisibilidad de la demanda en base al argumento de que la parte actora incurre en inconsistencias cuando menciona el incumplimiento y luego pide el cumplimiento, que son dos acciones incompatibles y excluyentes. Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se hace necesario precisar que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, porque el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo. Durante el debate probatorio, la parte actora aportó a los autos las siguientes pruebas: 1.- Promovió copia fotostática simple de sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuya existencia no forma parte de lo controvertido en el presente proceso y cuyo mérito favorable a la pretensión de la actora será discriminado en la motivación del presente fallo. Así se decide. La parte demandada, estando dentro de su debida oportunidad procesal promovió las siguientes probanzas: 1.- Promovió prueba de posiciones juradas que no fue debidamente evacuada, no habiendo prueba que valorar al respecto. Así se establece. 2.- Promovió documento privado al folio 57 que es desechado del proceso al no haber sido ratificado en su debida oportunidad procesal por las personas que lo suscriben, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos Elba Josefina Arenas Segarra, Pedro Juan Duran Parra, y Hugo Nelson Arenas Segarra, cuyas deposiciones, nada abonan a la excepción de la parte demandada pues si bien dichos testigos afirmaron que la ciudadana Carolina Marichal habita en el inmueble, con anterioridad a la fecha señalada por la parte actora, no puede deducirse de dichas deposiciones la existencia de la relación arrendaticia que alegó como fundamento de su excepción, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento verbal con la hija de la anterior propietaria del inmueble. Sin perjuicio de lo anterior, es preciso acotar; que consta en autos sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo pronunciamiento fue basado en el mérito de lo debatido en el juicio llevado ante esa instancia y en cuya motivación se dejó expuesto que el Thema decidendum se centró justamente en el plazo de prorroga legal que correspondía a la parte demandada, tomando en consideración los alegatos y defensas expuestos en su debida oportunidad, que fueron los mismos que aquí señala la demandada, sentencia que al quedar definitivamente firme, adquirió carácter de cosa juzgada y resulta a todas luces improcedente el pretender enervar los efectos de lo allí decidido con una declaración testimonial, razón por la cual se hace forzoso desechar su declaración. Así se decide. Ahora bien, en el caso sub iudice, tanto de los alegatos expuestos en el libelo de la demanda como en la contestación no resultó controvertida la existencia del contrato que vincula a las partes en el presente proceso, de tal manera que el dicho de la parte actora en este sentido pasó a ser un hecho admitido que no es objeto de pruebas, específicamente la existencia del contrato de arrendamiento celebrado por un año fijo a partir del mes de junio de 2.005, con vencimiento el mes de junio de 2.006, así se desprende expresamente de lo afirmado en la contestación cuando expuso que es cierto que suscribió con la parte actora un contrato privado de arrendamiento a plazo fijo en fecha 15 de junio de 2.005. El Thema a decidir en base a los argumentos explanados tanto en libelo como en la contestación a la demanda se centró en la fecha de vencimiento de la prorroga legal, púes de acuerdo con la excepción expuesta por la parte demandada el período de prorroga legal no fue de un año, sino de dos; por cuanto en la decisión dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio, se tomó esa decisión basándose sólo en el contrato de arrendamiento, por que en esa oportunidad no pudo presentar testigos para demostrar la verdadera fecha de duración de la relación arrendaticia. Así las cosas se observa que, demostrada como quedó la existencia del contrato cuyo cumplimiento reclama la parte actora en el presente proceso, no aportó la demandada ningún elemento demostrativo que sanamente apreciado enerve la pretensión deducida en el presente proceso, toda vez que su actividad probatoria estuvo circunscrita a la declaración testimonial a la cual se ha hecho referencia en el texto del presente fallo, las cuales como se ha venido señalando nada abonan a la excepción expuesta por ella; en primer lugar no es posible deducir de las deposiciones de los testigos evacuados que ciertamente como lo afirmó la demandada con anterioridad a la celebración del contrato cuyo cumplimiento se acciona, existió un contrato de arrendamiento verbal con la antigua propietaria del inmueble y en segundo lugar por que existe una decisión dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que adquirió carácter de cosa Juzgada, en la cual la parte demandada estando a derecho ejerció su derecho constitucional a la defensa, en el cual entre otras cosas fue debatido justamente el plazo de prorroga legal, resultando a todas luces improcedente la pretensión de enervar los efectos de la mencionada decisión; con una declaración testimonial que no fue evacuada en dicho proceso, de suerte que, habiendo la sentencia en comento determinado en base a las pruebas aportadas que el plazo de prorroga legal venció el 18 de marzo de 2.009, así expresamente debe tenerse para los efectos de este proceso, ello en virtud de que la autoridad que da la ley a la cosa juzgada, es una presunción jures et de jure, según la cual, lo que ha sido objeto de una sentencia pronunciada por un Juzgado competente para ello, contiene una verdad que es incontrovertible para siempre. De allí que no es posible enervar a través de las pruebas aportadas la decisión dictada. Ahora bien, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. La prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley. En este sentido, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 18 de mayo de 2009, tal y como lo dispuso el fallo dictado por el Juzgado Décimo sexto de Municipio, surgió para la arrendataria la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en tal sentido. Así se decide. En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó HUGO DANIEL PEREZ SALAZAR contra CAROLINA MARICHAL, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 18 de junio de 2005 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupada la habitación que ocupa en la casa distinguida con el número 70, y el terreno sobre la cual está construida, ubicada en el Sector denominado Agua Salud, con frente al Callejón Lozada, Subida El Manicomio, Parroquia La Pastora del Municipio Libertador del Distrito Capital, la Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días de abril de dos mil diez. Años 199° de la independencia y 151 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA Exp AP31-V-2009-002844.