TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 151º.
EXP. No. AP31-V-2010-001110.

DEMANDANTE: La Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA YURUARY, C.A., constituida conforme a documento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 09/08/1977, bajo el No. 67, Tomo 97-A; representado judicialmente por el Abogado en ejercicio WILLIAM LOPEZ LINAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 10.132.

DEMANDADO: El ciudadano DEOTINO SUAREZ FEIJOO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.951.187, sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Se intenta la presente demanda, en virtud, de que según lo alegado por el Apoderado de la parte actora en el presente juicio, que consta de contrato de arrendamiento que el 01/06/1968, Agencia Ferrer Palacios, C.A., celebró con DEOTINO SUAREZ FEIJOO, (antes identificado), un contrato por el cual le dio en arrendamiento un inmueble constituido por el Apartamento No. 39 del Edificio Davolca, situado en la calle Negrín, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas, es decir, que la relación contractual arrendaticia, comenzó el día 01/06/1968.

Que su representada es cesionaria de los derechos y acciones inherentes al arrendador del contrato producido.
Que el plazo de duración del presente contrato sería de un (01) año fijo, contado a partir de su fecha de inicio, más si al vencimiento del termino fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pueda sufrir dicho contrato, se consideraría que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración.
Que consta de notificación que reproduce y opone, practicada por ante la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 16/01/2006, que su representada notificó a DEOTINO SUAREZ FEIJOO, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tenía suscrito originalmente con la Agencia Ferrer Palacios, C.A., de inmueble objeto de la demanda, a partir de su vencimiento el cual se operaria el 02/06/2006, por lo tanto debería entregar a su representada en la citada fecha el inmueble ya identificado totalmente desocupado en las mismas condiciones en que lo recibió.
Que es el caso, que la prorroga a que tenía derecho DEOTINO SUAREZ FEIJOO, era de tres (03) años, a contar del día 02/06/2006, fecha esta última del vencimiento natural de contrato, y en base a la última notificación de no prorroga producida, la relación arrendaticia entre su representado y el expresado ciudadano DEOTINO SUAREZ FEIJOO, se le ha vencido el término contractual, y el lapso de la prorroga legal, venció el día 02/06/2009, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 letra c del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por todo lo anteriormente expuesto, procede a demandar como en efecto lo hace al ciudadano DEOTINO SUAREZ FEIJOO (antes identificado), en su carácter de inquilino, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a: El cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado.
En este mismo orden de ideas, observa el Tribunal, que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, se lee textualmente en su cláusula tercera lo siguiente:

“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO FIJO contados a partir de esta fecha; mas, si al vencimiento del termino fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerara que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo el Arrendatario, por lo menos, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el contrato.
Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o el termino del mismo.

Dicho contrato empezó a regir desde el 01-06-1968, según consta del contrato de arrendamiento que corre inserto a los autos, por otra parte, se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de Junio de 1968 al 01 de Junio de 1983, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpreto la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la sentencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 01 de Junio de 1968 al 01 de Junio de 1983, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Cumplimiento de contrato) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoo la acción idónea. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por ADMINISTRADORA YURUARY, C.A., contra DENOTINO SUAREZ FEIJOO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.
Regístrese, Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (8) días del mes de Abril de 2010. Años 199° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 12:32 de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

Exp N° AP31-V-2010-001110