TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Visto el anterior libelo de Resolución de Contrato así como los recaudos que lo acompañan, suscrito el ciudadano NELSON BARAZARTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-2.837.583, abogado en ejercicio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.15.744,en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PEDRO RAFAEL ORTIZ MACHADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.355.154, mediante el cual expone lo siguiente:
LOS HECHOS
Alega que en fecha 14 de febrero de 2006, su mandante en su condición de propietario, suscribió con la ciudadana GERTRUDIS MENDOZA, de nacionalidad dominicana, de este domicilio,, titular de la cedula de identidad Nro. E-81.628.762, contrato de arrendamiento sobre el inmueble tipo apartamento distinguido con el Nro. 7-3 del piso 7, del edificio Residencias La Trinidad, ubicado en la calle Norte 10 entre las esquinas de Aurora y Puente Miraflores, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano.
Alega que en el contrato de arrendamiento, mediante la Cláusula Preliminar, ambas partes de mutuo acuerdo y amistoso acordaron declarar y dar por resuelto cualquier otro contrato de
arrendamiento, ya que la única prueba de la relación arrendaticia que rige entre ellos.
Alega que en la Cláusula Segunda, se refiere al plazo indicado que el periodo de vigencia concertado en beneficio de ambas partes, es de seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de noviembre de 2005, mas la prorroga obligatoria de seis (6) meses.
Alega que el compromiso de parte de su representada de otorgarle a La Arrendataria, el libre uso, Goce y disfrute del inmueble en los términos y plazos acordados en el contrato de arrendamiento.
Alega que de igual manera La Arrendataria, había quedado consciente y deliberadamente obligada a realizar la desocupación y entrega material del inmueble a su representado, en la fecha que en que finalizara el plazo y su respectiva prorroga, siendo esta, el 15 de noviembre de noviembre de 2006, cuestión que de manera irresponsable aun no ha ejecutado, a sabiendas del perfecto conocimiento que ella de que el contrato suscrito había llegado a su fin; y que su mandante , no cuenta con otro sitio para vivir, requiriendo de manera urgente que se le haga la devolución.
Alega que esta situación ha sido cruda y sacrificadamente tolerada por su mandante quien ha esperado a la Arrendataria voluntariamente le devuelva su inmueble; no obstante ha sido infructuoso el tiempo transcurrido y sin la más mínima disposición de entregar el bien inmueble, así como se había comprometido contractualmente, además de habérsele hecho propuestas amistosas para que así lo hiciera.
Alega que en la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento expresa el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que aquí se asume.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159; 1.167; 1.160 del Código Civil y los artículos 33; 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .
Alega que subsumiendo las situaciones de hecho narradas en los supuestos de derecho previstos en las normas transcritas, se logran deducir las consecuencias jurídicas siguientes:
Que es indudable que existe una convención celebrada entre dos partes, que regula la vinculación jurídica entre ellos, estableciéndose condiciones y modalidades en dicho contrato, las cuales debían ejecutarse de manera voluntaria, y en el modo en que expresamente se pactaron, lo cual no ha ocurrido en el presente caso.
Que la arrendataria ha incumplido con su principal obligación contenida, como se asentó en la cláusula Segunda, la cual consiste en la devolución deL inmueble al finalizar el plazo y su prorroga, completamente desocupado de bienes y de personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual; que se observó de manera clara e inequívoca la marcada mora en que ha incurrido La Arrendataria en la ejecución de la obligación asumida, que desde la fecha 15 de noviembre de 2006, era la oportunidad de hacer entrega del inmueble y que hasta la presente fecha, han transcurrido mas de tres (3) años y aun es incierta su manifestación de voluntad para realizar la devolución del bien a quien legítimamente le pertenece.
Que en base a las precedentes consideraciones, al estar cumplidos los extremos de Ley es por lo que ocurre para demandar en nombre de su representado a la ciudadana GERTRUDES MENDOZA por Resolución de Contrato de Arrendamiento, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a:
Primero: Que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a que quede resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito sobre el apartamento Nro. 7-3, piso 7 del Edificio Residencias La Trinidad, ubicado en la Calle Norte 10, entre las esquinas de Aurora y Puente de Miraflores, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano; y en consecuencia haga la entrega del inmueble a su Arrendador, completamente desocupado de bienes y de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación a arrendaticia;
Segundo: A que reconozca que desde la fecha en que termino la relación contractual incluyendo la prorroga legal, o sea del 15 de noviembre de 2006 a la fecha actual, han transcurrido mas de tres (3) años, habiendo quedado en consecuencia obligada LA ARRENDATARIA a pagar a EL ARRENDADOR la cantidad de CUARENTA BOLIVARES (Bs.40,oo) por cada dìa de retraso en la devolución del inmueble, hasta la oportunidad en que se haga efectiva entrega material del mismo, todo como compensación por los daños y perjuicios causados a EL ARRENDADOR, y a los que ella misma convino y se obligo;
Tercero: Al pago de las costas y los costos procesales; Estima la demanda en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 25,000,oo)
En cumplimiento con el Articulo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal, en la siguiente dirección: Avenida Universidad, Esquina de Sociedad, edificio Santana, piso 8 Oficina 82, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano.
Solicita la presente, sea admitida y sustanciada mediante el procedimiento breve, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos que le sean inherentes.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes se evidencia que de la Cláusula Segunda se desprende lo siguiente:

“… Cláusula Segunda: “…PLAZO: El período de vigencia concertado en beneficio de ambas partes, es de SEIS (6) MESES FIJOs; CONTADO A PARTIR DEL QUINCE DE NOVIEMBRE DE DOS MIL CINCO, MAS LA PRORROGA OBLIGATORIA DE SEIS (6) MESES, ESTABLECIDA EN EL ARTICULO 38 LITERAL “a” DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIOS. Queda convenido entre ambas partes contratantes que el presente contrato de arrendamiento no será en ningún caso, objeto de la denominada tacita reconducciòn, porque ya ha sido expresamente establecida en esta misma segunda cláusula, una prorroga obligatoria de seis (6) meses. También establecen las mismas partes contratantes que no será necesario que “EL ARRENDADOR” realice ningún tipo de desahució, ni notificación alguna adicional al presente contrato al finalizar el termino del mismo, ya que su plazo fue fijado en un termino fijo y durante la prorroga obligatoria, el mismo articuló 38 de la nueva Ley de Arrendamientos establece en su aparte final, que la Relaciòn Arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por la partes en el contrato original, lo cual implica que “LA ARRENDADORA” estará en la obligación de entregar el inmueble completamente desocupado de personas para la fecha de finalización de este contrato, la cual se conviene para el día QUINCE (15) DE NOVIEMBRE DE MIL SEIS. Así mismo las partes acuerdan que si llegara la fecha en que “LA ARRENDATARIA” deba devolver el inmueble a “EL ARRENDADOR”, por vencimiento del termino o por cualquier otra causa legal “LA ARRENDADORA” deberá devolver el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio del arrendamiento, libres de personas y, en caso contrario pagara a “EL ARRENDADOR ” a titulo de cláusula penal como compensación por daños y perjuicios la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs..40.000,oo) por cada día de retaso, hasta el día de la entrega del inmueble arrendado...”

De la precitada Cláusula Segunda se desprende que dicho contrato venció el día 15 de mayo de 2006, otorgándose una prorroga legal de seis meses de conformidad con la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la cual finalizó el 15 de noviembre de 2006, no siendo sino hasta el 19 de febrero de 2.010, más de tres (03) años después que el arrendador introduce la presente demanda a los fines de la entrega del inmueble, siendo que desde esa fecha el arrendatario ha estado en posesión del inmueble, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las misma partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:

ARTICULO 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..

Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Resolución de Contrato cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Que es de hacer notar que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Resolución de Contrato sigue el ciudadano PEDRO RAFAEL ORTIZ MACHADO contra la ciudadana GERTRUDIS MENDOZA. Y ASI SE DECLARA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los trece (13) días del mes de abril de Dos mil diez (2.010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA,
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 12:00 m.

LA SECRETARIA.
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL