TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE N° 10-15.941 .-

MOTIVO: DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE PAGO Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS.-

DEMANDANTE: CRUZ MARIA HERNÁNDEZ DE MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-7.295.086.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABG. JUAN CARLOS DOMÍNGUEZ ÁLVAREZ, Inpreabogado No. 40.507.-

DEMANDADA: BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, titular de la cédula de identidad Nº V-2.138.553.-

I
Llegan a esta alzada las actuaciones, provenientes del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.138.553, en su carácter de parte Demandada, contra la sentencia dictada por el antes mencionado Juzgado en fecha 13 de Agosto de 2009, en el Juicio por DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE PAGO Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, incoado en su contra por la ciudadana CRUZ MARIA HERNÁNDEZ DE MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.992.323, representada por su Apoderado Judicial ABG. JUAN CARLOS DOMÍNGUEZ ÁLVAREZ, Inpreabogado No. 40.507.-
Por auto cursante al folio 84, de fecha 03 de Marzo de 2010, ésta alzada conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el Décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.-
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:

PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

SÉPTIMO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:
II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del libelo de demanda y de la contestación a la misma este juzgador observa que la pretensión de la parte Actora, es de DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE PAGO Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, correspondiente a los meses de Diciembre de 2008, Enero y Febrero de 2009, incoada contra la ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, antes identificada.-

Afirmando la parte Actora que el inmueble fue arrendado mediante contrato escrito celebrado entre ella (ciudadana, CRUZ MARIA HERNÁNDEZ DE MARTÍNEZ) y la ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, sucrito en fecha 25 de Abril de 2006, cuya duración era de seis (6) meses fijos, contados a partir del 22 de Abril de 2006 hasta el día 22 de Octubre de 2006, por lo que al haber vencido el contrato y continuar la ARRENDATARIA ocupando el inmueble, entró a regir la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado. Siendo el canon acordado la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,°°), hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.150,00), pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes. Alegando, que la parte Demandada, adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses Diciembre de 2008, Enero y Febrero de 2009 y que por ante el Juzgado A Quo fueron consignados los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL y MAYO de 2009, según se desprende del expediente de Consignaciones signado con el Nº 377, con fecha de entrada 07 de Abril de 2009, cuyas copias simples anexa, marcada “C”. Fundamentando su pretensión en el artículo 34, literal “a”, del Decreto con rango y fuerza de Ley de de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimando la cuantía de la demanda en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.800,ºº), cuyo equivalente en Unidades Tributarias es TREINTA Y DOS COMA SETENTA Y TRES (32,73), UNIDADES TRIBUTARIAS.

Y del estudio exhaustivo del escrito de Contestación a la Demanda se desprende que el Demandado en su oportunidad procesal primeramente promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 y la defensa perentoria de fondo, consistente en la falta de cualidad de la parte Actora para sostener el juicio (Falta de Legitimidad Activa), la cual debe ser resuelta como punto previo al fondo de la demanda. Dando contestación al fondo de la demanda, negando y rechazando que haya incumplido con la obligación principal del arrendatario de pagar los cánones, afirmando haber cancelado los cánones, por lo que no se encuentra en estado de insolvencia. Negando que deba pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.450,°°) correspondientes a los cánones arrendaticios de los meses de Diciembre de 2008, Enero y Febrero de 2009.

Pasando de seguida este Juzgador a decidir la cuestión previa del ordinal 11º y la defensa perentoria de fondo de la falta de cualidad de la parte Actora, por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 357 ejusdem, las cuestiones previas relativas a los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no tienen recurso de apelación.

III
DE LA CUESTIÓN PREVIA

En relación a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, alega la parte Demandada:

“(...) en la presente causa existe prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, según el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que para la fecha de interposición de la acción, no se encontraban vencidos los cánones demandados como insolutos.”

Y el Juzgador del Tribunal a quo, al dictar la sentencia apelada, decidió lo siguiente:

“Por último en cuanto a las defensas de forma, se observa que fue opuesta la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en el particular tercero del capitulo I del escrito de contestación a la demanda, la cual consiste en la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, y en ese sentido es curioso como la parte demandada alega que para la fecha de la interposición de la demanda no se encontraban vencidos los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, porque si bien la determinación de la solvencia y tempestividad en el cumplimiento del pago correspondiente será analizado más adelante por corresponder al fondo de la pretensión principal, se observa que la demanda fue interpuesta el 25 de mayo de 2009 como se evidencia de la nota de recepción de la demanda suscrita por la secretaria del tribunal, y los meses que se imputan como insolutos corresponden a diciembre de 2008, enero y febrero de 2009, por lo que se haya pactado su pago por adelantado o por mensualidades vencidas es evidente que si se encontraban causados, aunque se determine con posterioridad si se pagaron o no y en que oportunidades, por lo que no cabe duda que dicha cuestión previa también es improcedente y debe ser declarada sin lugar. Y así se declara y decide.”

En relación a la prohibición de admitir la acción propuesta este juzgador evidencia que la admisión de la demanda se niega conforme lo dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que establece “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
En este sentido el alegato relativo a que los cánones de arrendamiento no se encuentran vencidos, no se corresponde con una causal que impida la admisión de la demanda, no pudendo analizarse tal hecho en el marco de la revisión de la cuestión previa, pues es una cuestión atinente al fondo de la controversia. En consecuencia lo procedente es declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, confirmando lo dictaminado por la juez a quo pero variando la motivación. Y así se declara.

IV
DEL PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

Ahora bien, siendo que la parte Demandada, en su escrito de Contestación promovió la defensa perentoria de fondo consistente en la falta de cualidad para sostener el juicio, la cual fue declarada sin lugar por el Tribunal a quo, este Jugador pasa analizar de la siguiente manera:

Alega la parte Demandada:

“SEGUNDO: Por otra parte se debe demostrar la propiedad sobre el inmueble objeto de la demanda, en la presente no se evidencia que se acompaño junto al libelo el documento de propiedad del inmueble, hay un vicio por falta de cualidad de la parte actora. (...omissis...) Del análisis del libelo de demanda, se observa que la demandante intenta la presente acción como arrendadora del inmueble objeto de la presente acción, sin soportar el peso de alegación en ninguna documentación (título de propiedad u otro).”

Defensa perentoria de fondo que fue decidida por Tribunal a quo de la siguiente manera:

“Observa este Juzgado, que el actor fundamenta su acción en el contenido del artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y como consecuencia de ello demanda el desalojo y el cobro de los cánones insolutos, pero para incoar dicha acción, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que doctrina nacional admite validamente el arrendamiento de la cosa ajena, (...) ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque (....) el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena, es por todo lo anterior que el tribunal considera que la parte actora si tiene cualidad para ejercer la pretensión de desalojo y cobro de los cánones que imputa como insolutos, y en consecuencia la aludida falta de cualidad es improcedente. Así se declara y decide.” (Negritas y subrayado de este Tribunal)

En este sentido, la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “...relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.
A los efectos de pronunciarse este juzgador sobre la defensa opuesta, se pasa a valorar la copia simple cursante a los folios 9 al 20, ambos inclusive, consistente en Expediente de Consignación Arrendaticia, que al no haber sido tachado en su oportunidad procesal de conformidad con lo pautado en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, se valora como fidedigna de documento público, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, “…hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado… 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declare haber visto u oído…”. . De cuyo contenido se demuestra hasta tanto sea declarado nulo, de ser el caso, que la parte Demandada, ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, antes identificada, consignó por ante el Juzgado A quo, el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2009, cada uno a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.150,ºº), de un inmueble ubicado en la calle Comercio, Nro. 07-A, San Francisco de Asís, que fuera arrendado por la parte Actora, ciudadana CRUZ HERNÁNDEZ, antes identificada. En consecuencia, ha quedado demostrada la existencia del Contrato de Arrendamiento, celebrado entre la ciudadana CRUZ MARIA HERNANDEZ DE MARTINEZ, antes identificada en su carácter de ARRENDADORA y la ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, antes identificada, en su carácter de ARRENDATARIA. En consecuencia, al tener la parte Actora tal cualidad, lo procedente es declarar SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo opuesta, confirmando lo dictaminado por la juez a quo. Y así se declara.-

V
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Verificada la contestación de la demandada, este juzgador observa que la parte Demandada negó y rechazo adeudar los cánones de arrendamientos, afirmando que los mismos se encuentran cancelados, y que deba pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.450,00) correspondientes a los cánones arrendaticios de los meses de Diciembre de 2008, Enero y Febrero de 2009.
Cursa a los folios Cursa a los folios 7 y 8, copia simple de documento privado, sin valor probatorio por cuanto las mismas no son copias simples de instrumento público, ni privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se desecha.
Cursa a los folios 9 al 20, ambos inclusive, copia simple de Expediente de Consignación Arrendaticia, que al no haber sido tachado en su oportunidad procesal de conformidad con lo pautado en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, se valora como fidedigna de documento público, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, “…hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado… 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declare haber visto u oído…”. Con lo que se demuestra hasta tanto sea declarado nulo, de ser el caso, que la parte Demandada, ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, antes identificada, consignó por ante el Juzgado A quo, el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2009, cada uno a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.150,ºº), de un inmueble ubicado en la calle Comercio, Nro. 07-A, San Francisco de Asís, que fuera arrendado por la parte Actora, ciudadana CRUZ HERNÁNDEZ, antes identificada. En consecuencia, ha quedado demostrada la existencia del Contrato de Arrendamiento, celebrado entre las partes en la presente Causa, la duración del mismo y el monto del canon convenido. No así el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero y Febrero de 2009. Por lo que con el análisis demuestra la parte actora la celebración de un contrato de arrendamiento entre ella y la parte Demandada, que tiene por objeto el inmueble objeto de la pretensión de desalojo y que el contrato que fue celebrado inicialmente a tiempo determinado, comenzando su vigencia el día 22/04/2006, hasta el día 22/10/2006, posteriormente comenzó a transcurrir la prorroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a saber es de seis (6) meses y que concluyó el día 21/04/2007, por lo que al continuar la Arrendataria ocupando el inmueble y la propietaria arrendadora percibiendo y cobrando los cánones de arrendamiento, se produjo lo que en derecho inquilinario se denomina la tácita reconducción, que no es más que la continuación del contrato de arrendamiento por la tácita voluntad de las partes de querer continuar la relación arrendaticia, por lo que por mandato legal el contrato paso de ser un contrato a término fijo, a convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, siendo lo procedente en caso de insolvencia en el pago de dos (02) pensiones consecutivas arrendaticias demandar por desalojo, tal como lo hizo la Demandante de autos. Y así se aprecia y declara.-

Cursa al folio 31, tres (3) recibos, sin suscripción alguna, que se valoran como documento escrito, no suscrito por ninguna persona, menos aún por las partes en el presente juicio, en consecuencia, no oponible a la parte demandada y sin ningún efecto probatorio ni a favor ni en contra de las partes en la presente causa respecto al pago de los cánones de arrendamientos. Y así desecha.-

Cursa a los folios 40 al 49, treinta y nueve (39) recibos de pago, de los cuales siete son (7) copias simples, sin valor probatorio por cuanto los mismos no son copias simples de instrumentos públicos, ni privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Treinta y dos (32) son originales, de los cuales a su vez, Veintisiete (27) se encuentran suscritas por una ciudadana quien se identifica como “LUISA MARTINEZ”, que de conformidad con lo pautado en el artículo 431, para surtir algún efecto probatorio debieron ser ratificadas por el tercero de quien emanaron ya que no es parte en el juicio, ratificación ésta que según se despende del folio 59, contentivo del Acta de fecha 26 de Junio de 2009, levantada por el Juzgado A quo, fue declarado desierto el acto en el cual rendiría su testimonial la ciudadana LUISA MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.157.797, promovida por la parte Demanda con el objeto de ratificar los precitados recibos. Y Cinco (5) se encuentran suscritas por una persona que se identifica como “CRUZ HERNANDEZ”, pero sin ningún efecto probatorio por cuanto de conformidad con lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos fueron desconocidos en la oportunidad procesal correspondiente, y la parte Demandada no probó la autenticidad de los mismos, tal como lo establece el artículo 445 ejusdem, en hacerlos valer. Y así se desechan.-

VI
MOTIVA

De la valoración y apreciación conforme al principio de exhaustividad y comunidad de la prueba, de las pruebas cursantes en autos, sólo quedo demostrado con la prueba cursante a los folios 9 al 20, ambos inclusive, la existencia de contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas: CRUZ HERNÁNDEZ y BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, antes identificadas, cuyo objeto es el mismo inmueble objeto de la pretensión de Desalojo en la presente Causa, sucrito en fecha 25 de Abril de 2006, cuya duración era de seis (6) meses fijos, contados a partir del 22 de Abril de 2006 hasta el día 22 de Octubre de 2006, por lo que al haber vencido el mismo y continuar la ARRENDATARIA ocupando el inmueble, se convirtió a tiempo indeterminado, y que el canon convenido es por la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.150,ºº) mensuales, y el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de MARZO, ABRIL y MAYO de 2009; no demostrándose con las pruebas cursantes en autos el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses Diciembre de 2008, Enero y Febrero de 2009. Por lo que al tener cualidad activa la parte Demandada, haberse convertido el contrato de arrendamiento, encontrarse insolutos los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero y Febrero de 2009, se ha tipificado el supuesto de hecho contenido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo procedente declarar con lugar la pretensión de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamientos y el cobro de cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero y Febrero de 2009. Y así se Declara.-
Ahora bien, llegado a este punto resulta necesario aclarar cuando se acciona por Desalojo y cuando por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios (1999) establece que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. De la norma antes transcrita se evidencia que la pretensión de desalojo debe ser incoada únicamente cuando se trate de contratos verbales o a tiempo indeterminado, de lo contrario la pretensión esta destinada a fenecer o fracasar, es decir, si el contrato es verbal o es indeterminado dado que se venció al punto de que incluso venció la prórroga legal y el arrendatario continúo ocupando y el arrendador continúo percibiendo los cánones, la pretensión que debe ser elegida por el actor es la de desalojo y no ninguna otra.

Caso contrario, que el contrato sea a tiempo indeterminado y se escoja la pretensión de resolución o de cumplimiento de contrato de arrendamiento no habrá opción para el juez que desechar la pretensión, por errónea calificación del contrato y consecuente error en la selección de la pretensión.

En relación a la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, dispone el artículo 1167 del Código Civil (1982) establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En este sentido el actor tiene la posibilidad de demandar la resolución del contrato de arrendamiento en los casos en que el contrato lo sea a tiempo determinado y el inquilino haya dejado de cumplir alguna de sus obligaciones contractuales

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

De esta manera, el incumplimiento de las obligaciones contractuales durante el término establecido contractualmente da lugar a que el arrendador demande la resolución del contrato. Asimismo el arrendador podrá exigir el pago de los cánones de arrendamientos conjuntamente con la pretensión de resolución, así lo dispone el artículo 1616 del Código Civil (1982):

“Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.”

En este caso la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento no es incompatible con la exigencia de los cánones causados, o los que medien hasta la finalización del contrato.
La aclaratoria anterior se hace por cuanto el Juzgado A quo, al dictar la dispositiva de la sentencia, Declaró: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE PAGO Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, y a su vez RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes el 25 de abril de 2006, pretensión esta no solicitada por la parte Actora en su Demanda, pues ello hubiere conllevado a la negativa de admisión por haber incurrido en acumulación prohibida, esto en tanto y en cuanto las pretensiones de Desalojo y Resolución son incompatibles entre sí, por lo que el pronunciamiento del Juzgador A quo de resolver el contrato de arrendamiento cuando lo demando fue el Desalojo, es totalmente improcedente, motivo por el cual forzoso resulta modificar la sentencia recurrida, eliminando el pronunciamiento relativo a la Resolución. Y así se Decide.-
Por lo que, procedente resulta declarar SIN LUGAR el recurso de Apelación interpuesto por la ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.138.553; modificando la dispositiva de la Sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 13 de Agosto de 2009. Y así se Declara.-
VII
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte Demandada, ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.138.553; modificando la dispositiva de la Sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 13 de Agosto de 2009, en el Juicio por DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE PAGO Y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, incoado en su contra por la ciudadana CRUZ MARIA HERNÁNDEZ DE MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.992.323, representada por su Apoderado Judicial ABG. JUAN CARLOS DOMÍNGUEZ ÁLVAREZ, Inpreabogado No. 40.507, declarando consecuencialmente: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo consistente en la falta de cualidad de la parte Actora, ciudadana CRUZ MARIA HERNÁNDEZ DE MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.992.323. TERCERO: CON LUGAR La pretensión de DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS y COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, interpuesta por la ciudadana CRUZ MARIA HERNÁNDEZ DE MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.992.323, representada por su Apoderado Judicial ABG. JUAN CARLOS DOMÍNGUEZ ÁLVAREZ, Inpreabogado No. 40.507, contra la ciudadana BLANCA FLOR RODRÍGUEZ DE TABLANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.138.553. CUARTO: En consecuencia, de lo declarado en el particular anterior se condena a la parte Demandada a la entrega libre de personas, animales y cosas del inmueble del inmueble consistente en una casa ubicada en la calle Comercio Nro. 7-A, en la población de San Francisco de Asís de este Municipio, el cual se encuentra enclavado dentro de los siguientes linderos: NORTE: con quebrada de Paigua; SUR: con calle Comercio que es su frente; ESTE: con casa que es o fue de Pedro Alcántara Bolívar y; OESTE: con casa que es o fue de María Cristina Pérez; y AL PAGO de la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.450,oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de DICIEMBRE de 2008, ENERO y FEBRERO de 2009. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, conforme a las previsiones del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicto fuera de término, se ordena de conformidad con lo pautado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la notificación de las partes mediante Boleta. Líbrese Boletas.

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los siete (7) días del mes de Abril del año dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-
El Juez,

ABG. EULOGIO PAREDES TARAZONA
El Secretario,

ABG. CAMILO E. CHACÓN HERRERA

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 11:00 a.m.-

El Secretario,

ABG. CAMILO E. CHACÓN HERRERA
EPT/CHH/ioa.-
Exp. 10-15.941.-