TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: ROGELIO GARCÍA CERDEIRA, identificado con la cédula de identidad número V-5.262.976.

APODERADA JUDICIAL: ABOGADA MARÍA ZULAYMA MOLINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 99.688.

PARTE DEMANDADA: JUAN ALBERTO ROJANO HERNÁNDEZ, identificado con la cédula de identidad número V-7.181.909.

APODERADO JUDICIAL: ABOGADO CARLOS ALBERTO TAYLHARDAT, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.971.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 12.050-09
SENTENCIA DEFINITIVA

Dio inicio al presente proceso, demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano ROGELIO GARCÍA CERDEIRA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-5.262.976, asistido judicialmente por la abogada MARÍA ZULAYMA MOLINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 99.688, en contra del ciudadano JUAN ALBERTO ROJANO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-7.181.909.
Alega en su escrito la demandante que, en fecha 01 de junio de 1990, firmó un mandato de administración inmobiliaria Oroban C.A., para que arrendara y administrara un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento ubicado en el Barrio El Recurso, Calle El Recurso, N° 13 y 15, Residencias Cristofaro Colombo, Torro B, Apartamento 3-B, Piso 3, Maracay, Estado Aragua. Que en fecha 15 de abril de 1994, se le arrendó al ciudadano JUAN ALBERTO ROJANO HERNÁNDEZ, dicho inmueble mediante contrato de arrendamiento escrito. Que a finales del año 2006, le comunica a la Inmobiliaria su intención de no renovar el contrato el contrato de arrendamiento, en virtud de que iba a cedérselo a su hija, por cuanto se casaría y necesitaba una vivienda. Que el día 22 de febrero de 2007, se le notifica formalmente al arrendatario de la prórroga legal a tiempo determinado con fecha cierta de terminación y desocupación del inmueble, y que siguen las mismas condiciones del contrato original y el aumento del canon correspondiente.
Continúa alegando que, desde principios de 2009, el arrendatario a estado incumpliendo las cláusulas del contrato de arrendamiento en relación al pago de las mensualidades, el pago de los servicios básicos, el pago del condominio, el deterioro del inmueble y la falta de pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009.
Vistos los anteriores alegatos es que, el accionante fundamenta su demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, pidiendo en consecuencia de este Juzgado que, condene a la arrendataria a: Primero: Desocupar el inmueble y entregarlo totalmente libre de bienes y personas; y Segundo: Pagar la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados. TERCERO: El pago de los gastos de los servicios públicos.
Mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2009, este Tribunal, admite dicha demanda conforme al procedimiento breve, ordenando la citación de la demandada, para que comparezca por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 09 de octubre de 2009, el Alguacil de este Juzgado consigna boleta de citación sin firmar por la parte accionada, en virtud de no poderla localizar.
Mediante auto de fecha 28 de octubre de 2009, este Tribunal ordena la citación por el procedimiento de carteles conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2009, este Tribunal ordena agregar a los autos los originales de los carteles de citación, consignados por la parte accionante.
En fecha 09 de febrero de 2010, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda, en el cual señalan entre otras cosas, lo siguiente: I. Opone, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 ejusdem, por cuanto la Ley le prohíbe a la parte actora el ejercicio de la acción fundamento del presente proceso, porque los hechos en los que la fundamenta, su conducta durante la relación arrendaticia, aumentando unilateralmente los cánones de arrendamiento, siendo el contrato de arrendamiento inmueble destinado a vivienda, viola expresa prohibición de la Ley, que ordenó en caso de inmuebles para la vivienda la medida de congelación de alquileres.
CUESTIONES PREVIAS
Conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal antes de entrar a decir el fondo de la controversia planteada por las partes en litigio pasa a decir la cuestión previa propuesta por la parte demandada, establece en el ordinal 11º del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil (sic): “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”. Ahora bien luego de examinar todos los fundamentos de hecho y de derecho expuestos por la parte accionada para sustentar la cuestión previa invocada; este tribunal tiene que declarar sin lugar la misma, por cuanto que no existe prohibición legal alguna que le impidiera a este tribunal admitir la demanda propuesta como en efecto lo hizo en la oportunidad respectiva. Puesto que ninguna de las resoluciones señaladas por la parte accionada contienen prohibición legal expresa que prohíba la admisión de la demanda, ya que tales resoluciones tienen por objeto la congelación de los cánones de arrendamiento. Si hubo un aumento del canon de arrendamiento, en primer lugar la parte accionada debió acudir ante los órganos competentes para solicitar la regulación de alquileres, y que dicho organismo previo el examen de todos los recaudos acompañados hubiese decidido que los cánones de arrendamiento se encontraban congelados para el caso en particular, pudiendo en consecuencia la parte accionada solicitar la nulidad de los cánones de arrendamiento aumentados, conforme lo establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En tal sentido, la demanda es admitida por así establecerlo el artículo 41 de la mencionada ley especial, que establece en su parte infine (sic) “…que si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales y es dentro de estos supuestos de hechos en los cuales se encuentran fundamentada la demanda”. En consecuencia, por todas las razones antes señalada este tribunal declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Y, ASÍ SE DECLARA.

Continúa el accionado alegando en su escrito de contestación a la demanda, como punto II que, rechaza en todas sus partes los hechos en que la parte actora fundamenta su demanda, porque la parte demandada esta solvente en el cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones contractuales y conserva en perfecto estado el inmueble arrendado. Que el contrato de arrendamiento quedó vulnerado al infringir las prohibiciones legales indicadas que imponen la congelación de los cánones de arrendamiento en los inmuebles destinados para la vivienda.
Asimismo alega como punto III que, reconviene a la parte actora en los términos siguientes: Para que la parte actora convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, ha incumplido injustamente el contrato de arrendamiento, por haber aumentado el canon de arrendamiento. Que demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, desde el mes de febrero de 2003, siendo desde dicha fecha nulo todo lo infringido, inclusive la prórroga legal, por cuanto el objeto, la causa y el consentimiento de la parte arrendataria se encontraban viciados, por el dolo de la parte actora. Que demanda los daños y perjuicios ocasionados por la diferencia del canon de arrendamiento válido, y el canon de arrendamiento ilícito, desde el mes de febrero de 2003.
Fundamenta su reconvención en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil
Abierta la causa a pruebas las partes intervinientes en este proceso, promovieron cada una de ellas sus medios de prueba, así pues, tenemos que la parte actora promovió como pruebas en el Capitulo I promovió el merito favorable de los autos, este tribunal en cuanto al merito favorable de los autos no es un medio de prueba de los contenidos en nuestro ordenamiento jurídico. Y, ASÍ SE DECIDE. Igualmente, este tribunal desecha todos los alegatos expuestos por dicha parte por tratarse de hechos nuevos expuestos después del acto de contestación de la demanda tal como, lo dispone el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE. En el Capitulo II, promueve los documentales siguientes; Contrato de Arrendamiento cursante al folio 4 y 5 del expediente suscrito por el ciudadano DIEGO JOSÉ OBANDO RAMÍREZ, en su carácter de administrador general de la empresa inmobiliaria OROBAN, C.A. y la parte accionada, dicho contrato de arrendamiento fue otorgado por vía de autenticación ante la Notaría Tercera de esta ciudad en fecha 15-04-94, bajo el N° 8, Tomo 67 de los libros respectivos. Asimismo, observa este tribunal, que dicho contrato de arrendamiento se encuentra estructurado por varias cláusulas, en las cuales se señala el inmueble objeto del mismo, le canon de arrendamiento y el plazo de duración así como otras observaciones establecidas para el arrendatario. En tal sentido, con dicha convención arrendaticia queda demostrada la relación contractual arrendaticia entre la mencionada sociedad de comercio, la parte actora y la parte accionada. Así mismo, dicho contrato de arrendamiento no fue impugnado en cuanto a su validez y eficacia jurídica razón jurídica razón por la cual este tribunal lo aprecia y valora de acuerda con el artículo 1.363 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Al folio 6 del expediente cursa notificación de naturaleza privada realizada por la parte arrendadora a la parte arrendataria, en la cual se le notifica a esta última que finalizado el término del contrato en fecha 15-04-2007, comienza a correr la prorroga legal de tres años al pie de dicho documento consta de forma manuscrita una locución que dice lo siguiente: recibido, una firma ilegible; y debajo de esta los siguientes: números 7-181-909 y como fecha 22 febrero 2007, está notificación de carácter privado no fue impugnada conservando por ello toda validez y eficacia jurídica, relacionada con el inicio de la prorroga legal y que debía beneficiar a la parte accionada. Por manera este tribunal aprecia y valora dicha notificación de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Igualmente promueve documento de propiedad cursante al folio 8 y 9 objeto de esta causa el cual desecha este tribunal, por cuanto que, en este proceso no se esta ventilando una acción reivindicatoria sobre dicho inmueble y es por ello que se desecha. Y, ASÍ SE DECIDE.
Promueve certificaciones arrendaticias de los tres (3) tribunales de municipios promovidas por la parte actora, luego de revisar el contenido textual de las mismas en las cuales se manifiesta que la parte accionada no ha hecho consignación alguna a favor de la parte actora este tribunal desecha las mismas. Y, ASÍ SE DECIDE.
Con referencia a las copias simples referentes a recibos de gastos de condominio de las residencias Cristoforo Colombo apto. 3-b donde habita la parte accionada, observa este tribunal que dichas copias no fueron impugnadas razón por la cual los considera fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y a su vez demuestran que la parte accionada se encuentra morosa en cuanto al pago del condominio. Y, ASÍ SE DECIDE.
En el capitulo III promueve los testimoniales de los ciudadanos DIEGO JOSE OBANDO RAMIREZ Y MARÍA ALEJANDRA GARCÍA.
En cuanto a la testigo MARÍA ALEJANDRA GARCÍA este tribunal desecha dicha deponente por cuanto se trata de un testigo inhábil por tener interés directo en las resultas del presente proceso, interés que el deviene por ser la hija de la parte actora tal como ella misma lo reconoce en la repuesta que da a la primera repregunta que le formula el apoderado judicial de la parte accionada. Por manera este tribunal desecha a dicha deponente conforme a lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, la parte accionada promueve sus medios de prueba de la forma siguiente, promueve documentales que cursan del folio 52 al folio 56; al estudiar y analizar todo el contenido de dichas documentales este tribunal desecha las documentales por tratarse de recibos de pago de canon de arrendamiento correspondiente al año 2003, los cuales no tienen relación alguna con los meses que fueron demandados. Y, ASÍ SE DECIDE.
De igual manera promueve copia simple de las documentales cursantes a los folios 53,54,55 y 56 del expediente, que previo al examen realizado por este tribunal al contenido literal de dichas copias el mismo las desechas por cuanto que no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa pues se trata de la remisión de un cheque de gerencia, girado contra el Banco Mercantil sucursal las Delicias II por la cantidad Mil Doscientos Setenta Bolívares con Veintinueve Céntimos (Bs. 1.270,29) a nombre de la sociedad mercantil Oroban C.A; dos (02) comprobantes de consignación arrendaticia correspondiente a los meses de agosto y septiembre del año 2009 y una copia fotostática de una libreta de ahorro de la entidad bancaria Banfoandes a nombre de Obando Ramírez Diego, en efectivo ninguno de estos medios de prueba guardan relación alguna de los meses que ventilan en este proceso, pues los pagos de estos meses no tienen relación alguna con los meses demandados por la parte actora. Y, ASÍ SE DECIDE.
De igual manera promueve copia certificada del expediente N° 979-09, que previo al estudio y análisis realizado por este tribunal constata el mismo que la parte accionada consigna la cantidad de Mil Doscientos Setenta Bolívares con Veintinueve Céntimos (Bs. 1.270,29) que corresponde al pago de los meses mayo, junio, julio del 2009 en fecha 14-08-09 en tal virtud, este tribunal desecha el pago de los meses antes señalados por cuanto no consta en ninguna parte de las consignaciones arrendaticias, que la parte accionada haya pagado o cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, y abril del 2009 que forman parte de los meses demandados por la parte actora, por tanto este tribunal desecha dicha consignación por extemporánea e incompleta. Y, ASÍ SE DECIDE.
II
Después de haber estudiado y analizado todos los elementos probatorios promovidos por las partes en el presente juicio este tribunal llega a la conclusión de que declara con lugar la demanda por las razones siguientes, si bien es cierto que la parte accionada se encontraba gozando del beneficio de la prorroga legal no es menos verdadero que dentro de esa prorroga legal, permanecen vigentes todas las condiciones y estipulaciones establecidas por las partes en el contrato primigenio u original. En tal sentido, la parte accionada se encontraba obligada a pagar los cánones de arrendamiento vencido a la parte actora, es decir, a cumplir con su obligación principal que no es otra que la de pagar los cánones de arrendamiento incurrió en estado de insolvencia o morosidad de carácter legal y contractual, circunstancias estas que hicieron procedente la admisión de la demanda y por ende la declaratoria con lugar de la misma, caso contrario de la parte accionada que no pudo desvirtuar las pretensiones de la parte actora y no probó nada que la favoreciera. Por lo tanto se declara con lugar la demanda. Y, ASÍ SE DECIDE.

III
Este Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato De Arrendamiento, interpuesta por el ciudadano ROGELIO GARCÍA CERDEIRA antes identificado, contra el ciudadano JUAN ALBERTO ROJANO HERNÁNDEZ antes identificado. En consecuencia, se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en la presente causa, se CONDENA a la parte demandada a: PRIMERO: Entregarle a la parte demandante el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Barrio El Recurso, Calle El Recurso, N° 13 y 15, Residencias Cristofaro Colombo, Torro B, Apartamento 3-B, Piso 3, Maracay, Estado Aragua, totalmente libre de personas y cosas. SEGUNDO: Pagarle a la parte demandante la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de febrero de 2009 hasta el mes de junio de 2009, a razón de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) cada uno. TERCERO: A entregar las solvencias de los servicios públicos del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia en el archivo del Tribunal.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los treinta (30) días del mes de abril de 2010, Años 200° de la Independencia y 151º de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. NORA CASTILLO C.
LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ.
En la misma fecha, siendo las __________________ (___________) horas de la __________________, se publicó y registró la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA ÁLVAREZ.

Exp. 12.050-09