TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE. Nº 8361-08

DEMANDANTE: Ciudadano JULIO CESAR ANZOLA TORRES, titular de la cédula de identidad N° V-3.844.234, asistido por la Abogado ANA TORTOLERO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9.915.

DEMANDADOS: Ciudadanos JUAN RAMON MEDERO y THAMARA ELENA VARGAS DE MEDERO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.885.014 y V-7.209.648 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VENCIMIENTO DE PRORROGA

Que la presente litis se inició con escrito libelar, presentado ante el Tribunal por distribución, en fecha Quince ( 15 ) de Abril de Dos Mil Nueve ( 2.009 ), por el DEMANDANTE, contra los DEMANDADOS.
Arguye el DEMANDANTE, que es propietario de un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida Principal de Caña de

Azúcar, Sector 06, Bloque 22, Piso 07, Apartamento 07-06, Caña de Azúcar, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, mediante documento otorgado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 25 de Noviembre de 2.004, bajo el N° 08, Tomo 312, en los libros de autenticaciones respectivos, celebró contrato de arrendamiento con los DEMANDADOS, sobre el inmueble antes identificados.
Que en la cláusula Tercera establecieron el plazo por un año fijo contado a partir del 01 de Diciembre de 2.004 y la Cláusula Quinta que el canon de arrendamiento será por CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 150.000,oo ).
Igual dice que por ante la misma Notaria Tercera de Maracay, en fecha 04 de Mayo de 2.006, bajo el N° 29, Tomo 76 de los libros de autenticaciones respectivos, celebró con los mismos arrendatarios un nuevo contrato de arrendamiento sobre el indicado inmueble, previendo en la Cláusula Tercera que el plazo de duración seria de un año fijo, contado a partir del 01 de Diciembre de 2.005 y en la Cláusula Quinta el canon de arrendamiento sería los primeros seis ( 6 ) meses de Ciento Ochenta Mil Bolívares ( Bs. 180.000,oo ) mensuales y los restantes seis meses por la cantidad de Doscientos Diez Bolívares ( Bs. 210.000,oo ), cuyos equivalentes a la moneda actual es de Ciento Ochenta Bolívares ( Bs. 180,oo ) y Doscientos Diez ( Bs. 210,oo ), así mismo invocó la Cláusula Décima.
Que en fecha 29 de Noviembre de 2.006, le hizo entrega personal a los arrendatarios de una comunicación, debidamente firmada como recibida por el ciudadano Juan Ramón Medero, en el cual les informaba que el contrato de arrendamiento suscrito será prorrogado por Seis (6 ) meses fijo, contado a partir del día 01 de Diciembre de 2.006, por lo que la prorroga sería hasta el día 31 de Mayo de 2.007 y el canon por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 240.000,oo ), equivalente a Bs. 240,oo.
Así mismo alega que de conformidad con lo previsto en el Artículo 38, literal b) del de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el termino de la prorroga legal a favor de los arrendatarios es de UN ( 01 ) año comprendido

entre el 01 de Junio de 2.007 hasta el 01 de Junio de 2.008.
Manifiesta de igual manera el DEMANDANTE, que transcurrió el término de la prórroga legal y los DEMANDADOS continúan habitando el apartamento hasta la presente fecha y que están obligados a pagar por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de no desocupar el inmueble al vencimiento del contrato, la cantidad de Veinte Mil Bolivares ( Bs. 20.000,oo ) diarios ( equivalente a Bs. 20,oo ), a partir del 01 de Junio de 2008 hasta el 14 de abril de 2.009, día de la consignación del la presente demanda, que hace un total de 318 días, que ascienden a la cantidad de Seis Mil Trescientos Sesenta Bolivares ( Bs. 6.360oo ).
Fundamentó los contratos de arrendamientos otorgados ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, en las cláusulas Primera, Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta y Décima, los Artículos 51 y 55 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, 1.133, 1.160. 1.166, 1.167, 1.264, 1.270, 1.271, 1.579, 1.592 del Código Civil, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por las consideraciones de hecho y de derecho expuestas es por lo que acude para demandar como formalmente demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL a los DEMANDADOS, para que convengan o en su defecto el Tribunal lo declare: que el contrato de arrendamiento suscrito ha fenecido; que cumpla con la obligación de entregar el inmueble; en cancelar por daños y perjuicios por el uso indebido del inmueble.
De conformidad con lo previsto en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos, solicitó medida de secuestro.
Estimó la demanda en la cantidad de TREINTA MIL TREINTA BOLIVARES ( Bs. 30.030,oo ), actualmente TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 3.600,oo ).
Anexos al libelo de demanda:
1°) Contrato de Arrendamiento, de fecha 25-11-2004
2°) Contrato de Arrendamiento, de fecha 04-05-2006

3°) Comunicación de fecha 29-11-2006
4°) Un ( 01 ) Recibo de pago de canon de arrendamiento, de fecha 02-05-2008
5°) Dos ( 02 ) Recibos de pago de cánones de arrendamiento
Admitida la demanda en fecha Ocho ( 08 ) de Mayo de Dos Mil Nueve ( 2.009 ), se emplazó a los DEMANDADOS para que comparecieran ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho
siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación dentro de las horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m. a dar Contestación a la demanda ( folio 27 ).
Consignados los fotostatos del libelo de demanda, se libraron las compulsas de citación, las cuales se hicieron entrega de las mismas al Alguacil, siendo consignadas en diligencia inserta al folio 30, sin firmar por los DEMANDADOS, en virtud que se negó a firmar el recibo correspondiente.
A solicitud de la parte DEMANDANTE, se libraron Boletas de Citación a la parte DEMANDADA, en conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Corre al folio 59 diligencia suscrita por el DEMANDANTE, a través de la cual le otorgó poder Apud-Acta a los abogados ANA TORTOLERO VELASQUEZ, YANICE YANETH TORRES TORTOLERO y LUIS TORRES TORTOLERO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nos. 9.915, 85.928 y 94.152 respectivamente, ordenando este Juzgado Tenerlos como sus apoderados Judiciales.
Libradas las Boletas de Notificación ( folio 60 ), la Secretaria de este Juzgado se trasladó a la dirección indicada, haciendo entrega de las mismas a la codemandada de autos.
Citados los DEMANDADOS, éstos consignaron escrito de contestación de la demanda y reconvención, siendo decidida la misma y declarada INADMISIBLE.
Riela a los folios 71 y 72 escrito de pruebas, presentado por los DEMANDADOS, asistido de su Abogado, anexó recibos de pagos de los cánones de arrendamiento, cancelados por el Arrendador.

En diligencia inserta al folio 101, los DEMANDADOS, mediante la misma, le otorgaron poder Apud-Acta a los abogados CRUZ MODESTO MENDOZA PORTILLO, ANISORELY COLOMBO BOLIVAR y LUIS MIGUEL MENDOZA PORTILLO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nos. 18.973, 33.224 y 20.700 respectivamente, y en auto dictado por este Tribunal, se ordenó tenerlos como sus apoderados Judiciales.
A los folios 103 al 108 ambos inclusive, riela escrito de pruebas presentado por los apoderados de la parte DEMANDANTE.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, se ordenó dictar Sentencia en el lapso establecido de Ley, y en conformidad con los Artículos 14 y 257 del Código de Procedimiento Civil, el Juez de este Despacho llamó a las partes para la celebración de un Acto Conciliatorio, para el día Jueves Treinta ( 30 ) de Julio de Dos Mil Nueve ( 2.009 ), a las ( 10:00 ) de la mañana, en su oportunidad correspondiente se dejó constancia que compareció la Apoderado DEMANDANTE y no se hizo presente la parte DEMANDADA.

- I -

Este Tribunal a los fines de decidir la presente litis con conocimiento de causa observa:
Que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano JULIO CESAR ANZOLA TORRES, titular de la cédula de identidad N° V-3.844.234, asistido por la Abogado ANA TORTOLERO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9.915, contra los ciudadanos JUAN RAMON MEDERO y THAMARA ELENA VARGAS DE MEDERO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.885.014 y V-7.209.648 respectivamente, sobre el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida Principal de Caña de Azúcar, Sector 06, Bloque 22, Piso 07, Apartamento 07-06, Caña de Azúcar, Municipio Mario

Briceño Iragorry del Estado Aragua, éstos con carácter de ARRENDATARIOS y el primero de los nombrados como ARRENDADOR del identificado inmueble.
Con fundamento a la acción incoada, la parte DEMANDANTE manifestó que celebró Contrato de Arrendamiento con los DEMANDADOS, que en la Cláusula Tercera pactaron el plazo de un año fijo, contado a partir del Primero ( 01 ) de Diciembre de Dos Mil Cuatro ( 2.004 ), y la Cláusula Quinta el canon de arrendamiento seria por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 150.000,oo ).
Que ante la misma Notaria Publica Tercera de Maracay, en fecha Cuatro ( 04 ) de Mayo de Dos Mil Seis ( 2006 ), bajo el N° 29, Tomo 76, de los Libros de autenticaciones respectivos, celebraron con los mismos Arrendatarios un nuevo Contrato de Arrendamiento sobre el identificado inmueble, previendo en la Cláusula Tercera el plazo de duración seria de Un ( 01 ) año fijo, contado a partir del Primero ( 01 ) de Diciembre de Dos Mil Cinco ( 2.005 ) y la Cláusula Quinta, el canon de arrendamiento seria los primeros Seis ( 06 ) meses por CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 180.000,oo ) y los restantes Seis ( 06 ) meses la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ BOLIVARES ( Bs. 210.000,oo ).
Así mismo alegaron que en fecha Veintinueve ( 29 ) de Noviembre Dos Mil Seis ( 2.006 ), le hicieron entrega a los DEMANDADOS de una comunicación firmada por el DEMANDANTE, en el cual les informaba que el contrato de arrendamiento suscrito sería prorrogado por Seis (06 ) meses fijo, contado a partir del día Primero ( 01 ) de Diciembre de Dos Mil Seis ( 2.006 ), venciéndose la prorroga el día Treinta y Uno ( 31 ) de Mayo de Dos Mil Siete ( 2.007 ), con el canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES ( Bs. 240,oo ).

- II -

DEL ANALISIS DE LOS CONTRATOS
Consta a los folios 13 al 21 ambos inclusive, de estas actuaciones,

Contratos de Arrendamientos autenticados ante la Notaria Tercera, Estado Aragua, suscritos por las partes integrantes de esta causa, en los que pactaron en la Cláusula Tercera:

“ Que la duración del presente contrato de arrendamiento seria a un plazo de un ( 01 ) año contados a partir es contado a partir del día 01 de Diciembre de 2.004, esa fecha inclusive Omissis ”

“ Que la duración del presente contrato de arrendamiento seria a un plazo de un ( 01 ) año contados a partir es contado a partir del día 01 de Diciembre de 2.005, esa fecha inclusive Omissis… ”

De las cláusulas contractuales transcrita se denota, que la intención de las partes al momento de efectuar la emergente contractual, era pactar la condición de fijo, se constata de actas que al folio 22, riela comunicación que fecha Veintidós (22) de Noviembre de Dos Mil Seis (2006), dirigida a los DEMANDADOS, en la cual le notifican que el contrato de arrendamiento suscrito será prorrogado por un plazo de Seis ( 06 ) meses fijos, contado a partir del día Primero ( 01 ) de Diciembre de Dos Mil Seis ( 2.006 ), hasta el Treinta y Uno ( 31 ) de Mayo de Dos Mil Siete ( 2.007 ).
En tal sentido, es oportuno, señalar para él que decide, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) a)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se

prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1)
año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2)
años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y
estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Artículo 39: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez

puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Del contenido de la decisión, del artículo antes transcritos, se deduce; que vencido el término de duración contractual, lo que se pretende es que las partes cumplan con sus obligaciones derivadas, y, al no entregar el inmueble arrendado en el lapso establecido, lo que conlleva a demandar al arrendatario es el cumplimiento de la obligación.
En el caso bajo examen, el arrendador, otorgó la prórroga legal arrendaticia estipulada en el Literal b) del Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

“Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años se prorroga por un lapso máximo de un (1)
año.”

De acuerdo a los contratos de arrendamientos, anexos al libelo de la demanda, (folios 13 al 21 ambos inclusive); la relación arrendaticia se inició, el Primero ( 01 ) de Diciembre de Dos Mil Cinco ( 2.005 ) y en fecha Veintidós (22) de Noviembre de Dos Mil Cuatro ( 2004 ), de acuerdo a libelo de la demanda que da inicio a estas actas judiciales la parte actora manifiesta que la prorroga legal arrendaticia vence en fecha, Primero (1ero.) de Junio de Dos Mil Ocho (2008); que vencido el mismo comenzaría la prorroga legal que le correspondía, de acuerdo con el Literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante esta situación y a no entregar posterior a esta fecha el inmueble alquilado, procedió a demandar por Cumplimiento de Contrato, por lo que la vía ésta pautada en el dispositivo 39° de la Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, en su respectiva oportunidad procesal correspondiente la parte demandada procedió a contestar la demanda y en tal sentido, manifiesta que una vez vencida la prorroga legal arrendaticia en fecha, Primero (1ero.) de Junio de Dos mil Ocho (2008) continuo habitando el inmueble arrendado y efectúo los pagos de los cánones de arrendamiento en forma oportuna aceptados por el arrendador, por lo que se produjo la tácita reconducción conforme al artículo 1614 del Código Civil.
Con vista a esta afirmación este Juzgador aprecia que efectivamente de las actas se evidencia que el arrendador cobro los cánones de arrendamientos posterior a la fecha de la prorroga legal arrendaticia, (1ero. de Junio de 2008) y dejó en pleno uso y disfrute del inmueble arrendado a los arrendatarios, por lo que la relación arrendaticia que al inicio fue pactada determinada, varió a sin determinación de tiempo como lo contemplan los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil vigente, por lo que la naturaleza del contrato es indeterminada. Y, así queda establecido.
Por lo antes establecido esta Instancia Judicial concluye que la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales es INADMISIBLE, de acuerdo a los artículos 1.600 y 1.614, 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así queda plenamente determinado y plenamente decidiendo.
-III-