TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ORAZIO ARMENIA IMPRESCIA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.241.801 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CARLOS FIDEL GUERRERO, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.044 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: LUIGI VICENZETTI, Venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.562.319 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO AUGUSTO HERNÁNDEZ, EUGENIA SUSANA OCHOA, PEDRO JULIO HERNÁNDEZ y ELIMAR PEÑA PÉREZ, Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 397, 63.013, 62.998 y 132.087, respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXP No.: 10.110
SENTENCIA DEFINITIVA
En fecha 19 de Octubre de 2009, se inicia el presente juicio admitida por los trámites del juicio breve inquilinario.
En fecha 11 de Noviembre de 2009, el Alguacil de este Despacho consigna Recibo de Citación sin la firma del demandado.
En fecha 16 de Noviembre de 2009, el tribunal acordó citación por carteles.
En fecha 30 de Noviembre de 2009, la parte actora consignó carteles de citación publicados en prensa.
En fecha 14 de Diciembre de 2009, la secretaria dejó constancia de haberse cumplido con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de enero de 2010, la parte demandada se da por citada.
En fecha 21 de Enero de 2010, la Apoderada Judicial de la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda y reconvención.
En fecha 21 de Enero de 2010, este Tribunal mediante auto admite la reconvención formulada por la parte demandada.
En fecha 25 de Enero de 2010, la parte actora consigna escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 03 de Febrero de 2010, el Apoderado Judicial de la parte actora consigna escrito de pruebas el cual fue admitido en fecha 05-02-10.
En fecha 05 de Febrero de 2010, el Apoderado Judicial de la Parte demandada, Abg. Pedro Julio Hernández, consigna escrito de pruebas, el cual fue admitido en la misma fecha.
En fecha 09 de Febrero de 2010, el Apoderado Judicial de la parte demandada consiga escrito de pruebas admitido en la misma fecha.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega el Apoderado Judicial de la parte actora en su libelo de demanda que su poderdante es propietario de un inmueble ubicado en la Avenida Las Delicias, Urbanización Andrés Bello, Calle Fermín Toro, Parcela N° 72, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, y el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera, NORTE: Con La Calle Núñez Ponte, en cuarenta metros (40 mts); SUR: Con parcela N° 71, en treinta y siete metros con sesenta centímetros (37,60 mts); ESTE: Con Calle Fermín Toro, en dieciocho metros con cincuenta centímetros (18,50 mts) y OESTE: Con parcela N° 33, en veintitrés metros con ochenta y cinco centímetros (23,85 mts), todo según Documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, bajo el N! 51, Folio 161, Protocolo 1°, de fecha 19 de Noviembre de 1.971 y la ampliación del Titulo Supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo civil y Mercantil del Estado Aragua de fecha 26 de Febrero de 1.980. Que en fecha 15 de Marzo de 2.000, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIGI VICENZETTI, sobre el inmueble antes identificado, dicho contrato fue suscrito por un año (01) fijo, sin embargo se ha venido prorrogando de manera sucesiva por períodos iguales. Principalmente el arrendatario cumplía con el pago de los cánones de arrendamiento, el cual fue fijado en la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600, oo), posterior y de mutuo acuerdo producto del índice inflacionario lo han venido ajustando hasta la presente fecha que es la suma de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200, oo) y el pago debía hacerlo por mensualidades adelantadas los primeros cinco (05) días de cada mes. Que el arrendatario cumplía a cabalidad con los pagos, hasta el mes de Noviembre de 2008, fecha esta en que deja de pagar los cánones de arrendamiento, y es aquí donde el arrendatario comienza a incumplir con su principal obligación como es el pago de los cánones de arrendamiento, por tal motivo demanda por Resolución de Contrato fundamentado en el Artículo 1.167 del Código Civil, y la violación de la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento. Que fundamenta la demanda en los Artículos 1.167, 1.579, 1.595, y 1.599 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por otro lado, la Apoderada Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, admite que su representado celebró contrato de arrendamiento con el actor en fecha 15 de marzo de 2.000, como también que la relación arrendaticia comenzó mucho antes con la celebración del primer contrato en el año 1.996, suscrito por un (01) año fijo y que se ha venido prorrogando sucesivamente por períodos iguales, sendo falso que la relación arrendaticia comenzara el 15 de de marzo de 2.000, como se da a entender en la demanda. Niega que su representado realizara el pago de los cánones de arrendamiento mensualmente como lo indica el actor, ya que los recibos emitidos por éste a su representado, se observa que su representado ha venido cancelando varios meses juntos, lo que indica que no ha tenido la intención de incumplir con su obligación, ya que se hizo habitual esa forma de pago. Niega que su representado adeude el canon de arrendamiento del mes de Noviembre y Diciembre de 2008. Que si bien es cierto que no le ha cancelado al actor desde enero hasta el mes de agosto del año 2009, esto no quiere decir que tuviera la intención de dejar de cancelar dichos cánones de arrendamiento. Que es cierto que el arrendador le ha aumentado el canon al arrendatario y éste ha venido cancelando con el respectivo aumento, aun cuando el Ejecutivo en el año 2004, dicta una Resolución de Congelación de alquileres de vivienda desde el 30 de Noviembre de 2.002, lo que quiere decir que está prohibido legalmente realizar posteriormente a esa fecha cualquier aumento de canon fijado para la misma, con respecto a las viviendas, por tal motivo niega, rechaza y contradice su insolvencia con respecto al canon correspondiente a los meses de enero a agosto de 2.009, tomado en cuenta lo expuesto anteriormente. Que el actor actuó ilegalmente y le adeuda a su representado la diferencia por aumento del canon desde el mes de diciembre de 2.002 hasta la ultima fecha de cancelación. Que según el Articulo 1.331 del Código Civil, se verifica la compensación que extingue las dos deudas, es decir, el actor le adeuda a su representado las cantidades de diferencia por aumento, que realizó estando en vigencia la Resolución de Congelación de alquileres, y por otra parte, la deuda que tiene su representado con el actor, correspondiente a los meses de enero a agosto de 2009, siendo verificable la compensación y así queden extinguidas ambas deudas. Por las consideraciones de hecho y de Derecho expuestas pide se declare sin lugar la demanda intentada en contra de su representado.

DE LA RECONVENCIÓN
La apoderada Judicial de la parte demandada en su escrito de reconvención, alega que su representado ha venido cancelando hasta el mes de diciembre de 2.008, el canon de arrendamiento fijado por el ciudadano Orazio Armenia Imprescia, y ha venido cumpliendo con el pago del canon incluyendo el aumento que le ha venido haciendo en reiteradas oportunidades durante la relación arrendaticia. Que desde el mes de noviembre de 2002 hasta el mes de diciembre de 2.005, el monto del canon correspondía a la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700, oo), para el mes de enero de 2006 se le aumenta a OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800, oo), luego para enero de 2007, se le aumenta a la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900, oo), por ultimo para el mes de enero de 2008 se le realiza un aumento por MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200, oo). Realizando los cálculos correspondientes para obtener el resultado del monto de la diferencia del aumento al canon fijo de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700, oo), desde el mes de enero de 2006 hasta diciembre de 2.008, sujeto a la congelación de precio de alquiler de viviendas por Resolución dictada por el Ejecutivo (G.O. N° 37.941 del 19-05-2004 y G.O. N° 39.187 del 29-04-2009), la diferencia resultante es la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.200, oo). Por otro lado la deuda constituida por su representado frente al actor, correspondiente al pago del canon de arrendamiento desde el mes de enero hasta el mes de agosto de 2.009, es la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600, oo), tomando en cuenta que el cálculo debe realizarse con el canon fijo de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700, 00), en consecuencia siendo ambos recíprocamente deudores, y verificable la compensación, a tales efectos quedan extinguidas ambas deudas. Por tal motivo es que reconviene en la presente demanda por Resolución de Contrato intentada en contra de su representado. Que fundamenta la presente reconvención en los Artículos 1.331 del Código Civil, 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la resolución dictada por el Ejecutivo publicada en la Gaceta Oficial N° 37.941 del 19-05-2004.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
El Apoderado Judicial de la parte actora en su escrito de contestación a la reconvención, niega rechaza y contradice que su representado haya aumentado los cánones de arrendamiento o haya cobrado sobre alquileres al arrendatario. Niega, rechaza y contradice que los sucesivos aumentos estén sujetos a la congelación de alquileres de viviendas por resolución dictada por el Ejecutivo (G.O. N° 37.941 del 19-05-2004 y G.O. N° 39.187 del 29-04-2009). Niega, rechaza y contradice que el resultado de la diferencia de pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2006 hasta diciembre de 2008, de cómo resultado la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.200, oo). Niega, rechaza y contradice que su representado tenga constituido deuda alguna frente al accionante LUIGI VICENZETTI de esta causa correspondiente a aumentos realizados de cánones de arrendamiento en la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.200, oo). Niega, rechaza y contradice que ambos sean recíprocamente deudores, y menos aun que a tales efectos quedan extinguidas ambas deudas, porque también se encuentran insolventes los cánones correspondientes a los meses dejados de pagar desde el momento en que se introdujo la demanda de Resolución de contrato en el mes de agosto y los que estén por vencerse, tales como septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero y febrero de 2010. Que propone a la accionante la prescripción extintiva de la obligación con fundamento al Artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es “La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años”, pues, como lo alega la accionante en su escrito libelar el aumento del canon de arrendamiento se produjo en los años 2006, 2007 y 2008, lo que significa que la acción para intentar el reclamo de los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2006 y 2007 están evidentemente prescritas.

DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1. Copia simple del documento registrado de propiedad del terreno (folios 11 al 13)
2. Copia simple del Titulo Supletorio (folios 14 al 17)
3. Original del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, Notariado (folios 69 al 71)
La parte demandada promovió:
1. Copia Simple del Contrato de Arrendamiento Notariado, suscrito entre las partes en fecha 04-10-1996, (folios 82 al 87)
2. Original de Contrato de Arrendamiento Notariado, suscrito entre las partes en fecha 10-04-2000, (folios 88 al 90)
3. Original del Contrato de Arrendamiento Notariado, suscrito entre las partes en fecha 17-05-2001, (folios 91 al 93)
4. Original del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha 14-03-2002, (folios 94 al 96)
5. Originales de los recibos de pagos. (folios 97 al 119)

PARA DECIDIR SE OBSERVA
Del cobro de sobrealquileres
La parte demandada en su escrito de contestación admite la existencia de la relación arrendaticia. Asimismo admite no haber cancelado los cánones de arrendamiento pero que está solvente en razón del reintegro de sobrealquileres cobrados por la parte demandante-reconvenida, por lo que pide el reintegro de diez mil doscientos bolívares (Bs. 10.200,00), por concepto de cánones cobrados en exceso a partir de enero de 2006. En cuanto a esta reclamación la parte demandante-reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención opone la prescripción y niega haber aumentado los cánones de arrendamiento o que haya cobrado sobrealquileres. No obstante esta negativa no puede pasar por alto esta juzgadora que la parte demandante-reconvenida, en su libelo de demanda señala que el canon de arrendamiento era de seiscientos bolívares pero que fue incrementándose hasta alcanzar la suma de mil doscientos bolívares, lo que arroja una confesión parcialmente de los hechos aducidos por la parte demanda-reconvenida, y así se declara.
En cuanto a la prescripción de la acción opuesta por la parte demandante-reconvenida hemos de tomar en cuanto el contenido del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos reza:”La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años”
En el caso de autos observamos que se pretende el reintegro de cánones desde el mes de enero de 2006, por lo que tomando en cuenta que la reconvención por reintegro se instaura en fecha 21 de enero de 2010, evidentemente la acción respecto a los cánones desde enero de 2006 a enero de 2008 está prescrita, y así se declara.
En cuanto al cobro de los cánones de arrendamiento a partir de febrero de 2008 observamos que en autos cursan los siguientes contratos:
- a los folios 82 al 87 copia simple de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 15 de octubre de 1997 y un canon de arrendamiento de seiscientos bolívares 450
- a los folios 88 al 90 copia simple de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 15 de octubre de 1997 y un canon de arrendamiento de seiscientos bolívares (600,00)
- a los folios 69 al 71 original de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 15 de marzo de 2000 y un canon de arrendamiento de seiscientos bolívares (Bs. 600,00)
- a los folios 91 al 93 original de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 15 de marzo de 2001 y un canon de arrendamiento de seiscientos bolívares (Bs. 600,00)
- a los folios 94 al 96 original de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 15 de marzo de 2002 y un canon de arrendamiento de setecientos bolívares (Bs. 700,00)
Estos contratos que no fueron impugnados sólo acreditan los acuerdos habidos entre las partes respecto al aumento de canon de arrendamiento hasta el año 2002, quedando evidenciado que a partir de noviembre de 2002, momento a partir del cual tiene aplicación el decreto de congelación de alquileres emanado por el Ejecutivo Nacional, el canon que debía cancelarse era de setecientos bolívares, y así se declara.
Asimismo se constata que a los folios 98 al 119 cursa originales de recibos de pago, los cuales fueron desconocidos por la parte actora- reconvenida según actuación cursante al folio 121, por lo que correspondía al promovente de la prueba demostrar su autenticidad, según lo dispuestos en el artículo 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y al no hacerlo, es forzoso desecharlos, y así se declara.
Ahora lo que queda como elemento probatorio respecto al cobro de los cánones es la confesión de la parte demandante-reconvenida pero limitada a que se incrementó el canon a mil doscientos bolívares (Bs. 1200,00), y concatenado con lo expresado por el demandado en su libelo de demanda dicho aumento se produjo a partir del mes de febrero de 2008, que el demandado canceló hasta diciembre de 2008, lo que arroja un pago de trece mil doscientos bolívares (Bs. 13.200,00), siendo que lo legalmente permitido a pagar por efecto de la congelación era de de setecientos bolívares (Bs. 700,00), lo que da una diferencia a favor del demandado-reconviniente de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5500,00), y así se declara.
De la resolución del contrato
En cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir de enero a agosto de 2009 la parte demandada-reconviniente admitió expresamente que no había cancelado pero aduce a su favor como extintivo de la obligación la compensación legal por los sobrealquileres. En este sentido tenemos que si el canon a pagar era de setecientos bolívares (Bs. 700,00), el monto reclamado alcanza a la suma de cinco mil seiscientos (Bs. 5600,00) los cuales deben compensarse con lo debido por el actor-reconviniente según lo antes explanado, es decir hasta la suma de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5500,00), todo ello por aplicación de lo dispuesto en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza:
”Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres”. Subrayado nuestro
No obstante la compensación efectuada se observa que la operación matemática arroja una diferencia de cien bolívares (Bs. 100,00) en contra del demandado-reconviniente, es decir, que la compensación sólo alcanza hasta cubrir los cánones de arrendamiento hasta el mes de julio de 2009, es decir que no cubre completamente el canon del mes de agosto 2009 y de acuerdo al dispositivo trascrito el importe del reintegro debe ser igual o superior al que corresponda pagar por concepto del alquiler, el cual es de setecientos bolívares (Bs. 700,00). Por lo tanto no puede considerarse solvente al arrendatario respecto a este mes, y así se declara.
En consecuencia al no haber cumplimiento total de la obligación la acción de resolución es procedente según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.