TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de Agosto de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH14-V-2008-000227

PARTE DEMANDANTE: ANA LUCIA PEREZ DE DIAZ y JOSE LUIS PEREZ RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.940.088 y V-10.812.039.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS MARQUINA y KARLA MARQUINA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.251.683 y 14.788.168 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.574 y 123.099, en ese mismo orden, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: DANNY LOPEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.403.484.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CRISTINA ISABEL ALBERTO PEÑA y LUIS GERARDO ASCANIO ESTEVES venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 66.391 y 14.317, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AH14-V-2008-000227

- I -

Se Inició la presente causa por Libelo de demanda interpuesto por ante el Juzgado distribuidor Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados en ejercicio CARLOS MARQUINA y KARLA MARQUINA, inscritos en el inpreabogado bajo los nos. 24.574 y 123.099, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos ANA LUCIA PEREZ DE DIAZ y JOSE LUIS PEREZ RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.940.088 y V-10.812.039, respectivamente, y previo los trámites administrativo de distribución dicha causa fue asignada a este Tribunal, para su debida sustanciación y posterior decisión.
En torno al escrito libelar que encabeza estas actuaciones donde, en resumen, la representación judicial de la parte actora alegó los siguientes hechos:
(…) Señaló que el objeto de la presente pretensión es un inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 38, del Edificio Libertador, ubicado en la Avenida Paramaconi de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, dicho inmueble pertenece en plena propiedad de sus representados por haberlo heredado de la ciudadana Julia Rodríguez Segadi, fallecida el 30-03-2005, según consta de Acta de Defunción de fecha 31 de mayo de 2005, que anexo marcado “B”, en original, cuya declaración testamentaria se encuentra registrada bajo el Nº 19, Protocolo 4, Tomo 1, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal.
Es el caso que en fecha 17 de octubre de 2003 la ciudadana Julia Rodríguez Segade, fallecida, antigua propietaria del inmueble objeto de la pretensión, lo dio en arrendamiento a través de un Contrato Privado al ciudadano Danny López Peña, titular de la cédula de identidad Nº 12.403.484. En dicho instrumento quedo establecido en su cláusula segunda que el precio del arrendamiento era por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000) mensuales, hoy Doscientos Bolívares fuertes (Bs. F.200), los cuales deberían ser pagados por mensualidades anticipadas en la Ciudad de caracas. De igual forma quedó establecido en la Cláusula Sexta del citado contrato que el plazo de duración era de un año fijo, contado a partir de la fechas que aparece al pie, el cual anexa marcado “D”.
En fecha 17 de octubre de 2004, vencido el contrato que arriba se identifica, la antigua propietaria otorga al ciudadano Danny López Peña, un nuevo contrato de arrendamiento señalándose en la cláusula segunda del mismo la duración de un (1) año fijo, contado a partir de la fecha que aparece al pie, siempre y cuando en todo caso se entenderá como un contrato a tiempo determinado, el cual anexó en su estado original marcado “E”. Posteriormente en el mes de octubre de 2006 y en pleno acuerdo entre las partes se acordó ubicar el canon de arrendamiento en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), es decir Bs. F. 400, y en ello están conteste tanto los arrendadores como el arrendatario según se evidencia del expediente Nº 2007-0871, llevado ante el juzgado Vigésimo quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, donde el arrendatario dejó constancia del canon convenido en la citada cantidad.
Es el caso que el arrendatario ciudadano Danny López Peña, ha incumplido con sus obligaciones convenidas en el referido contrato de arrendamiento, por cuanto ha dejado de pagar con toda puntualidad los cánones de arrendamiento correspondiente, pues ha consignado ante el citado juzgado 25º de Municipio, extemporáneamente los cánones correspondiente a los meses que van desde el mes de febrero a diciembre de 2007, ambos inclusive de manera extemporánea. Del mismo modo ha consignado ante el citado juzgado las mensualidades correspondientes desde el mes de Enero al mes de Julio de 2008, ambas fechas inclusive de manera extemporánea, tal como se refleja de las anotaciones hechas en el escrito libelar, detallando mes a mes las citadas consignaciones.
Que tales hechos descritos demuestran que el arrendatario ha incumplido sus obligaciones convenidas en el contrato como lo es el pago oportuno, pues en la cláusula segunda así quedó establecido en que los que mismos deberían ser efectuados por el arrendatario por mensualidades anticipadas, contrariando así este lo convenido, al haber efectuado desde el mes de febrero de 2007 a diciembre de ese mismo año las consignaciones arrendaticias de forma extemporáneas, así como también fueron consignados extemporáneamente las mensualidades correspondientes desde el mes de mayo a julio de 2008, ambos inclusive, de lo cual se infiere que el mencionado arrendatario adeuda a nuestros patrocinados la totalidad de diecisiete (17) mensualidades, montante en la cantidad de Seis Millones Ochocientos mil bolívares (Bs. 6.800.000,00) o (Bs. F 6.800). Dicha cantidad resulta de multiplicar 17 mensualidades por la cantidad de cuatrocientos bolívares (17x 400)= 6.800.
Entrando al fondo de la controversia tenemos que la pretensión de nuestros patrocinados persigue la terminación del contrato, a cuyos efectos se le atribuye al arrendatario el incumplimiento de la cláusula segunda.
Por lo antes expuesto en nombre de nuestros patrocinados y al amparo de lo establecido en los artículos 1167, 1269, 1579 del Código Civil y los Artículos 27, 33, 34 y 51 del Decreto con rango de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, procedemos a demandar como en efecto lo hacemos al ciudadano Danny López Peña, antes identificado, para que en su carácter de arrendatario del inmueble objeto de esta pretensión convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda.
SEGUNDO: A devolver dicho inmueble a nuestros mandantes sin plazo alguno, totalmente desocupado
TERCERO: A cancelar por concepto de deuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde Febrero a Diciembre de 2007, ambos inclusive, así como también los meses correspondiente que van desde Enero a julio de 2008, a razón de Cuatrocientos Bolívares fuertes cada uno, totalizando diecisiete (17) meses que multiplicados por el canon pactado entre las partes, arroja un total de Seis Mil Ochocientos Bolívares fuertes (Bs. 6.800,00).
CUARTO: A cancelar los intereses moratorios de acuerdo a lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los gastos extrajudiciales.
Fundamentó la presente acción en los artículos 1167, 1269, 1579 del Código Civil y los Artículos 27, 33, 34 y 51 del Decreto con Rango de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios (Resaltado y cursivas del Tribunal)

Previa consignación por parte de la representación judicial de la parte actora de los documentos en los cuales ampara y fundamenta su pretensión, este Tribunal mediante providencia dictada en fecha 19 de Noviembre de 2008, admitió la demanda interpuesta, ordenándose su sustanciación por los trámites del procedimiento breve, emplazando a la parte demandada, ciudadano Danny López Peña, a comparecer al Tribunal al SEGUNDO (2°) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda u opusiera todas las defensas que juzgare procedente para una mejor defensa de sus derechos e intereses.
Librada la respectiva compulsa de citación en fecha 12/12/08, se observa de autos diligencia de fecha 24/04/09, suscrita por la representación judicial de la parte actora mediante la cual consignó un juego de fotostatos contentivo del escrito libelar y del auto de admisión a los fines de librar nueva compulsa de citación, en virtud de que la compulsa librada con anterioridad se encontraba extraviada.
Mediante diligencia de fecha 10/11/09, compareció el ciudadano LUIS GERARDO ASCANIO ESTEVES, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.317, actuando en nombre y representación del demandado DANNY LOPEZ PEÑA, y con tal carácter se dio por citado en la presente causa, consignando a los autos instrumento poder que acredita su representación.
Llegada la oportunidad establecida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada, procedió en fecha 12/11/09, a consignar a los autos, escrito contentivo de diecisiete (17) folios útiles, a través del cual dio contestación a la demanda, señalando los argumentos en que basa su defensa, verificándose que en el Capitulo II alegó la perención de la instancia, del mismo modo opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4 y 11, respectivamente, de los artículos 340 y 346 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente para apoyar la defensa utilizada en nombre de su patrocinado consignó a los autos una serie de documentos en copia simple, a través de los cuales se logra verificar que las mismas surgen a raíz de la demanda de Desalojo que con anterioridad fuera interpuesta por la co-actora Ana Lucia Pérez de Díaz en contra de su defendido, cuya acción fuera sustanciada y decidida ante el Juzgado Vigésimo cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en su sentencia proferida en fecha 15/11/07, fuera declarada sin lugar.
Llegada la oportunidad de ley contemplada en el artículo 889 del Código de procedimiento Civil, es de observar que en fecha 13 de Noviembre de 2.009, compareció la representación judicial de la parte demandada y procedió a consignar a los autos en tres (3) folios útiles, su respectivo escrito de promoción de pruebas adjunto a una serie documentos en copias certificadas (consignaciones de alquiler), así como originales de recibos de pago soportados estos últimos con letras de cambio indicándose la fecha, concepto y monto en los mismos, las cuales abarcan un total de noventa y nueve (99) folios, cuyos recaudos serán objeto de análisis y valorización mas adelante. Dichas pruebas fueron admitidas mediante auto dictado el 19/11/09. Del mismo modo se verifica de autos que la representación judicial de la parte actora también consignó su escrito de prueba, que de acuerdo a un cómputo visual del calendario judicial llevado ante este despacho relacionado con los días de despacho transcurridos, se logra determinar que dichas pruebas aunque fueron promovidas dentro del lapso legal, específicamente al día 8 del lapso de diez establecido en la norma adjetiva, no fueron admitidas expresamente en su oportunidad, por lo que en acatamiento al artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, y no habiendo oposición a las mismas por la contraparte, este Tribunal las tienen por admitidas.
-II-
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa esta juzgador antes de entrar a decidir sobre el fondo de la misma a pronunciarse como punto previo sobre la perención alegada por la representación judicial de la parte demandada, así como las cuestiones previas opuestas por esta misma representación judicial conjuntamente con su escrito de contestación, así dicha representación, entre otros argumentos expreso que: “… En el caso de autos debe señalarse que desde la fecha en que el tribunal libró el auto de fecha 12/12/08, ordenando librar la compulsa de citación a los fines de que el demandado dé contestación a la demanda y el 24 de abril del 2009, en la cual los actores se permite consignar nuevamente fotostatos del escrito libelar y del auto de admisión de la demanda han transcurrido mas de 30 días consecutivos, sin que la parte actora cumpliera con la obligación que le impone la ley, es decir, impulsar el proceso, pedir avocamiento, suministrar nuevos fotostatos y al alguacil los recursos y medios necesarios para el logro de la citación personal del demandado (…). Cabe señalar que el avocamiento fue solicitado en fecha 24 de septiembre del 2009, habiendo transcurrido cincuenta y nueve días de despacho desde el auto de fecha 12/12/08 hasta el 24/09/09. Por otra parte no consta certificación del alguacil- en fecha 26 de noviembre del 2008, de haber recibido los emolumentos.
Bajo estos argumentos solicitó esta representación judicial fuera declarada la perención breve establecido en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, constituye una obligación legal para lograr la citación, diligenciar en el expediente dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda, para poner a la orden los medios, recursos, la ayuda, etc, necesarios para lograr la citación del demandado, siendo esto una muestra de interés del actor, en la continuación del juicio, siempre que el emplazamiento y/o la citación del demandado, deba practicarse en un lugar que se encuentre a una distancia mayor a 500 metros de la sede del tribunal. Asimismo, surge otra obligación impuesta al Alguacil, Funcionario del Tribunal, quien debe dejar constancia en el expediente, que el actor cumplió o no con tal obligación y, por lo tanto, debe especificar qué se puso a la orden del tribunal, de manera concreta y precisa.
Ahora bien, en el presente caso se constata que la demanda fue admitida en fecha 19 de noviembre de 2008 y siete (7) días después, específicamente en fecha 26 del mismo mes y año la representación judicial de la parte actora consignó a los autos en seis (6) folios útiles, copias del escrito libelar y del auto de admisión para producir la compulsa de citación, asimismo en la citada fecha dejó constancia de haber puesto a la disposición del Alguacil del Tribunal los emolumentos respectivos para su traslado a la practica de la citación del demandado, verificándose que con vista a los fotostatos consignados por el actor este despacho procedió en fecha 12/12/08, a librar la respectiva compulsa de citación, constatándose de esta manera que desde la fecha de admisión de la demanda 19/11/08 a la fecha 26/11/08, esta última donde la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa no transcurrieron los treinta (30) días consecutivos a que se refiere la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 06 de julio de 2004, referente a la perención breve, la cual produjo y sirvió de apoyo y sustento por parte de la representación del demandado para solicitar dicha perención. Aunado a ello, es de verificar que siendo el apoderado actor diligente al haber realizado en tiempo hábil todo la carga que le correspondía al haber cubierto los requisitos necesarios para el logro de la citación personal del demandado, como lo es la consignación de los fotostatos para su certificación, así como haber puesto a la disposición del Alguacil los emolumentos necesarios para la practica de la citación, considera este juzgador que mal puede haber operado la perención breve alegada por la parte demandada, en razón, que mas allá de haber errado en su interpretación a la citada decisión dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, yerra al interpretar y señalar que la perención breve operó al computar la fecha de admisión de la demanda esto es el 12/12/08, a la fecha del 24 de abril de 2009, fecha esta última en la que la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos para elaborar nuevamente la compulsa en virtud del extravío de la ya librada con anterioridad, cuestión esta no imputable a la parte. Por ello estos argumentos utilizados por la parte demandada sin lugar a dudas deben ser desechados del proceso por este juzgador, al verificarse que la parte actora si cumplió en tiempo hábil antes del transcurso de los treinta (30) días calendarios, con la carga que le impone la ley en este tipo de tramite de citación.
Aunado a ello, hay que hacer énfasis a la otra defensa desplegada por la representación judicial de la parte demandada alegando del mismo modo la perención breve en base a que según él no consta la certificación del Alguacil en fecha 26/11/08, de haber recibido los emolumentos.
Bajo este último argumento es necesario traer como referencia la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 2 de junio de 2006 (caso: Emma del Valle Pérez viuda de Martínez y otros c/ contra Transporte Punto Fijo C.A., en la cual dejó sentado:
“…: “la indefensión existe solamente cuando por un acto imputable al Juez, se priva o limita indebidamente a una de las partes en el libre ejercicio de los medios y recursos que la Ley pone a su alcance para hacer valer sus derechos. De la misma manera, es necesario además que no obedezca la indefensión a la impericia, abandono o negligencia de la propia parte; y que haya habido perjuicio cierto para la parte que arguye tal indefensión, pues de lo contrario sería intrascendente la ilegalidad de la actuación del juez y no habría vicio que subsanar, requisitos que se cumplen a cabalidad en el presente caso…” (…)…”.
Hechas estas consideraciones, la Sala observa que en criterio del juez de la recurrida, el incumplimiento cometido por el Alguacil del órgano jurisdiccional, de su obligación de dejar constancia en el expediente de la consignación de los medios o recursos para lograr la citación, permitió al juzgador de alzada considerar que en la presente causa el actor no había cumplido con su obligación, y declarar consumada la perención breve de la instancia, pronunciamiento que la Sala no comparte, por cuanto no es posible sancionar a la parte, por consecuencia de un error u omisión del Funcionario judicial, en este caso del Alguacil. Pretender lo contrario, atentaría contra los pilares fundamentales del debido proceso, como es la garantía constitucional del derecho a la defensa y de petición, los cuales se encuentran previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 26, 49 y 51.
(…)
Por ello, en vista de que existe una diligencia en actas, que cursa al folio…, en la cual el actor expone que consigna los emolumentos para la práctica de la citación, debe presumirse la buena fe del abogado actor, ante la ausencia de constancia por parte del Alguacil, en el sentido, de que si no existe diligencia por parte del Alguacil indicando que no le fue suministrados los recursos o medios, no resulta lógico ni justo, que se cree una presunción de incumplimiento por parte del actor, ante la falta de constancia, más aún, cuando sí media en este caso diligencia para ello. Restando únicamente, la manifestación o constancia del Alguacil, lo cual es una obligación de éste y no del actor.
Por consiguiente, esta Sala considera que el actor sí cumplió con sus obligaciones para lograr la citación del demandado, lo cual determina, por vía de consecuencia, que en la presente causa no operó la perención breve.

De acuerdo a los precedentes fijados en la sentencia ut-supra, señalada cuyo criterios acoge este Tribunal conforme a la disposición constitucional contenida en su artículo 335, considera este juzgador que en el caso bajo estudio se evidencia que la parte actora en su diligencia suscrita en fecha 26/11/08, dejó expresa constancia de haber puesto a la disposición del Alguacil los emolumentos necesarios para el traslado a la dirección donde había de citar al demandado, por lo tanto fue diligente al haber cubierto este requisito, por lo que mal podría quebrantarle el derecho a la defensa a la parte actora, por un incumplimiento del funcionario de justicia no imputable a ella, motivo por el cual es forzoso para este juzgador declarar que en el presente caso no están dados los requisitos para declarar la perención breve de la instancia alegada por la parte demandada. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
De otro modo la representación judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda incoada, opuso como defensa previa la contenida en el numeral 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte actora no acompañó al libelo de la demanda, la regulación del inmueble, así como también argumentó la falta de determinación del objeto de la demanda, pues a su decir no se identificó con precisión la situación y linderos del inmueble.
Igualmente opuso como cuestión previa la contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, señalando que dicha cuestión previa es procedente en base a que existiendo actualmente una relación jurídica arrendaticia a tiempo indeterminado, el desalojo sólo puede fundamentarse en las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, en cuanto a la primera defensa previa tenemos que es muy clara la norma establecida en los nueves ordinales que contiene el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, entre las cuales podemos indicar expresamente la contenida en el numeral seis (6), donde señala como requisito sine quanom del libelo de la demanda, el actor deberá expresar los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido. Como es de observar el contenido de esta obligación lo es sin duda el documento fundamental en que el actor ampara su pretensión.
Ahora bien, en el caso de autos la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento que fuera suscrito con la parte demandada, mediante documento privado en fecha 17/10/04, cuyo instrumento original como puede observarse fue consignado a los autos, de tal manera que habiendo cumplido con este requisito del cual deriva de forma directa e inmediata el derecho deducido, considera este juzgador que no existe como lo quiere hacer valer la representación judicial de la parte demandada algún defecto de forma por no haberse incorporado adjunto al escrito libelar la regulación del inmueble, cuestión esta última que no es objeto de la pretensión deducida, ya que lo pretendido por el actor es única y exclusivamente la resolución del contrato en virtud del presunto incumplimiento por parte del demandado y, esto para los efectos de este juzgador para lograr dilucidar sobre el asunto puesto a su conocimiento sólo es posible a través del contrato producido, por lo tanto considera que esta defensa previa opuesta así por la representación de la parte demandada basada en esos hechos debe necesariamente desecharse del proceso.
Por otro lado, en cuanto a la falta de determinación alegada, cabe decir que tal requisito se hace necesario cuando el inmueble fuese el objeto de la pretensión, lo que ocurre cuando la acción sea de naturaleza real, pero en este caso, en que se ejerce una acción personal, como es la de resolución de contrato, el objeto de la pretensión es el derecho-obligación a la entrega del inmueble en virtud del incumplimiento de alguna de las cláusulas contenidas en el mismo; o sea el objeto de la pretensión es una obligación personal emergente de un contrato, el cual quedó debidamente explicado en el escrito libelar cumpliendo el actor con la última parte del numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que exige “los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
El derecho a la entrega de la cosa, por virtud del incumplimiento de un contrato, es un derecho u objeto incorporal. La cosa aquí no es el objeto de la pretensión, sino el objeto del contrato. Para que una cosa sea el objeto de pretensión, se debe ejercer una acción real. En este orden de ideas considera este juzgador que la cuestión previa invocada no debe prosperar. Así se establece.
En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346, la cual requiere decisión especial y expresa, por cuanto lo que se resuelva al respecto debe tener incidencia directa con el problema de fondo del asunto.
A este respecto quien aquí decide hace las siguientes observaciones: En primer termino hay que señalar que la cuestión previa antes referida sólo tiene cabida cuando la misma ley niega todo tipo de tutela judicial a la pretensión procesal deducida por el actor, y en el presente caso, luego de analizar el objeto de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, se aprecia que la acción deducida por la demandante centra su atención en propender a una declaratoria judicial orientada a la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito privadamente con la parte demandada y que tuvo su base en un inmueble de su propiedad con fundamento a las normativas establecidas en el Código Civil, específicamente en el artículo 1.167, cuya pretensión encuentra su punto de apoyo en el artículo establecido en la precitada Ley. Luego entonces, la acción intentada por la actora, al contrario de la tesis sustentada por la representación judicial de la demandada, si aparece tutelada por nuestro ordenamiento jurídico, lo cual explica la absoluta improcedencia de la cuestión previa opuesta por la parte demandada, pues sus alegatos se refieren a otro tipo de defensas que conciernen más que todo a la posibilidad de limitar el ejercicio de la acción, pero no a la existencia de ésta o a la ausencia de tutela judicial hacia la misma.
En este sentido, es necesario invocar la doctrina del eximio DR. ARÍSTIDES RENGEL-ROMBERG, quien al respecto, sostiene que:
“…solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada… Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción.-Esto ocurre, precisamente, con la caducidad de la acción establecida en la Ley, cuyo lapso la casación ha considerado fatal, quedando extinguida la acción, sin que pueda discutirse en debate judicial.- También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. Gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción… En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella…”
Conforme a la doctrina antes citada y como se mencionó anteriormente en el caso sub-judice, la parte actora ha afirmado como causal de resolución el incumplimiento por parte del demandado de alguna de las cláusulas determinadas y convenidas en el mismo, cuyo fundamento se encuentra regido en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo tanto considera este Tribunal y así lo sostiene que no existe ninguna disposición legal que prohíba el ejercicio de la acción propuesta por el actor en la presente demanda; por el contrario la parte actora ha fundamentado su acción en base a dicha normativa jurídica, por tanto es evidente que se encuentra legitimada para acceder al órgano jurisdiccional y pretender la resolución de contrato accionado. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
Resuelto lo anterior, pasa este juzgador a decidir sobre el fondo de la controversia, tomando en cuenta para ello las siguientes consideraciones.
En primer término hay que destacar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “Sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados” (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), lo que significa que el juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la litis.-
En el presente caso, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad suficientemente identificado en autos, suscrito con el demandado, el cual comenzó a regir según la cláusula segunda de la citada convención en fecha diecisiete (17) de octubre de 2004, argumentando que anterior a este, es decir el diecisiete (17) de octubre del 2003, entre ambas partes, existió un contrato de arrendamiento por el mismo bien inmueble habiéndose pactado en esa convención, específicamente en su cláusula sexta el plazo de duración del mismo, igualmente de un (1) año, cuya determinación aún persiste en este nuevo contrato que hoy se demanda por esta vía, pero en este caso dicha determinación aparece implícita en la cláusula segunda. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“Articulo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Ahora bien, la parte actora a través de su representación judicial alegó que la parte demandada había incumplido con sus obligaciones convenidas en el referido contrato de arrendamiento, por cuanto ha dejado de cancelar con puntualidad los pagos por concepto de arriendo, pues los que ha realizado ante el juzgado 25º de Municipio, correspondiente a los meses que van desde el mes de febrero a diciembre ambos de 2007, ambos inclusive, los ha efectuado de manera extemporánea. Del mismo modo ha consignado ante el citado juzgado las mensualidades correspondientes que van desde el mes de Enero al mes de Julio de 2008, ambas fechas inclusive, de manera extemporánea, cuyo incumplimiento por parte del demandado a la fecha de la interposición de la presente demanda totalizan diecisiete (17) mensualidades, montante en la cantidad de Seis Millones Ochocientos mil bolívares (Bs. 6.800.000,00) o (Bs. F 6.800). Dicha cantidad resulta de multiplicar 17 mensualidades por la cantidad de cuatrocientos bolívares (17x 400)= 6.800.
Entre tanto, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda argumentó en su defensa los siguientes hechos, los cuales en resumen, se transcribe parte de ello a continuación:
(…) en nombre y representación de nuestro mandante, rechazamos, negamos y contradecimos, en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho la demanda interpuesta.
Reiteramos que se produjo la relación arrendaticia que se inicio en tiempo determinada y se convirtió a tiempo indeterminado, debido al hecho de que el inquilino continuo ocupando el apartamento después de vencido el contrato suscrito en fecha 17 de octubre del 2005 y de vencida la prórroga legal en fecha 16 de octubre del año 2007, sin oposición del arrendador o del propietario, a tenor del artículo 1614 del Código Civil.
Es el caso que nuestro mandante ha pagado consecutivamente a la arrendadora los cánones de arrendamiento desde el 24 de Mayo del 2007 e inclusive sin el debido requerimiento de los causahabientes de Julia Rodríguez Sagade. Igualmente ha pagado y consignado en exceso desde el inicio de la relación arrendataria, por lo que oponemos formalmente la compensación por razón de los sobrealquileres a lo supuestamente adeudado
Igualmente, cabe indicar que los meses de Febrero del 2007 hasta Octubre del 2009 fueron consignados al Expediente Nro. 2007-0871 del Juzgado Vigésimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por último impugnó el valor de la demanda. (Negrillas y cursivas del Tribunal).
Ahora bien, quien aquí decide, pasa a analizar y valorar con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que pudiese hacer procedente la pretensión que quiere hace valer a su favor en el presente juicio; de la misma forma las probanzas traídas a juicio por la parte demandada dentro de las cuales pretende enervar y contradecir dicha pretensión, y en este sentido observa y analiza al respecto.
PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE ACTORA:
Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:
1°) Copia certificada del Instrumento poder que fuera conferido por la parte actora a los abogados en ejercicio Carlos Marquina y Karla Marquina, ampliamente identificados, cuyo documento se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 39, Tomo 54, de fecha 5-5-2008. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal por la contraparte, por lo que el Tribunal le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
2º Copia certificada del Acta de Defunción número 63, expedida por ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho instrumento al no haber sido atacado en forma alguna por la contraparte se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Del citado instrumento se desprende que en fecha 30/03/05, falleció la ciudadana Julia Rodríguez Segade, titular de la cédula de identidad Nº 1.068.614.
3º Consignó de la misma forma original de un testamento abierto debidamente autenticado el día 17/10/91 por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, quedando anotado bajo el Nº 19, Protocolo Cuarto, Tomo 1. Dicho instrumento al no haber sido atacado en forma alguna por la contraparte se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Del citado instrumento se desprende la última voluntad de la testamentaria Julia Rodríguez Segade, quien encontrándose en vida y en plena libertad para testar declaró que a la hora de su muerte, el inmueble de su propiedad descrito en el numeral cuarto del citado testamento le debe ser adjudicado a los ciudadanos Ana Lucía Pérez de Díaz y a José Luís Pérez Rodríguez.
4º Igualmente consignó todo lo relativo a la declaración sucesoral, entre ellos Planilla de Liquidación, certificado de solvencia de sucesiones relacionados con la causante Julia Rodríguez Segade, así como los activos y pasivos de la causante antes descrita. Dichos instrumentos al no haber sido atacados en forma alguna por la contraparte se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. De los citados instrumentos se desprende el único activo dejado por la causante Julia Rodríguez, entre ellos se puede verificar el inmueble de su propiedad, cuya resolución se acciona por esta vía.
5º Original del documento de propiedad del inmueble, debidamente autenticado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 21/09/76, quedando anotado bajo el Nº 21, folio 89 vlto, Tomo 36, Protocolo Primero. Dichos instrumentos al no haber sido atacados en forma alguna por la contraparte se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Del citado instrumento se desprende la propiedad que ostentaba sobre el señalado bien inmueble la causante Julia Rodríguez Segade, cuya bien le fuera adjudicado a través del testamento anteriormente valorado, a los ciudadanos Ana Lucía Pérez y José Luís Pérez Rodríguez, cuya resolución se acciona por esta vía.
6º Dos (2) Contratos de Arrendamiento suscritos privadamente, ambos entre la causante Julia Rodríguez Segade y el demandado Danny López Peña, cuyo objeto es el inmueble objeto del cual se solicita la resolución por esta vía. Dejándose expresa constancia que el contrato accionado es el suscrito en fecha 17/10/04. Con respecto a esta probanza se observa que dichos instrumentos no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad de ley por la parte demandada, por lo que a tenor con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.358 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba, quedando demostrada la existencia del vínculo jurídico que une a las partes, los términos y demás obligaciones convenidas por ambas partes. Y ASI SE DECIDE.
7º Un legajo de recibos originales por concepto de pago de condominio y demás gastos comunes referidos al inmueble, cuya resolución se activa a través de esta acción. Con respecto a esta probanza se observa que dichos instrumentos no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad de ley por la parte demandada, por lo que a tenor con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.358 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba, quedando demostrada las obligaciones administrativas respecto al pago por esos conceptos correspondientes al bien inmueble. Y ASI SE DECIDE.
8º Un legajo de recibos en copia simple relacionados con el pago de alquiler referidos al inmueble, cuya resolución se activa a través de esta acción. Con respecto a esta probanza se observa que dichos instrumentos no fueron impugnados en su oportunidad de ley por la parte demandada, por lo que a tenor con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.358 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba, quedando demostrada las consignaciones efectuadas por el demandado ante el Juzgado Vigésimoquinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto al pago por esos conceptos correspondientes al bien inmueble, los cuales cursan al expediente Nº 2007-0871, llevado ante ese Tribunal especializado en consignaciones arrendaticias. Y ASI SE DECIDE
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1º Original del Instrumento poder que fuera conferido por la parte demandada para su representación en juicio, a los abogados en ejercicio Cristina Isabel Alberto Peña y Luís Gerardo Ascanio Esteves, ampliamente identificados, cuyo documento se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 64, Tomo 128, de fecha 26-10-2007. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal por la contraparte, por lo que el Tribunal le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
2º consignó a los autos una serie de documentos en copia simple, relacionados con un juicio instaurado anteriormente, a través de los cuales se logra verificar que las mismas surgen a raíz de la demanda de Desalojo que con anterioridad fuera interpuesta por la co-actora Ana Lucia Pérez de Díaz contra Danny López Peña, cuya acción fuera sustanciada y decidida por ante el Juzgado Vigésimocuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuya acción de acuerdo a la sentencia proferida por el señalado juzgado en fecha 15/11/07, se declaró sin lugar.
3º Igualmente consignó como prueba de su defensa copia certificada del expediente No. 2007-0871, que cursa por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; asimismo trajo a los autos un legajo se recibos por concepto de pago de alquiler relacionado con el inmueble cuya resolución fuera incoada por esta vía, detallándose en los mismos, fecha y monto por esos conceptos.
Con respecto a estas probanzas, las cuales al no haber sido impugnadas, ni tachadas por la contraparte dentro del lapso legal establecido para ello, este Tribunal le otorga plena prueba del contenido que de ellas emanan de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Dichos documentos serán objeto de análisis más adelante a fin de verificar si efectivamente dichos pagos cumplen con todas las formalidades establecidas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, en el presente caso, tal como lo acotáramos en la narrativa inicial, observa este juzgador que la parte actora pretende la entrega de un bien inmueble de su propiedad constituido por un Apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 38, del Edificio Libertador, ubicado en la Avenida Paramaconi de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, dicho inmueble les pertenece en plena propiedad por haberlo heredado de la ciudadana Julia Rodríguez Segadi, fallecida el 30-03-2005, según consta de Acta de Defunción de fecha 31 de mayo de 2005, cuya original ya fue valorada anteriormente, así como también la valorización efectuada a la declaración testamentaria registrada bajo el Nº 19, Protocolo 4, Tomo 1, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, con fundamento en que la parte demandada en su condición de arrendatario del inmueble antes descrito ha incumplido con obligaciones contractuales, así como también ha infringido la normativa legal correspondiente, señalando que dicho incumplimiento deviene específicamente de la cláusula segunda del aludido contrato de arrendamiento el cual originalmente fuera suscrito entre la testamentaria Julia Rodríguez Segade y el demandado Danny López Peña, cuya condición en cuanto al monto y la forma de efectuarse dicho pago quedó convenida en la citada cláusula segunda donde ambas partes convinieron en que el canon de arrendamiento establecido originalmente, monto éste que fuera incrementado posteriormente por voluntad de ambas partes en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 400,oo) por mes, los cuales al decir del actor demanda con fundamento en el incumplimiento de dicha cláusula, afirmando que el arrendatario no ha pagado de forma tempestiva dicha obligación irrespetando el lapso legal establecido para la consignación arrendaticia; cuya vigencia comenzó a regir a partir del 17 de octubre de 2004; cuyos pagos por esos conceptos los ha venido realizando a través de consignaciones por ante el juzgado Vigésimoquinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de forma extemporánea al haber efectuado desde el mes de febrero de 2007 a diciembre de ese mismo año las consignaciones arrendaticias de forma extemporáneas, así como también fueron consignados extemporáneamente las mensualidades correspondientes desde el mes de mayo a julio de 2008, ambos inclusive, de lo cual se infiere que el mencionado arrendatario adeuda a nuestros patrocinados la totalidad de diecisiete (17) mensualidades, montante en la cantidad de Seis Millones Ochocientos mil bolívares (Bs. 6.800.000,00) o (Bs. F 6.800). Dicha cantidad resulta de multiplicar 17 mensualidades por la cantidad de cuatrocientos bolívares (17x 400)= 6.800.
Sustanciado conforme a derecho la presente causa, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial oportunamente dio contestación a la demanda, aduciendo las defensas de fondo que estimó pertinentes y que dejáramos asentadas en el cuerpo de esta sentencia, en especial, argumentó que la relación arrendaticia que se inicio en tiempo determinada y se convirtió a tiempo indeterminado y que su representado ha pagado consecutivamente a la arrendadora los cánones de arrendamiento desde el 24 de Mayo del 2007 e inclusive sin el debido requerimiento de los causahabientes de Julia Rodríguez Segade. Que igualmente los meses de Febrero del 2007 hasta Octubre del 2009 fueron consignados al expediente Nro. 2007-0871, referido anteriormente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Planteado así esta controversia y analizados los elementos probatorios cursante en autos, este Juzgador para decidir la contención planteada en los términos precedentemente expuestos, formula las siguientes consideraciones:
En virtud de que la acción aquí ejercida, no es otra cosa que la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 17/10/2004, con fundamentado en el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago oportuno del canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2007 a diciembre de ese mismo, así como también las mensualidades correspondientes desde el mes de mayo a julio de 2008, a razón de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 400) cada uno. Por tanto debe este juzgador previamente entrar a delimitar los supuestos o requisitos necesarios para la procedencia de dicha acción: Al respecto, la mencionada norma dispone:
“Articulo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Conforme a la precitada norma, el primer requisito exigido para la procedencia de la pretensión, sería la demostración de la relación arrendaticia suscrita entre las partes, y que dicha relación se encuentre regulada por un tiempo determinado; Con respecto a este presupuesto, la Actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, incorporó a los autos original del Contrato de Arrendamiento celebrado con la parte demandada el 17 de octubre de 2.004.
Ahora bien, se verifica de autos que estando a derecho la parte demandada, y en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado, alegando que efectivamente su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la arrendadora, pero que el mismo a la fecha se indetermino al haberse quedado su representado en el inmueble luego del vencimiento del mismo sin oposición del arrendador a tenor de lo dispuesto en el artículo 1614 del Código Civil. De igual forma alegó que los cánones de arrendamiento demandados se vienen cancelando según se evidencia de los depósitos efectuados en el Expediente No. 2007- 0871, que cursa ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En tal sentido, quedó demostrado por haberlo admitido y aceptado ambas partes sobre la existencia de un vínculo contractual sobre el inmueble descrito anteriormente, tocaría en este caso a este juzgador valorar y determinar si efectivamente se trata de un contrato determinado o, bien como lo califica la representación judicial de la parte demandada, argumentando que el mismo se indetermino.
En cuanto a esta última característica se expresa que el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuándo concluye el momento de su duración, es decir se trata de un lapso de tiempo concreto, que responde al “cuando” contractual, es decir, indica el momento inicial (dies a quo) y el conclusivo (dies a quem), no existiendo duda alguna relacionada con el comienzo del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo como longitud (meses o años, según el acuerdo de las partes y el propio limite fijado en la ley). La certeza temporal es nota distintiva en esa medida precisa que se inicia y que fija un fin o límite en el tiempo ordenado por las propias partes.
Esa “certeza temporal” deriva de la propia determinación en el tiempo que orienta a las partes al conocimiento de cuánto durará el contrato, con sentido de seguridad, que no presenta ninguna duda. Por consiguiente, aplicado tal sentido al significado de lo “cierto” al tiempo, en cuanto tiempo como duración limitada, el plazo fijo o tiempo determinado viene a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, claramente señalada en el contrato, de modo exacto, que permite a las partes conocer el inicio y la conclusión del arrendamiento.
En el artículo 1.579 del Código Civil, encontramos esa característica de la “certeza temporal” al contemplar el mismo que, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
En este sentido y conforme a la anterior normativa legal, es de considerar que al vencerse la prórroga legal el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, significa entonces, que la consecuencia en comento guarda relación con la propia disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, norma que de ningún modo está en colisión con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prórroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio.
De acuerdo a lo anterior y circunscribiéndonos al caso bajo estudio considera este juzgador que conforme a la teoría de la voluntad de las partes, lo cual debe respetarse, el contrato de arrendamiento fue y aún sigue siendo un contrato a tiempo determinado (por 1 año) de acuerdo a lo convenido por ellos en la cláusula segunda. Así se establece.
El segundo requisito de procedencia previsto en la norma permisiva de resolución, lo constituye la conducta omisiva del Arrendatario al dejar de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual establece:
ARTICULO 1592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
“… (SIC)…
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En el presente caso la accionante en su libelo expresó, que la pensión mensual de arrendamiento convenida originalmente en el citado contrato fue por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200,00) hoy (Bs. F. 200,00) suma ésta que fue incrementada por voluntad de las partes y aceptada por el arrendatario en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000), hoy (Bs. F. 400,00) mensuales, los cuales el Arrendatario está obligado aceptar y ajustarse, conforme así se infiere de la cláusula segunda del instrumento locativo aquí opuesto, cantidad ésta que efectivamente la parte demandada ha venido consignando ante el Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según se desprende de las consignaciones efectuadas en cada una de ellas por los meses demandados, donde se verifica que la parte demandada sigue consignando un monto distinto e inferior al que realmente debería estar cancelando de acuerdo a la citada regulación, a partir del mes de diciembre de 2005.
En consonancia a lo anterior, observa este Juzgador que de las copias certificadas consignadas a los autos por la demandada, y objeto de análisis se evidencia que efectivamente ha venido consignando los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses Febrero, Marzo, Abril, a razón de Cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales, hoy día de acuerdo a reconversión monetaria equivalente a la suma de Cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400), cuya consignación de acuerdo al auto de ingreso del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, fue efectuado en fecha 24/05/07, por la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) de acuerdo a la planilla de depósito No. 0958246; así mismo el correspondiente al mes de mayo fue efectuado bajo la misma modalidad consignada en el Tribunal especializado de consignaciones en fecha 25/06/07, por la cantidad de Cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00), según planilla o deposito Nº 1022751, el mes de junio de 2007 fue consignado por el mismo monto arriba señalado y consignado el 23 de julio de 2007, según planilla de deposito Nº 1022752, el mes de julio de 2007, fue consignado por el monto de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000) efectuado el 25/09/07, el mes de agosto de 2007 fue consignado el 25/09/07, el mes de septiembre de 2007, fue consignado el 24/10/07, el mes de octubre de 2007 fue consignado ese mismo mes en fecha 24/10/07, el mes de Noviembre de 2007 fue consignado en ese mismo mes el día 02/11/07, el mes de diciembre de 2007 fue consignado el día 14 de ese mismo mes y año, no verificándose en autos los montos demandados como insolutos correspondiente a los meses que van desde Mayo a Junio de 2008.
En base a estas probanzas considera este Tribunal que si bien es cierto que dichas consignaciones realizadas por la parte demandada correspondientes a partir del mes de Febrero de 2007 a diciembre de ese mismo año, con lo cual pretendió haber satisfecho su obligación contractual, no es menos cierto que las mismas fueron consignadas fuera del lapso concedido en la cláusula segunda del contrato accionado, así como también en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya normativa se encuentra desarrollada en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, referente a este tipo de consignación por concepto de pagos de arrendamientos y como debe valorarse, por lo tanto, al prescindir de los requisitos esenciales para su validez como lo es haberse hecho dentro de lapso convencional y legalmente establecido es forzoso para este Tribunal declarar que las consignaciones ilegítimamente efectuadas, trae como consecuencia de ello declarar al arrendatario en estado de insolvencia, por lo tanto quedó demostrado el segundo requisito. Así se decide.
Con respecto a la pretensión de la Actora, la parte Demandada, por inversión de la carga de la prueba sancionada en el Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estaba obligada a probar el pago o el hecho extintivo que lo pudiera liberar de las obligaciones por él asumidas, y reclamadas por la Actora, como insolutas; Sin embargo, en la secuela de este juicio, la Demandada en ningún momento demostró haber satisfecho el pago de las pensiones denunciadas como insolutas, o de algún otro hecho extintivo que la liberara de esa obligación; Así pues, quedó entonces demostrado en autos la falta de pago invocada, y cumplido el supuesto normativo contemplado en el artículo 1.592 del Código Civil, es decir, la falta de pago en los términos convenidos.- En consecuencia, habiendo la Actora demostrado la relación generadora de la obligación, como así también la procedencia del supuesto normativo contemplado en la norma antes citada, y no habiendo la parte Demandada demostrado el pago o el hecho extintivo de las obligaciones reclamadas como insolutas, quien aquí juzga considera que la pretensión de resolución intentada por la Actora, debe prosperar en derecho; ASÍ SE DECIDE.-
-III-
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por los ciudadanos, ANA LUCIA PEREZ DE DIAZ y JOSE LUIS PEREZ RODRÍGUEZ contra el ciudadano DANNY LOPEZ PEÑA, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión; en consecuencia se declara extinguido el Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 17 de octubre de 2.004.-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada hacerle entrega material real y efectiva, libre de bienes muebles y de personas a la parte actora el inmueble arrendado constituido un Apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 38, del Edificio Libertador, ubicado en la Avenida Paramaconi de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada en cancelarle a la parte Actora la suma de de seis millones ochocientos mil bolívares (Bs. 6.800,00) o Seis Mil Ochocientos bolívares fuertes (Bs. f. 6.800, 00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses que van desde febrero a diciembre de 2007; así como los meses que van desde el mes de mayo a julio de 2008, a razón de cuatrocientos mil bolívares, hoy de acuerdo a la reconversión monetaria equivalente a la suma de cuatrocientos (Bs. F. 400), cada uno.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del lapso de ley.-
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, COPIESE Y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 12 de Agosto de 2010. 200º y 151º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 3:09 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AH14-V-2008-000227