TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos (2) de agosto de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “INVERSIONES GRENOBLE, C.A. (INGRECA)”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 1977, bajo el Nº 12, tomo 39-A; con domicilio procesal en: Avenida Francisco de Miranda, Calle El Metro, Edificio Atlántida, Segundo Piso, Oficina 2-A, Chacao, estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “DEXABET ROSALES CALZADILLA y ANA ISABEL VICENTE GARRIDO,” abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 76.176 y 48.622, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “JOSÉ ASUNCIÓN GARCÍA VILLANUEVA”, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-10.038.893; sin domicilio procesal.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: Sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-00606

I
DESARROLLO DEL JUICIO

Se inicia el juicio mediante libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 23 febrero de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Juzgados de Municipio de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como consta al folio 1 del expediente de marras. La parte actora pretende obtener una sentencia favorable que declare la resolución del contrato de arrendamiento en que fundamenta la acción.
Por auto de fecha 3 de marzo de 2010, se admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 16 del mismo mes y año, previa consignación de los recaudos necesarios, se libró la compulsa.
En fecha 25 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora dejó constancia en autos de haber entregado los emolumentos necesarios, a los fines de la citación personal de la parte demandada.
Luego, mediante diligencia de fecha 29 de abril de 2010, el ciudadano Alguacil Julio Echeverría dejó constancia en el expediente de haber citado personalmente al ciudadano José Asunción García Villanueva, quien firmó el recibo de comparecencia.
El día 3 de mayo de 2010, la parte demandada dio contestación a la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
En fecha 10 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Así las cosas, el día 19 del mismo mes y año, la parte demandada igualmente presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 24 de mayo de 2010, y 30 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia definitiva, sobre la base de las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta su pretensión, alegó en el libelo de la demanda los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora

a) Expuso, que en fecha 25 de mayo de 2009, su representada celebró con el ciudadano José Asunción García Villanueva, un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el local para oficina distinguido con el número y letra 12-C, ubicado en la décima segunda planta del Edificio Iberia, situado en la esquina de Animas, Avenida Urdaneta, Municipio Libertador, Caracas, por un canon de arrendamiento mensual de Bs. 1.300,00, el cual fue posteriormente aumentado a la suma de de Bs. 7.245,00, por la autoridad administrativa competente mediante Resolución N° 00013259, de fecha 27 de julio de 2009.
b) Afirmó, que el arrendatario adeuda la suma de Bs. 32.658,00, correspondiente a las pensiones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009, y enero de 2010.
c) Adujo, que según consta en la inspección judicial practicada por intermedio del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 19 de enero de 2010, el arrendatario tiene subarrendado sin la autorización por escrito de su representada dos (2) de los cubículos que conforman el inmueble, infringiendo la cláusula octava del contrato de arrendamiento, al cambiar unilateralmente el uso acordado por las partes, pues funcionan dos negocios que tienen actividades comerciales, como son una agencia de viajes y oficina de tareas dirigidas a estudiantes de todo nivel.
d) Que por lo antes expuesto, procede a demandar al arrendatario para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, en que debido a su incumplimiento, el contrato de arrendamiento accionado ha quedado resuelto; y pagar en concepto de daños y perjuicios la suma de Bs. 32.658,00, equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas, y los que se sigan causando a partir del mes de febrero de 2010, inclusive, hasta la entrega del inmueble a razón de Bs. 7.245,00 mensual.

Fundamenta la demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.616 del Código Civil.

En contraposición a los hechos libelados, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, adujo lo siguiente:

Alegatos formulados por la parte demandada

a) Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra por Inversiones Grenoble, C.A., tanto en los hechos como en el Derecho.
b) Negó que del acta de la inspección judicial que sirve de fundamento a la pretensión actora, pueda constatarse la existencia de cubículos con letreros o emblemas que dieran la presunción de la existencia de personas con actividades o negocios mercantiles con el carácter de subarrendamiento.
c) Alegó, que pagó los cánones de alquiler que en el libelo de la demanda se le reclaman insolutos.

De acuerdo con lo antes expuesto, colige este operador jurídico que el thema decidendum queda circunscrito a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre de 2009, a enero de 2010, ambos inclusive, según el monto fijado por la autoridad administrativa competente; así como también, por haber cambiado el uso del inmueble sin su autorización escrita.
A tales efectos, se advierte que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto observa:
-III-
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte demandante

a) Aportó junto al libelo de la demanda, copia simple del acto administrativo contenido en la Resolución N° 0013259, de fecha 27 de julio de 2009, emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda; posteriormente, acompañada en copia certificada junto a otros recaudos del expediente N° 53.358-F25, de su nomenclatura interna, la cual conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, se reputándose idónea y pertinente para demostrar que dicho órgano administrativo fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble objeto de la litis, en la suma de Bs. 7.245,00, así se decide.-
b) Promovió, original del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de mayo de 2009, bajo el Nº 48, tomo 37 de los libros respectivos, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico arrendaticio existente entre las partes en litigio, así como el contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
c) Promovió, original de la inspección judicial diligenciada por intermedio del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 19 enero de 2010, la cual se admite y valora por ser un documento que emana de un funcionario público para dar fe de su contenido, y adminiculada con la inspección judicial promovida y evacuada en el presente litigio, en fecha 18 de mayo de 2010, a juicio de quien aquí decide las resultas de los reconocimientos judiciales sub examine, solo sirven para demostrar el uso al cual está destinado el inmueble objeto de la litis; así se aprecia.-
d) Promovió, original del documento registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador del Distrito Federal, Caracas, en fecha 11 de julio de 1977, bajo el N° 1, tomo 24, folio 2, protocolo primero, el cual se valora conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora sobre el inmueble objeto del presente juicio; así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

a) Promovió, copia simple de pretensas planillas de depósitos bancarios efectuados en el Banco Industrial de Venezuela, en la cuenta corriente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y copia fotostática de un pretenso telegrama remitido por dicho órgano judicial a Inversiones Grenoble, C.A.; instrumentos estos que no fueron impugnados, apreciándose en conjunto como indicios graves que permiten deducir el procedimiento de consignaciones de cánones de alquiler contenido en el expediente N° 2009-1847 de su nomenclatura interna, así como las fechas y montos de los pagos allí descritos; así se decide.-

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es necesario destacar, que la Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Así pues, en la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
En tal sentido, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado en autos que mediante documento autentico, las partes en conflicto pactaron un vínculo jurídico arrendaticio el cual tiene por objeto el local para oficina distinguido con el número y letra 12-C, ubicado en la décima segunda planta del edificio Iberia, situado en la esquina de Animas, Avenida Urdaneta, Parroquia Candelaria Caracas; y por consiguiente, es cierta la afirmación de la parte accionante en cuanto a la existencia de las obligaciones que señala incumplidas por la parte demandada.
En efecto, es de suyo evidente que en la cláusula segunda contractual, el arrendatario asumió (ab initio) la obligación de pagar por adelantado, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, un canon de arrendamiento mensual por la suma de Bs. 1.300,00, como contraprestación por el uso y goce del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; lo que se corresponde con una de las características de esta institución, cual es sin duda la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo.
Sin embargo, consta igualmente en autos que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en fecha 27 de julio de 2009, dictó la Resolución N° 00013.259, en cuya virtud fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble objeto de la demanda, en la suma de Bs. 7.245,00. Acto administrativo que fue debidamente notificado al arrendatario José Asunción García Villanueva; quien además interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, sustanciado en el expediente N° 8614 de su nomenclatura interna.
En este mismo orden de ideas, se advierte que el artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye, que “a solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada”.
La norma jurídica in comento, establece la posibilidad de suspender provisionalmente los efectos del acto administrativo de efectos particulares cuando así lo solicite la parte, siendo ello de carácter excepcional y extraordinario, en el sentido de que los actos administrativos están regidos por los principios de ejecutividad y ejecutoriedad; no obstante, la eficacia material del acto administrativo se debilita solo cuando su nulidad ha sido solicitada y acordada por el Juez, es decir, que tal suspensión de efectos es extraordinaria, y ello conlleva, tal como lo ha querido el Legislador, que su procedencia esté regida por dos supuestos específicos, i) que la ley así lo establezca y ii) que la suspensión de efectos sea de carácter imprescindible para impedir que se produzcan daños que por su naturaleza no puedan ser reparados o que la sentencia de mérito no pueda subsanarlos.
Ahora bien, sobre la base de esa relación arrendaticia, la parte accionante interpone la demanda afirmando –causa petendi- que el arrendatario José Asunción García Villanueva, incumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre de 2009, a enero de 2010, ambos inclusive; conforme lo estipulado en la cláusula segunda cuarta del contrato accionado y de acuerdo con el monto fijado por la autoridad administrativa competente.
Frente a tal aseveración, la parte demandada alegó en la contestación a la demanda, que pagó dichas mensualidades de alquiler. A tales efectos, acompañó las pretensas copias simples de las planillas de depósitos bancarios ut supra examinadas, de las cuales se desprende, contrariamente a su argumentación, que tales pagos fueron efectuados no solamente de manera extemporánea por tardía, sino también por un monto inferior al que le es exigible.
En efecto, la parte demandada debió pagar por adelantado los cánones de alquiler, dentro de los primeros cinco (5) días al inicio de cada mes, tal como se estableció –pacta sunt servanda- en la cláusula segunda contractual, y por la suma de Bs. 7.245,00, cada uno, monto fijado por el órgano regulador, lo cual no hizo, contrariando lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta situación de hecho se subsume, sin duda alguna, en el incumplimiento de una obligación contractual que produce consecuencias jurídicas en su contra; así se establece.-
Sin embargo, la anterior determinación no abraza el incumplimiento del arrendatario con la obligación de no subarrendar el inmueble sin autorización escrita del arrendador, pues la representación judicial de la parte actora no logró demostrar eser hecho; así igualmente se establece.-
Se colige entonces, como consecuencia del incumplimiento del arrendatario a lo pactado en la cláusula segunda contractual, que el contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda necesariamente debe declararse resuelto; y ésta determinación no afecta los hechos jurídicos verificados en el pasado, como es precisamente la deuda que la parte demandada mantiene frente al arrendador por las pensiones de arrendamiento insolutas, cuyo pago a título de indemnización de daños y perjuicios fue reclamado en el libelo; además de ello, conlleva el derecho de la arrendadora a percibir una remuneración pecuniaria a futuro, como justa compensación por la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria.
Desde este punto de vista, estima este operador jurídico que en el presente caso, la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de esta manera se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla, pues quedó demostrada no solamente la existencia de la obligación que se afirma incumplida; sino además la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial, respecto a la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda.
Por estas razones, se establece que Inversiones Grenoble, C.A. (INGRECA), tiene el derecho a obtener un título ejecutivo que declare la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado; y de esta manera obligar judicialmente al arrendatario para que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, e indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados; pues quedó evidenciado procesalmente que el arrendatario José Asunción García Villanueva, incumplió con una obligación contractual, al no producir prueba alguna tendiente a demostrar el hecho extintivo que permita considerarlo en estado de solvencia, en cuanto al pago de los cánones de alquiler que se le imputan impagados. Ergo, la parte demandada al no lograr enervar los hechos en que se fundamenta la demanda, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo, y así se decide.-
V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Procedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones Grenoble, C.A., (INGRECA), contra el ciudadano José Asunción García Villanueva, por resolución de contrato de arrendamiento, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de mayo de 2009, bajo el Nº 48, tomo 37 de los libros respectivos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la demanda, constituido por el local comercial (oficina) distinguido con el número y letra 12-C, ubicado en la décima segunda planta del edificio Iberia, situado en la esquina de Animas, Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, Caracas, en las mismas condiciones en que lo recibió al inicio del contrato.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar la suma de Bs. 32.658,00, como indemnización de daños y perjuicios, monto equivalente a los cánones de alquiler correspondiente a los meses de septiembre de 2009, a enero de 2010, ambos inclusive; y los que se sigan venciendo a partir del mes de febrero de 2010, inclusive, hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el fallo, a razón de Bs. 7.245,00 cada uno, lo cual será determinado por el Tribunal mediante auto dictado en fase de ejecución de sentencia. Todo ello, sin que obste a la parte actora retirar la sumas dinerarias consignadas por el arrendatario en ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente de consignaciones ut supra identificado.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 2 días del mes de agosto de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal

En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria