REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, trece de agosto de dos mil diez 200º y 151º PARTE ACTORA: BEATRIZ EUGENIA DE LARA ROJAS, venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.356.824. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LEONIDAS QUINTERO MORÓN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.772. PARTE DEMANDADA: ORANGEL RAMÓN ALBORNETT SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-4.884.999. DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: KAREN SÁNCHEZ OSUNA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 115.161. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. Se inició el presente juicio, por demanda presentada por el abogado Leonidas Quintero, quien en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Beatriz Eugenia de Lara Rojas, demandó al ciudadano Orangel Ramón Albornett Sánchez por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por encontrarse vencida la prorroga legal. Por auto de fecha 11 de noviembre de 2009, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento del demandado. Mediante auto de fecha 23 de noviembre de 2009, se libró compulsa de citación a la parte demandada en el presente juicio. En fecha 18 de enero de 2010, se libró cartel de citación al demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante auto de fecha 27 de enero de 2010, se subsanó el error involuntario en el que incurrió el Tribunal al momento de librar el cartel de citación respectivo; y se ordenó librar nuevos carteles a los fines de la citación del demandado en el juicio de marras, dejando sin efecto el cartel librado en fecha 18 de enero del presente año. En fecha 22 de febrero de 2010, la Secretaria Titular de este Juzgado, dejó constancia de haberse trasladado al domicilio del demandado a los fines de fijar el cartel correspondiente en su morada, dejando constancia de haberse cumplido con dicha actuación, con todas las formalidades del artículo 223 del Texto Adjetivo Civil. Mediante auto de fecha 23 de marzo de 2010, se designó como defensora judicial de la parte demandada, a la abogada Karen Sánchez Osuna, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 115.161. En fecha 23 de abril de 2010, la defensora judicial designada, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley, tal y como se evidencia de la diligencia que corre inserta al folio sesenta y siete (67) de las actas procesales. Mediante auto de fecha 3 de mayo de 2010, se ordenó librar compulsa de citación a la defensora judicial designada, de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 17 de mayo del año en curso, el ciudadano Jesús Manuel Leal, dejó expresa constancia de haber citado efectivamente a la abogada Karen Sánchez, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada. Siendo la oportunidad de dar su contestación a la demanda, compareció la defensora judicial del demandado en tiempo oportuno a dar contestación a la demanda. Abierto a pruebas el proceso, la representación judicial de la parte accionante hizo uso de tal derecho. Llegada la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal repuso la causa al estado de que la defensora judicial de la parte demandada gestionara nuevamente la notificación efectiva de la parte demandada, a los fines de ponerla en conocimiento de su designación como defensora ad litem. Notificada como quedó la defensora ad litem de la parte demandada, compareció en tiempo oportuno y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de su representado, dejando expresa constancia en autos de las gestiones realizadas para la localización del demandado. Siendo esta la oportunidad de emitir un pronunciamiento al fondo el Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos: II DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA En relación a la impugnación del valor de la demanda, efectuada por la representación judicial de la parte demandada en base al alegato de que por encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el actor ha debido calcular sólo los meses adeudados y no los cánones de un año, toda vez que esta regla se aplica a los contratos a tiempo indeterminado; razón por la cual la cuantía ha debido ser estimada en doce mil bolívares fuertes correspondientes a los tres meses de arrendamiento adeudados. El Tribunal para pronunciarse observa: El tratadista Arístides Rengel Romberg sostiene: “En la determinación de la competencia por el valor no se atiende a la calidad de la relación controvertida, sino a aspecto cuantitativo de la misma y en base al valor se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces”. En nuestro sistema los asuntos se distribuyen por su valor en varias categorías de juzgados a las cuales nos remite en primer lugar el Código de Procedimiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial. De acuerdo con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil cuando el valor de una cosa no consta, pero esta es apreciable en dinero, el demandante debe estimarla y el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. De esta manera se observa que de acuerdo con la norma citada, una vez que el actor estima la demanda, la ley le concede a la parte demandada la posibilidad de rechazar dicha estimación bien sea por que la considera insuficiente o exagerada y el Juez está obligado a resolver al respecto en capitulo previo a la sentencia, siempre y cuando dicha impugnación sea efectuada en su debida oportunidad procesal, esto es en la contestación a la demanda. En el caso de marras, la presente demanda se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. Respecto a la forma de estimar la cuantía cuando nos encontramos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de febrero de 2006, en el expediente Nº AA20-C-2005-000346, dejó sentado lo siguiente: “En el caso sub iudice, se constata que no se está discutiendo respecto a la continuación del arrendamiento en sí, sino el cumplimiento de las estipulaciones del contrato suscrito entre el ciudadano Heriberto Álvarez y la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, respecto que se le garantice el goce pacífico al accionante del bien arrendado, lo que significa que no existen pensiones insolutas ni accesorios demandados, por lo que a juicio de esta Sala, no resultan aplicables los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo señaló la demandada en su escrito de contestación de la demanda, al impugnar la cuantía estimada por el demandante. En ese mismo orden de ideas, la sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, de la Sala Civil expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate, contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, precisó: “…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’: En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse. Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”. En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto. La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: ”El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”. En el caso que se analiza, estando quien aquí decide en sintonía con los criterios doctrinarios citados, se observa que la presente demanda, tal como se señaló, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento, en la cual no se está demandando el pago de pensiones insolutas ni accesorios, sino el cumplimiento de cláusulas contractuales, por tanto, el valor de la pretensión en opinión de quien decide viene determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia de lo anterior se desecha la impugnación y se declara firme la estimación efectuada por la representación judicial de la parte actora. Así se establece DEL FONDO En el caso sub. iudice observa el Tribunal, que la pretensión de la representación judicial de la parte actora, consiste en obtener de la parte demandada el cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, en virtud de haberse vencido el plazo de duración del contrato suscrito en fecha 3 de junio de 2008 y fenecida su prorroga legal que de acuerdo con lo aducido en el libelo venció el 2 de junio de 2.009. A tales fines expuso la representación judicial de la parte actora como fundamentos fácticos de la pretensión deducida lo siguiente: Que consta de documento privado firmado el día 3 de junio de 2.008, que su representada dio en arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano Orangel Ramon Albornett Sánchez, como el arrendatario un apartamento distinguido con el número y letra 64-B que forma parte de la planta número 6, Torre B del Edificio Alhelí, ubicado en la Primera Avenida con la Segunda Transversal, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda. Precisó que el contrato se celebró por un lapso de seis meses a partir del día 3 de junio de 2.008 y se previó una prorroga por seis meses a partir del 3 de junio de 2.008, con vencimiento el día 2 de diciembre de 2.008 y una prorroga por seis meses mas a voluntad de ambas partes. Que su representada procediendo ajustada a derecho en fecha 22 de septiembre de 2.008, le notificó por escrito al arrendatario la no renovación del contrato quedando el vencimiento del contrato fijado para el día 2 de diciembre de 2.008. Añadió que con motivo de la notificación aludida y habida cuenta que el contrato se inició el 3 de junio de 2.008, su lapso de vigencia de seis meses concluyó el día 2 de diciembre de 2.008 y el lapso de prorroga legal venció el 3 de junio de 2.009. Que a pesar de la notificación efectuada el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble arrendado. Que por esas razones e inútiles como han resultado las gestiones efectuadas para lograr el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario en el contrato de arrendamiento y en razón de que este no ha cumplido su obligación de entregar el apartamento arrendado, es por lo que acudió a demandar por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal al ciudadano Orangel Ramon Albornett para que cumpla con la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a su representada, dejando dentro del mismo los bienes que pertenecen a su mandante. Fundó su pretensión en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil y los artículos 38 y 39 respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Frente a los argumentos expuestos por la representación judicial de la parte actora, la defensora ad litem designada a la parte demandada impugnó la cuantía en la cual fue estimada la demanda y negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado. Negó, rechazó y contradijo que la parte actora haya manifestado su voluntad de no prorrogar el contrato. Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que el Tema a decidir se centró en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada que de acuerdo con las afirmaciones efectuadas, no ha realizado la entrega del inmueble arrendado una vez que se encuentra vencido el lapso de prorroga legal que le correspondía disfrutar. En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En este sentido la parte actora, promovió el original del contrato de arrendamiento aportado a los autos como instrumento fundamental de la demanda, instrumento privado cuya firma no fue desconocida en su debida oportunidad procesal, quedando reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Instrumento privado contentivo de notificación realizada por la parte actora a la parte demandada que no obstante tratarse de un documento emanado de la parte que lo promueve, aparece firmado por la parte demandada, de tal suerte que al no ser desconocida la firma en su debida oportunidad, quedó reconocida a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Tres originales de recibos de pago de cuyo texto sólo se desprende que la parte actora recibió de la parte demandada el pago correspondiente a los cánones de diciembre de 2.008 y enero y febrero de 2.009. Acta levantada en fecha 9 de julio de 2.009 en el Centro Comunitario adscrito a la Dirección de Justicia Municipal de la Alcaldía de Chacao, de cuyo texto se desprende que la parte demandada no asistió a la citación que le fuera efectuada por el citado organismo para llegar a un arreglo amistoso con la parte actora, respecto a la entrega del inmueble arrendado. El Tribunal vistas las probanzas aportadas, pasa a pronunciarse en orden a las defensas ejercidas en los siguientes términos: En el caso de autos como se señaló anteriormente, el tema a decidir consiste en determinar si ciertamente como fue afirmado en el libelo el plazo de la prorroga legal venció el día 2 de Junio de 2.009 y como consecuencia de ello deba condenarse a la parte demandada al cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado. En ese aspecto debe expresamente señalarse que en Venezuela en materia arrendaticia, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, es decir, que la prórroga legal no depende de la voluntad del arrendador, toda vez que al vencerse el contrato y hacerse exigible el derecho al goce de la prórroga legal, por estar el inquilino solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, es a él a quien corresponde ejercer ese derecho a la prórroga consagrado legalmente, por tratarse de un derecho facultativo para él de continuar poseyendo el inmueble por determinado tiempo, aún en contra de la voluntad del arrendador durante un lapso que la propia ley establece, tomando en cuenta para ello el lapso de duración de la relación arrendaticia. En concordancia con lo anterior, debe añadirse que la prórroga legal opera por imperio de la ley y su característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, lo cual significa, que durante la prórroga rigen las mismas condiciones que se aplican a los contratos celebrados por tiempo determinado. En el caso bajo análisis, consta en autos instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito el día 3 de junio de 2.008, entre Beatriz Eugenia De Lara Rojas actuando como arrendadora y el ciudadano Orangel Ramon Albornett Sánchez, como el arrendatario sobre un apartamento distinguido con el número y letra 64-B que forma parte de la planta número 6, Torre B del Edificio Alhelí, ubicado en la Primera Avenida con la Segunda Transversal, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, instrumento que fue aportado por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda, el cual contiene el negocio jurídico señalado y del mismo deriva la obligación que la parte actora pretende ejecutar. De una lectura a la cláusula tercera del citado contrato se desprende con meridiana claridad que el plazo de duración pactado fue de seis meses contados a partir del día 3 de junio hasta el día 2 de diciembre de 2.008, pudiendo ser prorrogado por otros seis meses y dejando a salvo la facultad de las partes de celebrar un nuevo contrato por otros seis meses, siempre que el arrendatario lo manifestare con treinta días de anticipación, situación factica que no se verificó en el caso de autos, por cuanto no aportó la parte demandada ningún elemento probatorio del cual se desprendiera manifestación alguna de su parte. De la misma manera se constata de las actas procesales, en especial de la documental aportada al folio 16, que en fecha 22 de septiembre de 2.008, la parte actora le manifestó a la parte demandada su voluntad de no continuar con el contrato una vez transcurriera el lapso contractual fijado para su vencimiento, es decir, a partir del 2 de diciembre de 2.008, de tal modo que el mismo se venció en esa fecha y a partir del día 3 de diciembre de 2008, empezó a transcurrir el lapso de prorroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue de seis meses contados a partir de dicha fecha y vencieron esos seis meses el día 3 de junio de 2.009. Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 3 de junio de 2009, surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar en derecho y así será decidido en la parte dispositiva del presente fallo. III En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intento BEATRIZ EUGENIA DE LARA ROJAS contra el ciudadano ORANGEL RAMON ALBORNETT SANCHEZ, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 3 de JUNIO de 2008 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas el apartamento distinguido con el número y letra 64-B que forma parte de la planta número 6, Torre B del Edificio Alhelí, ubicado en la Primera Avenida con la Segunda Transversal, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 13 días de agosto de 2010. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha y siendo las se registro y publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, Exp AP31-V-2000-0003886.