TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de agosto de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2010-001841
PARTE ACTORA: sociedad mercantil ACTICOM C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 2009, bajo el N° 32, Tomo 196-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos LUIS ALFREDO ARAQUE BENZO, MANUEL REYNA PARES, PEDRO IGNACIO SOSA MENDOZA, MARIA DEL PILAR ANEAS DE VISO, EMILIO PITTIER OCTAVIO, INGRID GARCÍA PACHECO, BLAS RIVERO BETANCOURT, PEDRO LUIS PLANCHART POCATERRA, GABRIEL RUAN SANTOS, ROSHERMARI VARGAS TREJO, CAROLINA PUPPIO GONZÁLEZ, GONZALO PONTE-DAVILA STOLK, SIMON JURADO-BLANCO SANDOVAL, SOJE ANTONIO ELIAZ RODRIGUEZ, NATHALY DAMEA GARCIA, ANA KARINA GOMEZ RODRIGUEZ, MARLYN CHAVEZ MAURY, MANUEL REYNA GIMENEZ, JHONNY STEVEN GOMES GOMES y EDUARDO MATHISON, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 7869, 15033, 18183, 15106, 14829, 35266, 29700, 24563, 8933, 57465, 73080, 59978, 77305, 66371, 76855, 72558, 118493, 123287, 124011, 123681 y 139877, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil SHADOW ALARM SYSTEM C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 2004, bajo el N° 26, Tomo 869-A.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana NAYIBE SALAZAR EL HADI, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 44.670.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 10 de mayo de 2010, por los ciudadanos EMILIO PITTIER OCTAVIO, ALFREDO ALMANDOZ MONTEROLA, JOSE ANTONIO ELIAZ, MARLYN CHAVEZ MAURY Y EDUARDO MATHISON FUENMAYOR, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 14.829, 73.080, 72.558, 123.287 y 139.877, respectivamente, quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de la empresa ACTICOM C.A ya identificada, mediante el cual demandaron a la sociedad mercantil SHADOW ALARM SYSTEM C.A, ya identificada, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Entre otras cosas, señala la parte actora que en fecha 23 de enero de 2007, LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES SR1 C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero (1) de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 1987, bajo el N° 40, Tomo 18-A-Pro, representada por la ciudadana Olga Benavides de Croes, titular de la cédula de identidad N° 4.770.190, suscribió contrato de arrendamiento el cual fue debidamente autenticado en la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 45, Tomo 06, con la empresa SHADOW ALARM SYSTEM C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 2004, bajo el N° 26, Tomo 869-A, representada por el ciudadano Santiago José Juncosa Pereira, titular de la cédula de identidad N° 1.565.052, sobre un inmueble propiedad de Inversiones SR1 C.A; constituido por un local de oficina identificado con el N° 516 del Centro Empresarial Lagunita, ubicado en la Avenida Sur, Urbanización Lagunita Country Club, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, al cual le pertenecen también dos (2) puestos de estacionamiento y un (1) maletero, ubicados en el sótano tres (3) del mencionado Centro Empresarial e identificados con los mismos N° 516, estableciendo en dicho contrato que la duración del mismo es de un (1) año fijo, contados a partir del 1° de noviembre de 2006 hasta el 1 de noviembre de 2007, prorrogable por periodos iguales, que el canon de arrendamiento para el primer trimestre del año comprendido entre el 1 de noviembre al 1 de febrero de 2007, sería por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000) actuales, para el segundo trimestre desde el 1 de febrero al 1 de mayo de 2007, sería por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200), para el tercer trimestre del año comprendido desde el 1 de mayo al 1 de agosto de 2007, sería por la suma de mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400) y para el cuarto trimestre del 1 de agosto al 1 noviembre de 2007, el canon estaría fijado para mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600), pagaderas por mensualidades adelantadas los primeros 5 días de cada mes en la oficinas de century 21, inmobiliaria La Lagunita C.A.

Esgrimiendo los apoderados judiciales de la parte actora que en fecha 28 de agosto de 2009, la ciudadana Olga Benavides de Croes, anteriormente identificada, en representación de la compañía Inversiones SR 1 C.A envio una carta a la sociedad mercantil Shadow Alarm System C.A, marcada “C”, en la cual le manifestó su decisión de no prorrogar la relación arrendaticia, señalándole que la prorroga legal inició el 1 de noviembre de 2009 y su duración se encontraba prevista hasta el 31 de octubre de 2010, fecha en la cual la arrendataria debía proceder a hacer entrega material del inmueble arrendado, manteniéndose en vigencia durante la prorroga legal todas las condiciones acordadas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que por convenio entre las partes fue fijado en la suma de mil novecientos cincuenta y seis bolívares con treinta y dos centimos (Bs. 1.956,32).

Que en fecha 19 de octubre de 2009, la arrendadora Inversiones SR1 C.A notificó a Shadow Alarm System C.A, su voluntad de vender el inmueble, efectuándose la preferencia ofertiva mediante documento debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 19 de octubre de 2009, bajo el N° 27, Tomo 380, siendo rechazada por la arrendataria por medio de carta enviada por el ciudadano Santiago Juncosa el 26 de octubre de 2009, y anexa marcada “E”.

Aduciendo el actor que desde el mes de enero del año en curso su poderdante no ha recibido sin que mediase motivo alguno para ello, los canones de arrendamiento que le corresponden, y toda vez que han sido infructuosas todas las gestiones extrajudiciales a los fines de obtener el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, procedieron a demandar a la compañía Shadow Alarm System C.A por Resolución de Contrato, a fin de que convenga a ello o sea condenado por el Tribunal en:

1)- La Resolución y por ende la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y hacer entrega del inmueble constituido por un local de oficina identificado con el N° 516 del Centro Empresarial Lagunita, ubicado en la Avenida Sur, Urbanización Lagunita Country Club, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, al cual le pertenecen también dos (2) puestos de estacionamiento y un (1) maletero, ubicados en el sótano tres (3) del mencionado Centro Empresarial e identificados con los mismos N° 516.

2).- Pagar a su representada la suma de Diecinueve mil quinientos sesenta y tres bolívares con veinte céntimos (Bs.19.563,20) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos.
3).- Pagar la cantidad de ochocientos catorce bolívares con treinta y un céntimos (Bs. 814,31) por concepto de intereses moratorios al 1% mensual, más una compensación por gastos financieros, administrativos y de cobranza del 5% mensual de los canones de arrendamiento.
4).- En pagar las costas y costos incluyendo los honorarios profesionales de abogados

Admitida la demanda en fecha 13 de mayo de 2010, por los trámites del juicio breve, se ordenó el emplazamiento de la demandada, Sociedad Mercantil SHADOW ALARM SYSTEM, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 2004, bajo el No 26, Tomo 869-A en la persona de su Director Gerente, ciudadano SANTIAGO JOSE JUNCOSA PEREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V.-1.565.052, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos la citación, y diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 24 de agosto de 2010.

Por auto de fecha 1 de junio de 2010, se ordenó aperturar el cuaderno de medidas respectivo.

En fecha 12 de julio de 2010, compareció el abogado Eduardo Salazar Dao y Nayibe Salazar El Hadi, e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 3.652 y 44.670, respectivamente, quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada sociedad mercantil Shadow Alarm System C.A ya identificada, y consignaron escrito de contestación a la demanda, en el cual rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda propuesta en contra de su representada, alegando la falta de cualidad e interés de su poderdante en sostener el referido juicio, oponiendo la defensa de fondo de la existencia de un plazo pendiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 numerales 7 y 11 del Código de Procedimiento Civil.-
Compareció en fecha 14 de julio de 2010, la abogada Nayibe Salazar El Hadi, e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 44.670, quien actúa en su carácter de apoderada judiciales de la parte demandada, y consignó segundo escrito de contestación, en el cual además solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar.-

La abogada Nayibe Salazar El Hadi, e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 44.670, quien actúa en su carácter de apoderada judiciales de la parte demandada, compareció en fecha 19 de julio de 2010 y consignó escrito de pruebas y anexos.

Mediante auto de fecha 20 de julio de 2010, se admitió el escrito de pruebas presentado por la parte demandada.

Acto seguido en fecha 20 de julio de 2010, comparecieron los abogados Emilio Pittier Octavio, Alfredo Almandoz Monterola, Jose Antonio Eliaz, Marlyn Chavez Maury Y Eduardo Mathison Fuenmayor, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 14.829, 73.080, 72.558, 123.287 y 139.877, respectivamente, quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y consignaron escrito mediante el cual se opusieron a la defensa de falta de cualidad e intereses de las partes para sostener el juicio, así como a la condición o plazo pendiente e inadmisibilidad de la demanda opuestas por la demandada, así mismo consignaron escrito en esa misma fecha en el cual solicitaron se declarase improcedente la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte demandada.

En fecha 21 de julio de 2010, compareció el alguacil Giancarlo peña La Marca, y consignó compulsa de citación sin firmar en virtud de haber sido imposible la citación personal de la parte demadada.-

El abogado Eduardo Mathison Fuenmayor, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 139.877, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de pruebas y anexos. Compareciendo el referido abogado en fecha 23 de julio de 2010, a los fines de consignar escrito de ampliación a las pruebas anteriormente consignadas.

Por auto de fecha 23 de julio de 2010, se instó a la parte demandada a consignar los fotostatos necesarios, a los fines de aperturar el cuaderno de medidas para tramitar la medida de prohibición de enajenar y gravar peticionada. De igual manera, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 27 de julio de 2010, se libró oficio N° 2877-2010, al Juzgado distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial remitiendo cuaderno de medidas en virtud de las apelaciones ejercidas por la parte actora.

Los abogados Emilio Pittier Octavio, Alfredo Almandoz Monterola, Jose Antonio Eliaz, Marlyn Chavez Maury y Eduardo Mathison Fuenmayor, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 14.829, 73.080, 72.558, 123.287 y 139.877, respectivamente, quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, comparecieron en fecha 2 de agosto de 2010, y consignaron escrito de conclusiones.

En fecha 9 de agosto de 2010, se dictó auto mediante el cual se difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los cinco días de despacho siguientes a dicha fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose la presenta causa en etapa de dictar sentencia lo hace previo a los siguientes razonamiento

II

DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1.- Poder otorgado que acredita la representación de los apoderados judiciales de la parte actora, de fecha 28 de abril de 2.010, debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nro.35 tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría.-
2.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre OLGA BENAVIDES DE CROES y SHADOW ALARM SYSTEM C.A inscrito en la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 23 de enero de 2007, bajo el Nro. 45, tomo 06
3.-Copia de Carta enviada por OLGA BENAVIDES DE CROES a SHADOW ALARM SYSTEM, C,A , donde le informan de la no renovación del contrato de arrendamiento.-
4.-Documento de Preferencia Ofertiva realizada por OLGA LUCIA BENAVIDES DE CROES en su carácter de Administradora de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES SR1 C.A a la Sociedad Mercantil SHADOW ALARMA SYSTEM C.A del inmueble constituido por el Local Oficina situada en el piso 5, distinguido con el número 516, de la segunda etapa del Centro empresarial Lagunita.-
5.-Carta enviada por Sociedad Mercantil SHADOW ALARMA SYSTEM C.A a Olga Benavides de fecha 26 de octubre de 2009 donde rechazan la oferta para la compra del inmueble
6.- Contrato privado de compra venta entre INVERSIONES SR1, C.A representada por OLGA BENAVIDES DE CROES y la Sociedad Mercantil ACTICOM C.A, por la oficina distinguido con el numero 516 situada en el piso 5 de la segunda etapa del Centro empresarial Lagunita.-
7.- Documento de Propiedad de la oficina distinguido con el numero 516 situada en el piso 5 de la segunda etapa del Centro empresarial Lagunita, a nombre de ACTICOM, C.A, debidamente Registrado en la Oficina del Registro Publico del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nro.2010.183, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro.243.13.19.1.193.-
8.-Notificación de fecha 25 de enero de 2.010 dirigida a SHADOW ALARMA SYSTEM, C.A mediante la cual le informan que desde
el 15 de enero del año en curso la oficina 516, en la que su representada esta arrendada desde el 01 de noviembre de 2006, fue adquirida por la empresa Acticom, C.A
9.-Comunicación de fecha 08 de febrero de 2010 dirigida a Acticom C.A donde acusan recibo de la copia de registro de traspaso de propiedad del inmueble 516, piso 5 de Centro Comercial la Lagunita, que tienen en arrendamiento, asimismo le informan que existe un deposito de Bs. 3.912,64 realizado en fecha 30 de octubre de 2009, que no aparece en la relación y con la empresa esta al día, deposito de Octubre y Noviembre de 2009
10.-Comunicación de fecha 15 de marzo de 2010 dirigida a Acticom C.A donde acusan recibo de comunicación de fecha 12 de marzo de 2010.-
11.-Copias de Depósitos Bancarios Nro.00000666230736 de fecha 04-01-2010, copia de deposito Nro.000000643223593 y comprobante de egreso , copia de deposito bancario Nro. 000000606797665 de fecha 30-10-09y copia del Deposito Nro. 000000643223305.-
12.-Carta de fecha 08 de abril de 2010,21 de junio de 2010 dirigida a Acticom C.A
13.-Carta dirigida a SHADOW ALARM SYSTEM, C.A de fecha 12 de marzo de 2010 de en la cual solicitan la entrega de recibos de pago.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1.-Contrato de Arrendamiento suscrito entre OLGA BENAVIDES DE CROES y SHADOW ALARM SYSTEM C.A inscrito en la Notaría Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 23 de enero de 2007, bajo el Nro. 45, tomo 06

III

CUESTIONES PREVIAS

La parte demanda opone de conformidad con el ordinal 7 artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto señala que existe un plazo pendiente, el cual esta derivado del contrato a termino fijo, celebrado con carácter personal con la Sra. Olga Benavides De Croes y no con Inversiones SRI C.A, plazo pendiente representado por la prórroga legal cuyo vencimiento sería el día 31 de octubre de 2010, por ser el vencimiento del contrato a término fijó el 1 de noviembre de 2009.-
Al respecto señaló la parte actora que la acción interpuesta no esta supeditada a ninguna condición o plazo pendiente, ya que, si bien la prórroga legal de la relación arrendaticia inició el pasado 1 de noviembre de 2009 y su duración se encontraba vigente al 31 de octubre de 2010, fecha en la cual la arrendataria debía proceder a hacer entrega a ACTICOM C.A del inmueble objeto de la demanda, que la parte actora no ha percibido los cánones de arrendamiento que le corresponden, lo que trae como consecuencia que el derecho a disfrutar de la prorroga que tiene el demandado se pierde y la resolución de la relación arrendaticia fenezca de forma definitiva, subsistiendo la obligación de pagarle a su representada las cantidades señaladas en el libelo de demanda.-

Que no puede hablarse de una condición o plazo pendiente, ya que al no haber pagado la parte demandada los cánones de arrendamiento, con ello violó el contrato de arrendamientos, por lo tanto, es causal para que dicha empresa pierda el beneficio de la prorroga legal y es causal suficiente para que su representada haya ejercido la presente demanda por resolución de contrato.-

Este tribunal observa que en la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil,

7º La existencia de una condición o plazo pendientes.

Ahora bien se aprecia en el presente caso que el actor interpone la demanda de Resolución de Contrato, por cuanto el demandado en la prórroga legal incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, entonces el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento es claro al establecer que: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬ Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. De lo antes señalado se aprecia que en el presente caso no existe lapso o condición pendiente por cuanto el legislador establece que si en el transcurso de la prorroga legal cualquiera de las partes incumple con sus obligación legales o contractuales la parte perjudicada por tal incumplimiento puede accionar la Resolución de Contrato, así las cosas esta sentenciadora aprecia que dicha cuestión previa debe quedar desechada. Y así se decide.-

Asimismo el demandado en su escrito de contestación opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto la misma solo es admisible por otras causales que no son alegadas en el escrito, como lo sería por Cumplimiento de contrato y No por Resolución del mismo, por cuanto la prórroga legal obligatoria para el arrendador, tendría como vencimiento el 31 de octubre de 2010

Al respecto señaló la parte actora que las leyes venezolanas le otorgaron a su representadas la posibilidad de reclamar judicialmente la resolución de contrato, si la contraparte no ejecuta su obligación contractual, tal como lo establece en el artículo 1167 del código Civil y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-

En tal sentido a los fines de decidir la Cuestión Previa opuesta, se cita el ordinal 11 del artículo 346, que señala textualmente lo siguiente:

“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
Omissis…
11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” Fin de la Cita

En el caso de autos, no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento por falta de pago, con fundamento en que la prórroga legal aun no esta vencida; sino por el contrario se encuentra tutelada por la ley de Arrendamiento Inmobiliario al señalar en su artículo 41 que en caso de que existe incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales en la lapso de la prorroga legal se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de dichas obligaciones, entonces esta juzgadora sin prejuzgar sobre el fondo de lo debatido, concluye que por cuanto no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la acción de Resolución de contrato por falta de pago, se establece que la cuestión previa propuesta debe quedar desechada. y así se declara.

IV
FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA
PARA PROPONER LA DEMANDA

Al respecto señaló el demandado que su representada no firmó contrato de arrendamiento con la parte actora ACTICOM C.A y menos con la cedente INVERSIONES SR1 C.A, que la misma firmó contrato de arrendamiento con la señora Olga Benavides de CROES a titulo personal y no como representante de Inversiones SR1 C.A como lo narra la parte demandante en el capitulo relativo a los hechos. Podrá constatar el Tribunal esta aseveración mediante la lectura del contrato de arrendamiento que corre a los folios 15 al 19, por lo que de conformidad con el artículo 361 del código de Procedimiento Civil, opone la falta de cualidad e Interés de ACTICOM C.A para sostener el presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento, por no ser la arrendadora del local comercial objeto de la presente demanda, asimismo hacen valer la falta de cualidad e interés de su representada para sostener este Juicio de Resolución de Contrato, ya que nunca celebró contrato alguno de arrendamiento con Inversiones SR1, C.A.-

Por su parte la actora se opone a la defensa de falta de cualidad e interés de las partes para sostener el presente juicio por resolución de contrato, opuesta por la parte demandada en sus escritos de contestación de la demanda, por cuanto de los recaudos acompañados al libelo de la demanda se demuestra su condición de arrendataria que posee la sociedad mercantil SHADOW ALARM SYSTEM C.A, así como también el carácter de propietaria y arrendadora que posee la sociedad mercantil ACTICOM C.A, en virtud de la compra venta del inmueble por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES SR1, C.A., que la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, fue demostrada por la documentación aportada a los autos.-
Visto los alegatos de ambas partes, pasa quien aquí juzga, a decidir en primer término sobre la defensa esgrimida por el demandado de falta de cualidad de la demandante y del demandado, por no haber sucrito contrato con la parte actora del presente juicio.
Respecto a la cualidad, el Maestro Borjas a señalado lo siguiente:
“Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama”.
La Cualidad, ha sido definida por el maestro Luís Loreto, como:
“Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto”. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular de efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.
De acuerdo a las ideas de Luís Loreto, se infiere, que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción.
Argumenta la accionante que “… En fecha 23 de enero de 2007, la Sociedad Mercantil Inversiones SR1 ………representada por Olga Benavides de Croes…. Suscribió contrato de arrendamiento ……… con la sociedad mercantil SHADOW ALARM SYSTEM, C,A …….representada por el ciudadano Santiago José Juncosa Pereira……. Constituido por un local de Oficina identificado con el número 516 del centro empresarial lagunita, ubicado en la avenida Sur, Urbanización Lagunita Country Club, Municipio El Hatillo del estado Miranda……..
Omisisis(…)
….Ahora bien , el 28 de agosto de 2009, la ciudadana Olga Benavides de Croes, antes identificada, en representación de la Sociedad de Comercio INVERSIONES SR1, C.A envió una carta a SHADOW ALARMA SYSTEM, C.A, la cual le manifestó su decisión como arrendadora de no prorrogar la relación arrendaticia que mantiene a las partes. En virtud de ello, la prórroga legal inició el pasado 01 de noviembre de 2009 y su duración se encontraba vigente hasta el 31 de octubre de 2010, fecha en la cual la arrendataria debía proceder a hacer la entrega material del inmueble arrendado, en las condiciones establecidas en el mencionado contrato arrendaticio……….
Omisiss (…)
Como consecuencia de lo anterior, nuestra representada la sociedad mercantil ACTICOM CA e INVERSIONES SR1, C.A convinieron en celebrar la compra –venta del inmueble señalado, mediante la firma de un documento privado….(…)”fin de la cita
Del análisis del libelo “de demanda, se observa, que la demandante intentan la presente acción como propietaria del inmueble objeto de la presente acción, soportando el peso de tal alegación en los siguientes documentos anexos a su escrito libelar:
1..-Documento de propiedad de un local de oficina distinguido con el numero 516 situada en el piso 5 de la segunda etapa del Centro empresarial Lagunita a nombre de ACTICOM, C.A, debidamente Registrado en la Oficina del Registro Publico del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nro.2010.183, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro.243.13.19.1.193.-
2.-Notificación de fecha 25 de enero de 2.010 dirigida a SHADON ALARM SYSTEM, C.A. donde se le informa que a partir de dia 15 de enero de año en curso, la oficina 516, donde esta arrendadaza desde el 01 de noviembre 2006, fue adquirida por la empresa ACTICOM, C.A
3.-Carta de fecha 08 de abril de 2010,21 de junio de 2010 dirigida a Acticom C.A
Los anteriores documentos traídos a juicio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no fueron de manera alguna tachados, ni desconocidos valorándose conforme a las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter de propietaria de la empresa accionante del inmueble objeto de la presente demanda.
Ahora bien para continuar con el análisis de lo aquí controvertido señala El autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Pág. 73; expresa en referencia a la Traslación Inmobiliaria y Subrogación:
”La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…”
De lo anterior se puede colegir, que quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador, y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme a los documentos que ya resultaron valorados se demuestra el acto jurídico válido por el que la Sociedad Mercantil ACTICOM C.A, se subrogaron – ope legis – en los derechos de la arrendadora, lo que legitima su condición de propietarias, y por ende, la cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por la actora y la titularidad de la acción; en consecuencia, la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, así como lo tiene la parte demandada para sostener el presente juicio en su condición de arrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, por lo que necesariamente la defensa perentoria de falta de cualidad activa y pasiva esgrimida por la accionada debe ser declarada improcedente, y así se establece.

V

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La parte actora pretende la Resolución de Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2007,suscrito con la Sociedad Mercantil Shadon Alarma System, C.a, debidamente autenticado en la Notaria Pública Quinta (5Ta) del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el número 45, tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por un inmueble constituido por un local de oficina identificado con el Numero 516 del Centro Empresarial Lagunita, ubicado en la Avenida Sur, Urbanización Lagunita, Country Club, Municipio Hatillo del Estado Miranda, que la inquilina SHADOW ALARM SYSTEM C.A, parte demandada en la presente causa se encuentra en estado de insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento desde enero de 2010 hasta el 31 de Octubre de 2010 debiendo la cantidad de Diecinueve Mil quinientos sesenta y tres bolívares con veinte céntimos (Bs.19.563,20), cada una por la suma de Un mil novecientos cincuenta y seis bolívares con treinta y dos céntimos (1.956,32 Bs.F.) mas los intereses moratorios mas la penalidad equivalentes a cuatro cánones de arrendamiento, según la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento.
En este sentido rechazó y contradijo la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la Sociedad Mercantil Acticom, c.a, que su representada no firmó contrato de arrendamiento con la parte actora ACTICOM C.A y menos con la cedente INVERSIONES SR1 C.A, que la misma firmó contrato de arrendamiento con la señora Olga Benavides de CROES a titulo personal y no como representante de Inversiones SR1 C.A como lo narra la parte demandante en el capitulo relativo a los hechos. Podrá constatar el Tribunal esta aseveración mediante la lectura del contrato de arrendamiento que corre a los folios 15 al 19

Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado que estudiamos en el caso de marras genera en forma específica derechos y obligaciones, en ese sentido le corresponde a las partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado la subrogación de la propietaria como arrendadora del inmueble, objeto de la presente demanda, entonces siendo esto así debe establecerse la existencia de la relación arrendaticia entre las partes y que la temporalidad de la relación contractual es a tiempo determinado, tal y como consta en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que riela a los folios 15 al 19 del presente expediente, el cual esta sentenciadora le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue impugnado por la parte demandada. Y así se decide.-
Asimismo la parte actora alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago, dichos alegatos de la parte actora obligan a la demandada demostrar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula Tercera del referido contrato, es decir, que probada la existencia del contrato de arrendamiento en la forma señalada, es la demandada quien debe probar que cumplió con sus obligaciones.
Ahora bien establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente:“ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia (…)
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Se desprende de las normas parcialmente transcritas que la arrendataria debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento de la forma convenida en el contrato de arrendamiento, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código Civil.

De lo anterior se deriva entonces que lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario, constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, siempre y cuando no se menoscaben normas de orden Público, en éste sentido pasa la parte actora señala en su libelo de demanda que, durante la prorroga legal, permanecerán vigentes las mismas condiciones acordadas por las partes en el contrato original, salvo la variación del canon de arrendamiento por convenio entre las partes fue fijado en la cantidad de Un mil Novecientos Cincuenta y seis Bolívares con treinta y dos céntimos (Bs.1.956,32)
De lo antes se aprecia que las partes convinieron una variación en el canon de arrendamiento, cuestión que no fue desvirtuada por la parte demandada, asumiendo este Tribunal que el canon de arrendamiento es por la cantidad de Un mil Novecientos Cincuenta y seis Bolívares con treinta y dos céntimos (Bs.1.956,32)
Continuando con el análisis y juzgamiento, se aprecia que la parte demandada con respecto al incumplimiento alegado no hace ningún señalamiento en el libelo de la demanda, ni aporta ningún medio de prueba que demostrara su solvencia, sino por el contrario confiesa que debe los meses demandados, siendo esto así es forzoso concluir que en el presente caso la parte demandada no logro demostrar que pago correctamente los cánones de arrendamiento de los meses demandados, evidenciándose con esto que la parte demandada incumplió con la Cláusula tercera del Contrato de marras, en merito de lo anterior es forzoso declarar la insolvencia de la arrendataria. Y así se decide.-

Así las cosas siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, donde si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, todo de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil el cual establece:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
(Negrillas y subrayado del Tribunal
Ahora bien si la parte demandada no demostró haber pagado los cánones de arrendamiento demandados, declarándose en consecuencia su insolvencia, tal incumplimiento tiene como consecuencia jurídica la resolución del contrato, con lo cual se extingue la relación arrendaticia. Y ASÍ SE DECIDE.-
Con relación al mes de Enero de 2010 se aprecia de los autos que existe un depósito Bancario 000000666230736 de fecha 04-01-2010, que de acuerdo a la secuencia de los pagos se corresponde al mes de enero de ese mismo año, motivo por el cual dicha sentenciadora lo reputa como pagado, en consecuencia se condena a la parte demandada a pagar desde el mes de Febrero de 2010 hasta Octubre de 2010 fecha en la cual culmina la Prórroga Legal, conforme al artículo 1.616 del Código Civil. Y así se decide.-

- VI -
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la SOCIEDAD MERCANTIL ACTICOM, C.A en contra del ciudadano la SOCIEDAD MERCANTIL SHADOW ALARM C.A, identificadas al principio del fallo, en consecuencia se resuelve el contrato de arrendamiento firmado entre OLGA BENAVIDES DE CROES y SHADOW ALARM SYSTEM, C.A en fecha 23 de Enero de 2007 y se condena a la parte demandada a:

-PRIMERO: Entregar libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación el local de oficina, ubicado en el Piso 5, identificado con el Nro.516 del Centro Empresarial Lagunita, Avenida Sur, Urbanización Lagunita Country Club; Municipio el Hatillo del Estado Miranda.-

-SEGUNDO: Pagar por concepto de la obligación del arrendatario desde el mes de febrero de 2010 hasta el mes de octubre de 2010 a razón de Un Mil Novecientos Cincuenta y seis, con treinta y dos céntimos(1956,32), conforme al artículo 1.616 del Código Civil.-

TERCERO: Pagar la cantidad de Ochocientos Catorce Bolívares Con treinta y un céntimos (Bs.814,31,) por concepto de intereses moratorios al uno por ciento (1%) mensual, mas una compensación por gastos financieros, administrativos y de cobranzas del cinco (5) por ciento anual que serán calculados a través de una Experticia Complementaria del Fallo por un experto contable que se nombrará al efecto, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo en lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento, tomando en cuenta el tiempo transcurrido entre la fecha de introducción de la presente demanda hasta la fecha en que la presente decisión adquiera firmeza.

CUARTO: Pagar la cantidad de siete mil ochocientos veinticinco con veintiocho (Bs. 7.825,28), por concepto de penalidad equivalente a cuatro cánones de arrendamiento, como consecuencia del incumplimiento causado, según lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato De arrendamiento

QUINTO:No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil -

Publíquese, Regístrese y déjese copia
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA;

Abg. ARLENE PADILLA REYES

En la misma fecha 13-08-2010 se publicó y registró el presente fallo.-
LA SECRETARIA;

Abg. ARLENE PADILLA REYES