TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151°

EXP. No. AP31-V-2010-003104
DEMANDANTE: CHEWING BELTRAN GIOVANNY, CHEWING BELTRAN ROYMAN y ZAPATEIRO de CHEWING ROSIRIS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-16.299.589, V-16.972.808 y V-17.753.608, respectivamente, representados por su Apoderada Judicial doctora: HARGIN GUTIERREZ PALMUCCI, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nro. 131.019.

DEMANDADO: GLADYS ZUÑIGA, Colombiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número: E-1.026.752, sin representación judicial constituida.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO, RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por la Profesional del Derecho, Abogada HARGIN GUTIERREZ PALMUCCI, I.P.S.A.: 131.019 en sus carácter de Apoderada judicial de los ciudadanos CHEWING BELTRAN GIOVANNY, CHEWING BELTRAN ROYMAN y ZAPATEIRO de CHEWING ROSIRIS, anteriormente identificados contra la ciudadana GLADYS ZUÑIGA, C.I.E-1.026.752 por DESALOJO.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma la apoderada judicial de la parte actora de autos, lo siguiente:
Que consta en documento de propiedad anexo al presente libelo que sus mandantes son propietarios de una parcela de terreno y la casa sobre ella construída, ubicada en la Calle Mata Palos, Nº 27.Lídice, Parroquia La Pastora del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que es el caso que en fecha 22-04-1999, la ciudadana DORA CHEWING BELTRAN (antigua propietaria del referido inmueble), celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana GLADYS ZUÑIGA, que la cláusula segunda del referido contrato expresaba lo siguiente:

“SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (01) año fijo, contados a partir del Primero de Abril de 1999, improrrogable siempre que así lo convinieran las partes con treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento del término, por lo que la ARRENDATARIA, deberá devolver el inmueble objeto del arrendamiento solvente de todo concepto y además en perfecto estado y cuidado, tal como declara recibirlo es esta misma fecha”

Que finalizado el Contrato de Arrendamiento y su prórroga legal, y la inquilina siguió ocupando el inmueble objeto del litigio, pagando los cánones de arrendamiento, lo cual se presumió renovado el contrato, por lo que se produjo la tácita reconducción.
Que durante la relación arrendaticia y en varias oportunidades ambas partes han convenido en aumentar el canon de arrendamiento a un monto de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) mensuales, los cuales debería pagar la inquilina dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes en el domicilio de sus representados.
Que sucede que la ciudadana GLADYS ZUÑIGA, ha dejado de cumplir con varias de sus obligaciones como arrendataria, entre las cuales ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2010, para un total de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00).
En otro sentido, que durante el transcurso del tiempo que ha perdurado la relación arrendaticia, ha permitido que el inmueble sufra grandes deterioros, ya que no ha realizado las diligencias necesarias para su mantenimiento, para así evitar el deterioro del inmueble.
Que tales deterioros los avala la División de Riesgos Especiales del Área de Planificación para los casos de Desastres del Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, mediante informe técnico, de fecha 16-05-2010, la cual se consignó junto con el escrito libelar.
Que fundamentan la presente acción entre otros artículos en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 1167 del Código Civil.
Que por razones de hecho y de derecho antes explanadas y encontrándose la arrendataria incursa en el incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tanto en el pago de los cánones de arrendamiento y en la necesidad de realizar reparaciones en el inmueble objeto del presente litigio a consecuencia de la mala conservación del mismo, se hace procedente el DESALOJO, sobre el inmueble descrito en el escrito libelar y en efecto demanda a la ciudadana GLADYS ZUÑIGA, titular de la cédula de identidad número: E-1.026.752, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En desalojar el inmueble objeto de la presente causa, y como consecuencia de ella, a la entrega del mismo totalmente desocupado de personas y cosas.
SEGUNDO: A pagar por conceptos de cánones de arrendamiento insolutos por los meses de mayo, junio y julio del presente año 2010, a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) cada uno, para un total de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00).
TERCERO: Al pago de las costas y costos del proceso, incluidos los honorarios profesionales de Abogados, calculados al treinta por ciento (30%) del valor de la demanda.
Por último estimó la presente demanda por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), lo equivalente a cuarenta y seis con quince décimas de Unidades Tributarias (46,15 U.T.)
Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
En el libelo de la demanda la parte actora señala textualmente:
“…Fundamento mi acción, en las herramientas que nos provee el legislador, para actuar, cuando de incumplimientos de obligaciones arrendaticias se traten, y es que así reza el artículo 1.167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.”
En el mismo tenor, yacen mis fundamentos, en el artículo 1.264 del Código Civil, el cual establece que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable por daños y perjuicios en caso de contravención.”
En vista, que el incumplimiento en el pago conlleva por regla general la exención de derechos del inquilino. Observando además, que a consecuencia de la actitud negligente presentada por la inquilina al no comportarse como un buen padre de familia el inmueble in comento tiene que someterse a reparaciones, las cuales ameritan su desalojo; sostengo mi acción, en los literales “a)”, “c)” y “e)” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde riela:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…
o) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación..
e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.. …….
DEL PETITORIO………
…….es por lo que ocurro ante usted en nombre y representación de mis mandantes, ciudadanos CHEWING BELTRAN GIOVANNY, CHEWING BELTRAN ROYMAN Y ZAPATEIRO DE CHEWING ROSIRIS, supra señalados, para DEMANDAR, como en efecto demando, en mi condición de Apoderada Judicial, a la ciudadana GLADYS ZUÑIGA, colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro E-1.026.752; para que convenga, o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En desalojar el inmueble objeto de la presente causa, y como consecuencia de ella, a la entrega del mismo totalmente desocupado de personas y cosas.
SEGUNDO: A pagar por conceptos de cánones de arrendamientos insolutos por los meses de mayo, junio y julio del presente año 2010, a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo) cada uno, para un total de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,oo).
TERCERO: Al pago de las costas y costos del proceso, incluidos los honorarios profesionales de Abogados, calculados al treinta por ciento (30%) del valor de la demanda….”

Es decir, la parte actora al fundamenta su demanda en el artículo 1167 del Código Civil, el cual es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, acciones que se intentan cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, con la excepción, de que también se puede demandar la resolución de contrato, de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando el incumplimiento del contrato verse sobre una causa no establecida taxativamente en los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por otra parte, fundamenta su demanda en el artículo 34 literales “a”, “c” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
El cual es el fundamento legal de las demandas de desalojo, cuando el contrato es verbal o escrito a tiempo indeterminado.
Por lo que es evidente, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de tres (3) acciones, que si bien se tramitan por un mismo proceso, cada una depende de la naturaleza del contrato, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de pretensiones. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por CHEWING BELTRAN GIOVANNY, CHEWING BELTRAN ROYMAN y ZAPATEIRO de CHEWING ROSIRIS contra GLADYS ZUÑIGA por CUMPLIMIENTO, RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO.
Regístrese, Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (05) días del mes de Agosto de 2010. Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 2:10 de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

Exp N° AP31-V-2010-003104