TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO SAN CASIMIRO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
San Casimiro, 21 de diciembre de 2010
200º y 151º
Asunto N° 601-2010
Actuando en sede civil.-
Parte Demandante: GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, mayor de edad, de nacionalidad Colombiana, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.185.353.
Apoderado Judicial: ORLANDO OBADIA D., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.508.
Parte Demandada: MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-7.286.934.
Abogado Asistente: ERNESTO RAFAEL BOLÍVAR GUERRA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 118.711.
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
.I.
El presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, tuvo su origen a través de escrito libelar con sus anexos, cursantes a los autos en los folios 1 al 10, presentado por la parte actora ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, mayor de edad, de nacionalidad Colombiana, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.185.353, asistido por el abogado en ejercicio ORLANDO OBADIA D., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.508.
Corre al folio 11, auto estampado por este Tribunal, de fecha 15 de octubre de 2010, mediante el cual se recibe la presente demanda con sus anexos y se ordena su revisión a los fines legales consiguiente, conforme el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil vigente, asignándosele el N° 601-2010.
Por auto de fecha 19 de octubre de 2010, cursante a los folios 12 al 13, se admite la presente demanda por no ser la misma contraria al orden público, a las buenas costumbres, ni a disposición alguna expresa en la ley, en consecuencia se ordena emplazar al demandado ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, para que de contestación a la presente demanda al segundo día siguiente a que conste en autos su citación, a las 9:00 a.m., conforme el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil vigente. En cuanto a la medida de Secuestro solicitada por la parte actora demandante, este tribunal la declaró improcedente.
Corre a los folios 14, copia de Boleta de Citación librada por este Tribunal, correspondiente al ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ.
Corre al folio 15, Boleta de Citación, correspondiente al ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, la cual aparece debidamente firmada por el citado, en fecha 4 de noviembre de 2010, a las 09:00 am.
Al folio 16, cursa diligencia estampada por el Alguacil Titular de este despacho, ciudadano JESÚS ALBERTO DUARTE DURÁN, mediante la cual, consigna constante de un folio útil, la Boleta de Citación firmada por la parte demandada, ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ.
Corre a los folios 28 al 30, escrito de contestación de la demanda presentada por la parte demandada, ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ERNESTO RAFAEL BOLÍVAR GUERRA, Inpreabogado N° 118.711, mediante el cual procede a contestar la demanda y a tenor de lo establecido en el Artículo 35 de las Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a RECONVENIR al prenombrado ciudadano en su carácter de Arrendador.
Cursa al folio 20, Carta de Ocupación, expedida por el Concejo Comunal Loro Abajo, Municipio San Casimiro, Estado Aragua, a nombre del ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ.
Corre al folio 21, Carta de Prestación de Servicios a la Comunidad, expedida por el Concejo Comunal Loro Abajo, Municipio San Casimiro, Estado Aragua, a nombre del ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ.
Riela al folio 22, auto estampado por este Tribunal, de fecha 10 de noviembre de 2010, mediante el cual admite la Reconvención propuesta por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil vigente, en consecuencia el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día de despacho siguiente al presente auto de admisión a las (9:00 am).
Corre al folio 23, diligencia estampada por el ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUAREZ, asistido por el abogado en ejercicio ORLANDO OBADIA, Inpreabogado N° 6.508, mediante la cual consigna en dos (02) folios útiles escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.
Corre a los folios 24 y 25 escrito de contestación de Reconvención presentado por el ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, asistido por el abogado en ejercicio ORLANDO OBADÍA, Inpreabogado N° 6.508 mediante el cual niega rechaza y contradice lo alegado por el demandado reconveniente en su escrito de contestación de demanda en el cual propuesto de conformidad con lo pautado por el artículo 365, en concordancia con el 361 in fine, del Código del Procedimiento Civil.
Cursa al folio 26, Poder APUD-ACTA, otorgado por el ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.185.353, al Dr. ORLANDO OBADÍA D., Inpreabogado N° 6.508, para que defiende sus intereses, derechos y acciones en el presente procedimiento.
Corre al folio 27, certificación suscrita por la Abo. Kersily A. Parra Ramírez, Secretaria Titular del Juzgado del Municipio Autónomo San Casimiro de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, mediante la cual deja constancia que el ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, firmó en su presencia el poder Apud-Acta, otorgado al Dr. Orlando Obadía D., Inpreabogado N° 6.508, conforme el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Corre al folio 28, diligencia estampada por el Dr. ORLANDO OBADÍA D., Inpreabogado N° 6.508, mediante la cual en su carácter de autos consigna constante de dos folios útiles escrito de promoción de pruebas.
Cursa a los folios 29 al 30, escrito de Promoción de Pruebas presentado por el Dr. ORLANDO OBADÍA D., Inpreabogado N° 6.508, en su carácter de autos, mediante el cual en el CAPITULO I, Reproduce el mérito favorable a los autos en cuanto favorezcan a mi representado y de manera especial los que se desprenden de los siguientes instrumentos acompañados al libelo de la demanda: a) Contrato de arrendamiento celebrado entre mi poderdante y el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ.- b) Solicitud de Notificación al ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, de fecha 17/06/2010.- CAPITULO II.- Primero: Promuevo Planilla Única Bancaria de fecha 15-11-2010, solicitud formulada en fecha 16 de noviembre de 2010, al ciudadano Registrador Público del Municipio Autónomo San Casimiro, Estado Aragua Copia certificada de documento N° 97, folio 84 al 87 Segundo: Promuevo copia fotostática de documento privado de arrendamiento que fuera celebrado entre mi poderdante ciudadano Gerardo Arturo Montoya Suárez y el ciudadano ISAIAS LEONARDO TALAVERA.- CAPITULO III Promuevo la Testimonial del testigo ISAIAS LERNARDO TALAVERA, para lo cual pido al Tribunal sea citado en la carnicería que se encuentra frente al fondo de comercio La estudiantina. Solicito a este Tribunal, se sirva admitir las pruebas promovidas en el presente escrito,, las sustancie conforme a derecho y las aprecie en su justo valor probatorio en su oportunidad correspondiente.-
Corre del folio 31 al 41, anexos que se mencionan en el escrito de promoción de pruebas presentado por el Dr. ORLANDO OBADÍA D. Inpreabogado N° 6.508, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, parte demandante en el presente procedimiento.
Cursa a los folios 42 al 43, escrito de promoción de pruebas presentado por el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, asistido por el abogado JESÚS RAFAEL NARANJO DÍAZ, Inpreabogado N° 144.407, mediante la cual en la PARTE I, Reproduzco, ratifico y hago valer como pruebas de mi pretensión, el valor y mérito probatorio de los instrumentos ya consignados a mi favor a los autos del expediente 1. Constancia Aval otorgada por el Consejo comunal Loro Abajo. 2. Constancia de Ocupación otorgado por el Consejo Comunal loro Abajo.- 3. Carta de prestación de servicios a la Comunidad otorgada por el Consejo Comunal Loro Abajo con fundamento legal según lo previsto en la Resolución DM/N°037/2008, de fecha 01/02/2008.- PARTE II.- Promuevo y hago valer en toda forma de derecho las siguientes: 1. Copia de solicitud de autorización para registrar Titulo Supletorio, de las bienhechurías realizadas con dinero de mi propio peculio, en terrenos propiedad del Instituto Nacional de Tierras (INTI), la cual se encuentra en trámites por ante la Oficina Sectorial de Tierras Camatagua.- 2. Copia del Contrato de Arrendamiento a nombre de mi socio y hermano ISAIAS LEONARDO TALAVERA MUÑOZ, que data del año 2003 los cuales pagamos el canon de arrendamiento por partes iguales.- 3. Carta original sobre Conformidad de uso otorgada por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Autónomo San Casimiro del estado Aragua.- 4. Constancia de Ocupación original otorgada por el Consejo Comunal Loro Abajo.- TESTIMONIALES PARTE III. Promuevo la prueba testimonial para que las siguientes personas, se expresen sobre los particulares que tiene que ver con la relación arrendaticia que vengo manteniendo con la parte actora, por lo que solicito del Tribunal se sirva fijar el día para que comparezcan ALFREDO VEGAS ORIHUELA, ISAAC ERNESTO LÓPEZ, e IASAIAS LEONARDO TALAVERA MUÑOZ. Finalmente pido que las presentes pruebas promovidas, sean admitidas, sustanciadas y evacuadas conforme a derecho ya que resultas útiles, pertinentes y necesarias para la resolución de la controversia aquí debatida.
Corre del folio 44 al 47, documentales presentadas por el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, referidas en su escrito de promoción de pruebas.
Cursa al folio 48, auto estampado por este Tribunal, mediante el cual estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para providenciar sobre el escrito de pruebas presentado por el Dr. ORLANDO OBADÍA D., Inpreabogado N° 6.508, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GERARDO ARTURO MONTO SUÁREZ, parte demandante en el presente procedimiento, procede a hacerlo en los siguientes términos: En cuanto al CAPITULO I, en cuanto al Contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ y MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, que cursa al folio 6, se analizará al momento de dictar el fallo definitivo. En relación al CAPITULO II, la parte promueve Primero: Copia certificada del documento N° 97, folios 84 al 87, cursante al folio 31, Segundo: Copia fotostática de documento privado de arrendamiento celebrado entre los ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, e ISAIAS LEONARDO TALAVERA, este Tribunal las ADMITE, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales, ni impertinentes. En lo que respecta al CAPITULO III, Promueve la testimonial del ciudadano ISAIAS LEONARDO TALAVERA, este Tribunal la Admite cuanto a lugar en derecho se refiere por cuanto la misma no es manifiestamente ilegal ni impertinente, a tal efecto G este juzgado acuerda librar boleta de citación al ciudadano ISIAS LEONARDO TALAVERA, para que comparezca por ante este Tribunal al tercer día hábil de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a las nueve horas de la mañana 9:00 am a los fines de que se evacue dicha testimonial.-
Corre al folio 49, Copia de Boleta de Citación, librada al ciudadano ISAIAS LEONARDO TALAVERA.
Corre al folio 50, auto estampado por este Tribunal, mediante el cual visto el escrito de promoción de pruebas, presentado por el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, asistido por el abogado JESÚS RAFAEL NARANJO DÍAZ, Inpreabogado N° 144.407, pasa a providenciar sobre el mismo en los siguientes términos: PARTE I, En cuanto a la Constancia Aval, Constancia de Ocupación y Carta de Prestación de Servicios a la Comunidad, otorgados por el Consejo Comunal Loro Abajo, este tribunal las analizará al momento de dictar el fallo definitivo. PARTE II, Copia de la solicitud de Autorización para registrar Título Supletorio de las bienhechurías realizadas en terrenos propiedad del Instituto Nacional de Tierras, Copia del Contrato de arrendamiento a nombre de su socio y hermano, ciudadano ISAIAS LEONARDO TALAVERA, que data del año 2003, Carta original sobre conformidad de uso otorgado por la Dirección de desarrollo Urbano. Constancia de OCUPACIÓN otorgada por el Consejo Comunal Loro Abajo, este Tribunal las Admite cuanto a lugar en derecho se refiere por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales, ni impertinentes. En lo que respecta a la PARTE III, en la cual solicita del Tribunal se sirva fijar el día y la hora para que comparezcan a dar su testimonio los ciudadanos ALFREDO VEGAS ORIHUELA, ISAAC ERNESTO LÓPEZ e ISAIAS LEONARDO TALAVERA MUÑOZ, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales, ni impertinentes a tal efecto se fijan las testimoniales de dichos ciudadanos para el día 25 de noviembre de 2010 a las 9:00 am, 9:30 am y 10:00 am., respectivamente.
Cursa al folio 51, Boleta de Citación correspondiente al ciudadano ISAIAS LEONARDO TALAVERA, debidamente firmada.-
Cursa al folio 52, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Tribunal, mediante la cual consigna Boleta de Citación correspondiente al ciudadano ISAIAS LEONARDO TALAVERA.
Corre al folio 53 Acto de evacuación de testigos, promovidos por la parte demandada, ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, y siendo la oportunidad legal para que tenga lugar el acto de comparecencia del testigo ALFREDO VEGAS ORIHUELA, no habiendo comparecido el mismo se declaró desierto el acto.
Corre al folio 54 Acto de evacuación de testigos, promovidos por la parte demandada, ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, y siendo la oportunidad legal para que tenga lugar el acto de comparecencia del testigo ISAAC ERNESTO LÓPEZ, no habiendo comparecido el mismo se declaró desierto el acto. No estuvo presente en este acto la parte demandada promovente ni por si ni por medio de apoderado pero si estuvo presente el apoderado judicial de la parte demandante.
Corre al folio 55 al 56, Acto de evacuación de testigos, promovidos por la parte demandada, ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, y siendo la oportunidad legal para que tenga lugar el acto de comparecencia del testigo ISAIAS LEONARDO TALAVERA, se anuncio el acto a las puertas de este Tribunal, habiendo comparecido el testigo, y estando presentes en este acto el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, parte demandada promovente asistido por el abogado en ejercicio JESÚS RAFAEL NARANJO DÍAZ, así como el apoderado judicial de la parte demandante Dr. ORLANDO OBADÍA D, Inpreabogado N° 6.508, se procedió al acto rindiendo el testigo su declaración siendo preguntado y repreguntado por ambas partes.
Cursa al folio 57, diligencia estampada por el abogado en ejercicio ORLANDO OBADÍA D., Inpreabogado 6.508 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano GERADO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, mediante la cual consigna en un folio útil, escrito de Impugnación de pruebas promovidas por la parte demandada.-
Cursa al folio 58, escrito presentado por el abogado en ejercicio ORLANDO OBADÍA D., Inpreabogado N° 6.508, mediante el cual impugna las pruebas presentadas por la parte demandada en la forma siguiente: Primero: Ratifico e insisto en el desconocimiento y la impugnación de los documentos a que se refiere la Parte I signados con los números 1,2 y 3 del escrito de Promoción de Pruebas mencionados por el demandado, ya que las mismas no guardan relación con el presente caso. Segundo: Desconozco e impugno los documentos consignados por la parte demandada, signados con los números 1 y 4 del escrito de promoción de pruebas por ser irrelevantes e impertinentes por no guardar relación con el presente caso. Finalmente ratifico a nombre de mi representado la demanda incoada contra el ciudadano Miguel Eduardo Muñoz tanto en los hechos como en el derecho e igualmente ratifico las pruebas consignadas en el presente juicio.-
Corre al folio 59, diligencia estampada por el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, asistido del abogado en ejercicio JESÚS RAFAEL NARANJO DÍAZ, Inpreabogado N° 144.407, mediante la cual solicita al Tribunal fije una nueva oportunidad para que el ciudadano ALFREDO VEGAS ORIHUELA, comparezca a dar su testimonio.-
Corre al folio 60, diligencia estampada por el abogado en ejercicio ORLANDO OBADÍA D., Inpreabogado N° 6.508, mediante la cual en su carácter de autos pide al Tribunal se desestime al Testigo ISAIAS LEONARDO TALAVERA MUÑOZ, conforme a lo establecido en los artículos 480 y 481 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Cusa al folio 61, auto estampado por este Tribunal de fecha 25 de noviembre de 2010, mediante el cual acuerda fijar para el día Lunes 29 de noviembre de 2010, a las 9:30 AM, nueva oportunidad para que tenga lugar la testimonial del ciudadano ALFREDO VEGAS ORIHUELA.
Cursa al folio 62, Acto de evacuación de testigos, promovidos por la parte demandante, ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, y siendo la oportunidad legal para que tenga lugar el acto de comparecencia del testigo ISAIAS LEONARDO TALAVERA MUÑOZ, habiendo comparecido el mismo y estando presentes las partes demandante y demandado, se llevo a cabo dicha testimonial.
Cursa al folio 63, Acto de evacuación de testigos, promovidos por la parte demandada, ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, y siendo la oportunidad legal para que tenga lugar el acto de comparecencia del testigo ALFREDO VEGAS ORIHUELA, habiendo comparecido el mismo y estando presentes las partes demandante y demandado, se llevo a cabo dicha testimonial.
Cursa al folio 64, diligencia estampada por el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, asistido por el abogado en ejercicio JESÚS RAFAEL NARANJO DÍAZ, Inpreabogado N° 144.407 mediante la cual tacha de ilegal e ilegitimo, el documento consignado en dicho expediente donde el ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ se atribuye el derecho de propiedad del terreno donde están construidas las bienhechurías objeto de este litigio.
Cursa al folio 65, Certificación suscrita por la Secretaria Titular de este Juzgado, Abo. Kersily A. Parra Ramírez, mediante la cual deja constancia que siendo las 3:30 PM del día 29 de noviembre de 2010, vence las Horas de Despacho de este Tribunal y con ello el lapso de Promoción y Evacuación de Pruebas a que se contrae el presente procedimiento.-
Cursa a los folios 66 al 68, escrito presentado por el abogado en ejercicio Orlando Obadia, Inpreabogado Nº 6.508, quien en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, mediante el cual hace un breve resumen de las actas que cursan en el presente expediente y a su vez ratifica en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda que cursa a los folios 1 y 2 junto con todos recaudos acompañados, que no fueron desconocidos, impugnados o tachados y que por consiguientes se dan por reconocidos que cursan a los folios 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9. Igualmente ratifica en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, cursante a los folios 24 y 25, de la misma manera el escrito de Promoción de Pruebas de fecha 22 de noviembre de 2010, diligencia cursante al folio 57 y escrito de Impugnación de Pruebas cursante al folio 58 y diligencia de fecha 25 de noviembre, cursante al folio 60.
Estando este Tribunal dentro del lapso legal para pronunciarse al fondo de la presente solicitud, pasa a dictaminar como en efecto lo hace en los siguientes términos:
.II.
DEL LIBELO DE DEMANDA.-
Llega a este Tribunal, escrito libelar contentivo de acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuyo demandante mediante el mismo expuso que, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el sector El Loro, margen derecha de la carretera San Casimiro-Cúa, y que entre las estipulaciones contractuales se convino que: 1) El canon de Arrendamiento mensual es de Quinientos Bolívares Fuerte (Bs. F 500,00); 2) El término de duración del contrato era de un año fijo y entrará en vigencia con todas sus consecuencias el día primero (1°) de Octubre de 2.008 y finalizará el día 30 de Septiembre de 2.009. En todo caso, el Arrendatario al termino de la vigencia del contrato debía entregar el inmueble al Arrendador en las mismas buenas condiciones de buen funcionamiento en que lo recibió; que en virtud de lo contratos que de año en año se han ido prorrogando por el termino fijo de un año, se le concedió al Arrendatario un plazo de un año adicional como prórroga legal conforme lo establece el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de que realizara la entrega y/o devolución, lo cual no ha hecho hasta la fecha, habida cuenta que la prórroga legal esta vencida, en consecuencia, siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza bilateral y del cual derivan las obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo una de ellas la entrega del inmueble arrendado conforme a lo pactado en el contrato, su incumplimiento hace procedente el supuesto de la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1.167 de nuestro Código Civil venezolano, en concordancia con las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 ibídem. Es por ello que, demanda al ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, por Cumplimiento de Contrato para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal a lo siguiente PRIMERO: A que cumpla con su obligación de entregarme el inmueble ubicado en el sector El Loro libre de personas y bienes y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entrego, sin plazo alguno. SEGUNDO: A pagar las costas procesales impuestas por este Tribunal. Pide al Tribunal que decrete medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble identificado en el escrito libelar, conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente acción en la cantidad de doce mil veinticinco bolívares (Bs. 12.025,00), equivalentes a cientos ochenta y cinco (185) Unidades Tributarias. Finalmente solicita a este Tribunal se sirva admitir y sustanciar la presente demanda conforme a derecho y declararla con lugar en su oportunidad correspondiente con todos los pronunciamientos de ley.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Ante tales pretensiones, llegada la oportunidad de la perentoria contestación, la parte excepcionada, presentó escrito de contestación a la demanda donde niega y rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, lo que concluye como una INFITATIO, vale decir, negando las pretensiones libelares en forma simple en todas y cada una de sus partes, donde niega que tenga que entregarle el inmueble objeto de la presente acción y pagar las costas procesales.
DE LA RECONVENCIÓN
En el escrito de contestación a la demanda, la parte excepcionada reconviene a la parte actora a respetar, o a ello sea obligado por el tribunal, al cumplimiento de lo preceptuado en el literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza lo siguiente: “DE LA PRORROGA LEGAL…” literal B) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años y menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Que ha mantenido una relación arrendaticia por más de 6 años sin transcurrir la prorroga legal señalada en el artículo 38 eiusdem; que conforme al contrato de arrendamiento traído por el actor reconvenido se mantendría aun en curso la prorroga legal conforme a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil; que la parte actora practicó la notificación el 24 de marzo de 2010, considerándose notificado con la salvedad que la prorroga legal comenzó a correr a partir del 01 de octubre de 2010; que el inmueble objeto de este contrato se encuentra ubicado en terrenos del INTI; que el reconvenido sea obligado a reconocer todas las mejoras realizadas en el inmueble antes identificado y las cuales alcanzan un valor de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), pido que la presente Reconvención sea admitida, sustanciada por el Tribunal y declarada con lugar en contra del accionante. Asimismo que la demanda interpuesta en su contra sea desechada con todos los pedimentos en ella contenidos. Estimo la presente reconvención en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), que equivalen a setecientos sesenta y nueve (769) unidades.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Llegada la oportunidad procesal para dar contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, el apoderado judicial del actor, mediante escrito de fecha 12 de noviembre de 2010, cursante a los folios 24, da contestación en los siguientes términos: al CAPITULO I, alega que el demandado lo que se limito fue a negar y rechazar lo referente al petitorio, sin contradecir y sin mencionar las defensas de fondo y sin desconocer, tachar o impugnar los recaudos presentados con el libelo de demanda, por lo cual se dan como reconocidos, al CAPITULO II, niega, rechaza y contradice que no se haya dado cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario; que la duración de la relación arrendaticia es de 4 años por el término fijo de 1 año y le concedió conforme a lo dispuesto en el artículo 38 eiusdem una prorroga legal de un año a partir del 01 de octubre de 2009 hasta el 30 de septiembre de 2010; en cuanto a la supuesta prueba de la relación arrendaticia como lo es la constancia aval, la constancia de ocupación otorgada por el Consejo Comunal y la carta de Prestación de Servicios a la Comunidad las impugno ya que las mismas no guardan relación con el presente caso, al CAPITULO III, rechazo, nego y contradijo que el inmueble se encuentra construido sobre terrenos del INTI, ya que el terreno es privado, solicitando del Tribunal que sea obligado a reconocer todas las mejoras realizadas en el inmueble que alcanza un valor de Bs. 50.000,00, por estar en terrenos del INTI. Tal rechazo lo fundamentó en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, y en la cláusula primera, cuarta y séptima del presente contrato de arrendamiento.
Siguiendo en este orden de ideas, es importante determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a la determinación o indeterminación del plazo. Al analizar el contrato de marras, se advierte en el mismo a la cláusula sexta específicamente, que se establece el termino de duración de un año fijo indicando la fecha de inicio dies a quo (01 de octubre de 2008), y la fecha de culminación o termino final dies ad quem (30 de septiembre de 2009), de dicho contrato, es decir, la longitud temporal indicando su inicio y su agotamiento conclusivo. En este caso las partes señalaron el término final de cesación de los efectos contractuales, tratándose por consiguiente de un contrato a tiempo determinado, siendo procedente la acción de cumplimiento de contrato fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil, por tratarse de un contrato a tiempo determinado, y así se decide.-
Ahora bien, una vez trabada la litis, es necesario establecer la carga de la prueba “OMNUS PROBANDI “en el presente asunto. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es ésta: corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, pudiendo expresarse de otra manera, en los procesos civiles la distribución de la carga de la prueba se encuentra regulada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, correspondiéndole a cada parte la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídica perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. Es importante acotar, que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra. En el caso sub iudice el actor ya tiene hecha su prueba con el contrato de arrendamiento que consignó a los autos con su escrito libelar que acredita la existencia de una obligación, que a través de dicho contrato le exige al arrendatario el cumplimiento de las obligaciones que de él derivan como es la entrega del inmueble en virtud del vencimiento de la prorroga legal, correspondiéndole al demandado la carga de demostrar los hechos en que fundamenta su defensa contra la demanda principal así como en la reconvención propuesta, cuya carga probatoria radica en demostrar que la prorroga legal es de 2 años conforme al artículo 38, literal “c” y no “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por cuanto la relación arrendaticia es por mas de 6 años.
En tal sentido, este Tribunal pasa a examinar los medios de pruebas aportados por cada una de las partes, de conformidad con el artículo 509 eiusdem relativo a la obligación que tiene el Juez de examinar todas y cada una de las pruebas vertidas al proceso (principio de exhaustividad probatoria).
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
La parte actora reconvenida, con su escrito libelar consigna el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente asunto, cursante al folio 6, el cual esta agregado a su vez en la solicitud de notificación marcada con la letra “A”. Al respecto, se observa que se trata de una documental privada en original, suscrita por las partes, contentiva de contrato de arrendamiento, sobre el inmueble de autos, ubicado en el Sector El Loro, margen derecha de la carretera San Casimiro-Cúa, del Municipio San Casimiro del Estado Aragua, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la gallera; Sur: con carretera nacional; Este: con el local de la cauchera, y Oeste: con el Río Zuata. En virtud de las características de la documental bajo análisis y siendo que la parte demandada tenia la carga de impugnarla o desconocerla, lo que no se produjo en su oportunidad procesal, operando el reconocimiento de dicho instrumento, en consecuencia, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto a la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, así como a las obligaciones asumidas en el precitado contrato, relativas a la fijación del canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 500,00); a la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas y consecutivas darán lugar a la resolución del presente contrato; las bienhechurías al local deberán tener la autorización del arrendador y serán por cuenta del arrendatario y en beneficio del inmueble; Serán por cuenta del arrendatario los servicios públicos y privados; el término de duración del contrato es de un año fijo y entrará en vigencia el 01 de octubre de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2009; a las condiciones y conservación del local; la cantidad de Bs. 1000,00 como depósito que recibe el arrendador, y así se decide.-
Acompaña al escrito libelar, cursante al folio 03, marcado con la letra “A”, contentiva de notificación signada con el No. 1057/2010, que hiciera la parte demandante al demandado a través de este Tribunal, en fecha 24 de mayo de 2010, mediante el cual le participa que finalizó el contrato de arrendamiento el 30 de septiembre de 2009 y le otorga una prórroga legal que comenzará el 01 de octubre de 2009 hasta el 30 de septiembre de 2010, y una vez vencida la prórroga deberá entregar el inmueble arrendado. Al respecto este Tribunal observa, que se trata de una documental pública por emanar dichas actuaciones desde su nacimiento de un órgano jurisdiccional, la misma no fue atacada por la parte demandada, en consecuencia, se valora conforme al artículo 1.359 del Código Civil. Con dicha notificación o desahucio antes del vencimiento del término establecido en el contrato o de la prórroga, el demandante de autos le participó al arrendatario su voluntad de dar por terminado la relación arrendaticia y por tanto la entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal en curso, lo que ha juicio de este Tribunal, la misma cumplió con su objetivo de poner en conocimiento con el suficiente tiempo al demandado de la intención del arrendador de la no continuación del arrendamiento evitando con ello la renovación o tácita reconducción, y así se decide.-
Cursa al folio 32 y siguientes, documental pública en copia certificada, anotada bajo el No. 97, folios 84 al 87, de fecha 05 de diciembre de 1989, Protocolo Primero, Tomo II, por ante el Registro Público del Municipio Autónomo San Casimiro del estado Aragua, contentiva de documento de compra-venta del inmueble objeto de este litigio, el cual esta ubicado en el sector el Loro con una superficie aproximada de tres mil setecientos ochenta y nueve metros cuadrados (3.789 m2), según sus linderos NORTE: Que es su frente en una línea recta que parte del punto P-1 hasta el punto P-7, en treinta y nueve metros (39 m), con carretera nacional San Casimiro-Cúa; SUR: En setenta y cinco metros (75 m), formado por tres segmentos, el primero de treinta y seis metros (36), el segundo de veinte metros (20 m), y el tercero de diez y nueve metros (19), con retiro del río El Loro; ESTE: En ochenta y cinco metros (85 m), formado por dos (2) segmentos, el primero de sesenta y siete metros con cincuenta centímetros (67, 50 mts.), con retiro del río El Loro y el segundo de diecisiete metros con cincuenta centímetros (17,50 mts); y OESTE: En cincuenta y ocho metros con cincuenta centímetros (58,50), en una línea que va del punto P-1 hasta el punto P-2, con terrenos que son o fueron del señor Evaristo Villegas. Al respecto, se evidencia a los autos, que la parte demandada, en fecha 29 de noviembre de 2010, consignó diligencia, mediante la cual tachó el documento de marras, mas no presentó escrito formalizando dicha tacha en su oportunidad legal, tal y como lo consagra el artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, siendo inadmisible la misma por incumplimiento del requisito de formalización up supra indicado, en tal sentido, por cuanto la fe que la Ley le atribuye a los instrumentos públicos solo puede ser desvirtuada mediante la tacha de falsedad, y visto que el demandado no ejerció tal medio de impugnación dentro de los límites del artículo 438 y siguientes eiusdem, este Tribunal, le otorga a la presente documental pública pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código civil, en cuanto de dicha documental se evidencia, que el terreno y bienhechurías arrendadas son propiedad privada del ciudadano Jaime de Jesús Montoya Suárez, quien es hermano del demandante de autos según sus dichos expresados en el capitulo segundo del escrito de promoción de pruebas, y así se decide.-
Cursa al folio 45, copia simple de documental privada contentiva de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de agosto de 2003 entre el demandado de autos y el ciudadano Isaías Leonardo Talavera Muñoz, sobre un local comercial, ubicado en el Loro, carretera San Casimiro-Cúa, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la gallera; Sur: carretera nacional; Este: negocio de la cauchera; y Oeste: con el río El Loro, tratándose a todas luces del mismo local comercial objeto del presente litigio. Al respecto, es importante señalar, que las documentales privadas presentadas en juicio en copias simples, carecen del mérito legal de apreciación según lo expresado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y deben ser desechadas por el operador de justicia en su decisión. Igualmente lo ha pronunciado en forma reiterada y pacífica nuestro Máximo Tribunal de Justicia, que las copias fotostáticas de instrumentos privados simples carecen de valor probatorio incluso cuando no sean impugnadas expresamente. Ahora bien, aun cuando la documental bajo estudio es copia simple de un contrato de arrendamiento privado y por ende carece de valor probatorio, se observa que la misma, fue igualmente consignada a los autos por la parte demandada expresando en el particular segundo, de la parte II de su escrito de promoción, que los 2 primeros contratos de arrendamiento fueron hechos a nombre de su hermano Isaías Leonardo Talavera Muñoz, es decir, que ambas partes admiten la existencia de esta documental privada, por lo que esta Juzgadora, le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 eiusdem, en cuanto se demuestra que, el demandante antes de contratar con el demandado ciudadano Miguel Eduardo Muñoz, le arrendó en el año 2003 el local objeto del presente litigio al ciudadano Isaías Leonardo Talavera Muñoz, y así se decide.-
En relación a la testimonial promovida por la parte demandante, compareció ha deponer el ciudadano Isaías Leonardo Talavera Muñoz, venezolano, mayor de edad, soltero, hábil, de profesión comerciante, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 4.395.341, quien en sus deposiciones expresó: PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ? CONTESTO: “Si”. SEGUNDA ¿Diga el testigo, si en virtud de ese conocimiento en el año dos mil tres celebró un contrato de arrendamiento, con el ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ? CONTESTO: “Si”.- TERCERA: ¿Diga el testigo, si el mencionado contrato de arrendamiento estipulaba que la duración del mismo era de un año prorrogable por dos años? CONTESTO: “Si”.- CUARTA ¿Diga el testigo, si en virtud de la duración del contrato a que se hace referencia solamente utilizó una prórroga de un año? CONTESTO: “No, lo seguí utilizando”.- QUINTA ¿Diga el testigo, porque menciona que lo siguió utilizando si posteriormente existe un contrato por el mismo local a favor del ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ? CONTESTO: “Eso ese contrato fui yo al principio pero quedo mi hermano ya que yo tengo una carnicería aquí en San Casimiro, y seguí fue mi hermano como mi socio todavía somos”.- SEXTA: ¿Diga el testigo, si la sociedad a que el se refiere esta debidamente registrada por ante el registro Competente? CONTESTO: “No, no esta”. Se aprecia de dichas deposiciones que el testigo conoce al demandante, que en el año 2003 celebró un contrato de arrendamiento con vigencia de un año y prorrogable por 2 años por el local objeto del presente juicio con el demandante, que posteriormente fue su hermano Ciudadano Miguel Eduardo Muñoz quien quedó en dicho local como arrendatario porque el testigo tiene una carnicería en San Casimiro. Es importante rotular que, aun cuando estamos en presencia de un testigo único promovido por una de las parte (demandante reconvenido), señala al respecto el jurista Bello Lozano, que de antigua se consideró el principio romano conforme al cual testis unus-testis nullusK, vale decir, que el testigo único es un testigo nulo, pero el avance del estudio en la materia, a llevado a considerar la viabilidad de apreciación de las declaraciones rendidas por un testigo único, con finalidades probatoria para establecer hechos en el proceso judicial, donde además puede adminicularse su deposición con otras pruebas cursantes en autos, sumado al presente caso, que se trata de un testigo que no guarda relación de parentesco ni tiene interés en que su promoverte resulte vencedor en la presente causa, por tales razones, esta juzgadora le otorga valor probatorio al presente testigo conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto que de sus dichos adminiculado con la copia simple de la documental privada contentiva de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de agosto de 2003, la cual fue promovidas por ambas partes, se demuestra que existió una relación arrendaticia entre el demandante y el testigo bajo análisis, con vigencia de un año mas una prórroga por un tiempo igual, es decir, desde el año 2003 al año 2004 mas la prórroga de un año desde el año 2004 hasta el año 2005, lo cual no implica que dicho contrato beneficie al demandado reconviniente a los efectos del tiempo de prorroga legal que pretende en su reconvención, ya que se trata de personas naturales distintas que arrendaron con contratos distintos, lo que evidencia a todas luces que la relación arrendaticia que existió entre las partes del presente juicio no pudo haber sido por mas de seis años tal y como lo alega el demandado reconviniente, sino de 4 años, es decir, desde el año 2005 hasta el año 2009, y así se decide.-
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
La parte demandada acompañó con el escrito de contestación a la demanda, marcados con las letras “A”, y “B”, documentales contentivas de constancia de ocupación suscrita por el Consejo Comunal Loro Abajo de este municipio mediante la cual hacen constar que el demandado reconviniente ocupa un terreno en el Sector El Loro desde hace mas de seis años y alinderado: Norte: cancha municipal y río Loro Arriba; Sur: cauchera; Este: Baños públicos y bateas; Oeste: carretera Nacional, y carta de prestación de servicios a la comunidad donde se hace constar que el demandado reconvincente tiene 6 años realizando actividades económicas dentro de ese sector, cursante a los folios 20 y 21 respectivamente. Es de hacer notar que la documental marcada con la letra “B”, por el órgano ejecutivo, la unidad de contraloría social y la cooperativa Banco Comunal, fue solo suscrita por el órgano ejecutivo. Ahora bien, se observa que las mismas (A y B), no guardan relación con la presente litis, ya que la misma trata de una relación arrendaticia que existió entre las partes del presente asunto que deriva de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en consecuencia, se desechan por impertinentes, y así se decide.-
Cursa al folio 44, copia fotostática de solicitud de autorización para registrar título supletorio e inscripción de registro agrario de unas bienhechurías en terreno del Instituto Nacional de Tierras, de fecha 04 de noviembre de 2010, dirigida al ciudadano Euclides Colmenares, Coordinador General de la O.R.T. del estado Aragua, suscrita por el ciudadano Miguel Eduardo Muñoz parte demandada reconvineinte. Al respecto esta juzgadora considera que la misma no guarda relación con los hechos que se debaten en el presente asunto, por tanto estamos en presencia de una prueba documental impertinente por ser ajena a la controversia, o dichos en otros términos, no mantiene vinculación con los hechos litigiosos en el presente proceso, no se adapta ni se adecua la misma a la discusión planteada y por ello resulta ineficaz, es decir, debe mantener conexidad con los hechos discutidos y planteados en el juicio. Igualmente se observa, que esta documental rompe con el principio de alteridad de la prueba, que consiste en que nadie puede fabricarse su propia prueba mediante una actuación que emane de él solo sin el debido control de la contraparte, es decir, toda prueba debe emanar o provenir de la parte contraria o de otro sujeto distinto de quien la promueve, en consecuencia, se desestima la misma, y así se decide.-
Cursa al folio 45, copia simple de documental privada contentiva de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de agosto de 2003 entre el demandado de autos y el ciudadano Isaías Leonardo Talavera Muñoz, sobre un local comercial, ubicado en el Loro, carretera San Casimiro-Cúa, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la gallera; Sur: carretera nacional; Este: negocio de la cauchera; y Oeste: con el río El Loro. Se trata de una documental privada en copia simple, que carece de valor probatorio, pero siendo que fue igualmente promovida por la parte demandante reconvenida, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, en cuanto a que el demandante antes de contratar con el demandado ciudadano Miguel Eduardo Muñoz, le arrendó en el año 2003 el local objeto del presente litigio al ciudadano Isaías Leonardo Talavera Muñoz, y así se decide.-
Cursa al folio 46, documental emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Autónomo San Casimiro, de fecha 14 de febrero de 2005, dirigida al ciudadano Miguel Eduardo Muñoz, contentiva de conformidad de uso, correspondiente a un local comercial ubicado en el Loro, de este Municipio. Para esta sentenciadora, no cabe duda que estamos en presencia de documental administrativa que goza de una presunción de certeza, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo en concordancia con el artículo 18 eiusdem por ser emanada de de un funcionario público y llenar las formalidades exigidas. Ahora bien, aun cuando tal documental no guarda relación directa con los hechos controvertidos, y siendo que una de las exigencias para tramitar la conformidad de uso en un local, es el contrato de arrendamiento que deberá estar a nombre del solicitante o interesado, se valora como indicio conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se desprende de ella, que el demandado reconviniente solicitó conformidad de uso del local en el año 2005, hecho éste particular que adminiculado con la documental privada reconocida por ambas partes, contentiva del contrato de arrendamiento suscito por el demandante reconvenido y el ciudadano Isaías Talavera Muñoz, en el año 2003 y prorrogada por un año, entendiéndose que fueron 2 años de vigencia de ese contrato suscrito por ellos, es decir, desde el año 2003 hasta el año 2005, todo ello hace colegir a esta juzgadora conforme a la lógica que es a partir de ese año 2005, que el demandado en el local arrendado comenzó en nombre propio la actividad comercial de carnicería y charcutería, y así se decide.-
En cuanto a la documental cursante a los folios 47, emanada del Consejo Comunal de Loro Abajo, mediante la cual hacen constar que el demandado reconviniente ocupa un terreno en el Sector El Loro desde hace mas de seis años y alinderado: Norte: cancha municipal y río Loro Arriba; Sur: cauchera; Este: Baños públicos y bateas; Oeste: carretera Nacional. Se observa que trata su contenido de la misma documental marcada con la letra “A” que acompaña al escrito de contestación de la demanda, la cual fue desechada por impertinente, y así se decide.-
En cuanto al testigo Isaías Leonardo Talavera Muñoz, venezolano, mayor de edad, soltero, hábil, de profesión comerciante, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 4.395.341, y debidamente juramentado, se observa claramente, que el testigo respondió 13 preguntas, de las cuales 12 carecen de la razón de la ciencia del dicho, ó no contienen la razón de sus dichos, es decir, el fundamento de la ciencia del testigo, que se trata de las circunstancias de tiempo modo y lugar que hagan verosímil el conocimiento de los hechos por el testigo y la ocurrencia del mismo hecho. Para la eficacia probatoria del testimonio, es necesario que los testigos expliquen cuando, en que lugar y de que manera ocurrió el hecho o los hechos, y que haya acuerdo en sus deposiciones con esas tres circunstancias, explicando además como y porque el testigo adquirió ese conocimiento. En el caso de marras, el testigo cuando le formularon las preguntas, tan solo se limito a responder “Si”, sin dar razón fundada de tiempo, lugar y modo en que adquirió ese conocimiento, siendo un deber que tiene el testigo de explicar y fundamentar sus respuestas. Del mismo modo, se observa de las preguntas formuladas por el abogado asistente de la parte demandada, que se tratan de preguntas sugerentes o sugestivas, que tienden a obtener una respuestas determinada o a sugerir la respuesta, quitándole espontaneidad a la deposición del testigo, ó como dice el autor italiano Framarino Malatesta “su libertad subjetiva”, ya que no existe la libertad de responder como efectivamente sucedieron los hechos, desvirtuando así la verdad e incluso desfigurando la ciencia del dicho o del conocimiento del testigo. El procesalista Colombia Parra Quijano denomina a las preguntas sugestivas “preguntas-respuestas”, que limitan al deponente para conducirlo a una contestación buscada por quien formula el cuestionario, en estos casos el juez debe rechazarlas. Ahora bien, es importante señalar, que en la pregunta tercera el testigo afirma que tiene parentesco de consanguinidad con el demandando de autos e igualmente en la repregunta primera afirma que es su hermano. Al respecto, estamos en presencia de un impedimento para declarar como testigo en el presente asunto, siendo en este caso que el testigo bajo análisis es hermano del demandado. Dicho parentesco puede influir en el ánimo de imparcialidad del testigo, encontrándose a todas luces dicho testigo incurso en los impedimentos para rendir testimonio contenidos en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, y en razón del amplísimo campo de libertad que tiene el juez para valorar el mérito de los testimonios, resulta claro para esta Juzgadora el deber de desechar el presente testigo, y así se decide.-
De la misma manera, compareció a deponer como testigo el ciudadano Alfredo Vegas Orihuela, venezolano, mayor de edad, soltero, domiciliado en el Caserío El Loro, de profesión mecánico y portador de la cédula de identidad No. 3.242.976. Al respecto, se observa igualmente, que el abogado asistente Jesús Rafael Naranjo Díaz formuló preguntas sugestivas, es decir, que sugieren determinadas respuestas que impiden la espontaneidad del testigo, y en esos casos deben ser desechadas. En este mismo orden, se estima que el testigo no cumple con el deber que tiene de explicar y fundamentar sus respuestas, o vale decir, como anteriormente se explicó, no da razón fundada de sus dichos de tiempo, lugar y modo en que adquirió ese conocimiento. Aunado a ello, se aprecia del estudio exhaustivo realizado, que en la pregunta cuarta: ¿Diga el testigo, si conoce y le consta, que los mencionados hermanos celebraron contrato de arrendamiento desde el año 2003 y que el canon de arrendamiento era cancelado por partes iguales? Contesto: “Si me consta”. Así como en la repregunta quinta: ¿Diga el testigo, si ha tenido a la mano, ha visto o ha estudiado el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Miguel Eduardo Muñoz y el ciudadano Gerardo Arturo Montoya Suárez? Contestó: “No”. A criterio de esta Juzgadora en ambas respuestas el testigo incurre en una notable contradicción, al afirmar en la pregunta cuarta, que le consta que los hermanos celebraron contrato de arrendamiento desde el año 2003 y el canon de arrendamiento lo cancelaban en partes iguales, y luego en la repregunta quinta afirma que no ha visto el contrato de arrendamiento, lo que obliga a esta juzgadora a preguntarse: ¿Como le consta al testigo ciudadano Alfredo Vegas Orihuela que ambos hermanos celebraron un contrato de arrendamiento desde el año 2003 si no ha tenido a la mano, o no ha visto dicho contrato de arrendamiento? Por tal razón, los dichos del testigo de marras penetra de serias dudas a este Tribunal en cuanto al conocimiento que pueda tener de los hechos que se debaten en la presente causa, en consecuencia ,se desecha conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
Ahora bien, una vez analizado todo el material probatorio, el cual es común para la causa principal y la reconvención propuesta por la parte demandada, respecto a esta última, donde el demandado reconviniente le demanda a la parte actora a respetar, o a ello sea obligado por el tribunal, al cumplimiento de lo preceptuado en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del análisis del escrito de contestación a la demanda en el particular segundo referido a la reconvención, donde el demandado reconviniente alega que la relación arrendaticia fue por mas de 6 años e invoca el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco años y menor de 10 años, se prorrogará por un lapso máximo de dos años.” Entiende este Tribunal, que se trata del literal “C” y no “B” lo que pretende el demandado en su reconvención, es decir, que se respete la prorroga legal contenida en el literal “C” que corresponde a un lapso de 2 años, en virtud de que la relación arrendaticia fue por mas de seis años. La parte reconvincente tenia la carga de demostrar la duración por mas de 6 años de la relación arrendaticia para lo cual promovió a tal fin constancia de ocupación marcada con la letra “A” y carta de prestación de servicio a la comunidad marcada con la letra “B”, que fueron impugnadas por el actor reconvenido ya que las mismas no guardan relación con el presente caso, y las cuales fueron desechadas por no ser el medio idóneo demostrativos de tal alegato, aunado a la copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por el demandante reconvenido y el ciudadano Isaías Talavera consignado por ambas partes, y de los propios dichos del demandado: “…los dos (02) primeros contratos de arrendamientos, fueron hechos a nombre de mi hermano ISAIAS TALAVERA MUÑOZ…”, es decir, desde el 2003 hasta el 2005, lo que sin duda alguna la parte reconviniente no logró demostrar que la relación arrendaticia fue por un lapso de mas de seis años. Igualmente alegó que conforme al contrato de arrendamiento traído por el actor reconvenido se mantendría aun en curso la prorroga legal conforme a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil; que la parte actora practicó la notificación el 24 de marzo de 2010, considerándose notificado con la salvedad que la prorroga legal comenzó a correr a partir del 01 de octubre de 2010. Al respecto, interpreta esta juzgadora que, pretende demostrar el demandado reconviniente que se renovó el contrato de arrendamiento por cuanto la notificación del demandado se realizó el día 24 de mayo de 2010 (cursante a los folios 3 al 6), por tanto el demandado reconviniente considera que la prorroga legal deberá comenzar a correr a partir del 01 de octubre del 2010, es decir, a la fecha de la expiración del tiempo fijado en el contrato de arrendamiento, en tal sentido, es criterio de este Tribunal, el cual se adhiere a lo expresado por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 266, 301, de que la prorroga es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebra contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble, durante cierto tiempo máximo con fundamento en el duración del contrato y siempre que al vencimiento del mismo esté cumpliendo con las obligaciones a su cargo (contractuales y legales) y opera de pleno derecho. Sin embargo, sin antes del vencimiento de tal prorroga el arrendador hace saber al arrendatario la no continuación del arrendamiento, éste no puede oponer la tácita reconducción, tal y como pretende el demandado reconviniente invocando el artículo 1600 y 1614 del Código Civil, a menos que después de ese desahucio reciba del arrendatario directamente el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la PRORROGA LEGAL, hecho éste que no ha ocurrido, por cuanto no se evidencia de las actas del presente asunto que el actor reconvenido haya recibido o aceptado el precio del canon de arrendamiento de manos del arrendatario una vez vencida la prorroga legal, es decir, el 30 de septiembre de 2010. Considera esta Juzgadora que el respectivo desahucio o notificación no es otra cosa que la participación que el arrendador hace al arrendatario por medio del cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1600 C.C.), y siendo que fue realizado en la forma correcta, es decir, antes de la conclusión de la prorroga legal (desahucio propio), evitando a todas luces la renovación del presente contrato de arrendamiento, o tácita reconducción consagrada en los postulados de los artículos 1600 y 1614 eiusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación precaria que el arrendatario ejerza sobre el inmueble. En este mismo tenor otra forma de evitar la tácita reconducción a criterio del doctrinario Gilberto Guerrero Quintero, es que el actor reconvenido para impedirla una vez finalizada la prorroga legal, debe intentar la acción por cumplimiento de contrato antes de los 45 días desde el vencimiento de la prorroga legal, porque si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prorroga legal y el arrendatario consigna dentro de los 15 días siguientes podría pensarse en aplicar los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. En el caso de marras la prorroga legal finalizó el día 30 de septiembre de 2010 y el actor demando el cumplimiento de contrato el día 15 de octubre de 2010, es decir, 15 días después del vencimiento de la prorroga legal y por supuesto antes del vencimiento de los 45 días contados desde el vencimiento de la prorroga legal, y así se decide.-
Reconvino el demandado en el alegato, que el inmueble objeto de este contrato se encuentra ubicado en terrenos del INTI, a tal efecto, la parte actora reconvenida consignó documental pública en copia certificada, anotada bajo el No. 97, folios 84 al 87, de fecha 05 de diciembre de 1989, Protocolo Primero, Tomo II, por ante el Registro Público del Municipio Autónomo San Casimiro del estado Aragua, contentiva de documento de compra-venta del inmueble objeto de este litigio, el cual esta ubicado en el sector el Loro, aun cuando fue impugnada a través de la tacha mas no presentó escrito formalizando dicha tacha en su oportunidad legal, tal y como lo consagra el artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, siendo inadmisible la misma, se considera demostrada la propiedad del inmueble arrendado a nombre del ciudadano Jaime de Jesús Montoya Suárez, quien es hermano del actor reconvenido, motivo éste que no impide en ningún caso que el actor de autos aun no teniendo la legitimación o cualidad de propietario del bien inmueble objeto de este litigio pueda arrendar validamente la cosa ajena, ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales, vale decir, entre las partes contratantes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil, por tanto, es factible que quien no detenta la disposición del bien pueda administrarlo y por ende exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento. De manera que, la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero incluso con autorización verbal. Es importante destacar, que la discusión de la propiedad de dicho inmueble no se relaciona con el thema decidendum de la presente causa, y así se decide.-
Del mismo modo reconvino al demandante a reconocer todas las mejoras realizadas en el inmueble antes identificado y las cuales alcanzan un valor de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00). Del Análisis del referido contrato de arrendamiento, específicamente de la cláusula cuarta que reza: “Las bienhechurías introducidas al local deberán tener la autorización de El Arrendador, serán por cuenta de El Arrendatario y quedarán en beneficio del inmueble al finalizar el contrato”. No se evidencia a los autos que el arrendador haya autorizado las referidas mejoras que aduce el demandado haber realizado, y siendo que los contratos son actos jurídicos bilaterales formado o constituido por el acuerdo entre dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, con el fin constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir derechos (art. 1.133 eiusdem), que tienen fuerza de ley entre las partes contratantes (art. 1159 C.C.), por tanto, ellas están obligadas a cumplir lo expresado en ellos (art.1160 C.C.), en consecuencia, en virtud de la cláusula cuarta, las referidas mejoras que aduce el demandado haber realizado deberán quedar en beneficio del inmueble arrendado y no como pretende el demandado que las mismas le sean reconocidas y reembolsadas por un valor de Bs. 50.000,00, lo cual a todas luces subvierte la cláusula up supra indicada. Por tanto y en consecuencia de lo anteriormente esgrimido, esta Juzgadora considera que la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente no debe prosperar, y así se decide.-
Siguiendo una secuencia lógica, es necesario analizar la procedencia o no de la pretensión principal con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y luego de que ha sido analizado todo el material probatorio en los términos establecidos en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa este Tribunal, que quedó demostrado la relación arrendaticia a través del contrato de arrendamiento suscritos por ambas partes en la población de San Casimiro el 30 de septiembre de 2008, sobre un inmueble ubicado en el Sector El Loro, margen derecha de la carretera San Casimiro-Cúa, del Municipio San Casimiro del Estado Aragua, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la gallera; Sur: con carretera nacional; Este: con el local de la cauchera, y Oeste: con el Río Zuata. La parte actora alegó que la relación arrendaticia existente entre las partes de autos tuvo una duración de 4 años, hecho éste que la parte demandada no logró desvirtuar consignando a tales efectos con el escrito de contestación a la demanda, marcados con las letras “A”, y “B”, documentales contentivas de constancia de ocupación suscrita por el Consejo Comunal Loro Abajo de este municipio y carta de prestación de servicios a la comunidad donde se hace constar que el demandado reconvincente tiene 6 años realizando actividades económicas dentro de ese sector, cursante a los folios 20 y 21 respectivamente, las cuales no son el medio idóneo demostrativo para enervar la alegación del demandante referida a la duración de la relación arrendaticia, sino a través de otros medios como por ejemplo la existencia de diferentes contratos de arrendamientos que demuestren la existencia de una data o tiempo mayor al alegado por el demandante. Del material probatorio se observa, que ambas partes consignaron copia simple de documental privada contentiva de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de agosto de 2003 entre el demandado de autos y el ciudadano Isaías Leonardo Talavera Muñoz, sobre un local comercial, ubicado en el Loro, carretera San Casimiro-Cúa, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la gallera; Sur: carretera nacional; Este: negocio de la cauchera; y Oeste: con el río El Loro, lo que evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento distinto, con una persona distinta al demandado de autos, el cual tuvo una duración de 1 año con una prorroga igual, es decir, desde el 2003 hasta el 2005 incluida la prórroga de un año también, demuestra que la relación arrendaticia como hecho controvertido en el presente asunto, se inició a partir del año 2005, hasta el año 2009 fecha en que culmina el presente contrato de arrendamiento, conforme su cláusula sexta, han transcurrido 4 años, correspondiéndole a todas luces la prórroga legal conforme al artículo 38.b de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que expresa: …“b) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.”…, y en virtud de este postulado legal, el arrendador actor alega que le concedió un plazo de un año adicional como prórroga legal a los efectos de que se devolviera el inmueble arrendado en razón de los 4 años de relación arrendaticia existente, lo cual quedó demostrado a través del desahucio que hiciere el actor a través notificación signada con el No. 1057/2010, mediante este Tribunal, en fecha 24 de mayo de 2010, participando que finalizó el contrato de arrendamiento el 30 de septiembre de 2009 y le otorga una prórroga legal que comenzará el 01 de octubre de 2009 hasta el 30 de septiembre de 2010, cuya participación esta suscrita por el demandado, por tal razón considera esta Juzgadora que efectivamente se trata de una relación arrendaticia de 4 años y que la parte actora actuó dentro de los límites legales del artículo 38.b eiusdem, en cuanto a la prórroga legal transcurrida de un año, y así se decide.
En virtud de los argumentos y probanzas aportado a los autos por las partes, esgrimidos y analizados por este Tribunal, suscribiéndose a los límites de juzgamiento establecidos en los artículos 12, 15, 243 y 254 del Código de Procedimiento Civil, referidos a que los jueces tendrán por norte la verdad de los actos que se procuran resolver dentro de los términos de la controversia, por tal razón infiere que, la relación arrendaticia que existió entre las partes es de 4 años, y por ende le corresponde una prórroga legal de un (1) año conforme al artículo 38.b de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, que medió en forma oportuna el desahucio que fue anterior a la fecha del vencimiento de la prórroga legal en curso que impidió la tácita reconducción que alegaba el demandado, lo que hace forzoso para esta Juzgadora declarar procedente la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y se ordena al arrendatario la entrega del inmueble objeto del presente juicio, tal y como será declarado en la parte dispositiva del presente asunto, y así se decide.-

En consecuencia:
.III.
Por las razones antes expuestas, este Juzgado del Municipio Autónomo San Casimiro de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, actuando en sede civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual fue incoada por el ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, mayor de edad, de nacionalidad Colombiana, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.185.353, representado judicialmente por el abogado en ejercicio ORLANDO OBADIA, Inpreabogado bajo el N° 6.508, contra el ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-7.286.934, asistido por el abogado en ejercicio ERNESTO RAFAEL BOLÍVAR GUERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 118.711.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, en contra del ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, parte actora del presente asunto.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ, entregar a la parte actora ciudadano GERARDO ARTURO MONTOYA SUÁREZ, el inmueble dado en arrendamiento contentivo de un local comercial, ubicado en el Loro, carretera Nacional San Casimiro-Cúa, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la gallera; Sur: carretera nacional; Este: negocio de la cauchera; y Oeste: con el río El Loro, totalmente desocupado y libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones de uso en que lo recibió, conforme a la cláusula séptima del referido contrato de arrendamiento.
CUARTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte perdidosa ciudadano MIGUEL EDUARDO MUÑOZ en su carácter de demandado, tal y como lo establece el artículo 282 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez vencido el lapso para la publicación del presente fallo, déjese transcurrir el lapso para que las partes ejerzan los recursos legales pertinentes.
Publíquese, regístrese y expídase copia certificada del presente fallo de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Autónomo San Casimiro de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en San Casimiro, a los veintiun (21) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
La Jueza Provisoria,

Abg. Mavelyn Urdaneta Aguilar.

La Secretaria,

Abg. Kersily Parra Ramírez

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior decisión siendo las 2:30 PM.-

La Secretaria

Abg. Kersily Parra Ramírez

ASUNTO N° 601-2010
FECHA: 03- 06- 2010-.
MUA – KaPr – alvis.
jmasc