TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, ocho (8) de diciembre de 2010
200º y 151º

Exp. AH1C-R-2006-000035.

PARTE ACTORA: ISABEL MARIA DONIS DE MORA, venezolana, mayor de edad, y portadora de la cedula de identidad Nº V-991.906.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL PARRA, HAROLDO JOSÉ PIÑA RODRÍGUEZ Y MARÍA EUGENIA PARRA SISTIAGA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.141, 12.051 y 85.860 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAMIRA VALLENILLA DE MEJIAS, venezolana, mayor de edad y portadora de la cedula de identidad Nº 4.039.832.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAQUEL MENDOZA DE PARDO Y GLADIS CHOCRON M, abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 5543 y 3.843 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES
Conoce esta Alzada de la presente causa, en virtud del Recurso de Apelación ejercido por las representaciones judiciales de las partes, contra la Sentencia proferida por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ocho (8) de mayo de 2006, a través de la cual declaró Parcialmente Con Lugar, la acción de Desalojo incoada por la ciudadana ISABEL MARIA DONIS DE MORA contra la ciudadana RAMIRA VALLENILLA DE MEJIAS.
Por auto de fecha 12 de mayo de 2006, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos los referidos Recursos de Apelación ejercidos por ambas partes, y una vez realizado el sorteo de Ley, le correspondió a este Juzgado conocer en Alzada del presente recurso de apelación.
El 27 de julio de 2006, este Juzgado le dio entrada a la presente causa.
En escrito del 10 de agosto de 2006, la parte actora consignó escrito de informes ante este Alzada.
El 03 de marzo de 2008, se dictó auto de avocamiento del Juez constituido para la fecha.
El 11 de junio de 2009, la parte actora consignó Informes elaborados por el Consejo Comunal “CONAPUN” y la Dirección General de Protección Civil y Administración de Desastres de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador.

El 12 de febrero de 2010, se dictó auto de avocamiento de la Juez quien suscribe el presente fallo, y se ordenó la notificación de la parte demandada, actuación que se cumplió de acuerdo con la diligencia de fecha 25 de mayo de 2010.
II
DE LA DEMANDA

ALEGATOS DE LA ACTORA

La representación judicial alegó que su representada es arrendadora y propietaria de un inmueble conformado por la Planta Baja de la casa identificada con el nombre “SAN ANTONIO” situada en la calle Coromoto del barrio Pueblo Nuevo, Jurisdicción de la Parroquia Antímano del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento Protocolizado por ante la Oficina subalterna del Tercer Circuito de Registro Del Municipio Libertador del Distrito Federal el 16 de noviembre de 1.967, bajo el Nº 27, folio 63, Tomo 14, Protocolo Primero y Titulo Supletorio de bienhechurías levantado por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 29 de noviembre de 1.989 y registrado ante la señalada Oficina de Registro el 29 de diciembre de 1.989, bajo el Nº 40, folio 224, Protocolo Primero.
Que el inmueble en cuestión se encuentra arrendado a tiempo indeterminado, a la ciudadana RAMIRA VALLENILLA DE MEJÍAS, quien ha venido incumpliendo con lo pactado, y en especifico con su obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos, suma que habría sido acordada en la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,00) mensuales, cuyas consignaciones realizadas en el expediente Nº 2004-7015 de la numeración particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo efectuadas de manera extemporáneas.
Que la actora ha venido gestionando la desocupación del inmueble en forma amigable y extrajudicial con la arrendataria, pues ella tiene la imperiosa necesidad de ocupar la Planta Baja de la casa con el nombre SAN ANTONIO, debido a que el inmueble que la actora ocupa actualmente y ubicada en la Calle Coromoto, Nº 01, Sector Pueblo Nuevo, Jurisdicción de la Parroquia Antímano del Municipio Libertador del Distrito Capital, se encuentra en pésimas condiciones habitabilidad a consecuencia del agrietamiento en las paredes de las habitaciones, asentamiento del terreno y filtraciones en las losas entre otras cosas, tal y como constaría en Informe Técnico elaborado por el Ingeniero RICARDO USECHE, que acompañó al escrito libelar marcado “D”.
Que el 18 de octubre de 2004, acudieron ambas partes a la Clínica Jurídica de la Universidad Católica Andrés Bello, y en forma extrajudicial y voluntaria llegaron al acuerdo de desocupar y entregar el inmueble arrendado, libre de personas, solventes en el pago de los servicios, resolviendo de dicha manera el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo incumplimiento daría lugar a la aplicación de la cláusula penal convenida.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1159, 1.167 y 1.592 del Código Civil, y artículo 34, literal a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente, la actor solicitó la desocupación del inmueble arrendado, constituido por la Planta Baja de la casa identificada con el nombre “SAN ANTONIO”, situada en la calle Coromoto, Nº 01, Sector Pueblo Nuevo, Jurisdicción de la Parroquia Antímano del Municipio Libertador del Distrito Capital y posterior entrega en el mismo buen estado en que fue entregado; el pago por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, la suma de Un Millón Novecientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.980.000) correspondientes a los meses de arrendamiento insolutos de abril a diciembre de 2.005 y enero a febrero de 2.006, todos inclusive, a razón de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000) cada uno, más aquella que transcurra hasta la desocupación definitiva del mismo.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA

Por su parte la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º del articulo 340 eiusdem, referida al defecto de forma de libelo de la demanda, al no contener los requisitos de forma que establece la Ley para asegurar la congruencia de la pretensión, …” Sic…por resultar necesario remontarse a la causa generadora del derecho, no bastando para ello la sola indicación por la demandante, del hecho o los hechos de los cuales origina la acción, al existir una incertidumbre en cuanto a si la pretensión deriva de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, indeterminado o verbal; por falta de pago de pensiones de arrendaticias, que puede accionarse contra los contratos suscritos a tiempo determinado o que se han transformado en indeterminados, sin indicarse en el libelo cuando venció el termino de duración del contrato y cuando comenzó y venció el lapso de prórroga legal que nace de pleno derecho a favor del arrendatario, resultando improcedente la acción propuesta toda ves que la acción de Resolución o de Cumplimiento le corresponde a los contratos a tiempo determinado y la acción de desalojo a los contratos arrendamiento sin determinación de tiempo.”
Igualmente, la demandada “negó, rechazó y contradijo en toda y en cada una de sus partes, la demanda incoada en su contra, por encontrase completamente solvente con el pago de los cánones de arrendamientos señalados como insoluto, toda vez que vienen consignándose por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme consta de expediente Nº 2004-7015.
Indicó que el inmueble de autos, tiene regulación de alquiler por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en un canon mensual de Ciento Catorce Mil Seiscientos Sesenta y Ocho Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F. 114.668,30), tal como consta en la Resolución Nº 005177 del 18 de julio de 2002. Evidenciándose la violación del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y pagando un sobre alquiler desde abril de 2005 hasta febrero 2006 por la cantidad de Sesenta y Cinco Mil Trescientos Treinta y Un Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 65.331,70) mensual.
En el mismo orden de ideas, el demandado alegó que la relación arrendaticia se inició desde el 07 de junio de 1.988, con sucesivas y nuevas contrataciones con una duración de seis (06) meses cada una, salvo que alguna de las partes le manifestare a otra su deseo de no prorrógalo, siendo el último suscrito el 07 de diciembre de 2002, que al no haber sido notificada de la voluntad de no prorrogar el contrato este seguía siendo a tiempo determinado. Que en el supuesto negado de haberse realizado la notificación, le corresponde por disponerlo el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga legal de tres (03) años al tratarse de una relación locativa con una duración superior a dieciocho (18) años.
Finalmente, la demandada impugnó y desconoció los documentos acompañados al libelo de la demanda marcados con las letras “B”, “C”, “E” y “D”, y consignó copia del Contrato de Arrendamiento, cuya resolución se demanda.
III
DE LA CUESTIÓN PREVIA

La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de contestar la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º del articulo 340 eiusdem, referida al defecto de forma de libelo de la demanda. En tal sentido la cuestión previa propuesta en la causa, no tiene apelación tal como lo establece el artículo 357 del código de procedimiento civil

Artículo 357 La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código. (Subrayado y negrilla del Tribunal)
Por lo que este juzgado no se pronunciara al respecto. Así se declara

IV
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE ACTORA:

Riela en los folios 5 al 6 instrumento Poder otorgado por la ciudadana ISABEL MARIA DONIS DE MORA, a los abogados que allí se señalan, autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 20 de febrero de 2006, el cual no fue tachado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. Constatándose la debida representación judicial de los apoderados en el presente juicio. Así se declara.
En los folios 7, 8, 121 y 122 copia simple y original del documento de compra venta, de un lote de terreno propiedad de la ciudadana ISABEL MARIA DONIS DE MORA, hoy actora en el presente juicio, protocolizado ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de noviembre de 1.967, bajo el N° 27, folio 63, Tomo 14, Protocolo Primero. Así como en los folios 9, 11, 123 al 126 copia simple y original de Titulo Supletorio declarado por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de Noviembre de 1989. y registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 29 de diciembre de 1.989, bajo el N° 40, folio 224, Tomo 31, Protocolo 1º; Al respecto se observa, que la representación judicial de la parte demandada pretendió tachar los documentos anexos al libelo de la demanda.
En cuanto, al titulo de propiedad y al titulo supletorio fueron consignados a los autos los originales, en consecuencia y por mandato legal debe esta sentenciadora desestimar la pretensión del demandado, otorgandole pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. Constatándose de los mismos, que la ciudadana ISABEL MARIA DONIS DE MORA, adquirió un lote de terreno sobre el cual fueron construidas unas bienechurias, que hoy constituyen el inmueble de autos. Así se declara.
Acta Convenio en la Clínica Jurídica Universidad Católica Andrés Bello, la cual fue tachada y desconocida su contenido y su firma por la parte demandada. Por lo que resulta necesario indicar que la tacha como procedimiento para desvirtuar la autenticidad de documentos públicos o privados, es un procedimiento formal mediante el cual el tachante debe manifestar expresa e inequívocamente que su intención es tachar el documento, por cuanto la impugnación, en si misma, no es ningún mecanismo procesal, (salvo el caso del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil), pues los mecanismos para atacar y destruir la fuerza probatoria de un instrumento privado son la tacha y el desconocimiento; y la de un documento público, es la tacha, pero la “impugnación” genéricamente expresada, no es en si misma un mecanismo procesal, por ello, es imprescindible y de conformidad con los artículos 440 y 443 del Código de Procedimiento Civil, que tachado el instrumento, el tachante en el quinto día siguiente, presenté escrito formalizando la tacha (solo los instrumentos públicos) y manifieste expresamente su voluntad de tachar el documento, expresando igualmente de manera pormenorizada los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar, los cuales deben ser subsumidos en alguna de las causales de tacha consagradas en los artículos 1.380 o 1.381 del Código Civil, dependiendo de si se trata de tacha de documentos públicos o privados, cuyas causales de tacha además, son taxativas, por lo que es necesario que el tachante encuadre la tacha en alguna de ellas. Nada de ello fue cumplido por el apoderado de la parte demandada, tal como se desprende de los autos por lo se debe desechar tal alegato. Así se declara.
Con relación al desconocimiento del contenido y de la firma de un instrumento privado, requiere de la parte que lo pretenda hacer valer, probar su autenticidad, a tal efecto puede promover la prueba de cotejo y la de testigo. Se aprecia en el caso de autos, que la parte autora insistió en hacer valer la referida Acta Convenio, promoviendo a tal efecto la prueba de cotejo, la cual fue admitida por este Tribunal, así mismo, fueron designados, notificados y juramentados los expertos grafotécnicos, no obstante, no consta en autos que dicha prueba haya sido evacuada, en consecuencia debe este Tribunal, desechar tal documento. Así se declara
Informe emitido por el Ingeniero Ricardo Useche, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela sobre el estado del inmueble; al respecto se observa, que el mismo fue impugnado, Y se reproduce los argumentos supra señalados con relación al procedimiento para la impugnación.
Aún cuando, resulta improcedente la impugnación propuesta este Tribunal, no le da valor probatorio, por tratarse de un documento privado emanado de tercero que no es parte en el juicio ni causantes de las mismas, y que no fue ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en razón que siendo promovida la testimonial del suscritor de dicho informe no se evidencia del acta levantada al efecto, que la durante la evacuación del testigo se hayan formulado preguntas pertinentes a fin de ratificar el contenido del Informe aquí en comento, en consecuencia no adquiere valor probatorio. Así se declara.
En los folios 127 Informe de Inspección de la Junta Parroquial del Consejo del Municipio Bolivariano Libertador del 01 de julio de 2005, el cual no fue tachado, no obstante no fue ratificado en juicio, por consiguiente no se le otorga valor probatorio.. Así se declara.
En los folios 128 al 131, copia simple de la Resolución Nº 08222 del 11 de agosto de 2004, emitida por la Dirección General de Inquilinato, la cual no fue tachada y siendo un documento emanado de un órgano de la administración publica, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil Venezolano. De cuyo contenido se desprende, que el inmueble de autos esta excepto de la regulación de alquileres previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y declaró la nulidad de la Resolución Nº 005177 del 18 de julio de 2002. Así se declara.
En los folios 142 y 143 testimonial del ciudadano Ricardo Eli Useche Tarazona, en ellas se puede evidenciar que el testigo manifestó en forma concordante y sin incurrir en contradicción, que le consta que el inmueble ubicado en la calle Coromoto, Nº1 del Sector Pueblo Nuevo de la Parroquia Antemano, Municipio Libertador del Distrito Capital, presenta fallas estructurales y deterioro en general.
Dicha testimonial le merecen fe y le crea a quien decide un estado de convicción y certeza respecto a lo respondido, toda vez que de las respuestas dadas por el testigo a las preguntas formuladas por la actora, se puede evidenciar que no incurrió en contradicción alguna en sus declaraciones, así como también se observa que de ellas no surge elemento alguno que invalide dicho testimonio, además de que dio razones sobre los hechos narrados, por lo que esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio y lo aprecia como demostrativas de las condiciones físicas en que se encuentra el inmueble de habitación de la parte actora. Así se declara.
En los folios 144, 145, 154 al 163 Inspección Judicial y memoria fotográfica practicada en el inmueble ubicado en la calle Coromoto, Nº1 del Sector Pueblo Nuevo de la Parroquia Antemano, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual no fue tachado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. En dicha inspección se dejó constancia de las condiciones en que se encuentra el inmueble de habitación de la parte actora. Así se declara.
En los folios 235 al 238, copia simple de informes emanados del Consejo Comunal “CONAPUN” y de la Dirección de General de Protección Civil y Administración de Desastres de la Alcaldía del Municipio Libertador, los cuales no son valorados por este Tribunal de conformidad con el artículo 893 en concordancia con el 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

DE LA PARTE DEMANDADA:

En los folios 29 al 106 copia certificada del Expediente de Consignaciones Nº 20047015 emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual no fue tachado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. Constatándose que la ciudadana RAMIRA DE MEJIAS, parte demandada en el presente juicio consignó el 16 de febrero de 2004, a favor de la ciudadana ISABEL DONIS DE MORA, canon de alquiler del mes de enero, por el inmueble de autos, la cantidad de Ciento Catorce Mil Seiscientos Sesenta y Ocho Bolívares Con Treinta Céntimos (Bs. 114.668,30), siendo la última consignación el 20 de marzo de 2006, correspondiente al mes de febrero de 2006. Así se declara.
En los folios 107 al 112, originales de contrato de arrendamiento suscrito el 07 de junio de 1988 y 07 de diciembre de 2002, entre las ciudadanas ciudadana ISABEL DONIS DE MORA (Arrendadora) y RAMIRA DE MEJIAS (Arrendataria), por un inmueble constituido por la Planta Baja de la casa identificada con el nombre San Antonio, situada en la calle Coromoto del Barrio Pueblo Nuevo, Jurisdicción de la Parroquia Antímano del Municipio Libertador del Distrito Capital, con un canon inicial de arrendamiento de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), y un canon final de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00), el cual no fue tachado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil Venezolano. Constatando este Juzgado la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio, por el inmueble de autos desde el 07 de junio de 1988. Así se declara.
En los folios 166 al 167 instrumento Poder otorgado por la ciudadana RAMIRA VALLENILLA DE MEJIAS, a los abogados que allí se señalan, autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de abril de 2006, el cual no fue tachado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. Constatándose la debida representación judicial de los apoderados en el presente juicio. Así se declara.

IV
MOTIVACION PARA DECIDIR

Analizadas los alegatos y pruebas de autos este juzgado para decidir observa; que la parte actora ejerció la presente acción de desalojo fundamentando su pretensión en lo establecido en el literal “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido, vista la contestación de la demandada se observa, que la relación arrendaticia de autos no fue debatida en cuanto a su existencia, al contrario se puede evidenciar que la relación jurídica controvertida quedó circunscrita a determinar, la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuestión en cuanto a su duración, toda vez que la existencia del mismo nunca fue negada por la parte demandada. Así se declara.
En este orden de ideas se constata que la relación arrendaticia de autos comenzó en 1988, y que las partes desde aquel entonces, realizaron sucesivos contratos de arriendo por el inmueble de autos, y para la fecha en que la parte actora ejerce la presente acción, la parte demandada se encontraba en mora desde diciembre de 2005, por pagos extemporáneos tal como se demostrara en los párrafos sucesivos, por lo que no le correspondía la prorroga legal.
Siendo este ultimo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este proceso el 07 de diciembre de 2000 por el inmueble de autos, en el que se evidencia en su Cláusula Cuarta lo siguiente:
“El término de duración del presente contrato será SEIS MESES fijo contado a partir de la fecha del presente documento, salvo que alguna de las partes avisare a la otra por lo menos dos meses de anticipación, antes de vencer el plazo de duración, su deseo de darlo por terminado.”

De la referida cláusula del contrato de arrendamiento que en forma privada fue suscrito por las partes, se constata que la duración del contrato era de seis meses, contados desde el 07 de diciembre de 2001, hasta el 07 de junio de 2001, sin posibilidad expresa de prorroga, ya que así lo acordaron las partes en la referida cláusula. No obstante, vencido el término, y sin evidenciarse de los autos que se haya suscrito un nuevo contrato, la arrendataria siguió ocupando el inmueble y el arrendador continuo cobrando los cánones de arrendamiento, convirtiéndose de este modo en los denominados contrato a tiempo indeterminado. Así se declara.
Bajo esta premisa, pasa esta Juzgadora, a los análisis de los literales a y b del artículo 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observando que el mismo contiene lo siguiente:

Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
[…]”
En cuanto al literal a, referente a la falta de pago de dos mensualidades consecutiva, arguyó la parte actora que la demandada realizó los pagos correspondiente a los meses de abril del 2005, hasta febrero de 2006, en forma extemporánea.
En la Cláusula Tercera del contrato se estableció lo siguiente: “El canon de arrendamiento es la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (120.000) mensuales, que “El Arrendatario” pagará en ésta ciudad, al vencimiento de cada mes…” (Negrilla nuestro).
En contraposición la representación judicial, alegó que los pagos se vienen realizando ante un Tribunal de Consignaciones, y con exceso, toda vez que el referido inmueble se encuentra regulado por la Dirección General de Inquilinato.
De los autos se constata que efectivamente la parte demandada, venia realizando las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el 16 de febrero de 2004, a favor de la ciudadana ISABEL DONIS DE MORA, canon de alquiler del mes de enero, por el inmueble de autos, la cantidad de Ciento Catorce Mil Seiscientos Sesenta y Ocho Bolívares Con Treinta Céntimos (Bs. 114.668,30), siendo la última consignación el 20 de marzo de 2006, correspondiente al mes de febrero de 2006 por la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,00).
Se colige de este instrumento, que el último canon de arrendamiento pactado entre las partes fue de Bs. 180.000,00; considerando la parte demandada improcedente tal cantidad, en razón de la regulación de alquiler por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en un canon mensual de Ciento Catorce Mil Seiscientos Sesenta y Ocho Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F. 114.668,30), tal como consta en la Resolución Nº 005177 del 18 de julio de 2002.
Ahora bien, riela en los folios Resolución Nº 08222 del 11 de agosto de 2004, emitida por la Dirección General de Inquilinato, de cuyo contenido se desprende, que el inmueble de autos esta excepto de la regulación de alquileres previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y declaró la nulidad de la Resolución Nº 005177 del 18 de julio de 2002, y no constando en autos, que la misma haya sido objeto de impugnación ante la jurisdicción contenciosa administrativa, debe este Tribunal desechar lo alegado por la demandada y considerar que el último monto del canon de arrendamiento se fijó en Bs. 180.000,00, con una oportunidad de pago el último de cada mes. Así se declara.
De seguidas pasamos a analizar el carácter liberatorio de estas consignaciones arrendaticias, por lo que resulta oportuno invocar lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Artículo 51 “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Negrilla agregado).

En este orden de ideas, en sentencia dictada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en fecha 05 de febrero de 2009, con ocasión a la interpretación del supra señalado artículo 51 de la Ley Inquilinaria, en la cual se estableció:

“…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
[…]
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
[…]
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide”.
De cara a lo establecido en la norma y de la jurisprudencia parcialmente transcrita, pasa este Tribunal analizar la extemporaneidad del pago alegada por la parte actora, de los meses correspondiente al lapso comprendido entre abril de 2005 hasta febrero de 2006.
Consta en el Expediente de Consignaciones Nº 20047015, que el pago de los meses aquí reclamados como extemporáneos, se realizó en las fechas siguientes:
Mes de Arrendamiento Fecha de Consignación
Abr-05 12 de May-05
May-05 14 de Jun-05
Jun-05 12 de Jul-05
Jul-05 22 de Sep-05
Ago-05 22 de Sep-05
Sep-05 14 de Oct-05
Oct-05 15 de Nov-05
Nov-05 13 de Dic-05
Dic-05 16 de Ene-06
Ene-06 20 de Feb-06
Feb-06 20 de Mar-06

De la anterior secuencia de pagos, debe concluirse forzosamente que las consignaciones correspondiente a los meses de julio, agosto y diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, fueron realizadas extemporáneamente, y por ende no producen carácter liberatorio, no demostrando el demandado la solvencia aducida y en consecuencia se materializa la insolvencia contenida en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegada por la parte actora. Así se declara.
Ahora bien, en cuanto al alegato del accionante sobre la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, la demandada de modo alguno lo objeto. Así se declara
Así las cosas, quien aquí sentencia observa con respecto a la necesidad de ocupación del inmueble arrendado, que el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, Volumen 1, en su página 194 al 197, señala:

“Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento de acuerdo a tres clases de necesidades: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el adoptivo (…). En ese caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito) (…) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo (…). Asimismo, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble (…). La necesidad de ocupación, tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera(…). Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro particular (…). La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio conduce a la misma (…)”.

Conforme a la doctrina anterior, parcialmente transcrita a criterio de quien aquí sentencia, que para que prospere en el presente juicio el desalojo con fundamento a la causal de necesidad invocada por la representación judicial de la parte actora, deben cumplirse con tres (03) requisitos, estos requisitos son:
1) la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado
Quedó demostrado que el contrato de marras, es de los denominados a tiempo indeterminado, ya que existe en autos, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este proceso, por el inmueble de autos, que en su Cláusula Cuarta:.”El término de duración del presente contrato será SEIS MESES fijo contado a partir de la fecha del presente documento, salvo que alguna de las partes avisare a la otra por lo menos dos meses de anticipación, antes de vencer el plazo de duración, su deseo de darlo por terminado.”
De la referida cláusula, se constata que la duración del contrato era de seis meses, contados desde el 07 de diciembre de 2001, hasta el 07 de junio de 2001, en atención a ello, el articulo 1600 del código civil, prevé lo que es la tacita reconducción, a la cual si a la expiración del arriendo a tiempo fijo el arrendatario se queda en la posesión de la cosa arrendada sin la oposición del arrendador, de pleno derecho queda la relación convertida en indeterminada, siendo ello así, se evidencia de autos, que vencido el término pactado por las partes, y sin evidenciarse de los autos que se haya suscrito un nuevo contrato, la arrendataria siguió ocupando el inmueble de autos, convirtiéndose de este modo en una relación arrendaticia a tiempo determinado. Así se decide
2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, lo cual quedó demostrado en autos del título de propiedad del terreno, así como el titulo supletorio de las bienechurias sobre el inmueble de marras, los cuales fueron consignados a los autos sus originales, los cuales valorados este Tribunal, le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. Constatándose de los mismos, que la ciudadana ISABEL MARIA DONIS DE MORA, parte actora, adquirió un lote de terreno sobre el cual fueron construidas las bienechurias, que hoy constituyen el inmueble del cual se discute la relación arrendaticia de autos. Así se declara.

3) La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado para si o para las personas dentro del grado previsto en la ley, se observa, que la propia doctrina precedentemente trascrita señala que la necesidad, no es susceptible de ser demostrada por prueba directa, porque la necesidad a que se refiere la ley, propende a respetar el ejercicio de los atributos que el Código Civil, mas aun cuando el articulo 115 de la Constitución Nacional, confieren al propietario sobre los bienes objetos de su derecho de propiedad. Efectivamente, la ley y la Constitución aseguran al propietario de un bien su derecho a usarla y gozarla, que son los atributos que se transfieren al arrendatario mientras dura la relación arrendaticia; pero que la ley hace posible rescatar, solo cuando es para el mismo propietario arrendador o las mas cercanas personas de su circulo familiar a que se refiere la ley por tanto, amen de lo difícil que es acreditar el ¿por qué? Necesita, el legislador considera suficiente que se manifieste la necesidad, quedando para el demandado arrendatario la carga de demostrar la afirmación del demandante y alegar porque es falsa, lo cual en este caso no fue ejercida, dicha pues la demandada nada dijo sobre la necesidad que tiene el actor de ocupar el inmueble. Así se declara.
Por tanto la afirmación de necesidad a que se refiere la Ley, viene insuflada de legitimidad de usar y gozar de la propiedad, que la Ley y la Constitución garantizan, que solo podrá ser enervada si la casuística de la alegación del demandado en su contestación desmonta esa necesidad o, si después el propietario o las personas a que la ley extiende su protección, no cumplan con la condiciones previstas en ella. Así se declara.
Ahora bien, es criterio sostenido que “la prueba de necesidad” prevista en norma antes mencionada se requiere que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca que requiere el inmueble arrendado, el basamento de este criterio es el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y no por ser desconocido por el inquilino constituyendo el derecho de “necesidad” un concepto amplio y subjetivo, pudiendo satisfacerse a través de presunciones o indicios que se pueden extraer de los medios o elementos que los demandantes lleven a los autos, para sí fundamentarla sin que medie un incumplimiento culposo por parte del inquilino o inquilinos.
En tal sentido habiendo demostrado el actor cumplir con los tres (3) requisitos para que prospere el desalojo establecida en el articulo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, literal b), este juzgado deberá declara con lugar como en la dispositiva el presente fallo lo hará la presente acción. Así se declara.
Ahora bien, sobre lo peticionado por el actor en su libelo este juzgado observa:
En cuanto a la indemnización por la suma de Un Millón Novecientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.980.000) correspondientes a los meses de arrendamiento insolutos de abril a diciembre de 2.005 y enero a febrero de 2.006, todos inclusive, a razón de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000) cada uno, más aquella que transcurra hasta la desocupación definitiva del mismo.
Para decidir sobre esta pretensión de indemnización, este Tribunal observa que los meses reclamados como insolventes, fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo que sólo cinco de estos meses fueron consignaos en forma extemporánea. Adicionalmente, para los casos de mora en los pagos de los cánones de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 27 establece sólo el pago de intereses de mora, que no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. En consecuencia, se niega la pretendida indemnización, y por lo tanto se autoriza a la parte actora de este juicio el retiro de estas cantidades ante el mencionado Tribunal.
Con relación al pago de los cánones de arrendamientos hasta la fecha efectiva del desalojo del inmueble, este Tribunal acuerda lo solicitado sólo hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme.
Dicho lo anterior este Juzgado verifica de autos la procedencia en derecho del desalojo del inmueble de marras, bajo las causales establecidas en el literales a y b del artículo 34 de la Ley De Arrendamiento Inmobiliario, por lo que así, será declarado en la dispositiva del presente fallo, y en virtud de que las dos causales el actor resulto victorioso, en protección al arrendatario quien resulta el débil jurídico en la presente controversia, el Tribunal, debe considerar la norma que mas beneficia al demando, en consecuencia se le otorga por ley, a la parte demandada un lapso de SEIS (6) MESES, contados a partir de la última de las notificaciones que se hagan en la causa. ASI SE DECLARA
V
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
Primero: SE MODIFICA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ocho (8) de mayo de 2006, en los términos aquí expuestos
Segundo: PARCIALMENTE CON LUGAR, la presente demanda por Desalojo, interpuesta por la ciudadana ISABEL MARIA DONIS DE MORA, contra de la ciudadana RAMIRA VALLENILLA DE MEJIAS, ambas identificadas en autos.
Tercero: Se Ordena a la ciudadana RAMIRA VALLENILLA DE MEJIAS desocupar y entregar a la ciudadana ISABEL MARIA DONIS DE MORA, el inmueble constituido por una Planta Baja de la casa identificada con el nombre “SAN ANTONIO”, situada en la calle Coromoto, Nº 01, Sector Pueblo Nuevo, Jurisdicción de la Parroquia Antímano del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mismo buen estado que le fue entregado. Otorgándose por ley, para dar cumplimiento a lo aquí ordenado, un lapso de SEIS (6) MESES, contados a partir de la última de las notificaciones que se hagan de la presente decisión, todo ello en acatamiento en lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual establece que debe tomarse en preferencia la ley que mas beneficie al débil jurídico.
Cuarto: Se Niega el pago de Un Mil Novecientos Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.980,00) por concepto de indemnización compensatoria
Quinto: Se autoriza a la actora, para el retiro de las consignaciones arrendaticias, de los meses declarados como insolutos, así como cualquier otro efectuados por la demandada, ante el Tribunal de consignaciones
Sexto: Se acuerda el pago de las mensualidades a razón de Ciento Ochenta Bolívares Fuertes (Bsf 180,00) bolívares por el inmueble de autos, desde el mes de marzo del 2006, fecha esta siguiente a al mes en que consta en auto, se realizo la ultima consignación arrendaticia, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

En esta misma fecha, siendo las ________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA
Exp. AH1C-R-2006-000035.
BDSJ/SMMP/