TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince (15) de diciembre de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A.” inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 31 de enero de 2002, bajo el N° 67, tomo 5-A Cto.; con domicilio procesal en: Edificio Oficentro Milenio, Piso 3, Oficina 18, esquina de Curamichate a Viento, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “JESÚS ZERPA PEÑA, YOSELIN MARCANO y JUAN MIGUEL MARCANO”, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 87.623, 63.682 y 84.240, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “ZAIDA BORROTO de FLEITAS”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.276.532; sin domicilio procesal acreditado en autos.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó mandatario judicial.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2010-003714

I
DESARROLLO DEL JUICIO
Comienza el presente juicio mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de septiembre de 2010, conforme al cual la abogada en ejercicio de su profesión Yoselin Marcano, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 63.682, con el carácter de mandataria judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Organización Inmobiliaria F & T 2002, C.A., pretende la resolución y “extinción de contrato de arrendamiento”; así como también, el desalojo del inmueble arrendado constituido por un local identificado como “Garage B”, ubicado en el Edificio Pasteur, situado en la Calle Pasteur de Bello Monte, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, que posee en calidad de arrendataria la ciudadana Zaida Borroto de Fleitas, ambas partes antes identificadas.
Por auto de fecha 8 de octubre de 2010, se admitió la demanda de acuerdo con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
Mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos necesarios para la elaboración de la compulsa.
En fecha 20 del mismo mes y año, se libró la compulsa.
En fecha 26 de octubre de 2010, la abogada Yoselin Marcano, representante judicial de la parte actora, dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos necesarios, a los fines de la citación personal de la parte demandada.
Luego, en fecha 5 de noviembre de 2010, el ciudadano Alguacil Edgar Zapata informó al Tribunal que citó personalmente a la parte demandada, ciudadana Zaida Borroto, quien firmó el correspondiente recibo de la compulsa con la orden de comparecencia.
Durante la etapa probatoria, solamente la representación judicial de la parte accionante, promovió medios de pruebas.
Por auto de fecha 22 de noviembre de 2010, el Tribunal se pronunció respecto a la admisión de los medios de pruebas promovidos en autos.
En fecha 3 de diciembre de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó el pronunciamiento de la sentencia de merito.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a dictar sentencia, previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta la pretensión que hace valer, alega en el libelo de la demanda los siguientes hechos:
a) Aduce, que “…desde la fecha en que (su) patrocinada asumió la administración del inmueble en fecha 15 de Noviembre de 1967, fue firmado un contrato por la sociedad METROPOLIS C.A., hoy en día es administrado el edificio por las sociedad “ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002” antes identificada, por cuanto el propietario cedio en arrendamiento a la ciudadana ZAIDA BORROTO DE FLEITAS … un LOCAL identificado como “GARAGE B”, ubicado en el Edificio PASTEUR, Calle Pasteur de Bello Monte, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital…”
b) Sostiene, que el canon de arrendamiento se pactó en la suma de Bs. 200,00, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora; y que en fecha 1 de abril de 2002, fecha en que su patrocinada asumió la responsabilidad (sic) del inmueble, la arrendataria declaró que lo recibió en perfectas condiciones de aseo y conservación, además que no podrá ceder, traspasar ni subarrendar el inmueble.
c) Alega, que la arrendataria, tiene en completo deterioro y abandono el inmueble hasta el punto que tiene a otro señor atendiéndole el local no teniéndolo ocupado para la floristería por lo que tiene otro ramo diferente a la floristería y tal como lo estipula la cláusula primera el local o GARAGE B seria destinado únicamente para floristería por lo que la inquilina le esta dando un uso distinto para lo cual le fue alquilado …esta al día con los pagos pero el uso es distinto tal cual lo establece taxativamente el documento firmado por su persona y el local se esta deteriorando cada dia (sic) por el mal uso…”
d) En el capitulo segundo, denominado “del petitum”, señala que por lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar a Zaida Borroto de Fleitas, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en la extinción del contrato de arrendamiento firmado con metropolis, C.A., en representación del propietario el cual es ahora representada por la sociedad mercantil Organización Inmobiliaria F & T 2002, C.A., en fecha 15 de noviembre de 1967; y en la desocupación del local arrendado, en las mismas condiciones en que lo recibió. (Destacado nuestro)
e) Luego, en el capitulo tercero del escrito libelar, denominado fundamentos de Derecho, manifiesta que la conducta de la arrendataria está enmarcada de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, como es el pago oportuno de las pensiones de arrendamiento, lo cual en este caso la arrendataria no hizo, por consiguiente el incumplimiento de esta obligación por parte de la arrendataria da lugar al supuesto previsto en el artículo 1.167 (sic) en vista de la falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos dan derecho a la arrendadora a solicitar la resolución de contrato de arrendamiento y la inmediata desocupación del inmueble, a tenor de lo previsto en el artículo 34 literal a) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Destacado nuestro)
f) Finalmente, arguye que la conducta desplegada por la arrendataria al no pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, además de violar lo convenido en el contrato de arrendamiento, constituye el supuesto para la procedencia de la acción de desalojo y en consecuencia la ejecución del contrato en virtud de lo dispuesto por el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “…siendo necesario hacer de conocimiento a este juzgado que el contrato objeto de estudio es a tiempo determinado…”. (Destacado nuestro)
Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 literal a) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De acuerdo con lo antes expuesto, se desprende que la representación judicial de la parte actora ejerce la acción, aspirando obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer contra la arrendataria Zaida Borroto de Fleitas, fundamentada en un elenco de hechos, a saber: en el cambio de uso para el cual fue alquilado el inmueble; por deterioro debido al mal uso que le está dando la inquilina: por falta de pago de cánones de alquiler.
Sin embargo, el desarrollo del iter procedimental patentiza que la parte demandada a pesar de estar a derecho, nada alegó en la oportunidad legal correspondiente, con el fin de enervar la pretensión que en su contra se hace valer.
Por consiguiente, el Tribunal fundamentará el fallo en las siguientes consideraciones:
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Las garantías constitucionales establecidas en el artículo 26 de nuestra Carta Magna, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 257 eiusdem, no significan en modo alguno el desconocimiento total y absoluto del lugar y tiempo en que deben cumplirse los actos procesales, pues lo contrario conllevaría al desencadenamiento de la anarquía procedimental y a la desnaturalización de la verdadera función del proceso.
En efecto, con base al principio de preclusión de los actos procesales, que el legislador distribuye en el espacio y en el tiempo, en una serie de momentos, estados, situaciones y etapas que tienden a un mismo fin, evitando así que el proceso se disperse, se disgregue, retroceda o se interrumpa indefinidamente, se advierte que el mismo constituye un límite al ejercicio de las facultades procesales, pasado el cual dicho ejercicio se convierte en una extralimitación intolerable a los ojos de la ley, pues como dice el maestro Couture (Fundamentos, p. 195.), la preclusión funciona como equivalente de caducidad.
En este mismo orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, intérprete máxima de la Constitución, en sentencia N° 208 de fecha 4 de abril de 2000, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera, expediente N° 0279-00, hizo mención al postulado del artículo 257 del Texto Constitucional, conforme al cual: “No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”. En este sentido la Sala expreso:
“(…) Igualmente, la Sala observa que, en realidad, los apoderados actores intentaron la corrección de su solicitud de amparo constitucional apenas unas pocas horas después que se agotara el tiempo que disponían para ello. Sin embargo, la decisión apelada -confirmada por esta Sala- no contravino la citada norma constitucional, sino que fue consecuencia de la aplicación fiel, por parte del juez, de una regla procesal que fija un lapso preclusivo para la realización de determinadas actuaciones. Afirmar lo contrario sería aceptar, por ejemplo, que invocando la existencia de una formalidad no esencial se inobserven los lapsos legalmente fijados para interponer una apelación o que también, por ejemplo, con ese mismo criterio, una parte irrespete el tiempo otorgado por el tribunal para realizar su intervención en el marco de una audiencia constitucional. A todo evento, por demás, esta Sala no considera que los lapsos procesales legalmente fijados y jurisdiccionalmente aplicados puedan considerarse “formalidades” per se, sino que éstos son elementos temporales ordenadores del proceso, esenciales al mismo y de eminente orden público, en el sentido de que son garantías del derecho de defensa de las partes que por ellos se guían (debido proceso y seguridad jurídica)...“ (Subrayado nuestro)

En el presente caso, la citación de la parte demandada, ciudadana Zaida Borroto de Fleitas, se efectuó en forma personal en la dirección del inmueble objeto del litigio; según consta en la diligencia suscrita por el ciudadano Alguacil Edgar Zapata en fecha 5 de noviembre de 2010, dejando constancia en autos del cumplimiento de tal formalidad (folio 24).
Por lo tanto, una vez efectuada la citación personal de la parte demandada sin más formalidad y con efectos válidos para el proceso, la arrendataria quedó a derecho para dar contestación a la demanda, alegar, contradecir, ejercer medios probatorios, y en general, hacer todo cuanto creyere conducente en defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, se desprende de autos que en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, esto es el día 9 de noviembre de 2010, no compareció ni por sí ni por intermedio de apoderado judicial alguno.
De lo antes dicho se infiere –prima facie- que la parte demandada está incursa en uno de los supuestos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo que conlleva a examinar la posible confesión ficta de la ciudadana Zaida Borroto de Fleitas; teniendo en cuenta que, cuando la parte demandada no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, el Juzgador se encuentra eximido de expresar en la motivación de la sentencia las razones que le han llevado a la convicción de los hechos alegados en la demanda, porque la presunción de verdad que ampara esos hechos se produce ope legis.
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece que: “si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…” .
La figura de confesión ficta comporta en sí la existencia de una sanción legal para el demandado contumaz o rebelde en contestar la demanda, y a través de ella se admite como cierto todo cuanto haya sido objeto de la demanda, estableciéndose únicamente como excepción que la petición del demandante sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones del accionante.
La extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de vieja data estableció lo siguiente:
“(Omissis) En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación a la demanda, el artículo 362 establece en su contra la presunción iuris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la parte actora, más no puede hacer uso de pruebas que recaiga sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. Vencido el lapso de promoción de prueba, sin que la parte demandada promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por Ley, no como presunción, sino como consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanza aun en contra de la confesión. Ya el juzgador, no tiene porque entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces o falso los hechos y la trascendencia jurídica de los mismos, sino que constatado que la pretensión no esta prohibida por la Ley, lo cual es un hecho negativo, debe decidir ateniéndose a la confesión del demandado…” (sentencia dictada en fecha 19 de Junio de 1996 por la Corte Suprema de Justicia en la Sala de Casación Civil, contenida en el expediente Nro. 95.867, de la nomenclatura de esa sala).

Por otra parte, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° Nº 00184, de fecha 5 de febrero de 2002, expediente Nº 1079, estableció lo siguiente:

“…el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: (...) El dispositivo antes transcrito consagra la institución de la confesión ficta que es una sanción de un rigor extremo, prevista únicamente para el caso de que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados y siempre que no haga la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, por aquello de que ...se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca... Esta petición contraria a derecho, será la que contradiga de manera evidente un dispositivo legal determinado, específico, esto es, una acción prohibida por el ordenamiento jurídico o restringida a otros supuestos de hecho…”

De acuerdo con lo antes expuesto, resulta claro que la norma jurídica adjetiva invocada exige la concurrencia de los siguientes supuestos:
1) Que el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo indicado.
2) Que la petición del demandante no sea contraria a derecho.
3) Que en el lapso probatorio la parte demandada no probare nada que le favorezca.

En lo atinente al primer supuesto de la ficción de confesión prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, “Que el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo indicado”, es conveniente referir que la oportunidad que concede la Ley al demandado de comparecer al juicio y dar contestación a la demanda, es única y no puede posponerse para otra oportunidad. La no comparecencia del demandado al acto de contestación de la demanda lo coloca en una situación de rebeldía frente a la Ley.
En el caso sub iudice, las actas que conforman el presente expediente evidencian que la parte demandada, estando a derecho como consecuencia de su citación personal ex artículo 218 del Texto Adjetivo Civil, no dio contestación a la demanda dejando precluir la oportunidad procesal para cumplir con su carga alegatoria.
Por consiguiente, ante la resistencia del demandado de contestar la demanda, se debe establecer que se configura el primer supuesto de confesión ficta; así se decide.-
Por otra parte, se advierte que la parte demandada a pesar de estar a derecho, tampoco probó dentro de la oportunidad procesal correspondiente algo que le favoreciera, con el fin de destruir las afirmaciones de hecho constitutivas de la pretensión que hace valer la parte actora; razón por la cual, se satisface otro de los requisitos exigidos por el legislador para la procedencia de la confesión ficta-
En cuanto al requisito de que la petición del demandante no sea contraria a derecho, es importante precisar lo siguiente:
La representación judicial de la parte actora procede a demandar a la arrendataria Zaida Borroto de Fleitas, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: la extinción del contrato de arrendamiento firmado con metropolis, C.A.; en la desocupación del inmueble arrendado; en que en vista de la falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos, le dan derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble; en que al no pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, además de violar lo convenido en el contrato de arrendamiento tanta veces citados, constituye el supuesto para la procedencia de la acción de desalojo y en consecuencia la ejecución del contrato. Todo lo cual fundamenta en el artículo 34 literal a) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.167 del Código Civil.
En este mismo sentido, aduce que “…es necesario hacer de conocimiento de este juzgado que el contrato objeto de estudio es a tiempo determinado…”
Ahora bien, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra marcada por el orden público ex artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor del cual los derechos que allí se establecen para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Situación de derecho que debemos analizar de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, a tenor del cual no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.
Por otra parte, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las casuales taxativas que allí se especifican.
Por consiguiente, se colige la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de una convención arrendaticia, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Contrariamente, no podrá exigirse judicialmente el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado.
En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.391, del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, determinó lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, se invoca la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043:

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

Corolario de todo lo antes expuesto, siendo la relación jurídica arrendaticia sub examine a tiempo determinado, como lo afirma la propia representación judicial de la parte actora, se deduce con claridad meridiana que inexorablemente la petición de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal a) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a Derecho y por lo tanto inadmisible; así se establece.-
Desde otro punto de vista, parafraseando al procesalista español Jaime Guasp (Derecho Procesal Civil, Tomo I, Madrid, Institutos de Estudios Políticos, 1.968, Pág. 215), aprecia el Tribunal que la acción es el derecho de acudir ante los Tribunales, ya sea en forma concreta o abstracta, frente al particular o frente al Estado; mientras que la pretensión procesal, es un acto especifico, como lo es en efecto la demanda, el correspondiente proceso, el cual tendrá como objeto aquella pretensión.
De tal manera que, mediante la acción ponemos en actividad la función jurisdiccional del Estado; y mediante la pretensión exigimos del demandado la satisfacción de nuestro derecho. Por ello, la eficacia de la pretensión esta condicionada con su debida actuación; es decir, por la necesidad de que el que la lleve a efecto no la acumule de forma indebida, y se halle en determinada relación con el interés que se alega como violado.
La inteligencia del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil pone de manifiesto, que cuando se presenta un escrito libelar, las pretensiones no pueden excluirse entre sí. En efecto, en los escritos libelares pueden acumularse pretensiones periódicas, así como también acumularse pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados, siempre que provengan de la misma causa, o versen sobre el mismo objeto o se hallen entre sí en relación de dependencia o deban servirse de las mismas pruebas, aunque sea diferente el interés de unos y otros.
En el mismo sentido, a decir del Dr. Hernando Morales Molina para que puedan acumularse varias pretensiones en una demanda, estas deben ser conexas por la causa o por el objeto, o inconexas, más unas dependientes de las otras, o que deban servirse de las mismas pruebas, o que no tengan ninguno de éstos nexos sino sólo la unidad de partes, y a tal efecto, se exigen tres requisitos, a saber: a.- Que el Juez sea competente para conocer todas; b.- Que puedan tramitarse todas por un mismo procedimiento, esto es, que sigan el mismo tramite, y; c.- Que las pretensiones no se excluyan entre sí, salvo que se propongan como principales y subsidiarias. (Curso de Derecho Procesal Civil. Parte General, Tomo I, Bogotá, 1.960, Pág. 353 y 354)
Al respecto de la inepta acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00407 del 21 de julio de 2009, con ponencia del magistrado Dr. Luis Ortiz Hernández, se pronunció de la siguiente manera:
“…Al respecto es de observar lo establecido por esta Sala sentencia Nº RC-760 del 13 de noviembre de 2008, expediente Nº 2007-907, con ponencia del Magistrado que con el mismo carácter suscribe la presente, que reitera el criterio contenido en decisión Nº RC-483 de fecha 22 de julio de 2005, expediente Nº 2005-212, en torno a la incongruencia del fallo por distorsión o tergiversación que dispone:…
De igual forma cabe señalar que la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes.
En efecto esta Sala en sentencia Nº RC-75 de fecha 31 de marzo de 2005, expediente Nº 2004-856, señaló:
“...En referencia a la acumulación de acciones, se ha señalado que son de eminente orden público…” (…)
Así mismo bajo el principio IURA NOVIT CURIA, que la doctrina y jurisprudencia de esta Sala ha establecido de la siguiente forma: …
El Juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones.
A este respecto es necesario señalar lo siguiente:
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece: …
Por su parte, el artículo 78 de la misma Ley Civil Adjetiva señala…
De las anteriores disposiciones procesales se puede evidenciar que por mandato de la propia Ley, el Juez está facultado para inadmitir una demanda cuando evidencie que es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. (…)
En el mismo sentido se pronunció la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, en sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464, en la que estableció:…
Dicho lo anterior, es menester señalar que el Juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad oficiosa del Juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma –de la demanda-, por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, entre ellos, si contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la Ley Civil Adjetiva, como ocurrió en este caso concreto, dado que el Juez después de un análisis de las actuaciones intimadas determinó, que estas eran judiciales y extrajudiciales, y que en consecuencia al tener procedimientos incompatibles, era inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones, y en aplicación de lo previsto en los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil, el Juez está facultado para negar la admisión o decretar la inadmisibilidad de la demanda, por auto razonado expresando los motivos de la negativa, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público. (…)
De manera que la actividad del Juez no puede estar sujeta a que la parte demandada eventualmente alegue la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, más aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso…”

En el caso de autos, si bien la parte actora aspira frente a la parte demandada la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, también pretende el desalojo del inmueble fundamentado en el artículo 34 literal a) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de ambas pretensiones la falta de pago de cánones de alquiler; y como consecuencia de tal pronunciamiento, aspira que se acuerde judicialmente la desocupación del local cedido en alquiler; pretensiones que en criterio de quien aquí decide son incompatibles y contrarían las reglas legales establecidas, es decir, las que estatuyen la no contrariedad o exclusión recíproca de acciones.
En efecto, es menester referir que la pretensión de resolución del contrato constituye un medio de terminación contractual que, por medio de una ficción jurídica, tiene efectos hacia el pasado y deja la situación como si nunca hubiera existido contrato, y ante el supuesto de una relación arrendaticia solo procede en contratos a tiempo determinado. Por lo tanto, mal podría acumularse la pretensión de resolución de un contrato de arrendamiento, en el marco de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, que estatuye que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; con una pretensión de desalojo en el marco de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud del cual solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma establece.
Es por eso, que para forzosamente par este operador jurídico, se erige como imperativo legal ex artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, declarar que la parte accionante ha incurrido en una inepta acumulación de pretensiones, y por ende la demanda resulta igualmente inadmisible por ser contraria a derecho; así se decide.-

IV
DISPOSITIVO

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: No ha lugar a la confesión ficta de la ciudadana Zaida Borroto de Fleitas.
SEGUNDO: Inadmisible la pretensión contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Organización Inmobiliaria F & T 2002, C.A., contra Zaida Borroto de Fleitas, ambas partes identificadas en el encabezamiento del presente fallo
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; el día quince (15) de diciembre de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria, Temp.

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 11:21 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria